【正文】 積金貸款利率上調(diào)%。 20222022年政策分析 2022年 1月存款準(zhǔn)備金率由9%調(diào)至 % 2022年 3月，央行首度加息， 存款基準(zhǔn)利率上調(diào)%，到%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)%，到%。 戶型 建筑面積 （㎡） 套數(shù) 占總體比例 二室 B2 192 % B3 164 % 三室 C2 138 % 二室 B6 138 % 三室 C1 132 % 二室 B5 131 % B4 130 % 合計(jì) 1025 % 戶型 建筑面積 （㎡） 戶型總面積 （㎡） 占總體比例 三室 C1 % C2 % 二室 B2 % B3 % B6 % B4 % B5 % 合計(jì) % 我們面臨的市場環(huán)境 我們面對(duì)的客戶特征 我們面臨的營銷問題 解決問題的營銷策略 具體執(zhí)行的推廣策略 具體執(zhí)行的銷售策略 CONTENTS 時(shí)間 政策 簡要內(nèi)容 2022年 4月 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定 2022年 8月 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 國務(wù)院將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支出產(chǎn)業(yè) 2022年 3月 831大限提高拿地“門檻” 調(diào)控開始 國土部門將收回“問題”土地 2022年 10月 央行 10年來首次宣布上調(diào)存貸款利率 上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率 2022年 3月 房貸優(yōu)惠政策取消 調(diào)控涉及消費(fèi)層面 首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30% 2022年 3月 房地產(chǎn)稅改革深入 調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié) 將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革 2022年 3月 國八條出臺(tái)（老國八條） 穩(wěn)定房價(jià)，監(jiān)測市場 2022年 5月 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 》 新國八條 調(diào)控投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題 2022年 9月 銀監(jiān)會(huì) 212號(hào)文件 對(duì)房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻進(jìn)行了嚴(yán)格限制 2022年 4月 27日 房貸利率再次上調(diào) 調(diào)控卷土重來 上調(diào)各檔次貸款利率 2022年 5月 24日 國六條出臺(tái) 整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場 2022年 5月 29日 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 》 提出 90平方米、雙 70％的標(biāo)準(zhǔn) 2022年 7月 6日 《 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 》 未取得商品房預(yù)售許可證，不得發(fā)布預(yù)售廣告 2022年 7月 11日 《 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見 》 加強(qiáng)對(duì)外商個(gè)人購房的管理 2022年 8月 19日 央行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率擴(kuò)大為 自 1998年取消福利分房以及個(gè)人消費(fèi)信貸的啟動(dòng)，使房地產(chǎn)市場迎來了真正的商品房時(shí)代。我司旨在通過對(duì)于市場環(huán)境和項(xiàng)目自身特質(zhì)的分析，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題，作出解決問題的方案 ,提出相關(guān)方案的具體實(shí)施建議 ,以保證 2022年?duì)I銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和天津?yàn)炒蟊P整體運(yùn)作的成功。 基于方案（三）， B3住宅營銷策略 4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月3 月營銷目標(biāo) B3 商業(yè)A2 商業(yè) B3 住宅回款億元預(yù)估銷售回款額4. 