【正文】 金；甲公司認(rèn)為王某交付的2萬元是定金，因王某原因拒絕購買房屋，該款項(xiàng)不應(yīng)退還；雙方訴至法院。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人未能按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。據(jù)此，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第一百零七條及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法審判監(jiān)督程序若干問題的解釋》第三十三條、三十七條之規(guī)定，判決如下：維持云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決。原審判決由周兵向傅方城支付50萬元的違約金并無不當(dāng)，50萬元的違約金也足以彌補(bǔ)傅言城的損失，故對原審的實(shí)體判決本院予以維持。其與傅言城所簽《協(xié)議》無效，原審法院判決其承擔(dān)違約金50萬元，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。周兵未按《協(xié)議》約定履行義務(wù)的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。關(guān)于傅言城提出的《指紋鑒定申請》，本院認(rèn)為鑒定的結(jié)果與本案的事實(shí)認(rèn)定沒有直接的因果關(guān)系，不影響本案的實(shí)體處理，故不需在再審過程中進(jìn)行鑒定。據(jù)此，本院認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》有效。《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?；谝陨喜槊鞯氖聦?shí)，對傅言城。(三)雙方當(dāng)事人簽訂《協(xié)議》并不是簡單的突發(fā)行為，而是經(jīng)過了一段時(shí)間的協(xié)商議價(jià)的過程。能夠相互印證。從再審中調(diào)取的“鶴韻食府”的工商登記材料反映，雙方簽訂《協(xié)議》時(shí)，“鶴韻食府”也是以楊永慶為經(jīng)營者的家庭經(jīng)營模式，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章與傅言城主張的。(一)從工商登記材料反映，涉訴房產(chǎn)“鶴韻酒樓”的經(jīng)營形式為周兵等二人為經(jīng)營者的家庭共同經(jīng)營模式。本案再審爭議的焦點(diǎn)是：一、周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》是否有效?二、雙方的過錯(cuò)及責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定和承擔(dān)?本院依據(jù)查明的案件事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定逐一評判如下：一、雙方所簽《協(xié)議》的效力問題。另，再審中被申請人傅言城向本院提交了《指紋鑒定申請書》，認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》上甲方。訴訟費(fèi)用及往返的各種開支3萬元。向銀行貸款300萬元抵押物評估費(fèi)用、貸款利息。二、周兵一家的違約行為導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)損失300萬元。一、雙方簽訂的《協(xié)議》合法有效。三、二審法院判決由其承擔(dān)違約金50萬元沒有事實(shí)和法律依據(jù)。一、本案應(yīng)適用《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，非經(jīng)權(quán)利人同意或者授權(quán)，任何形式的房屋買賣均是無效。二審案件受理費(fèi)17400元，由傅言城和周兵各承擔(dān)8700元。三、被上訴人周兵于本判決生效后15日內(nèi)支付給上訴人傅言城違約金50萬元。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項(xiàng)、《中華人民共和國民法通則》第五條、《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條、《中華人民共和國合同法》第五十六條、第一百零七條、一百零八條之規(guī)定，判決：一、撤銷鶴慶縣人民法院(2010)鶴民二初字第112號民事判決。據(jù)此，二審認(rèn)為周兵可以代表其妻楊永慶處理涉訴房產(chǎn)，從而認(rèn)定該《協(xié)議》部分有效，部分無效，即涉及夫妻雙方的部分有效，涉及兩個(gè)子女的部分無效。夫或妻非因日常生活要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。請求支持其全部訴訟請求。案件受理費(fèi)21000元，由周兵承擔(dān)。同時(shí)認(rèn)為，周斌的行為并不符合表見代理的主體特征，雙方在簽訂協(xié)議的過程中均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)因簽訂合同給對方造成的損失。三名第三人均稱對周兵出售涉訴房產(chǎn)一事不知情，不同意賣房。周兵則辯稱其與傅言城所簽《協(xié)議》無效，傅言城要求支付違約金沒有法律依據(jù)，只同意退還傅言城40萬元預(yù)付款及利息。后，周兵以其家人不同意賣房為由不愿繼續(xù)履行合同。在合同簽訂當(dāng)天，傅言城預(yù)付了購房款40萬元。在協(xié)議上除甲乙雙方簽名外還加蓋了鶴慶縣鶴韻食府的印章。