【正文】 后勤(1名) 炊事員(3人)清潔工花工維修工護(hù)衛(wèi)員〈二〉、管理服務(wù)內(nèi)容：交通、車輛管理消防安全監(jiān)控樓層清潔治安秩序管理地面衛(wèi)生清 潔地庫衛(wèi)生生活廢棄物處理物業(yè)管理園林綠化養(yǎng)護(hù)管理整體環(huán)境美化房屋本體維養(yǎng)電梯維修養(yǎng)護(hù)機電設(shè)備維養(yǎng)消防設(shè)備維養(yǎng)智能化系統(tǒng)維護(hù)公用設(shè)施維養(yǎng)公共維養(yǎng)物業(yè)的接管驗收入 伙安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)清潔綠化服務(wù)機電、本體維修養(yǎng)護(hù)住宅維護(hù)水電土暖維修服務(wù)裝修管理投訴處理日常管理服務(wù)物品搬運放行來放接待綠 化多項特約及專項服務(wù)開展各類社區(qū)文化活動 四、管理方式及服務(wù)宗旨管理方式：天下城住宅小區(qū)由開發(fā)商河南開祥天城置業(yè)股份有限公司全權(quán)委托天城物業(yè)管理有限公司實施一體化、專業(yè)化的物業(yè)管理；天下城管理處建立以辦公室為中心的內(nèi)部管理體系與服務(wù)中心為中心的外部服務(wù)體系相結(jié)合的管理體制，在開展的物業(yè)管理服務(wù)活動中，將方正物業(yè)首創(chuàng)的“酒店式物業(yè)管理”服務(wù)模式和“健康主題文化社區(qū)”貫穿其中，嚴(yán)格按ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，在方正駐場顧問的指導(dǎo)協(xié)助下，努力為天下城的業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活工作環(huán)境。在全面推行酒店式物業(yè)管理的同時，結(jié)合天下城小區(qū)的實際情況，推出具有健康特色的管理方式，讓全體業(yè)主的生理健康，心理感到輕松、愉快，從根本上保證業(yè)主生活的質(zhì)量。（應(yīng)加銷售進(jìn)度的計劃表）二、 管理目標(biāo)： 本物業(yè)一經(jīng)入伙即按照ISO9000國標(biāo)質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)實行管理，實操指導(dǎo)階段內(nèi)符合ISO9000國際質(zhì)量管理體系的要求；全面推行酒店式物業(yè)管理，寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。小區(qū)實行人車分流，機動車進(jìn)出口各一，有4個自行車出入口。小區(qū)有九幢高層（1531層）、四幢小高層（12層）住宅塔樓（共1440戶），二層商業(yè)裙房，一個會所和幼兒園及一層半地下室組成，整個項目分三期開發(fā)。 一、 天下城小區(qū)概況天下城位于鄭州市中心，由健康路、優(yōu)勝南路、勞衛(wèi)路、優(yōu)勝北路圍合而成，地勢平坦，形狀方正，她南臨鄭州市迎賓大道——金水路，俯瞰人民公園，東靠二七路，直達(dá)鄭州市最繁華的商業(yè)中心，周圍有優(yōu)勝路小學(xué)，鄭州七中等名牌學(xué)校和省體育館、省體工大隊等體育場所，是集交通、商業(yè)、文教、健康等優(yōu)勢于一體的鄭州“黃金寶地”。天下城一期物業(yè)管理（建議）方案根據(jù)河南開祥天城置業(yè)股份有限公司（甲方）與我方（深圳市方正物業(yè)管理有限公司）（乙方）簽訂的《天下城物業(yè)管理顧問合同》，甲方委托我方對“天下城”小區(qū)提供專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理顧問服務(wù)，在顧問期間協(xié)助管理商——鄭州天城物業(yè)管理有限公司組建天下城物業(yè)管理機構(gòu)，參照方正模式和經(jīng)驗，按照ISO9000國際質(zhì)量管理體系指導(dǎo)思想，以PDCA模式，即計劃、實施、檢查、改進(jìn)的步驟，指導(dǎo)其日常管理及服務(wù)規(guī)范化運作，使“天下城”成為一流的物業(yè)，在實操階段內(nèi)協(xié)助管理商實現(xiàn)獲得鄭州市、河南省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號的目標(biāo)，并為日后創(chuàng)國優(yōu)打好基礎(chǔ)。使之成為鄭州市眾多樓盤中的“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”，讓天下城的業(yè)主真正享受到“精誠服務(wù)”與“精彩生活”，以能成為天下城的一名業(yè)主而倍感尊貴和自豪。天下城是河南開祥天城置業(yè)股份有限公司投資開發(fā)的高檔住宅小區(qū)。其中：天下城一期——，共4幢樓 11個單元464戶，小區(qū)有蒂森電梯(德國)17部，商業(yè)內(nèi)街494平方米，A區(qū)商鋪建筑面積4999平方米，B區(qū)商鋪建筑面積4246平方米，有329個車位。河南開祥天城置業(yè)股份有限公司為將天下城建造成具有國際水準(zhǔn)的現(xiàn)代都市文明生活社區(qū)，特邀澳大利亞貝爾高林園林設(shè)計公司進(jìn)行景觀設(shè)計、澳大利亞柏濤公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、由中建八局及中建二局承建，通過空間的整合與滲透將小區(qū)劃分成住宅、步行街和外部商業(yè)街三大格局獨特的分區(qū)，由中國物業(yè)管理行業(yè)“航母”之譽的深圳市方正物業(yè)管理有限公司提供尊貴、健康、周全的酒店式物業(yè)管理顧問服務(wù)，誓將天下城建成經(jīng)典，管成名牌，打造成新世紀(jì)河南省乃至國家級的優(yōu)秀示范住宅小區(qū)。管理處將向業(yè)主提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù)，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。當(dāng)本物業(yè)符合政府要求的參評自然條件，同時政府有關(guān)部門于合同期內(nèi)組織評比的情況下，使本物業(yè)獲得鄭州市、河南省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的稱號。服務(wù)宗旨：“業(yè)主至上，服務(wù)第一”五、員工編制、分工及任職條件說明：天下城管理處共編制106人，其中管理層人員有：管理處主任、各專業(yè)（部門）主管、辦公室管理員及收款員等共11人。，分別負(fù)責(zé)人力資源管理、ISO9000管理和后勤管理；b. 工程部主管兼機電工程師，其余維修工人不必一步到位，可根據(jù)實際需要視情隨時招聘上崗；c. 清潔部園藝師由清潔綠化主管兼任。②、護(hù)衛(wèi)主管：在部隊任過班長以上職務(wù)，35歲以下，有較強的軍訓(xùn)和管理能力、作風(fēng)正派，不懼怕邪惡勢力。⑤、服務(wù)中心經(jīng)理：大專以上文化，語言、文字表達(dá)能力強，善于人際溝通與協(xié)調(diào)。 ⑦、管理員：大專以上文化程度，30歲以下，服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從分配、積極主動、認(rèn)真負(fù)責(zé)。作業(yè)層員工素質(zhì)要求①、護(hù)衛(wèi)員； 高中以上學(xué)歷，25歲以下，五官端正，身體健康，無不良記錄，有較強的觀察、記憶、分析和辨別能力，有責(zé)任心。③、服務(wù)中心接待員：中專以上學(xué)歷，女性，形象較好，語言表達(dá)力強，能熟練操作電腦。⑤、炊事員：男性，35歲以下，身體健康，初中以上文化程度，無劣跡，有廚師經(jīng)驗。管理層的新生力量可考慮從畢業(yè)于物管專業(yè)或酒店管理專業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生中招聘，這些人有一定理論基礎(chǔ)，易于入門，培養(yǎng)較快。房屋零修及時率、合格率98%100%99%100%接到維修單，在承諾時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修及時完成，急修不過夜。綠化完好率95%98%區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，專業(yè)人員管理。道路完好率及使用率90%96%道路暢通無損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無隨意占道，無改變使用功能。排水管、明暗溝完好率98%排水暢通無堵、無積水、無塌陷、無殘缺。公共文化娛樂、休息設(shè)施及小區(qū)雕塑完好率95%98%確保娛樂設(shè)施使用功能，定期維修，養(yǎng)護(hù)，完好無損。1住戶維修回訪率30%30%接聽住戶報修電話鈴聲不超過3響，到達(dá)維修現(xiàn)場不超過雙方約定時間，指定專人回訪，健全回訪紀(jì)錄。1防火設(shè)備完好率100%100%定期檢查維護(hù)，確保消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損。1違章發(fā)生率1%加強宣傳和巡視。違章處理率95%98%1住戶有效投訴率8‰5‰按政策規(guī)定做好各項工作，提高管理人員素質(zhì)，定期征詢居民意見，主動改進(jìn)工作，建立回訪制度。1居民對物業(yè)管理滿意率95%96%教育員工樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的服務(wù)意識，全心全意為業(yè)主服務(wù)，竭盡全力為居民排憂解難。七、天下城物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)計天下城作為發(fā)展商開發(fā)的一個高品位、高享受、充滿濃郁人文精神的高檔樓盤，在物業(yè)管理高起點，起步之初就直接導(dǎo)入方正“酒店式物業(yè)管理”服務(wù)模式，在ISO9000國際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格要求下運作，為小區(qū)業(yè)主（住戶）提供一種進(jìn)入小區(qū)、住在天下城如同住在酒店里一般享受到安全、舒適和便利的服務(wù)，讓業(yè)主切身感受到賓至如歸、倍受天城物業(yè)尊重的優(yōu)越和尊貴。以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)傳統(tǒng)的物業(yè)管理，都是以物業(yè)管理公司為核心，先制定一整套規(guī)章制度與約束條例， 然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照執(zhí)行，較少考慮業(yè)主的實際需求與感受。以星級酒店為樣板，營造溫馨、愜意的服務(wù)氛圍酒店業(yè)是整個服務(wù)行業(yè)的代表，在酒店里可以得到