【正文】 十二五”規(guī)劃》；⑶ 寧鄉(xiāng)縣城仁福片區(qū)城中村改造規(guī)劃圖；⑷ 建設(shè)部頒布《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》（CJJ37—90）；⑷⑸《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ50220－95）；⑸⑹《中華人民共和國物權(quán)法》⑹⑺ 湘政發(fā)[2009]13號(hào)《湖南省人民政府關(guān)于實(shí)施成品油稅費(fèi)改革完善交通體制加快交通發(fā)展的意見》⑺⑻ 長沙市人民政府令103號(hào)《長沙市征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》⑻⑼⑺ 長沙市人民政府令104號(hào)《長沙市人民政府關(guān)于調(diào)整長沙市城市房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的決定》⑼⑽⑻ 長拆發(fā)[2009]02號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)長沙市重點(diǎn)工程和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目拆遷工作的通知》⑽⑼《中華人民共和國物權(quán)法》⑾⑽ 長沙市人民政府長政發(fā)[2009]21號(hào)文《長沙市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償安置工作規(guī)定》⑾⑿⑾ 國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)委托中國國際工程咨詢公司組織編寫的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；⑿⒀⑿ 國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；⒀⒁⒀ 其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；⒁⒂⒁ 建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。隨著一大批項(xiàng)目的建成和運(yùn)轉(zhuǎn)，寧鄉(xiāng)縣城實(shí)現(xiàn)了極大的擴(kuò)容提質(zhì)，寧鄉(xiāng)城建投自身實(shí)力也得到了較大的發(fā)展，截止2008年4月。公司成立以來，按照寧鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃(修編)的規(guī)劃要求，堅(jiān)持經(jīng)營城市的發(fā)展思路，盤活土地資產(chǎn)，以地養(yǎng)路、路房結(jié)合，多渠道籌措城市建設(shè)資金，努力探索破解征拆、安置等制約“瓶頸”，累計(jì)直接投入城建資金16億元，高水平建設(shè)了一環(huán)西路、寧鄉(xiāng)大道、二環(huán)西路、花明北路、春城北路、老城區(qū)“三路（人民路、楚溈路、白馬大道）”提質(zhì)改造、人民北路、新康路、東溈廣場、寧鄉(xiāng)商業(yè)廣場、長沙富豪山莊等項(xiàng)目，縣城新區(qū)開發(fā)建設(shè)步伐不斷加速，為實(shí)現(xiàn)縣城擴(kuò)容提質(zhì)、建設(shè)“四城一中心”的戰(zhàn)略目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)，一個(gè)全方位對接長沙、融工業(yè)、商貿(mào)、休閑于一體的省會(huì)衛(wèi)星新城已初步形成。公司內(nèi)設(shè)總工室、工程技術(shù)一科、二科、經(jīng)營管理科、征地拆遷科、招商融資科、計(jì)財(cái)科、地籍科、安全保衛(wèi)科和辦公室九科一室，并下轄兩個(gè)控股子公司——長沙同興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和寧鄉(xiāng)縣大眾物業(yè)管理有限公司以及一個(gè)項(xiàng)目部——長沙富豪山莊項(xiàng)目部。公司由縣政府直接管轄，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，負(fù)責(zé)縣城城市建設(shè)投資及行使國有投資功能，對與改制企業(yè)相關(guān)連的資產(chǎn)進(jìn)行管理和經(jīng)營及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。三、研究依據(jù)及范圍寧鄉(xiāng)縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司（以下簡稱寧鄉(xiāng)城建投）是經(jīng)寧鄉(xiāng)縣委、縣政府批準(zhǔn)成立，代表政府經(jīng)營管理城市建設(shè)資金和國有城建資產(chǎn)的國有獨(dú)資有限責(zé)任公司。隨著一大批項(xiàng)目的建成和運(yùn)轉(zhuǎn)，寧鄉(xiāng)縣城實(shí)現(xiàn)了極大的擴(kuò)容提質(zhì)，寧鄉(xiāng)城建投自身實(shí)力也得到了較大的發(fā)展，截止2010年底，儲(chǔ)備存量土地10000畝，市值在90億元以上。公司成立以來，按照寧鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃(修編)的規(guī)劃要求，堅(jiān)持經(jīng)營城市的發(fā)展思路，盤活土地資產(chǎn)，以地養(yǎng)路、路房結(jié)合，多渠道籌措城市建設(shè)資金，努力探索破解征拆、安置等制約“瓶頸”，2010年共征地3887畝，協(xié)議總價(jià)90751萬元，累計(jì)直接投入城建資金66億元，高水平建設(shè)了一環(huán)西路、寧鄉(xiāng)大道、二環(huán)西路、花明北路、春城北路、老城區(qū)“三路（人民路、楚溈路、白馬大道）”提質(zhì)改造、人民北路、新康路、東溈廣場、寧鄉(xiāng)商業(yè)廣場、長沙富豪山莊等項(xiàng)目，縣城新區(qū)開發(fā)建設(shè)步伐不斷加速，為實(shí)現(xiàn)縣城擴(kuò)容提質(zhì)、建設(shè)“四城一中心”的戰(zhàn)略目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)，一個(gè)全方位對接長沙、融工業(yè)、商貿(mào)、休閑于一體的省會(huì)衛(wèi)星新城已初步形成。