【正文】 ?多重景觀空間，本案強調(diào)的是 ? 小家和大家的和諧融洽 ? 。 48 社區(qū)公共空間 社區(qū)規(guī)劃 A、社區(qū)道路交通 人車控制系統(tǒng) —— 小區(qū)內(nèi)建設一個比較完善的環(huán)路系統(tǒng)，車道、地下車庫入口都布臵在小區(qū)邊緣，實現(xiàn)人車動線控制； B、社區(qū)車庫配臵 社區(qū)多個車庫 —— 為各組團業(yè)主提供最便利的回家路線，同時實現(xiàn) 減噪的功用。 生活配套離項目較遠。 交通雙刃劍： A、規(guī)劃中的輕軌 4號前，距臨近本案； B、已建成開通的友新高架； C、北臨吳中區(qū)的主干道之一：越湖路就在項目前； 未建成的輕軌 4號線，建成后是利好，建設過程中對于生活的干擾是弊端。 邵昂路板塊對于客層來說 ， 還是個陌生區(qū)域 。 北臨越湖路 ， 西臨邵昂路 ，南側(cè)為緯二路 。 41 產(chǎn)品解讀 amp。 總的來說，他們的購房動機均以家庭（無論小家還是大家）為先，給不斷成長、變化中的家庭最適宜、最完美的生活空間。 通過自身不斷的奮進、成長，來兌現(xiàn)自己對于家的理解和觀念。無論是自身還是孩子、父母都在不斷變化、經(jīng)歷身心的成長，需要更多、更好的居住環(huán)境。 他們購房的動機是為了改善現(xiàn)有的居住環(huán)境 ， 追求更有品質(zhì)的生活 ， 資金來源為夫妻兩人存款 。 作為家庭的中堅力量 ， 仍在不斷努力以給家人更好的居住環(huán)境 。 小結(jié) 3 他們事業(yè)較為成功 ， 總體經(jīng)濟實力很強 ， 處于人生的收獲期 。期望改善現(xiàn)在的 居住環(huán)境，且與雙方父母同住便于照顧父 母。 交通便利，性價比優(yōu)越及臨近山水的精 致別墅是其首選。 31 別墅客群肖像 32 重要消費者印象一 李先生，開著一家紡織品加工 工廠 生日： 1963年生 性格：謹慎、認真、苛求 愛好：種花、登山 家庭構(gòu)成：妻子、孩子（ 11歲）、父母 家庭現(xiàn)狀描述：蘇州本地人，擁有一套 三居室，一輛汽車。 他們購房的動機是為了擴大居住空間，可以便于父母照顧年幼的孩子，同時也希望居住越層或錯層此類的戶型，帶來既三代同堂，又互不打擾的居住空間。 作為三口之家，且孩子年齡不大，基本處在幼兒教育階段。 他們具備一定的文化層次與品味追求，希望在工作之余可以與家人在一起享受家庭時光。越層或錯層的三居室是其首選，可以保持兩代人適宜的居住距離。 重要消費者印象四 鄭先生，高級技術型藍領， 論壇版主 生日： 1975年生 性格：內(nèi)向、溫和、理性 愛好：拍照、旅游 家庭構(gòu)成：妻子、孩子（ 5歲、準備上學） 家庭現(xiàn)狀描述：擁有一套兩居室，一輛汽車（約 5萬元）。期望改善現(xiàn)在的居住環(huán)境，并與父母同住便于照顧孩子。 籃球前鋒。他們購房的動機是為了擁有一個自己的家庭，資金來源為夫妻兩人按揭貸款，部分為父母的經(jīng)濟支持。他們居住的社區(qū)，希望是在區(qū)域有知名度，兼具人文氣息的項目。 27 小結(jié) 1 他們事業(yè)處于上升階段，但總體經(jīng)濟實力仍舊不強，處于人生的奮斗期與成長期。 烹飪愛好者。 生日： 1980年生 性格：內(nèi)向、善良 愛好：籃球、羽毛球、聚會 家庭構(gòu)成：女友 家庭現(xiàn)狀描述：預計 08年年底結(jié)婚，需要兼具品質(zhì)與性價比，且離繁華城區(qū)不遠的兩居室婚房。由于購房預算在收入中可支配份額比例較大，對于舒適型和品質(zhì)感也尤為苛求。人口的增加，對居住空間要求更多（為三居室以上）。 他們是怎樣的一群人 ？ 他們對應的是什么產(chǎn)品 ？ 他們有什么需求 ？ 23 90㎡ 以下戶型的客層 ： 年齡 2530歲，由單身貴族即將變成二人世界，事業(yè)處于起步階段，經(jīng)濟實力有限，購房預算受到一定的限制，部分為父母資助。孩子在慢慢長大，需要更多的空間；父母在慢慢老去，需要足夠的空間更好的贍養(yǎng)、照顧父母。