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精品文案-天津中原利海小站全程營(yíng)銷策略報(bào)告-展示頁(yè)

2025-04-23 00:48本頁(yè)面
  

【正文】 優(yōu)勢(shì)得到更好的體現(xiàn) ? 沿中央水系錯(cuò)落布置中庭大戶型獨(dú)棟產(chǎn)品,形成項(xiàng)目獨(dú)棟泛景觀區(qū) ? 外圍區(qū)域布置小戶型雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品(無中庭、部分產(chǎn)品可保留天井,減少建筑占地,擴(kuò)大庭院面積) ? 充分利用獨(dú)棟區(qū)景觀資源優(yōu)勢(shì),布置中庭大戶型雙拼產(chǎn)品或類獨(dú)棟 它山之石 —— 應(yīng)用 交通組織建議 第一層級(jí):社區(qū)環(huán)道 ? 車行道: 由主入口 ——社區(qū)環(huán)道 ——主街車道 ——私家車庫(kù) 第二層級(jí):主街車道 ? 入戶方式:南北向入戶 ? 減少交通占地 ? 組團(tuán)內(nèi)部空間更加私密、幽靜 第三層級(jí):人行道(胡同) ? 人行道: 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排由胡同形成有效區(qū)隔,體現(xiàn)項(xiàng)目人車分流的人性化設(shè)計(jì) ? 由胡同將各組團(tuán)串聯(lián)在一起,提升組團(tuán)間的交互性,與內(nèi)部景觀融為一體 ? 將交通對(duì)環(huán)境影響減至最低 設(shè)計(jì)要點(diǎn): 主街寬、胡同窄( 3米)、內(nèi)庭院豁然開敞的設(shè)計(jì)理念 主街寬: 預(yù)留室外停車位 胡同窄: 減少交通占地,根據(jù)實(shí)際情況有效放大庭院面積,提升產(chǎn)品附加值 它山之石 —— 應(yīng)用 景觀設(shè)計(jì)建議 ? 獨(dú)棟泛景觀區(qū): 木橋、八角亭、親水棧道由水系串聯(lián)而成,與錯(cuò)落獨(dú)棟自然過渡、銜接,共同構(gòu)成獨(dú)棟泛景觀區(qū) ? 主街景區(qū): 東西向車行道,在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地,種植花灌木、竹、攀爬植物等 ? 宅間景區(qū):南北向 3米寬胡同 , 整體綠化中散石小路折線穿過 它山之石 —— 應(yīng)用 景觀設(shè)計(jì)建議 ? 獨(dú)棟泛景觀區(qū): ? 主街景區(qū): 東西向車行道,在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地,種植花灌木、竹、攀爬植物等 ? 宅間景區(qū):南北向 3米寬胡同 , 整體綠化中散石小路折線穿過 它山之石 —— 應(yīng)用 景觀設(shè)計(jì)建議 ? 獨(dú)棟泛景觀區(qū): ? 主街景區(qū): 東西向車行道,在整體石材鋪裝中留出點(diǎn)狀綠地,種植花灌木、竹、攀爬植物等 ? 宅間景區(qū): 南北向 3米寬胡同 , 整體綠化中散石小路折線穿過 ? 坡屋頂造型更加活潑 ? 石材裝飾墻體,提升產(chǎn)品品質(zhì)感 ? 漏窗 +石墻等,外檐元素更加豐富、富于變化 建筑細(xì)節(jié)建議 項(xiàng)目解析 ? 露臺(tái)設(shè)計(jì),增加贈(zèng)送面積,更合乎現(xiàn)代人生活方式 2 梳理區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì),為確定定位著力點(diǎn)找到依據(jù) 區(qū)域及市場(chǎng)認(rèn)知 尋找市場(chǎng) 佐證 津南發(fā)展 城市規(guī)劃 ● 中心城市以內(nèi)的四個(gè)新城之一 ● 濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)的承接地 ● 中心城區(qū)工業(yè)東移 的承接地 津南發(fā)展 城市規(guī)劃 先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 海港物流區(qū) 先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 泰達(dá)(西青)微電子工業(yè)區(qū) 泰達(dá)(津南)微電子工業(yè)區(qū) 八里臺(tái)工業(yè)區(qū) 