【正文】 規(guī)劃，此區(qū)域規(guī)劃定位為：融商業(yè)、文化、娛樂、居住為一體，凸顯黃陂人文風(fēng)情，服務(wù)配套設(shè)施完善的21世紀(jì)“新前川城市生活”示范區(qū)。（3）圍繞項目發(fā)展建設(shè)的經(jīng)濟社會重要意義和必要性全區(qū)上下已經(jīng)形成了高度的一致，已經(jīng)明確列入黃陂區(qū)“十一五” 規(guī)劃，具備了促成項目盡快實施的強烈意愿。2． 舊城改造項目的經(jīng)濟社會發(fā)展條件 舊城改造項目的經(jīng)濟社會發(fā)展條件可以歸納為以下幾點：（1）經(jīng)過這些年經(jīng)濟與社會的快速發(fā)展，黃陂區(qū)已經(jīng)在各方面積累了相應(yīng)的實力，有能力對前川的城市道路基礎(chǔ)設(shè)施和條件進行改造和進行城市創(chuàng)新。通過本項目的實施推進，將有利于形成這樣的城市格局，并切實提升與其他衛(wèi)星城鎮(zhèn)的競爭能力，獲取更多的發(fā)展機遇。 具備這種衛(wèi)星城的發(fā)展條件和發(fā)展能力。武漢市的城市發(fā)展一直呈現(xiàn)為軸射狀圈層式的發(fā)展形態(tài)，以這種模式發(fā)展下去，給城市帶來的問題會越來越多。而當(dāng)代產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展離不開現(xiàn)代化的城市功能的支撐。黃陂區(qū)從武漢市的經(jīng)濟地理區(qū)位上來講，已經(jīng)不單純是武漢市特別是漢口城區(qū)的后花園，城市居住區(qū)的擴散地，其逐步完善的基礎(chǔ)設(shè)施條件，必將成為武漢市北部的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū)。前川不僅是黃陂區(qū)的行政中心，而且是今后的商業(yè)服務(wù)業(yè)中心，現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的支持服務(wù)基地。通過項目的實施推進，作為承載平臺，可以實現(xiàn)對商品經(jīng)濟的業(yè)態(tài)集合，發(fā)展壯大專業(yè)市場和特色市場，借助地理中心的位置和正在實施并已見成效的區(qū)—鄉(xiāng)街鎮(zhèn)路網(wǎng)建設(shè)的中心結(jié)點位置，實現(xiàn)前川商品經(jīng)濟本應(yīng)具有的對周邊區(qū)域的輻射力和穿透力，使城區(qū)的商品經(jīng)濟質(zhì)量和規(guī)模獲得應(yīng)有的發(fā)展。（1） 舊城改造項目是帶動城區(qū)經(jīng)濟特別是商品經(jīng)濟發(fā)展的龍頭項目。是黃陂區(qū)城市化進程中具有里程碑意義的重點實施項目。指揮部下設(shè)辦公室，從相關(guān)部門抽調(diào)人員組成工作專班，全面啟動和推進前川的舊城改造工作。2022年年中，黃陂區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門通過深入調(diào)研前川舊城改造中的項目運作、規(guī)劃編制、開發(fā)模式和經(jīng)濟適用房建設(shè)等問題，初步確定整體改造這一區(qū)域，以徹底解決老百姓生活環(huán)境質(zhì)量問題，改善城市面貌。黃陂區(qū)人大、政協(xié)也多次提出改造的議案、提案。該區(qū)域俗稱“老三街” ，房屋密集，絕大部分年久失修，破爛不堪，存在極大的消防安全隱患，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套嚴(yán)重不足，居民生活環(huán)境極為惡劣，嚴(yán)重影響居民生活和城市形象。4．項目提出的理由和過程 舊城改造區(qū)地處 老城區(qū)西部，東至民安街，西至石陽街，南至人民大道，北至接駕湖，占地面積407畝。需要視項目具體的開發(fā)運作方案和根據(jù)市場策劃擬定合適的項目名稱。舊城改造項目方案目 錄第一章 總 論 1一．項目背景 11．項目名稱 12．承辦單位概況 13．可行性研究報告編制依據(jù) 24．項目提出的理由和過程 2二． 舊城改造項目的必要性與重要性 31． 舊城改造項目的經(jīng)濟社會意義和重要性 32． 舊城改造項目的經(jīng)濟社會發(fā)展條件 4三． 舊城改造的目標(biāo)和總體規(guī)劃 51． 舊城改造的規(guī)劃定位 52． 舊城改造的規(guī)劃目標(biāo) 53． 舊城改造的總體規(guī)劃 6四．項目概況 61．項目區(qū)位 62．主要開發(fā)建設(shè)條件 83．項目開發(fā)建設(shè)方案 8五．