公司內(nèi)設(shè)工程技術(shù)一科、二科、經(jīng)營管理科、征地拆遷科、招商融資科、計(jì)財(cái)科、安全保衛(wèi)科和辦公室七科一室，并下轄兩個(gè)全資子公司——長沙同興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和寧鄉(xiāng)縣城區(qū)棚戶區(qū)改造有限公司以及一個(gè)控股子公司——長沙金湖投資開發(fā)股份有限公司。公司由縣政府直接管轄，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，負(fù)責(zé)縣城城市建設(shè)投資及行使國有投資功能，對與改制企業(yè)相關(guān)連的資產(chǎn)進(jìn)行管理和經(jīng)營及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。寧鄉(xiāng)縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司（以下簡稱寧鄉(xiāng)城建投）是經(jīng)寧鄉(xiāng)縣委、縣政府批準(zhǔn)成立，代表政府經(jīng)營管理城市建設(shè)資金和國有城建資產(chǎn)的國有獨(dú)資公司。在縣委縣政府組織的各項(xiàng)考核中，公司各項(xiàng)工作均名列前茅。幾年來，公司與銀信部門關(guān)系不斷密切，合作力度不斷加大，綜合實(shí)力躍居全省縣級(jí)城投前列，國開行省分行將公司稱之為“湖南省縣級(jí)城投典范”。公司成立以來，堅(jiān)持經(jīng)營城市的發(fā)展思路，盤活土地資產(chǎn)，以地養(yǎng)路、路房結(jié)合，多渠道籌措城市建設(shè)資金，努力破解征拆、安置等制約瓶頸，形成了規(guī)劃先導(dǎo)機(jī)制、滾動(dòng)開發(fā)機(jī)制和聯(lián)動(dòng)開發(fā)機(jī)制，完成了26個(gè)重大項(xiàng)目工程，啟動(dòng)了新城區(qū)、“一江兩岸三洲”和金洲湖三個(gè)片區(qū)開發(fā)建設(shè)和溈豐壩大橋、G319繞城線、S208連接線、沿江路、濱江大道、玉潭公園、文體中心等多個(gè)重大項(xiàng)目工程建設(shè)。二項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況簡況寧鄉(xiāng)縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司公司注冊地址：寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)寧鄉(xiāng)大道168號(hào)公司法定代表人：戴向軍寧鄉(xiāng)縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司成立于2000年8月18日，注冊資金2億元，是經(jīng)縣委、縣政府批準(zhǔn)成立的國有獨(dú)資公司，代表政府經(jīng)營管理城市建設(shè)資金和國有城建資產(chǎn)，是城建項(xiàng)目的投融資主體、代表政府壟斷開發(fā)經(jīng)營縣城規(guī)劃范圍內(nèi)土地的經(jīng)濟(jì)實(shí)體和依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)作的企業(yè)法人。本項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為：，涉及476戶、人數(shù)1665人；土地平整，道路工程及其水、電、通訊、管線等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。寧鄉(xiāng)縣城仁福片區(qū)城中村改造及安置房建設(shè)項(xiàng)目寧鄉(xiāng)縣喇叭口舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）長沙金智工程咨詢有限公司二〇一〇年八月二〇一二年五月編制人員名單項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：李國海 高級(jí)工程師編 制 人 員：李蜀夫 高級(jí)工程師 陳代侶 注冊咨詢師朱 麗 注冊造價(jià)師張曙祥 高級(jí)工程師龍文彬 工 程 師戴艷梅 助理經(jīng)濟(jì)師丁 寧 助理工程師校 對 人 員： 李湘宇項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 李國海 高級(jí)工程師編制人員： 尹向東 研 究 員崔先萬 教授級(jí)高工朱 麗 注冊咨詢師謝志勇 注冊造價(jià)師龍文彬 張曙祥 經(jīng) 濟(jì) 師高級(jí)工程師肖頌夏 戴艷梅 經(jīng) 濟(jì) 師助理經(jīng)濟(jì)師丁張 瓊 寧 助理工程師校對人員： 李湘宇楊青青112 / 193目 　錄第一章 總 論 1一、項(xiàng)目概況 1二、建設(shè)單位基本情況 2三、研究依據(jù)及范圍 3四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4五、研究結(jié)論與建議 5第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 8一、項(xiàng)目背景 8二、建設(shè)的必要性 12第三章 市場分析 15一、投資環(huán)境分析 15二、土地市場和價(jià)格分析 18第四章 場址建設(shè)條件 1一、場址現(xiàn)狀 1二、自然條件 