【正文】 戶型： 250—389平米 總 價(jià)： 352萬至 950萬元 產(chǎn)品特色：酒店別墅、北美風(fēng) 格 02022400060008000100001202214000160001999 年 11 月 2022 年 1 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月 2022 年至今1999 年 11 月 2022 年 1 月 2022 年 11 月 2022 年 11 月 2022 年至今 順馳林溪 產(chǎn)品類別：雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟 物業(yè)地址：昌平百善鎮(zhèn) 開 發(fā) 商：順馳置地（北京） 房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 占地面積： 520220平方米 建筑面積： 198000平方米 開盤時(shí)間： 20221018 入住時(shí)間： 2022731 價(jià) 格：均價(jià) 7000元 /平米 獨(dú)棟 12022元 /平米 套 數(shù)： 279套 綠 化 率： 45% 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 主力戶型： 230—500平米 總 價(jià)： 獨(dú)立 264—384萬 /套 雙拼 176—256萬 /套 產(chǎn)品特色：北美鄉(xiāng)村別墅 020224000600080001000012022140002022年9 月2022年11月2022年3 月2022年4 月2022年6 月2022年9 月2022年11月2022年1 月至今2022 年 9 月 2022 年 11 月 2022 年 3 月 2022 年 4 月2022 年 6 月 2022 年 9 月 2022 年 11 月 2022 年 1 月至今 湯 HOUSE 產(chǎn)品類別：聯(lián)排、疊拼別墅 物業(yè)地址：昌平小湯山鎮(zhèn)大柳樹環(huán) 島西 1500米 開 發(fā) 商：北京長久房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 占地面積： 187500平方米 建筑面積： 150000平方米 開盤時(shí)間： 20221212 入住時(shí)間： 2022年 4月 價(jià) 格：均價(jià) 6300元 /平米 套 數(shù)：一期 360套，總 990套 綠 化 率： 40% 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修 主力戶型： 140—268平米 總 價(jià)： 85萬至 180萬元 產(chǎn)品特色：私家溫泉，內(nèi)庭院 一期 360套 二 期 0100020223000400050006000700080002022年9 月2022年10月2022年11月2022年12月2022年1 月2022年2 月2022年3 月2022年4 月2022年5 月2022年6 月聯(lián)排 疊拼 威尼斯花園 產(chǎn)品類別：聯(lián)排別墅 物業(yè)地址：昌平北七家鎮(zhèn) 開 發(fā) 商：北京裕發(fā)東瑞房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 占地面積： 270000平方米 建筑面積： 176563平方米 開盤時(shí)間： 202211 入住時(shí)間： 2022年 10月 價(jià) 格： 均價(jià) 6300元 /平米 套 數(shù)： 468套 綠化率： 43% 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 主力戶型： 200至 350平米 （含地下室） 總 價(jià)： 160萬至 250萬元 （含地下室） 010002022300040005000600070002022 年 2 月 2022 年 7 月 2022 年 9 月 2022 年 12 月 2022 年 5 月 2022 年 11 月 05 年 3 月至今2022 年 2 月 2022 年 7 月 2022 年 9 月 2022 年 12 月2022 年 5 月 2022 年 11 月 05 年 3 月至今華遠(yuǎn)靜林灣 北一街 8號 北清路項(xiàng)目 戶型面積 206— 300平米 240— 316平米 主力戶型 220— 240平米 250— 270平米 總套數(shù) 190套 546套 物業(yè)費(fèi) /平米 /月 /平米 /月 銷售均價(jià) 7800元 /平米 5200元 /平米 總價(jià) 160— 240萬 /套 123— 188萬 /套 產(chǎn)品定位 中關(guān)村 \上地之院落歸來 坡地 TOWNHOUSE 綠色覆蓋中，百年學(xué)府畔 銷售狀況 已簽約成交 71套，%。