【正文】 方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商擬定的《訂購(gòu)協(xié)議》往往把自身的責(zé)任推的一干二凈，工作時(shí)出具的《訂購(gòu)協(xié)議》，換簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間無(wú)法確定，開(kāi)發(fā)商將在建工程抵押給銀行，在未撤抵押前無(wú)法網(wǎng)簽正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，這時(shí)簽訂正式合同的時(shí)間會(huì)約定為：自開(kāi)發(fā)商通知之日起幾日內(nèi)換簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。最后雙方扯皮起訴到法院。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購(gòu)協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解星星公司在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購(gòu)房文本的內(nèi)容?！　》ㄔ簩徖砗笳J(rèn)為，由于房產(chǎn)公司在訂立《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí)，沒(méi)有如實(shí)向購(gòu)房者說(shuō)明房產(chǎn)已被抵押，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》作出判決：撤銷(xiāo)雙方簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，房產(chǎn)公司返還周某已付購(gòu)房定金2萬(wàn)元，并支付賠償金2萬(wàn)元?！　￠_(kāi)庭后，房產(chǎn)公司辯稱(chēng)：該房產(chǎn)確實(shí)已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協(xié)議之前，已告知周某房產(chǎn)被抵押的事實(shí)，銀行也同意公司銷(xiāo)售被抵押的房產(chǎn)，何況目前周某沒(méi)有遭受任何損失。但房產(chǎn)公司不愿退還已收取的定金。周某遂拒絕簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并要求房產(chǎn)公司返還定金2萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)該公司聲稱(chēng)該房屋的絕對(duì)不存在抵押等情況。簽訂的文書(shū)名稱(chēng)五花八門(mén)，有叫“認(rèn)購(gòu)書(shū)”，有叫“訂購(gòu)協(xié)議”，還有叫“房號(hào)保留協(xié)議”的。售樓員的許諾，有無(wú)證據(jù)是關(guān)鍵。從法理上來(lái)講，購(gòu)房者能否行使解除權(quán)的依據(jù)是違約方的違約行為是否構(gòu)成根本性違約，只有在違約方的違約行為構(gòu)成根本性違約的情形下，才賦予守約方解除合同的權(quán)利。在第一種訴訟請(qǐng)求中，若商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)違約責(zé)任有規(guī)定，則購(gòu)房者直接依據(jù)合同約定之?dāng)?shù)額請(qǐng)求違約賠償金，案例一。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。土地變性后，使用年限未變。案例三，貽成尚北新風(fēng)系統(tǒng)案例。最后調(diào)解結(jié)案，開(kāi)發(fā)商給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。同樣業(yè)主入住以上承諾紛紛不能兌現(xiàn)，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)過(guò)法院審理查明，開(kāi)發(fā)商是自行提出變更規(guī)劃的，并未征得業(yè)主同意，政府有關(guān)部門(mén)也沒(méi)有強(qiáng)制要求變更，據(jù)此法院一審判決開(kāi)發(fā)商向維權(quán)業(yè)主承擔(dān)總房?jī)r(jià)款3%的違約金。案例一，天津某開(kāi)發(fā)商在對(duì)外預(yù)售房屋時(shí)，宣傳廣告稱(chēng)小區(qū)樓房前后間距有60米，小區(qū)綠化率為50%，并在預(yù)售房屋合同中約定， “開(kāi)發(fā)商不得擅自變更已經(jīng)與業(yè)主約定的小區(qū)平面圖，若確需變更的應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主書(shū)面同意；開(kāi)發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)的平面布局，業(yè)主有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商恢復(fù)，不能恢復(fù)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主支付總房?jī)r(jià)款的3%違約金”。這類(lèi)合同也就是常說(shuō)的“一手房買(mǎi)賣(mài)合同”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為合同一方當(dāng)事人，這類(lèi)合同簽訂、履行過(guò)程中的糾紛主要有以下幾類(lèi)：（一）售房廣告引發(fā)的糾紛眾所周知，開(kāi)發(fā)商在售樓過(guò)程中為了推銷(xiāo)房屋，大幅度的制作售樓廣告，銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售過(guò)程中為了追求業(yè)績(jī)，也對(duì)購(gòu)房人進(jìn)行諸多說(shuō)明及允諾，主要情形有：（1）向購(gòu)房人提供某些購(gòu)房?jī)?yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說(shuō)明；（2）對(duì)商品房美觀(guān)性的陳述；（3）對(duì)商品房使用功能的陳述；（4）對(duì)商品房環(huán)境性的陳述；（5）售后承諾，比如“售后包租”、“代租”等售后回報(bào)，為外地購(gòu)房者辦理本地城市的戶(hù)口指標(biāo)等等。房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛分為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛和二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。一切用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)優(yōu)質(zhì)追賬款、智能合同服務(wù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例分析近些年，與房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮相伴隨的，則是房地產(chǎn)糾紛案件的大量出現(xiàn)，從濱海新區(qū)塘沽審判區(qū)了解到，2011年，受理各類(lèi)民事案件4300余件，其中房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。