2三、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 4四、交通條件 6五、公共設(shè)施條件 7六、施工條件 8第五章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 9第六章 拆遷方案 11一、拆遷目標(biāo)與原則 11二、拆遷情況 12三、拆遷申訴程序 13第七章 工程技術(shù)方案 17一、總平面布置 17二、拆遷平整土地 20三、道路工程 21三、給排水 27四、供配電及弱電 28五、燃?xì)夤こ?32六、綠化工程 33七、消防 35第八章 環(huán)境保護(hù) 37第九章 節(jié)能 39第十章 項(xiàng)目招投標(biāo)及實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 41一、招投標(biāo) 41二、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 41第十一章 投資估算與資金籌措 43一、投資估算 43二、資金籌措 46第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 62一、銷售收入及銷售稅金估算 62二、總成本費(fèi)用估算 63三、財(cái)務(wù)效益分析 63四、不確定性分析 64五、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 65第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) 70一、項(xiàng)目對社會(huì)的影響分析 70二、項(xiàng)目與社會(huì)的互適性分析 71三、項(xiàng)目對公平的影響 72四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 73五、結(jié)論 73第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 74一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 74二、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 75三、降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施 76第一章 總 論 1一、項(xiàng)目背景 1二、項(xiàng)目概況 4第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性 6一、項(xiàng)目背景 6二、建設(shè)的必要性 9第三章 市場分析 16一、國家土地宏觀政策分析 16二、土地市場分析 20三、長沙市土地市場分析 22四、土地儲(chǔ)備市場未來發(fā)展趨勢分析 24五、本項(xiàng)目土地出讓價(jià)格預(yù)測 26第四章 場址建設(shè)條件 28一、場址現(xiàn)狀 28二、自然條件 29三、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 31四、交通條件 35五、公共設(shè)施條件 36六、施工條件 37第五章 建設(shè)方案 38一、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 38二、總平面布置 39三、道路工程 42四、給排水 49五、供配電及弱電 50六、燃?xì)夤こ?54七、綠化工程 55八、消防 57第六章 安置方案與拆遷申訴 59一、安置目標(biāo)與原則 59二、拆遷安置情況 60三、拆遷申訴程序 61第七章 節(jié)能、節(jié)水措施 64一、節(jié)能 64二、節(jié)水措施 64第八章 環(huán)境保護(hù) 65一、編制依據(jù) 65二、環(huán)境現(xiàn)狀 65三、環(huán)境影響 65四、綜合治理及措施 65第九章 項(xiàng)目的運(yùn)作與管理 68一、項(xiàng)目運(yùn)作模式 68二、項(xiàng)目運(yùn)作思路 68三、項(xiàng)目管理 69第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排及招標(biāo)方案 71一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 71二、招標(biāo)方案 72第十一章 投資估算與資金籌措 73一、投資估算 73二、人工及主要建筑材料估算 75三、資金籌措 75四、投資計(jì)劃 77第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 78一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 78二、收入估算 78三、稅金估算 79四、成本估算 80五、財(cái)務(wù)盈利能力分析 80六、資金來源與運(yùn)用平衡分析 81七、償債能力分析 81八、財(cái)務(wù)敏感性分析 81九、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 82第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) 87一、項(xiàng)目對社會(huì)的影響分析 87二、項(xiàng)目與社會(huì)的互適性分析 88三、項(xiàng)目對公平的影響 89四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 90五、結(jié)論 90第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 91一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 91二、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 92三、降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施 93第十五章 