區(qū)域的整體市場認(rèn)知具備基礎(chǔ)。 市場價(jià)值三 ：目前區(qū)域市場中 townhouse產(chǎn)品供應(yīng)量相對較少，為本案的推出面市創(chuàng)造 良好契機(jī)。 價(jià)格分析說明： 市場價(jià)值一 ：受到傳統(tǒng)別墅聚集區(qū)的影響，區(qū)域市場價(jià)值顯著提升，市場成熟度高，認(rèn) 可度及口碑效應(yīng)良好。 16000115009000800010000 100001600098007800020224000600080001000012022140001600018000玫瑰園 龍城花園 三水青青 碧水莊園A區(qū)納帕溪谷 溫哥華森林 麥卡倫地 達(dá)華莊園 other渡上獨(dú)棟別墅53007000 6700900076001000070007500 780052007500020224000600080001000012022流星花園 順馳林溪 寬house領(lǐng)秀硅谷 三水青青 雪梨澳鄉(xiāng) 湯houseother渡上靜林灣 北一街8號寬HOUSE聯(lián)排別墅 區(qū)域別墅市場中，高檔獨(dú)棟別墅產(chǎn)品均價(jià)在 16000元 /㎡ 左右，小獨(dú)棟產(chǎn)品均價(jià)在 10000 元 /㎡ ，聯(lián)排產(chǎn)品均價(jià)在 7000元 /㎡ ，疊拼產(chǎn)品均價(jià)在 50005500元 /㎡ 。例如 :水印長灘安達(dá)露西婭城堡目前推出的超豪華別墅，定價(jià)在 17000元 20220元 /平方米之間，開始嘗試?yán)邇r(jià)位。 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類別 戶型面積 價(jià) 格 套 價(jià) 單 價(jià) 領(lǐng)秀硅谷 聯(lián)排 250㎡ 左右 180萬元 /套 均價(jià) 7500元 /㎡ 龍城花園 獨(dú)棟 250—389㎡ 352萬 —950萬 /套 均價(jià) 11500元 /㎡ 順馳林溪 獨(dú)立、雙拼 230—500㎡ 獨(dú)立 264384萬元 /套 雙拼 176256萬元 /套 獨(dú)立 12022元 /㎡ 雙拼 8000元 /㎡ 寬 house 聯(lián)排 220—250㎡ 87萬元 —140萬元 7500元 /㎡ 玫瑰園 獨(dú)立、聯(lián)排 200—1000㎡ 最貴： 3000萬 /套 均價(jià) 16000元 /㎡ 流星花園 聯(lián)排、獨(dú)棟 250—330㎡ 118155萬元左右 折合 4798元 /㎡ 碧水莊園 獨(dú)棟 314—1042㎡ 1770萬元 /套 16600元 /㎡ 靜林灣 聯(lián)排 206300㎡ 160240萬元 /套 7800元 /㎡ 雪梨澳鄉(xiāng) 聯(lián)排、雙拼 240—341㎡ 147萬 —270萬 /套 9400元 /㎡ 北一街 8號 聯(lián)排、公寓 240316㎡ 123— 188萬 /套 5200元 /㎡ 無雙（三水青清） 獨(dú)棟、聯(lián)排 240— 273㎡ 210— 300萬 /套 獨(dú)棟： 9000元 /㎡ 聯(lián)排： 7000元 /㎡ 京昌路沿線項(xiàng)目價(jià)格分析表 京昌路沿線項(xiàng)目價(jià)格分析 7500950012022420916000479816600940075005200900005000100001500020220單價(jià)項(xiàng)目名稱單價(jià)對比分析圖單價(jià)單價(jià) 750 950 120 420 160 479 166 940 750 520 900領(lǐng) 龍 順 寬 玫 流 碧 雪 寬 北 無京昌路沿線項(xiàng)目套價(jià)分布圖49%13%13%25%200萬以 下200300萬300500萬500萬以 上 據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域 20％左右的產(chǎn)品價(jià)位集中在 10000元 /平米以上； 40％－ 50％左右集中在 6000－ 10000元/平米之間； 30％左右集中在 4500－ 6000元左右。 普通住宅： 一次置業(yè)群體，追求郊區(qū)普宅的低價(jià)位、對交通、生活配套依賴程度較高。 