6 億0 月施工0 月封頂未能整售或大客戶購買實(shí)現(xiàn)回款億元月月月月月月月月月月回款億元預(yù)估銷售回款額億月施工月封頂未能整售或大客戶購買實(shí)現(xiàn)回款億元銷售策略： 銷售價(jià)格實(shí)行低開高走，加大銷售放量，加快銷售節(jié)奏，營造熱銷局面；同時(shí)；利用不同的優(yōu)惠點(diǎn)味，加快銷售回款的速度 ； 推廣策略：針對(duì)競爭項(xiàng)目的特點(diǎn)， 凸顯項(xiàng)目的優(yōu)勢，形成項(xiàng)目高性價(jià)比的特點(diǎn)；同時(shí)，利用多種媒介的組合使用，擴(kuò)大推廣范圍； 客戶策略： 吸納項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的客戶，加大外圍區(qū)域的客戶拓展；同時(shí)，利用多種方式鎖定競爭項(xiàng)目同質(zhì)化的客戶； 時(shí)間 2022年 合計(jì) 7月 8月 9月 10月 11月 12月 銷售率（ %） % % % % % % % 銷售面積（㎡） 14100 5640 5640 11280 5640 4230 46530 銷售價(jià)格 （元 /㎡ ） 10000 10300 10500 10800 11100 11200 10533 合同額（元） 141000000 58092022 59220220 121824000 62604000 47376000 490116000 回款額（元） 64860000 95248320 63087912 87956928 91202184 58797000 461152344 基于方案（三）， B3住宅銷售計(jì)劃 ? 銷售面積 46530平方米，實(shí)現(xiàn)全盤 33%銷售率； ? 10000元 /平方米， 11200元 /平方米，價(jià)格漲幅 12%； ? 2022年銷售均價(jià) 10533元 /平方米，實(shí)現(xiàn)合同額 490116000元，實(shí)現(xiàn)銷售回款額 461152344元。 2022年 2022年 2022年 1月 6349 7639 10685 7月 6676 8358 11463 漲幅率 5% 9% 7% 020224000600080001000012022140001月 6349 7639 106857月 6676 8358 11463 2022年 2022年 2022年 同比 0 07兩年的市場價(jià)格，推論 11463元 /平方米 競爭項(xiàng)目目前的工程進(jìn)度及銷售價(jià)格 項(xiàng)目名稱 工程進(jìn)度 開盤時(shí)間 銷售價(jià)格（元 /平方米） 鑫瑞名苑 封頂 12500（送價(jià)值 10萬車位） 花園五座 三層 14000（ 1500裝修費(fèi)） 格調(diào)竹境 基礎(chǔ) 2022年下半年 9000 金月灣 未動(dòng) 2022年下半年 8500 基于方案（一）， B3住宅營銷策略 4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月3 月營銷目標(biāo) B3 商業(yè)A2 商業(yè) B3 住宅整售銷售回款額預(yù)估 1. 5 億整售銷售回款額預(yù)估 1. 5 億回款億元預(yù)估銷售回款額 1. 6 億實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)回款億元月月月月月月月月月月整售銷售回款額預(yù)估 億整售銷售回款額預(yù)估 億回款億元預(yù)估銷售回億實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)回款億元銷售策略： 銷售價(jià)格高于市場平均價(jià)格，實(shí)行高開高走；同時(shí)，緊緊控制放量和優(yōu)惠額度， 實(shí)現(xiàn)利潤最大化； 推廣策略： 高調(diào)入市，樹立項(xiàng)目高品質(zhì)的形象，形成區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)樓盤的代表； 客戶策略： 吸納高品質(zhì)的客戶，同時(shí)，少做大范圍的推廣，針對(duì)此類客戶開展針對(duì)性的推廣安排； 時(shí)間 2022年 合計(jì) 7月 8月 9月 10月 11月 12月 銷售率（ %） % % % % % % % 銷售面積（㎡） 4230 2115 1410 2820 1410 1410 13395 銷售價(jià)格 （元 /㎡ ） 12500 12800 13000 13300 13500 13700 13000 合同額（元） 52875000 27072022 18330000 37506000 19035000 19317000 174135000 回款額（元） 24322500 38150370 24444042 27623028 27973836 20222154 162675930 基于方案（一）， B3住宅銷售計(jì)劃 ? 銷售面積 13395平方米，實(shí)現(xiàn)全盤 %銷售率； ? 