【正文】 休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢上的收益。 度假式產(chǎn)權(quán)酒店（分時度假式產(chǎn)權(quán)酒店） 度假式產(chǎn)權(quán)酒店與上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運營方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權(quán)式酒店的運營方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產(chǎn)權(quán)酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。此類 產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達的城市或優(yōu)勢并不明顯的地段，購買者多為個人投資者或中小企業(yè)機構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于地產(chǎn)項目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運作的能力經(jīng)驗上又較為弱勢的開發(fā)商。 2. 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般銷售模式 依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權(quán)式酒店的一般分類在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投資收益和運營方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡述如下： 產(chǎn)權(quán)式酒店 又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購買者所有，購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅，在不改變使用性質(zhì)的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營）購買者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃，自主權(quán)利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時間以及監(jiān)督 運營的制度略有不同，但這一形式下產(chǎn)權(quán)酒店的基本運營模式為： （ 1）、聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負責(zé)經(jīng)營 （ 2）、開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù) （ 3）、在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進行財務(wù)監(jiān)管 （ 4）、對營業(yè)收入 — 全部營業(yè)成本和營業(yè)費用后的純利進行分紅 （ 5）、分紅周期以每個季度為最短期限，最長不超過一年 （ 6）、每季財務(wù)報告受監(jiān)督者認可授權(quán)的會計師事務(wù)所嚴格審核 （ 7）、開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購買者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受收益： 收益的計算方式為 ： 分紅總額 ╳ 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計算方式為： 房間面積 /營業(yè)總面積 或 房間總價款 /全部房間總價款 （ 8）、購買者只享受收益、不對虧損負責(zé)，營業(yè)虧損由開發(fā)商負責(zé)或由酒店經(jīng)營管理公司轉(zhuǎn)嫁 （ 9）、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動所須的全部投入 （ 10）、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標準為要求明確寫進對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。 分數(shù) 消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。 指消費者購買一定數(shù)量的 分數(shù) ，這些 分數(shù) 就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售， 收益其家人所有。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權(quán)。 3）銷 售 因為投資收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、 上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個方面印證了酒店的經(jīng)營市場和消費者對酒店經(jīng)營投資的信心。 正常情況下，一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營業(yè)額的 30%左右，以此計算酒店正常的營業(yè)利潤是非?？捎^的，如果附以非常有營業(yè)保證 的區(qū)位優(yōu)勢和非常有價值的賣點，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險實際非常之小，而一旦收益實現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。 2）經(jīng) 營 目前，無論以何種方式運營的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運營方式均為：開發(fā) —— 銷售 —— 委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管（或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營管理隊伍經(jīng)管） —— 兌現(xiàn)購買者應(yīng)得得投資收益。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店； 2020 年完工的陜西漢中的 21 世紀萬龍大酒店 ；倡導(dǎo) e 時代人性化商務(wù)空間 的廈門悅?cè)A酒店； 10%投資回報 +房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店； 還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大 龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。產(chǎn)權(quán)酒店與別墅，普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)，彰顯身份和地位的同時 ，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資，股票投資，儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風(fēng)險小，回報更 豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。無論對發(fā)展商還是投資商，產(chǎn)權(quán)酒店都孕育著豐富的商機。 海南 XX 溫泉度假酒店 營銷策劃方案 第一部分：市場篇 第 2 頁 第二部分：項目定位篇 第 16 頁 第三部分：營銷推廣篇 第 37 頁 《 第一部 分：市場篇》 一、 產(chǎn)權(quán)式酒店概述及在國內(nèi)發(fā)展近況 第 3 頁 二、 產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式 第 6 頁 三、 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)與運營模式 第 7 頁 四、 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢 第 12 頁 五、 經(jīng)典酒店項目案例分析 第 13 頁 一、產(chǎn)權(quán)式酒店概述及在國內(nèi)發(fā)展近況 產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀 70 年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是 TIMESHARE(中文譯為 泰慕賽爾 )即 時空共享 ，其共同特點是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟比較活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種 即是消費又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)，即可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 2. 