公寓、花園洋房： 有改善居住環(huán)境的需求，地緣性客群為主，追求生活品質(zhì)，對價(jià)格有敏感性，屬于成長型置業(yè)群體。 分析說明： 高檔獨(dú)棟別墅： 西城權(quán)貴、中關(guān)村財(cái)富奠基者、亞運(yùn)村傳統(tǒng)富人區(qū)為主，購買力在 500萬以上，對產(chǎn)品、社區(qū)、環(huán)境、品牌要求較高，需求的產(chǎn)品和價(jià)格區(qū)間相對集中。 ? 區(qū)域供給項(xiàng)目中，產(chǎn)品線豐富，層次劃分明顯，玫瑰園、碧水莊園等高檔別墅項(xiàng)目提升區(qū)域市場形象，領(lǐng)秀硅谷、寬 house等中檔、經(jīng)濟(jì)型別墅拓寬了區(qū)域市場需求層面。 ? 項(xiàng)目規(guī)劃容積率普遍較低，產(chǎn)品以 TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目為主，追求居住舒適度和生活品質(zhì)是該區(qū)域產(chǎn)品的一大特點(diǎn)。作為北京地區(qū)的熱點(diǎn)別墅區(qū)，價(jià)值空間將進(jìn)一步上升。 區(qū)域配套主要依托京昌路南段的北沙灘組團(tuán)和清河組團(tuán)，北段的回龍觀組團(tuán)和小湯山組團(tuán)，設(shè)施還未完全成熟，但隨著沙河大學(xué)城的建設(shè)和奧運(yùn)村的開發(fā)，在 2022以前，區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施會(huì)逐步完善。 京昌高速路、輕軌 13號線、五環(huán)、六環(huán)路等構(gòu)成區(qū)域交通體系，但京昌高速回龍觀、北郊農(nóng)場橋是主要擁堵路段，對普宅社區(qū)有一定影響，對于別墅社區(qū)而言，影響相對較小。 大量需要開發(fā)的土地、優(yōu)越的地理位置、便捷的交通使該地區(qū)的別墅開發(fā)建設(shè)成為可能。 亞奧商圈 沙河大學(xué)城 上地 科技園 馬甸商圈 德勝門科技園 中關(guān)村 三一光電子園 項(xiàng)目區(qū)位介于朝陽和海淀這兩個(gè)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的地區(qū)三角帶的上端。在房地產(chǎn)領(lǐng)域 我們一直在幫助客戶成功 北清項(xiàng)目營銷推廣策劃報(bào)告 呈送：北京澳柯瑪中嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 提報(bào)：北京中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu) 20221124 一、區(qū)域市場研究 二、項(xiàng)目本體分析 三、項(xiàng)目市場定位 四、項(xiàng)目整體營銷推廣思路 五、項(xiàng)目一期營銷推廣策略 六、銷售執(zhí)行策略 提案綱要 技術(shù)思路 —— 確定項(xiàng)目營銷推廣策略 區(qū)域背景 市場定位 確定項(xiàng)目營銷策略 本體條件 界定項(xiàng)目面臨問題 區(qū)域背景市場目標(biāo) 第一章 區(qū)域市場研究 一、區(qū)域概述（區(qū)位、交通、配套、發(fā)展趨勢） 二、區(qū)域市場競爭環(huán)境（供給、需求、價(jià)格、區(qū)域市場價(jià)值提煉） 三、典型競爭項(xiàng)目個(gè)案分析 四、競爭對比分析 五、區(qū)域市場研究結(jié)論 一、區(qū)域概述： 項(xiàng)目所在區(qū)域 核心競爭區(qū)域 間接競爭區(qū)域 ： 立湯路沿線同本項(xiàng)目所在的京昌路沿線存在如交通、環(huán)境、客群、產(chǎn)品、價(jià)格等多種類比要素，作為項(xiàng)目周邊競爭區(qū)域以外的間接競爭區(qū)和參考區(qū)域之一。 2022年，我公司克服非典影響，在此區(qū)域成功操作了疊拼、聯(lián)排、公寓混合型項(xiàng)目“美樹假日”，并取得了驕人的市場業(yè)績。 東南坐擁亞奧商圈，西臨三一光電子園，西南靠上地科技園區(qū)，直通中關(guān)村，北鄰沙河大學(xué)城，南依馬甸商圈及中關(guān)村德勝科技園，地段優(yōu)勢明顯；區(qū)位的品質(zhì)高、為低密度高品質(zhì)住宅聚集區(qū)。 京昌路附近自然風(fēng)景區(qū)云集，北有十三陵水庫、蟒山、八達(dá)嶺溫泉度假區(qū)等，東部有溫泉云集的小湯山，南部有超寬綠化帶，緊臨百望山，環(huán)境魅力優(yōu)勢彰顯。政府相關(guān)部門介紹， 2022年前，區(qū)域交通體系將得到改善。