研究結(jié)論與建議 94一、結(jié)論 94二、建議 94附件寧鄉(xiāng)縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目區(qū)域位置圖第一章 總 論一、項(xiàng)目背景概況項(xiàng)目名稱寧鄉(xiāng)縣城仁福片區(qū)城中村改造及安置房建設(shè)項(xiàng)目寧鄉(xiāng)縣城仁福片喇叭口舊城區(qū)城中村改造及安置房建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位寧鄉(xiāng)縣城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司公司注冊地址：寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)寧鄉(xiāng)大道168號(hào)公司法定代表人：賀立權(quán)建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目用地位于寧鄉(xiāng)縣歷經(jīng)鋪鄉(xiāng)新寶塔村、金南社區(qū)；溈水河以東，玉潭東路以北，屬寧鄉(xiāng)縣城整體規(guī)劃的一部分。建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)（）。本項(xiàng)目建成后，可出讓用地性質(zhì)為居住用地和商業(yè)用地。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，內(nèi)設(shè)經(jīng)營管理科、征地拆遷科、工程技術(shù)一科、工程技術(shù)二科、招商融資科、財(cái)務(wù)科、安?？坪娃k公室、總工室等7科2室，并下轄長沙同興房地產(chǎn)公司（寧鄉(xiāng)縣城區(qū)棚戶區(qū)改造有限公司）、長沙金湖投資開發(fā)股份有限公司、長沙萬佛靈山文化旅游股份有限公司三個(gè)子公司。根據(jù)縣委、縣政府賦予的使命，公司深刻、持續(xù)地進(jìn)行著投融資體制改革，將投資、融資、建設(shè)融為一體，建立了直接面向市場的投融資機(jī)制。公司成立以來，成功創(chuàng)建湖南省模范職工之家、湖南省文明衛(wèi)生單位、長沙市誠信建設(shè)示范單位、長沙市花園式單位、長沙市經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)金牌企業(yè)、奧斯卡房地產(chǎn)開發(fā)金牌企業(yè)、改革開放30周年影響寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十大杰出企業(yè)，湖南省銀行業(yè)聯(lián)合會(huì)授予公司“守信用企業(yè)”等榮譽(yù)稱號(hào)。 目前，公司總資產(chǎn)達(dá)73億元，存量土地13000多畝，已發(fā)展成為以政府壟斷性資源經(jīng)營為主，融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)等多種方式于一體的大型國有獨(dú)資公司。公司于2000年8月18日正式掛牌成立，目前注冊資金已達(dá)2億元，寧鄉(xiāng)城建投是城建項(xiàng)目的投、融資主體和壟斷開發(fā)經(jīng)營國有土地的經(jīng)濟(jì)主體，是依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行運(yùn)作的企業(yè)法人。公司現(xiàn)有正式員工84名，其大專以上學(xué)歷72人。寧鄉(xiāng)城建投的成立以及公司職能的明確，理順了寧鄉(xiāng)縣原來傳統(tǒng)僵化的基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制，也就此拉開了寧鄉(xiāng)縣如火如荼的開發(fā)建設(shè)步伐。在近幾年的建設(shè)、經(jīng)營過程中，寧鄉(xiāng)城建投積極爭取縣委、縣政府重視支持，多方拓展融資渠道，不斷壯大公司實(shí)力，特別是與農(nóng)業(yè)銀行、國開行建立了持續(xù)、穩(wěn)定的合作機(jī)制。寧鄉(xiāng)城建投已初步發(fā)展成為以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主、房地產(chǎn)、物業(yè)管理等多種經(jīng)營為輔的綜合型投融資公司，公司被湖南省銀行業(yè)聯(lián)合會(huì)評(píng)為2010年信貸誠信單位，被國家開發(fā)銀行評(píng)為2010年信用建設(shè)標(biāo)兵單位。公司于2000年8月18日正式掛牌成立，目前注冊資金已達(dá)人民幣2億元，寧鄉(xiāng)城建投是城建項(xiàng)目的融、投資主體和壟斷開發(fā)經(jīng)營國有土地的經(jīng)濟(jì)主體，是依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行運(yùn)作的企業(yè)法人。公司現(xiàn)有正式員工43名，其中大專以上學(xué)歷26人。寧鄉(xiāng)城建投的成立以及公司職能的明確，理順了寧鄉(xiāng)縣原來傳統(tǒng)僵化的基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制，也就此拉開了寧鄉(xiāng)縣如火如荼的開發(fā)建設(shè)步伐。在9年的建設(shè)、經(jīng)營過程中，寧鄉(xiāng)城建投積極爭取縣委、縣政府重視支持，多方拓展融資渠道，不斷壯大公司實(shí)力，特別是與農(nóng)業(yè)銀行、國開行建立了持續(xù)、穩(wěn)定的合作機(jī)制。寧鄉(xiāng)城建投已初步發(fā)展成為以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主、以房地產(chǎn)、物業(yè)管理等多種經(jīng)營為輔的綜合型投融資公司，公司被湖南省銀行業(yè)聯(lián)合會(huì)評(píng)為2005年守信用企業(yè)。研究范圍本報(bào)告依據(jù)國家有關(guān)部門法令、