12500元 /平方米， 13700元 /平方米，價(jià)格漲幅 %； ? 2022年銷售均價(jià) 13000元 /平方米，實(shí)現(xiàn)合同額 174135000元，實(shí)現(xiàn)銷售回款額 162675930元。預(yù)估售價(jià) 商業(yè)物業(yè) B3商業(yè) ?主體兩層局部三層，計(jì)劃于 ， ，可售面積 14500㎡ ? 首先，考慮整售；其次， 23個(gè)大客戶購買；再次，散售 ? 根據(jù)施工進(jìn)度，如果散售預(yù)計(jì)需 ， 08年回款只有首付和一次性部分，按揭部分不能形成回款 ? 根據(jù)南北大街目前底商的租賃價(jià)格（ /天 /㎡ ），預(yù)估售價(jià)在 萬 2萬 /㎡ ，如果整售預(yù)估價(jià)格在 。 ? 計(jì)劃 ， 工。 ? 9 ? 8 ? 根據(jù)施工進(jìn)度預(yù)計(jì) 到開盤條件 A2待建項(xiàng)目 商業(yè)物業(yè) A2 ? 原建筑東西向長 ,南北向長，總高度 ，與新建 1號(hào)樓間距為 ? 原建筑面積為 26835 m178。 ? 針對(duì)剩余產(chǎn)品，在銷售方面，積極進(jìn)行渠道拓展和對(duì)老客戶的再深挖；在推廣方面，利用思源 CRM系統(tǒng)發(fā)放短倣，同時(shí)，利用位臵的昭示性和現(xiàn)房的優(yōu)勢，懸掛條幅發(fā)布項(xiàng)目信息。謹(jǐn)呈：天津海景實(shí)業(yè)有限公司 天津?yàn)? 2022年?duì)I銷推廣方案 明晰 2022年天津?yàn)痴w營銷目標(biāo) 完成 繼續(xù)保證良好的客戶滿意度 2022年 B3住 宅 A1寫字樓 A B3商業(yè) 2022年天津?yàn)衬軌驅(qū)崿F(xiàn)回款的物業(yè) 寫字樓物業(yè) 中環(huán) OFFICE ? 58層為寫字樓物業(yè)，總建面積 ㎡ 。 ? 目前剩余 9套單位，面積 ㎡ ，總房款 22506762 ? 計(jì)劃于 100%銷售。 住宅物業(yè) B3住宅 ? 總建筑面積： 141000㎡ ? 建筑類型： 3棟 24層板式高層、 3棟 33層板式高層、 3棟 14層點(diǎn)式高層 ?共計(jì) 1485套單位 ?計(jì)劃于 、 到正負(fù)零。共三層，且每層局部均設(shè)有夾層 ? 現(xiàn)主體內(nèi)部設(shè)備搬遷已完成，門窗以及內(nèi)部非承重墻已拆除。 ? 08年度 A2招商與銷售同步進(jìn)行 ? 考慮整體對(duì)外租售 ? 可銷售面積 32022 m178。 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 2022年 寫字樓 B3住宅 A2商業(yè) B3商業(yè) 正負(fù)零 9封頂 8封頂 已入住 外部施工 各物業(yè)工程施工關(guān)鍵點(diǎn) 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 2022年 寫字樓 B3住宅 A2商業(yè) B3商業(yè) 租售持續(xù)中整售銷售額預(yù)估 取得銷許 完成， 9套， ㎡ ，總額： 22506762 各物業(yè)銷售關(guān)鍵點(diǎn) 銷售持續(xù)中 宅施工 A2外部施工 宅正負(fù)零 部分封頂 宅部分封頂 商業(yè)施工 商業(yè)封頂 工程關(guān)鍵點(diǎn) 大客戶招商啟動(dòng)整售銷售額預(yù)估 散售，開盤，預(yù)估售價(jià) /㎡ 招商不成功 散售，儲(chǔ)備客戶 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 2022年 寫字樓 B3住宅 A2商業(yè) B3商業(yè) 招商持續(xù)中 接受咨詢 渠道拓展深挖客戶思源 CRM 各物業(yè)推廣關(guān)鍵點(diǎn) 開盤 宅施工 A2外部施工 宅正負(fù)零 部分封頂 宅部分封頂 商業(yè)施工 商業(yè)封頂 工程關(guān)鍵點(diǎn) 大客戶招商啟動(dòng) 懸掛條幅 正式亮相 樓處開放 二次開盤 月散售，開盤 散售， 儲(chǔ)備客戶 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 2022年 寫字樓 B3住宅 A2商業(yè) B3商業(yè) 租售持續(xù)中 取得銷許 基于天津?yàn)碃I銷目標(biāo)各物業(yè)銷售配合 銷售持續(xù)中 宅施工 A2外部施工 宅正負(fù)零 部分封頂 宅部分封頂 商業(yè)施工 商業(yè)封頂 工程關(guān)鍵點(diǎn) 大客戶招商啟動(dòng) 散售，開盤 回 款 億 元 完成， 9套， ㎡ ，總額： 22506762 散售， 儲(chǔ)備客戶 基于營銷目標(biāo)各物業(yè)之間配合（一） 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月 營銷目標(biāo) B3商業(yè) A2商業(yè) B3住宅 整售銷售回款額預(yù)估 整售銷售回款額預(yù)估 回 款 億 元 預(yù)估銷售回款額