發(fā)展戰(zhàn)略 主動(dòng)承接濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo) 建立以葛沽為基點(diǎn)的 濱海新區(qū)津南產(chǎn)業(yè)分區(qū) 形成微電子產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)走廊 發(fā)展成為 濱海新區(qū)第九大功能區(qū) 擴(kuò)大空間關(guān)聯(lián) 泛葛沽 加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián) 微電子 構(gòu)建以三條發(fā)展帶: 城市提升帶 產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 生態(tài)涵養(yǎng)帶 為基礎(chǔ)的城市總體布局 區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu) 鴨淀水庫(kù)旅游度假區(qū) 八里臺(tái)生態(tài)濕地 小站練兵園 旅游區(qū) 官港森林公園 天嘉湖休閑旅游度假區(qū) 利用周邊自然環(huán)境,積極搭建自然生態(tài)走廊, 大力發(fā)展旅游業(yè) ,構(gòu)筑綠色第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)高地。 它山之石 —— 解析 ? 形態(tài)上:主街寬,胡同窄,內(nèi)庭院豁然開敞 ? 景觀: ( 靜態(tài) ) “泛景觀帶”的居住氛圍,多層次景觀節(jié)點(diǎn);(動(dòng)態(tài))交通流線串聯(lián)各景觀點(diǎn),配合穿插的不同戶型構(gòu)建的豐富沿街立面 ? 傳統(tǒng)制式建筑部分:筒瓦、灰磚、山墻、紅柱、木門窗等 ? 現(xiàn)代建筑語(yǔ)言:豐富肌理變化灰色的拉毛涂料;多處轉(zhuǎn)角窗,輕巧而富于流動(dòng)性 ? 傳統(tǒng)與現(xiàn)代,新中式建筑的中國(guó)別墅 建筑 規(guī)劃、景觀 它山之石 —— 解析 ? 獨(dú)特的樹種,如柿子樹、銀杏及法桐等。博雅苑 聯(lián)排 277295平米 370400萬 天津別墅市場(chǎng) 聯(lián)排別墅戶型區(qū)間分布于170240平米 /套; 獨(dú)棟別墅戶型區(qū)間分布于240500平米 /套; 總價(jià) 從2001600萬;主要集中于200600萬之間。溪韻風(fēng)景灣 雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟 170300平米 200380萬 天嘉湖 180— 240(聯(lián)排) 280390(獨(dú)棟) 150200萬(聯(lián)排) 370530萬(獨(dú)棟) 生態(tài)園林 別墅 泰達(dá) 練兵園提領(lǐng)作用 文化提煉和闡發(fā) 高附加值優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品 區(qū)域成長(zhǎng)性好 發(fā)展商理念的融合 在原有設(shè)計(jì)基礎(chǔ)之上,如何打造更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。 □ 開發(fā)商實(shí)力雄厚,專業(yè)性高;其綠色地產(chǎn)理念與項(xiàng)目資 源及精神內(nèi)核能完好契合;發(fā)展商在天津缺乏影響力。 項(xiàng)目 徽派中式傳統(tǒng)風(fēng)格 與區(qū)域整 體環(huán)境契合。 □ 1992年涉足地產(chǎn)業(yè),開發(fā)華海大廈 □ 2022年世紀(jì)綠洲,營(yíng)造出自身的獨(dú)特品牌 — “ 綠色地產(chǎn)” □ 君林天下、托斯卡納都體現(xiàn)了綠色地產(chǎn)的開發(fā)理念 □ 2022年 從化地王項(xiàng)目奠基 2022年度中國(guó)廣州最具競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)企業(yè) 10強(qiáng) 第四屆( 2022年度)廣東地產(chǎn)資信 20強(qiáng) 廣東省首批房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè) 2022年度中國(guó)廣州最具誠(chéng)信度房地產(chǎn)企業(yè) 30強(qiáng) 