探討農村拆遷安置類房屋買賣合同糾紛問題-展示頁
2025-01-27 06:20本頁面
【正文】 合同表面為項目安置合同，實為房屋買賣合同。安置房竣工后，與被拆遷村民簽訂房屋安置合同。從應訴到我院的糾紛來看，此類糾紛占絕大多數(shù)。為了使房屋發(fā)揮更大的效用，創(chuàng)造更大的價值，被拆遷農民賣掉多余的住房。一是賣方為被征地拆遷的農民。這類人群抗風險能力強，對住房本身沒有需求，類似于商品房炒家。三是實現(xiàn)投資功能的“安置房”。此類購買人群對是否真正擁有房屋產權應該并不是特別關注，他們關注的重點是購買到了這種休息居住的價值。二是滿足休閑住房需求的“安置房。這類人群雖然清楚安置房存在的風險，但是無力購買高價的城市商品房，與安置房的居住利益比較，最終選擇了購買安置房?！ ∫?、農村拆遷安置類房屋買賣糾紛的基本情況 (一)買賣雙方的基本情況 “安置房”的購房者需求劃分。在此背景下，我縣農村房地產市場變得異?；钴S，農村房屋買賣合同糾紛也日益增多，特別是拆遷安置房買賣合同糾紛日益突出，越來越多的案件訴至法院。為了加速城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，成都市提出了“三個集中”的構想，即工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中，土地向規(guī)模經(jīng)營集中，農民向城鎮(zhèn)集中。，城鄉(xiāng)一體化已成為是我國發(fā)展新階段提出的新任務，是實現(xiàn)全面建設小康社會奮斗目標的新要求。2008年成都市被國務院確定為首批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗區(qū)，雙流縣也成為全市試點之一。市政府還先后實施了“新居工程”、“金土地工程”以及“農民土地換社?！钡却胧谕ㄟ^這些大膽創(chuàng)新的嘗試，盡快形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的新機制。近期我院深入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進行安置房買賣合同糾紛的專題調研，并就現(xiàn)階段安置房買賣合同糾紛的解決提出對策和建議，以期能為解決試驗區(qū)改革的一些難題提供有益參考。一是滿足基本住房需求的“安置房”，它們實現(xiàn)了對普通商品房的替代作用。他們對房屋的穩(wěn)定性較為敏感，抗風險能力較弱，而且大部分沒有其他的住房。房屋所處的鄉(xiāng)村環(huán)境、不受商品房開發(fā)限制的一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。普遍來說，這類人群的抗風險能力較強，他們要實現(xiàn)的是高層次的需求，而且普遍在市區(qū)擁有住房。有部分人群出于以后城市發(fā)展規(guī)劃等的考慮，購買部分地段和區(qū)位的安置房，以期實現(xiàn)投資功能。 。在拆遷安置的過程中，不少農民分得面積相對較大的安置房，甚至有些農民分得多套住房。二是賣方為房產開發(fā)公司和投資公司。在推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的過程中，由于資金等方面的原因，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會一般采取招標方式選擇具有資金優(yōu)勢的房地產開發(fā)商或者投資公司作為業(yè)主修建安置小區(qū)。有部分開發(fā)商或者投資公司在安置完被拆遷村民后，將剩余的安置房出售。雖然合同名稱為“某某項目安置合同”，但合同的條款則只涉及安置房的買賣，不涉及安置內容。開發(fā)商為了吸引購房者，一般在合同里面明確注明：開發(fā)商在房屋交付使用后一定期限內，按規(guī)定為購房人辦理“村鎮(zhèn)房屋產權”，并在房屋交付使用后一定期間內，依據(jù)相關政策換為“城鎮(zhèn)產權”，同時辦理“國有土地使用權證”?！ ∪谴祟惏讣芗怃J。更何況有開發(fā)商“一定時期內辦理國有土地使用權”的承諾，購房人更加義無反顧?！ ∷氖鞘巧娣€(wěn)群體性糾紛案件較多。眾多分散的購買人為了增強其維權的力量而聯(lián)合起來，一般是幾十戶甚至上百戶訴至法院?！ 《?、“安置房”涉及的法律問題 (一)物權方面的問題 。我國也是采取的不動產所有權登記制度，根據(jù)《物權法》對登記的規(guī)定，負責房屋所有權的登記是房產管理部門，也就是說，房屋產權的確認、轉讓只有經(jīng)過房產管理部門的登記以后才能最終發(fā)生效力，物權才能發(fā)生轉移。按
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