此外，隨著結(jié)婚或者初為父母帶來的身份角色變化，相應的帶來了臵業(yè)需求，對經(jīng)濟實用的小戶型尤為青睞。 項目對應客戶 區(qū)域內(nèi)改善型需求 和區(qū)域外的首次臵業(yè)需求 結(jié)論 本案客戶主要由兩部分構(gòu)成 公寓客戶 ：主要為首次臵業(yè)，作為婚房的需求占大多數(shù)。 其他區(qū)域的人群 ◆正在創(chuàng)業(yè)中的私營業(yè)主： 這些人群想在蘇州創(chuàng)業(yè)需要有自己的住房，同時也不想把資金都用做改善居住，他們還需要資金來發(fā)展自己的事業(yè)，會選擇在交通尤其是公共交通便利的近郊選擇房產(chǎn)，主要考慮是近郊的產(chǎn)品便宜，但產(chǎn)品要有很好的性價比。 ◆一般的當?shù)鼐用瘢? 從兵營式的住宅搬入品質(zhì)更好的社區(qū)來改善居住的環(huán)境，但由于資金有限，需求的面積及總價款有限，一般購買面積略大于拆遷房的面積；或是當?shù)啬贻p人結(jié)婚需求的住宅，此種需求的住宅品質(zhì)大于原先的住宅，價款也要有所控制。通過對蘇州郊區(qū)項目的客源分析以及全國范圍的郊區(qū)成功項目客源的分析，我們基本確定以下的目標客戶，分析這些客戶到達性的可能。 項目周邊的工業(yè)區(qū)雖然有 1200多家的企業(yè)，但是主要是臺資企業(yè)和私營企業(yè)為主，不會像新區(qū)、園區(qū)的外資企業(yè)產(chǎn)生很多的高收入白領階層，實際的購買力也非常有限。 品牌理念與傳播風格 卓越品質(zhì)、恢弘氣魄、前瞻眼光、超越自我 宣傳上體現(xiàn)城市住宅人性化居住理想，突出項目整體高品質(zhì)形象。 看新城 目標客群 以事業(yè)有成，注重高品質(zhì)生活的中高端收入人群為主。 注重人性、感性、生活性，追求一種平和、自然、人文的傳播風格。塑造一期產(chǎn)品的高端形象，在向目標人群傳達項目價值的同時，繼續(xù)鞏固招商品牌在蘇州的影響力。寫在前面 從 1992，到 2022， 吳中地產(chǎn)在蘇州經(jīng)營了 16個年頭 5歲的蘇州麥點認為， 沒服務過吳中，你就不算在蘇州扎下了根 溫泉 1858，黃金水岸， 兩次的失之交臂， 兩次的深深惋惜， 但麥點并不會就此放棄，因為： 他認為誠信，是一種堅守 陪伴客戶共同走完一段歷程 是麥點真正的贏 麥點喜歡有挑戰(zhàn)的項目 伊頓小鎮(zhèn)、水岸清華、錦和加州、新港名墅 ...... 這一次也同樣 因為挑戰(zhàn)， 來自你的目標 ...... 賣透 賣得更貴 賣得更快 賣得更有名 賣得更經(jīng)典 一個有價值的目標 才能引導有價值的思路 “小”項目如何創(chuàng)造“大”價值 品牌力 銷售力 產(chǎn)品力 市場分析 看自身 核心區(qū)位 （臨近吳中 CBD，地處邵昂板塊，周邊生活配套設施完善，極具發(fā)展?jié)摿Γ? 交通便利 （臨近友新高架、輕軌 4號線） 開發(fā)品牌 （吳中地產(chǎn)，品牌信任度和知名度高） 板塊前景 （未來的 CLD，大型居住區(qū)規(guī)劃；眾多品牌開發(fā)商在此板塊開發(fā)，板塊升值潛力巨大） 項目規(guī)模 （ 30萬方大社區(qū)規(guī)模，自身配套豐富充足） 區(qū)域門戶 （ 7幢 25層高的高層為地標性標識，是進入板塊的第一站） 總價 （區(qū)域同類產(chǎn)品中的小戶型，低總價降低區(qū)域進入門檻） 產(chǎn)品 （ 90平米以下戶型為主；特色兩代居 —— 120平米左右的錯層、越層） 公共空間 （底層全部架空、特色水上會所，規(guī)劃多種溝通交流空間） 看招商 目標客群 以事業(yè)有成，注重生態(tài)環(huán)境和運動休閑的高端收入人群為主。 營銷目標 樹立區(qū)域內(nèi)綜合性社區(qū)領袖的地位，引導現(xiàn)代生態(tài)、運動休閑的生活理念。 品牌理念與傳播風格 大氣、穩(wěn)重、親情、格調(diào)高雅；?家在，情在?； 注重歷史使命感、社會責任感及人文關懷。宣傳上具有強大的包容性和外延內(nèi)涵，