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑，度假，娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。 3. 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)與發(fā)展 90 年代開始，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。 1）開 發(fā) 目前，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展較為前沿的城市和國內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門、秦皇島等，基本以國家級的政治、經(jīng)濟、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。 這一運營模式下實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機制（即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制）尤為重要。 目前，對于產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營管理，國內(nèi)已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司，加之歷來就于國際接軌的管理模式，實際上酒店成型后的經(jīng)營管理并無太大的難度存在，無論是聘請專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項目公司承擔(dān)銷售后經(jīng)營管理的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營管理公司擔(dān)心，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的經(jīng)營模式與所處地角的匹配性上。 二、產(chǎn)權(quán)式酒店呈現(xiàn)的產(chǎn)品形式 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產(chǎn)值 51 周，共 51 個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。 純產(chǎn) 權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。 是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。 ，登山，滑雪圣地的度假村 指在高爾夫，登山，滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。他們可以使用這些 分數(shù) 在不同時間，地點，檔次的度假村靈活選擇其分數(shù)所能負擔(dān)的住宿設(shè)施。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 三、 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)與運營模式 1. 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)主體 產(chǎn)權(quán)式酒店的運營主體一般分為三類：酒店經(jīng)營管理公司、旅游度假項目開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理，開發(fā)者退居幕后或進 行附加價值、增值項目的開發(fā)。 評價： 上述模式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店一般的運營模式 。 返租式產(chǎn)權(quán)酒店 其基本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營收益為依托，以利潤為總分紅標的的，購買者投資收益大小與酒店的經(jīng)營業(yè)績好壞息息相 關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營沒有任何關(guān)系，其以每年固定的投資回報（一般為 6— 8%為 /年）為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購買者的收益計算辦法一般為： 房產(chǎn)總價╳事先約定的年回報比例（一般為 6— 8%） 在這一形式下，酒店的定價方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，因為收益與經(jīng)營效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權(quán)式 酒店一般采用無區(qū)分的定價方法，既每個銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價格進行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店則不一樣，其每年的投資回報是由其起初的投資總額 直接決定的，所以，以此種模式運作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價是不同的，這一點直接決定了購房者的收益大小，而且相對固定。 一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會選擇一個國際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作 為資源與該組織內(nèi)其他地方的酒店業(yè)主進行時間上的交換，以換取其他地方酒店的免費入住權(quán)，用于休閑度假。所以，其與上述 兩個產(chǎn)權(quán)式酒店運營方式上的不同就在于其是以消費為目的的，而非以收益為目的的。 四、 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。 80年代到 90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了 6 倍， 90 年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達 40 億美元，到 2020年就飆升到 300 億美元。 在我國， “ 產(chǎn)權(quán)式酒店 ” 已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)。隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn) 權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。 在海南，自幾年前?？诘谝患椰F(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至今已有盡 幾十 家不同規(guī)模、特點的產(chǎn)權(quán)式酒店問世?？梢哉f隨著海南旅游條件的進一步成熟完善，產(chǎn)權(quán) 式 酒店的投資已經(jīng)進入了一個高速發(fā)展的階段。作為亞洲財富領(lǐng)袖俱樂部永久性會址及 2020 年唯一榮膺中國國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會 50 強的產(chǎn)權(quán)式酒店，它的 首次亮相引起業(yè)內(nèi)外人士的普遍關(guān)注。 均價： 13000 元 /平方米 項目類型：底商 入住時間： 20201230 建筑面積： 萬平方米 主力戶型： 7080 平方米 總戶數(shù)： 304 戶 其銷售訴求點是： 70 年產(chǎn)權(quán)、每年 9%的回報率、 5 年回購計劃、業(yè)主坐享每年 21 天的免費入住與穩(wěn)定分紅，使