通過(guò)這些年我在房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)注和學(xué)習(xí)，結(jié)合在地產(chǎn)公司工作時(shí)接觸的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地產(chǎn)庭）參與的一些案件陪審，現(xiàn)總結(jié)了房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛這部分的一些典型案例，和大家分享、研究。一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。而這些往往在購(gòu)房人簽訂合同后或入往后統(tǒng)統(tǒng)不見(jiàn)蹤影。明顯違反了小區(qū)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)商違約。案例二，北京某高檔小區(qū)在售樓時(shí)在宣傳資料中承諾，”小區(qū)內(nèi)綜合綠化面積達(dá)總占地面積的31%，擁有6800的綠地和中心花園，環(huán)境宜人，5000平米的地下超大停車(chē)庫(kù)，原裝高檔現(xiàn)代電梯，小區(qū)實(shí)行封閉式管理，24小時(shí)保安，房屋共用部分精美裝修等等”。一審法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)于綠地、花園面積、車(chē)庫(kù)、原裝現(xiàn)代電梯以及對(duì)商品房各組成部分裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)明和允諾，影響到了商品房的檔次及居住質(zhì)量，也會(huì)對(duì)買(mǎi)受人購(gòu)房，訂立購(gòu)房合同及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重要影響，因此對(duì)上述幾項(xiàng)開(kāi)發(fā)公司說(shuō)明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。但是，同樣案例，如果要求解除合同，法院駁回訴訟請(qǐng)求。案例四，貽成綜合大廈土地使用年限案例。法律分析：適用法律：實(shí)踐當(dāng)中解決此案件的主要依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。通過(guò)上面案例，購(gòu)房者基本售房廣告糾紛一般有兩種訴求：一是要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任和賠償相關(guān)損失；二是要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并賠償相關(guān)損失，損失主要為購(gòu)房款的利息損失及房屋升值帶來(lái)的差價(jià)損失。但大部分時(shí)候，合同中并未約定開(kāi)發(fā)商的具體違約責(zé)任，天津市房管局的版本僅對(duì)開(kāi)發(fā)商延期交房、辦證、面積差異、設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行了違約責(zé)任約定，補(bǔ)充條款是開(kāi)發(fā)商自行擬定，僅對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了諸多約定，很少約定自身違約責(zé)任，這種情況下，估算損失大小存在困難，法官一般傾向于調(diào)解結(jié)案；在第二種訴訟請(qǐng)求中，購(gòu)房者主要是依據(jù)合同法第94條之規(guī)定請(qǐng)求解除合同。合同法第94條規(guī)定的幾種情形，則是法律上對(duì)根本性違約的行為做列舉，在列舉的五種情形中，銷(xiāo)售廣告不實(shí)可套用的主要是該條第4款之規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”因此，需要法院對(duì)案件進(jìn)行審查，判斷廣告不實(shí)的違約行為是否導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)的通常目的而言，應(yīng)從普通人的一般生活經(jīng)驗(yàn)及交易習(xí)慣的角度考察，對(duì)于商品房銷(xiāo)售廣告中開(kāi)發(fā)商許諾但是最終沒(méi)有訂入合同而成為合同條款的事項(xiàng)及內(nèi)容，雖然事后在客觀(guān)上對(duì)購(gòu)房人買(mǎi)受該商品房目的產(chǎn)生了不良影響，但雙方尤其是買(mǎi)受人在訂立合同時(shí)竟沒(méi)有主意該內(nèi)容，至少說(shuō)明該內(nèi)容并非是買(mǎi)受人在訂立合同時(shí)首先考慮的問(wèn)題，從這一角度看，因商品房銷(xiāo)售廣告許諾沒(méi)有訂入合同致使該內(nèi)容的法律地位不穩(wěn)定而引起的糾紛，買(mǎi)受人也有一定的可責(zé)性，如上述案例中，開(kāi)發(fā)商對(duì)周邊環(huán)境、配套設(shè)施問(wèn)題上的許諾沒(méi)有到位，法院認(rèn)定為一般違約，合同繼續(xù)履行，賠償酌定裁量。（二）認(rèn)購(gòu)糾紛認(rèn)購(gòu)是指在商品房買(mǎi)賣(mài)合同過(guò)程中，雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂文書(shū)的行為，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。這方面的案例：案例一，周某應(yīng)房產(chǎn)公司要求與其簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，并交付了定金2萬(wàn)元，約定購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的一處房屋。簽訂協(xié)議后，周某遂于約定日期攜帶購(gòu)房款到房產(chǎn)公司準(zhǔn)備正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂合同前，周某經(jīng)向產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)查詢(xún)得知他預(yù)訂的該套住宅已于認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂前抵押給銀行。并提出在房產(chǎn)公司解除對(duì)該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。周某遂將房產(chǎn)公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷(xiāo)《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，返還已交的2萬(wàn)元定金并加倍賠償2萬(wàn)元。由于周某沒(méi)有按時(shí)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，已經(jīng)違約，故公司不退還購(gòu)房定金的行為并無(wú)不當(dāng)，請(qǐng)求法院駁回其訴訟請(qǐng)求。案例二，陳某與某地產(chǎn)公司簽訂《房產(chǎn)定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定陳定購(gòu)一套商品房，并支付定金1萬(wàn)元。同年4月19日，陳簽訂《商