項目主要研究結(jié)論和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 91．項目市場研究的定位 92．項目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 113．項目分析評價結(jié)論 14六．問題與建議 141．項目開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 142．實施建議 15第二章 市場分析 17一．我國房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析 171．房地產(chǎn)市場發(fā)展及當(dāng)前主要問題 172．存在問題的原因分析 183．穩(wěn)定房價的主要政策措施 194．市場發(fā)展態(tài)勢 225．2022年及近期房地產(chǎn)政策和市場走向 24二．武漢房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析 271．武漢市經(jīng)濟與社會發(fā)展?fàn)顩r 272．武漢的土地交易市場 373．武漢市房地產(chǎn)市場基本情況 394．武漢市房地產(chǎn)市場特點分析 465．國家宏觀調(diào)控政策對武漢房地產(chǎn)市場的影響 476．武漢房地產(chǎn)市場政策影響因素的綜合分析 487．政策影響下的武漢房地產(chǎn)市場未來的演變趨勢分析 488．武漢房地產(chǎn)市場市場規(guī)模和供需狀況的趨勢分析 499．武漢房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢分析 50三．黃陂區(qū)和前川區(qū)域房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析 541．黃陂區(qū)經(jīng)濟與社會發(fā)展?fàn)顩r 542．前川街經(jīng)濟與社會發(fā)展?fàn)顩r 593． 房地產(chǎn)市場基本情況 604． 房地產(chǎn)市場特點分析 615． 房地產(chǎn)市場的發(fā)展時機 626． 重點競爭項目分析 64四．項目SWOT分析 661．項目SWOT分析分析表 662．項目SWOT分析結(jié)論 68五．項目市場定位 691．項目定位依據(jù) 692．物業(yè)定位 703．項目命名 704．項目目標(biāo)顧客群定位 715．項目價格定位 71第三章 舊城改造總體規(guī)劃 74一．現(xiàn)狀概況 741．區(qū)位 742．用地及建筑 743．交通及市政設(shè)施 754．環(huán)境與景觀 75二．規(guī)劃定位研究 751．戰(zhàn)略思考 752．指導(dǎo)思想 773．規(guī)劃定位 784．功能組成 79三．概念性詳細規(guī)劃 791．規(guī)劃結(jié)構(gòu) 792．用地布局 803．詳細規(guī)劃 82第四章 房屋拆遷和土地價格評估 83一． 舊城改造房屋拆遷調(diào)查 831．房屋拆遷基本情況摸底調(diào)查 832．房屋拆遷入戶調(diào)查 84二．房屋拆遷和土地整理出讓模式分析 841． 舊城改造的房屋拆遷模式 842． 舊城改造的土地出讓模式 863． 舊城改造的土地整理模式 87三． 舊城改造拆遷安置和土地整理出讓方案 881．房屋拆遷安置成本分析 882．拆遷安置和土地整理出讓方案研究 883．拆遷安置和土地整理出讓實施方案 92四． 舊城改造土地價格評估 931．估價項目名稱 942．估價目的 943．估價對象 944．估價基準(zhǔn)日 945．估價日期 956．地價定義 957．估價依據(jù) 958．估價原則 969．估價方法 9610．估價結(jié)果 97第五章 項目運行機制和市場運作模式 100一． 舊城改造項目運行機制研究 1001． 舊城改造項目的分類 1002．舊城改造成片開發(fā)項目的運作模式研究 1003． 舊城改造項目的運行機制 101二． 舊城改造市場運作項目的運作模式 1021．土地整體出讓模式 1022．土地分塊出讓模式 1023．土地整體出讓分塊落實模式 1034．模式對比和傾向性結(jié)論 103第六章 項目開發(fā)建設(shè)方案 105一．項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 105二．項目規(guī)劃建設(shè)方案 1061．基本要求 1062．規(guī)劃設(shè)計 1073．住宅建筑設(shè)計 1124．居住區(qū)環(huán)境設(shè)計 1155．住宅裝修設(shè)計 1166．