2022年度中國(guó)廣州最具競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)企業(yè) 30 強(qiáng) 2022年度中國(guó)廣州質(zhì)量誠(chéng)信品牌領(lǐng)先企業(yè) 10 強(qiáng) 10大最吸引眼球品牌地產(chǎn) 中國(guó)最具影響力企業(yè) 100強(qiáng) 企業(yè)宗旨:營(yíng)造中國(guó)綠色地產(chǎn) 發(fā)展商背景 項(xiàng)目解析 □ 產(chǎn)品重庭院設(shè)計(jì);聯(lián)排別墅為主,項(xiàng)目別墅整體附贈(zèng)面積均 很大;獨(dú)棟產(chǎn)品沿水系而建且功能齊全。 ? 通風(fēng)采光好:天井、下沉式小院保障地下室通風(fēng)采光 ? 功能多元、布局合理:地下室樓梯南北兩側(cè)設(shè)置工人房、洗衣房、設(shè)備間;主人多功能室占據(jù)干擾較小的東側(cè) ? 奢華主臥占據(jù)景觀效果最佳的北側(cè) ? 主臥南北通透,豪華衛(wèi)浴 +超大衣帽間配置 ? 南向次臥、工作室的貼心設(shè)計(jì)與享受 ? 各功能區(qū)合理分布圍天井而建 ? 禮儀區(qū):入戶門廳;大開間、二層挑高、南北通透、雙觀景的起居廳 ? 餐廚區(qū):餐廳、廚房、工作陽(yáng)臺(tái)自成一體,南北通透 ? 次臥:陽(yáng)光次臥 +獨(dú)立衛(wèi)浴,家庭成員、客人專屬空間,人性化舒適空間設(shè)計(jì) 主傭分離 /功能多元 /戶室通透 /獨(dú)棟品質(zhì)、市場(chǎng)稀缺的超舒適聯(lián)排產(chǎn)品 交通 +傭人工作、休息區(qū) 主人多功能區(qū) 小院 小院 天井 餐廚區(qū) 禮儀區(qū) 次臥 次臥 主臥 BS戶型: 380平米 天井 天井 天井 次臥 次臥 工作室 次臥 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目解析 戶型解析 ? 一層舒適度與空間價(jià)值:天井、下沉式小院環(huán)抱,通風(fēng)、采光良好 ? 布局合理:傭人房、設(shè)備間設(shè)置在兩端,多功能區(qū)集中布局,靈活分割、互不干擾 ? 奢華主臥占據(jù)二層一半以上空間:主臥南北通透,豪華衛(wèi)浴 +衣帽間配置,配備超大書房連通露臺(tái);“移步換景”(多角度 +多重庭院景觀) ? 次臥:陽(yáng)光次臥 +獨(dú)立衛(wèi)浴 ? 各功能區(qū)合理分布圍天井而建 ? 禮儀區(qū):會(huì)客廳 +起居廳 +衣帽處設(shè)計(jì),雙廳設(shè)計(jì)同時(shí)滿足家庭成員對(duì)外、對(duì)內(nèi)交流的不同需求 ? 餐廚區(qū):餐廳、廚房、工作陽(yáng)臺(tái)自成一體,南北通透 ? 次臥:陽(yáng)光次臥 +獨(dú)立衛(wèi)浴家庭成員、客人專屬空間,人性化設(shè)計(jì) 餐廚區(qū) 禮儀區(qū) 次臥 次臥 二層價(jià)格、三層享受 /戶室通透 /中式建筑布局 +人性化設(shè)計(jì)、大氣、奢華的獨(dú)棟產(chǎn)品 傭人套房 設(shè)備間 主臥 CS戶型: 523平米 次臥 次臥 具備軍人血統(tǒng)的發(fā)展商有強(qiáng)烈的企業(yè)個(gè)性和強(qiáng)大實(shí)力,企業(yè)理念和項(xiàng)目契合。 地塊規(guī)劃指標(biāo) 地塊 總建筑面積 (㎡ ) 酒店 33760 小高層 177960 別墅 36663 總計(jì) 248383 類型 戶型 面積( ㎡ ) 套數(shù) 大獨(dú)棟 E 830 1 獨(dú)棟 CN\CS 51 523 7 雙拼 D 506 2 舒適型聯(lián)排 BS\BN 380 58 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排 AS\AN 180205 38 指標(biāo)分析 項(xiàng)目解析 本案依托練兵園,物業(yè)涵蓋酒店、別墅、小高層;其中別墅部分聯(lián)排為主 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目解析 產(chǎn)品 面積 ( ㎡ ) 贈(zèng)送面積 ( ㎡ ) 瑜伽室 酒吧 露臺(tái)、游泳池 家庭廳 連廊、小院 大獨(dú)棟 830 747 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ 獨(dú)棟 51 523 340 ◎ ◎ ