【正文】 性價(jià)比的本項(xiàng)目來講影響不會(huì)很大。在新三年城建行動(dòng)綱領(lǐng)中明確提出了惠山地區(qū)吳文化建設(shè)，2005年鳳翔北路和2006年北環(huán)路的開工建設(shè)。7. 由于市區(qū)房價(jià)的不斷走高，不少消費(fèi)者買房正朝著郊區(qū)邊緣發(fā)展。5. 周邊整體規(guī)劃的優(yōu)越性，容易在當(dāng)?shù)貥淞⒘己玫目诒?. 北片目前是市場開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，潛在客戶對(duì)本區(qū)域的關(guān)注是項(xiàng)目推廣的大好機(jī)會(huì)。O(機(jī)會(huì))1. 區(qū)域鄉(xiāng)土氣息濃厚，消費(fèi)者觀念直接影響樓盤銷售狀況。5. 高層產(chǎn)品的接受度有待區(qū)域市場的考驗(yàn)，抗性較大。3. 地段較偏屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，公交線路只有K90路，25路兩條公交線，隨著城市發(fā)展會(huì)逐步改善。劣勢(W)1.8. 架空層的設(shè)置增加項(xiàng)目綠化面積和住戶交流空間。6. 開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，擁有良好口碑。4. 位于主干道口，出行方便，交通便捷。2.怎樣找到符合市場的項(xiàng)目個(gè)性和核心價(jià)值是我們要解決的重要問題Key Point：要解決這些問題，我們還需要對(duì)項(xiàng)目本身有深刻的理解。 在訴求定位上大部分樓盤都在塑造景觀，配套，建筑風(fēng)格，低密度，遠(yuǎn)離城市等，并沒有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。而快速回籠資金的最好方法是，搶在對(duì)手的前面開盤。 項(xiàng)目的資金回籠將會(huì)對(duì)順利開發(fā)至關(guān)重要。 項(xiàng)目面臨的問題在于如何在同質(zhì)個(gè)案和直接競爭對(duì)手中，以鮮明的個(gè)性（定位）脫穎而出。 市場供應(yīng)量雖然上升很快，但還低于其他競爭板塊。 項(xiàng)目所在區(qū)域目前的價(jià)格處于低谷，低于無錫市整個(gè)房地產(chǎn)市場均價(jià)水平。訴求重點(diǎn)：項(xiàng)目名稱華夏紳泰苑華夏萬泉苑蔚藍(lán)都市花園金錫帝景苑華夏之春訴求重點(diǎn)花園式立體三度空間的居住環(huán)境，享受水岸而居的生活暢快的交通隨意切換生活；更加陽光的生活空間東亭中央生活區(qū)，全城首善社區(qū)云集地體驗(yàn)水岸，醇美生活城東辦公*公寓樓出行方便快捷，構(gòu)建新都市主義。供應(yīng)量：項(xiàng)目名稱華夏紳泰苑華夏萬泉苑蔚藍(lán)都市花園金錫帝景苑華夏之春總建面積（㎡）二期6萬26萬2萬產(chǎn)品規(guī)劃多層，小高層多層，小高層多層，小高層多層，小高層小高層開盤時(shí)間價(jià)格：從上表可看出，目前在售個(gè)案價(jià)格在3600元/平米左右，預(yù)估新開個(gè)案的價(jià)格將會(huì)靠近4000元/平米，高于項(xiàng)目所在區(qū)域2800－2900左右的均價(jià)。東亭地區(qū)的規(guī)劃遠(yuǎn)景，升值潛力無疑對(duì)客戶來講很有吸引力。項(xiàng)目名稱中環(huán)國際（一期）總建面積（㎡），二期15萬產(chǎn)品規(guī)劃多層，小高層開盤時(shí)間價(jià)格：目前該項(xiàng)目的均價(jià)在2900元/平米左右。遠(yuǎn)離城市，享受生活%的低密度惠山新城板塊惠山新城板塊是項(xiàng)目主要的競爭區(qū)域，應(yīng)其主力客源與項(xiàng)目的客源重疊，都是以區(qū)域客戶為主，惠山新城良好的規(guī)劃前景和市場升值預(yù)期，將會(huì)是項(xiàng)目產(chǎn)生重要潛在競爭區(qū)域。供應(yīng)量：項(xiàng)目名稱左岸星光英倫皇家花園盛岸花園（三期）總建面積（㎡），二期5萬23萬16萬產(chǎn)品規(guī)劃多層，小高層多層，小高層小高層開盤時(shí)間2004年該區(qū)域，預(yù)計(jì)在今后的兩年內(nèi)，此版塊的的住宅供應(yīng)量將超過100萬方。目前，新開個(gè)案價(jià)格在3400－3500元/平米。這一點(diǎn)對(duì)我們?nèi)胧蟹浅Ｓ辛Α?無錫市2004年第四季度的均價(jià)為3751元/平方米。存在發(fā)展空間，但上浮趨勢不夠明顯，一年中市場上漲在300元/㎡左右，還跟不上大市場的漲幅。l 目前周邊的價(jià)格在2900元/平米左右。因此如何在眾多類比個(gè)案中脫穎而出就是我們要解決的問題。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。l 此前區(qū)域內(nèi)缺乏指標(biāo)性個(gè)案和高檔樓盤，天一城和本案的出現(xiàn)將會(huì)改變這一局面。但多層還是購房者的首選。l鳳翔馨城2005年提案報(bào)告 一、區(qū)域市場狀況分析l 由于天一城一期40萬平米，中環(huán)國際40萬平米等大盤的規(guī)劃，北片量體供應(yīng)不足的供應(yīng)局面已經(jīng)開始改變，本案的介入也將面臨這幾個(gè)個(gè)案的強(qiáng)烈競爭。 區(qū)域市場內(nèi)低檔次的多層是主流產(chǎn)品（眾多的安居房和經(jīng)濟(jì)適用房），小高層及高層供應(yīng)量逐步上升，客戶的接受度也隨著樓盤的推出正在改善。l因此項(xiàng)目和天一城誰可以成為北片購房者的首選樓盤，將會(huì)決定未來項(xiàng)目銷售能否成功的重要因素。 附近樓盤規(guī)劃多位多層，小高層，高層，聯(lián)排別墅。尤其天一城一期的規(guī)劃與本項(xiàng)目的規(guī)劃基本相同。l但隨著北片的開發(fā)升溫，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢必將沖破3000元/平米的大關(guān)。 整個(gè)市場以區(qū)域客占絕大數(shù)，房地產(chǎn)市場屬于起步階段。l目前項(xiàng)目所在區(qū)域側(cè)均價(jià)還未到3000元，具有巨大的價(jià)格優(yōu)勢。區(qū)域市調(diào)個(gè)案項(xiàng)目名稱天河花園二期天河花園別墅清華雅居天一城（一期）位置鳳翔路西側(cè)北環(huán)路南鳳翔路西側(cè)北環(huán)路南北環(huán)路與鳳翔路交界天水路，北環(huán)路產(chǎn)品類型小高層、多層別墅多層（局部安居房）小高層，高層，獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅主力面積125－130㎡225－320㎡110㎡；140㎡96－200㎡主力總價(jià)29萬125萬32萬；40萬——單價(jià)范圍1980－2620元/㎡4650－6500元/㎡2800－2900元/㎡——平均單價(jià)2400元/㎡多層2650元/㎡小高層6000元/㎡2850元/㎡未開盤交房方式毛坯現(xiàn)房毛坯現(xiàn)房毛坯現(xiàn)房廚房，衛(wèi)生間裝修二、競爭區(qū)域分析盛岸板塊盛岸路區(qū)域板塊同屬北區(qū)，未來本項(xiàng)目在推案的時(shí)候肯定會(huì)，房地產(chǎn)起步早于項(xiàng)目所在區(qū)域，目前主要個(gè)案有左岸星光，盛岸花園，英倫皇家花園等。產(chǎn)品多為多層，小高層。價(jià)格：訴求重點(diǎn)：項(xiàng)目名稱左岸星光英倫皇家花園盛岸花園（三期）訴求重點(diǎn)高品質(zhì)的法式風(fēng)情生活社區(qū)盛岸西路大型居住板塊前沿；英式皇家園林設(shè)計(jì)。目前該區(qū)域的代表樓盤是中環(huán)國際（金都花園）供應(yīng)量：目前惠山新城區(qū)內(nèi)的在售樓盤只有位于惠山新區(qū)行政中心政和大道998號(hào)中環(huán)國際，總建筑面積42萬平米。二期開盤價(jià)在3000元/平米以上訴求重點(diǎn)：項(xiàng)目名稱中環(huán)國際（一期）訴求重點(diǎn)未來的CPD中央行政區(qū)，CBD中央商務(wù)區(qū)，CLD中央居住區(qū)東亭板塊對(duì)于市區(qū)客戶來講，東亭板塊和項(xiàng)目區(qū)域?qū)?huì)是有一拼的兩個(gè)區(qū)域。因此，我們對(duì)東亭板塊也進(jìn)行分析。項(xiàng)目所在區(qū)域目前具有價(jià)格上的優(yōu)勢。三、結(jié)論特別在天一城超大規(guī)模開發(fā)的市場壓力下，使項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢喪失殆盡，如果銷售速度無法快于對(duì)方，將會(huì)使項(xiàng)目的推案產(chǎn)品一直處于和其撞車的狀態(tài)下。但也把我們的定位要求提高了。一．配套指標(biāo)項(xiàng)目功能層數(shù)面積（㎡）幼兒園幼兒六班，托兒一班21,209會(huì)所活動(dòng)中心、物業(yè)管理、咖啡茶座，網(wǎng)吧3926儲(chǔ)蓄、郵政業(yè)務(wù)用房、辦公1710社會(huì)中心車庫、居委12,960商店店面26,198合計(jì)12,093二、戶型配比戶型編號(hào)戶型建筑面積㎡陽臺(tái)面積㎡公用面積㎡總建筑面積㎡使用系數(shù)戶數(shù)合計(jì)戶數(shù)比例M1三室二廳二衛(wèi)%3061042%M37%68M4（）%54M5（）%198M7（）19%28L1%240L3%72L4（）%76M6三室二廳一衛(wèi)%72344%L2%72L5%100L6120%100S1二室二廳一衛(wèi)%132432%S272%148S372（）%52S4%100合計(jì)不含獨(dú)體別墅、連排別墅和多層合計(jì)總戶數(shù)：1818戶三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(S)1. 小區(qū)占地面積大，容易產(chǎn)品塑造；總體規(guī)劃好，產(chǎn)品類型齊全顧及面多，滿足不同客層的消費(fèi)需求。3. 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全。5. 戶型以及面積搭配較為合理，小區(qū)環(huán)境塑造完美。7. 水景、主題廣場、浮島的設(shè)計(jì)增加項(xiàng)目的景觀面，形成區(qū)域附近獨(dú)特的優(yōu)勢。 項(xiàng)目19％的低密度名副其實(shí)，比周邊個(gè)案的建筑密度要低很多。2. 周邊配套較差，購物不便。4. 產(chǎn)品類型較多，銷售時(shí)間段的選擇以及各類型產(chǎn)品推出時(shí)間需要把握好。6. 北環(huán)路的車流高峰時(shí)23輛/分鐘，噪音影響小區(qū)環(huán)境。2. 其他競爭個(gè)案，如天一城，清華雅居等將會(huì)大力宣傳區(qū)域大環(huán)境，這一點(diǎn)是我們可以借力的，使本案在前期教育客戶的廣告投入有機(jī)會(huì)減少。4. 能與專業(yè)的營銷策劃代理機(jī)構(gòu)合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，將十分有利于項(xiàng)目銷售，并能努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤的最大化。6. 惠山新城的建設(shè)給項(xiàng)目所在區(qū)域帶來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。 新一任市長的上任將會(huì)加快無錫打造特大型城市的步伐，2005年將會(huì)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)發(fā)展的一年。T(威脅)1. ％，抑制短期炒房投機(jī)行為，同時(shí)也增加了客戶購房的負(fù)擔(dān)。我們要預(yù)防的風(fēng)險(xiǎn)是政策在房價(jià)繼續(xù)高漲的情況下，繼續(xù)采用升息，提高首付款等手段來調(diào)節(jié)房價(jià)。2. 市場空間有限，外來客不足，而供應(yīng)量上升是對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)消費(fèi)市場的考驗(yàn)。4. 區(qū)位的差異使本案同時(shí)面對(duì)同區(qū)位樓盤，市區(qū)樓盤和惠山新城樓盤的競爭。2. 在項(xiàng)目西南角的商業(yè)用房內(nèi)引進(jìn)一家大超市，完善項(xiàng)目購物配套功能，填補(bǔ)區(qū)域空缺，可以增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。3. 會(huì)所功能建議：內(nèi)設(shè)置醫(yī)療診所，提供私人醫(yī)生般的貼身健康服務(wù)。