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻楊永慶經(jīng)營的“鶴韻食府”經(jīng)協(xié)商簽訂了《售房協(xié)議》(以下簡稱《協(xié)議》)，該《協(xié)議》的主要內(nèi)容為：甲方為周斌，乙方為傅言城，甲方將原老鶴韻酒樓及后面的整塊地以360萬元價(jià)款出售給乙方，乙方預(yù)付定金40萬元，余款由乙方貸款到位后一次付清，此外，雙方約定了房屋交付、過戶、上稅等內(nèi)容。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請?jiān)賹徣酥鼙c被申請人傅言城及原審第三人周楊、楊滿麗、楊永慶因房屋買賣合同糾紛一案，不服云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決，向本院申請?jiān)賹?。原審第三人：周?系周兵之子)。委托代理人：郜云，云南滇西北律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。）云南省高級人民法院 民 事 判 決 書(2013)云高民再終字第32號申請?jiān)賹徣?一審被告、二審被上訴人)：周兵(曾用名周斌)。第一篇：房屋買賣合同糾紛經(jīng)典案例麗江律師郜云的代理的云南省高級人民法院審理的房屋買賣合同案件經(jīng)典實(shí)例一審法院判決合同無效，二審法院判決合同部有效部分無效，云南省高級人民法院判決合同有效，我的當(dāng)事人非常滿意?。p方所簽《協(xié)議》的效力問題。本院認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》有效。被申請人(一審原告、二審上訴人)：傅言城。原審第三人：楊永慶(系周兵之妻)。原審第三人：楊滿麗(系周兵之女)。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865號民事裁定，提審本案。申請?jiān)賹徣酥鼙捌湮写砣粟w*、孫**，被申請人傅言城及其委托代理人郜云，原審第三人楊永慶、周楊、楊滿麗均到庭參加訴訟。本院再審查明如下法律事實(shí)：周兵(曾用名周斌)與妻子楊永慶、兒子周楊、女兒楊滿麗共同擁有位于鶴慶縣云鶴鎮(zhèn)朝陽小區(qū)房產(chǎn)一院(原鶴韻酒樓)，并持有《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》?！秴f(xié)議》第四條約定，本協(xié)議簽字生效，如一方違約，賠償對方違約金100萬元。另查明，簽訂本《協(xié)議》時(shí)，周兵將涉訴房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書交給傅言誠查看，該房產(chǎn)證的房屋所有權(quán)人為周兵，共有人為楊永慶、楊滿麗、周楊，而楊永慶、楊滿麗當(dāng)時(shí)均在食府內(nèi)。2010年9月16日，傅言城向中國工商銀行股份有限公司大理鶴慶支行貸款300萬元。傅言城于2010年12月23日向鶴慶縣人民法院提起訴訟，要求周兵支付違約金100萬元，并返還房屋預(yù)付款40萬元。一審中，法院依法追加了楊永慶、楊滿麗、周楊作為第三人參加訴訟。一審法院認(rèn)為：傅言城與周兵訴爭的房產(chǎn)系家庭共有財(cái)產(chǎn)，在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，周兵以個(gè)人名義與傅言城簽訂了《售房協(xié)議》，直接侵犯了其他共有人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，根據(jù)城市房地產(chǎn)屬共同共有的，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定及在共有關(guān)系存續(xù)期間，部份共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)一般應(yīng)認(rèn)定無效的司法解釋，認(rèn)定該《協(xié)議》無效。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四項(xiàng)、《中華人民共和國合同法》第五十二條五項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決：周兵返還傅言城房屋預(yù)付款40萬元，%支付年利息。一審判決宣判后，傅言城不服提起上訴。二審法院判決認(rèn)為，本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條的規(guī)定：夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。雙方約定的100萬元違約金的有效性也只及于周兵夫妻兩人，應(yīng)由周兵夫妻承擔(dān)一半即50萬元的違約金。二、被上訴人周兵于本判決生效后15日內(nèi)返還上訴人傅言城房屋預(yù)付款40萬元。一審案件受理費(fèi)17400元，由傅言城承擔(dān)7400元，由周兵承擔(dān)10000元。二審判決后，周兵不服，向我院申請?jiān)賹彿Q，二審適用法律錯(cuò)誤導(dǎo)致錯(cuò)判，請求依法改判。二、二審法院判決書中認(rèn)定雙方之間的協(xié)議部分有效，部分無效已經(jīng)嚴(yán)重違反了民法通則、物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。被申請人傅言城再審過程中答辯認(rèn)為，周兵的再審請求不應(yīng)予以支持，并請求判令周兵返還40萬元購房預(yù)付定金并承擔(dān)100萬元的違約金?！秴f(xié)議》的內(nèi)容是兩個(gè)平等主體的真實(shí)意思表示，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章，被申請人完全有理由相信此《協(xié)議》代表了周兵全家的意愿。包括：40萬元已付定金的利息及其投資收益。投資期間可得利益損失。三、周兵一家應(yīng)當(dāng)按《協(xié)議》向其支付違約金100萬元。處有楊永慶的手印，只是該手印與周兵的手印有部分重疊