人防和消防設(shè)計 117三．節(jié)能及新能源利用 1171．圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能 1172．電氣設(shè)備節(jié)能 1183．新能源利用 118四．環(huán)境及其保障 1181．綠化 1182．水壓水質(zhì)保障 1193．生活垃圾收運處理 1194．其它環(huán)境保護措施 119五．物業(yè)管理智能化 1201．基本配置 1202．超前型配置 121第七章 項目組織 122一．組織機構(gòu)與人力資源配置 1221．組織機構(gòu) 1222．人力資源配置 123二．項目任務(wù)組織和工程招投標(biāo) 1241．項目實施的原則 1242．工程招投標(biāo) 1243．營銷工作的組織 1274．物業(yè)管理工作的組織 128第八章 項目實施進度 129一．項目建設(shè)開發(fā)周期 129二．項目實施進度安排 129三．項目實施進度表 129第九章 投資估算 131一．建設(shè)投資估算 1311．投資估算范圍 1312．投資估算編制依據(jù) 1313．投資估算說明 132二．項目投入總資金及分年投入計劃 1321．項目投入總資金 1322．項目分年投資計劃 133第十章 融資方案 134一．項目資金來源 1341．項目資本金籌措 1342．項目債務(wù)資金籌措 134二．融資方案分析 1351．資金來源可靠性分析 1352．融資結(jié)構(gòu)分析 1353．融資成本分析 1354．融資風(fēng)險分析 135第十一章 財務(wù)評價 137一．財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1371．財務(wù)價格 1372．利率 1373．項目計算期選取 1374．財務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定 137二．營業(yè)收入與成本費用估算 1371．營業(yè)收入估算 1372．銷售成本費用估算 1383．所得稅的估算 138三．財務(wù)評價報表 138四．盈利能力分析 1381．財務(wù)內(nèi)部收益率 1382．財務(wù)凈現(xiàn)值 1393．投資回收期 1394．投資回報率 139五．償債能力分析 139六．不確定性分析 139七．財務(wù)評價結(jié)論 140八．分項目財務(wù)評價結(jié)論 140第十二章 社會評價 141一．社會影響分析 141二．互適性分析 142三．社會風(fēng)險分析 143第十三章 風(fēng)險分析 145一．風(fēng)險因素的識別和評估 1451．風(fēng)險等級劃分 1452．風(fēng)險因素的識別和評估 145二．風(fēng)險防范對策 1471．風(fēng)險對策的基本類型 1472．政策風(fēng)險對策 1483．市場風(fēng)險對策 1484．工程風(fēng)險對策 1485．資金來源風(fēng)險對策 1496．社會風(fēng)險對策 149第十四章 研究結(jié)論和建議 150一．結(jié)論 150二．建議 1501．對項目承辦方的實施建議 1502．對項目發(fā)起人的實施建議 151附圖、附表、附件 153一．附圖 153二．附表 153三．附件 154第一章 總 論一．項目背景1．項目名稱 舊城改造項目是對納入黃陂區(qū)政府前川舊城改造指揮部統(tǒng)籌規(guī)劃組織實施的一系列項目的總稱。具體包括的項目如下： 舊城改造A地塊項目 舊城改造B地塊項目 舊城改造C地塊項目 舊城改造D地塊項目 舊城改造E地塊項目 舊城改造一期還建和經(jīng)濟適用房項目 舊城改造二期還建項目 舊城改造改制企業(yè)用地項目 舊城改造工業(yè)還建用地項目 舊城改造道路基礎(chǔ)設(shè)施配套項目以上項目尚未命名，暫以開發(fā)和用地地塊的劃分加以區(qū)別。2．承辦單位概況項目承辦單位：武漢市黃陂區(qū)城建投資開發(fā)有限公司公司住所：湖北省武漢市黃陂區(qū)前川街黃陂大道建設(shè)大廈法定代表人：吳繼紅注冊資本：人民幣捌億叁仟陸佰萬元整3．可行性研究報告編制依據(jù)（1）國家建設(shè)部及湖北省、武漢市及黃陂區(qū)頒布的相關(guān)法律、法規(guī)與政策；（2）武漢市及黃陂區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃、 “十一五”計劃草案和遠景目標(biāo)綱要；（3）武漢市及黃陂區(qū)2022022022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；（4）武漢市及黃陂城市總體規(guī)劃大綱（2022年2020年） ；（5）武漢市、黃陂區(qū)和市政府相關(guān)部門關(guān)于舊城改造工作的有關(guān)文件精神；（6）國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版)(1993年)；（7）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》(建標(biāo)[2022]205號)；（8）國家發(fā)展與改革委員會《投資項目可行性研究指南》(計辦投資[2022]15號)；（9） 《城市房屋拆遷管理條例》 ；（10） 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》 ；（11）武漢市及黃陂區(qū)以及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；（12）黃陂區(qū)規(guī)劃勘測設(shè)計院的地籍勘測資料。其間有“二程” （宋代理學(xué)家程頤、程顥）遺址，建筑以民宅為主。由于該區(qū)域人居環(huán)境惡劣，安全隱患較多，長期以來，居民多有反映要求改造。近年來黃陂區(qū)政府雖然進行了一些局部整治，但沒有、也不可能解決根本問題。 舊城改造指揮部隨之成立，由黃陂區(qū)區(qū)長任指揮長，區(qū)主管領(lǐng)導(dǎo)任副指揮長，各相關(guān)部門負責(zé)人為成員。二． 舊城改造項目的必要性與重要性1． 舊城改造項目的經(jīng)濟社會意義和重要性 舊城改造項目已經(jīng)納入黃陂區(qū)“十一五” 規(guī)劃。通過項目的實施推進， 的城市面貌和城市功能將得以根本改觀。前川作為黃陂區(qū)的區(qū)域中心，作為一個人口過百萬的大區(qū)的政治文化和地理中心，城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)散亂、無序、規(guī)模偏小偏弱，一個重要原因就在于前川的城市風(fēng)格和特性不明顯，被類同于一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)街的地域?qū)傩?。?） 舊城改造項目的實施推進，將使黃陂城關(guān)能夠更好的建設(shè)成為黃陂區(qū)發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)的生活服務(wù)基地，為工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的生活物質(zhì)條件。圍繞舊城改造項目，將陸續(xù)在前川周圍形成和舉辦一系列的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不斷壯大黃陂的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)模，提升黃陂區(qū)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量和對產(chǎn)業(yè)的吸引力。特別是在漢口主城區(qū)產(chǎn)業(yè)功能布局不斷弱化的時期，黃陂的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展已經(jīng)具備了得天獨厚的地理優(yōu)勢和絕佳的發(fā)展機遇。（3） 舊城改造項目是形成黃陂現(xiàn)代城市功能，實現(xiàn)武漢市衛(wèi)星城快速發(fā)展，改善武漢市城市發(fā)展形態(tài)的重要步驟。根據(jù)國外的城市發(fā)展經(jīng)驗，特大城市一定階段圈層式擴展之后，都會明顯減緩這種擴充的態(tài)勢，轉(zhuǎn)而注重周邊衛(wèi)星城的建設(shè)和發(fā)展，以強化和完善城市發(fā)展格局，既體現(xiàn)特大城市的城市競爭力，又能有效緩解特大城市的城市弊端。相應(yīng)的決定 發(fā)展的不主要取決于武漢市主城區(qū)的圈層式擴展的發(fā)展節(jié)奏，主要在于衛(wèi)星城地域自身的經(jīng)濟與社會發(fā)展，與主城區(qū)在功能與定位上的互補和相互支撐關(guān)系。（4） 舊城改造項目不單純是個房地產(chǎn)開發(fā)項目或城市建設(shè)的一個簡單個例，要通過項目的實施推進，改變目前散亂缺乏有效控制的城市建設(shè)格局，為規(guī)范土地和房產(chǎn)市場，特別是政府的調(diào)控機制的形成提供契機，全面提升黃陂城區(qū)的發(fā)展質(zhì)量和發(fā)展水平，實現(xiàn)城區(qū)的跨越式發(fā)展，將成為黃陂城區(qū)城市建設(shè)和城市發(fā)展的重要模式。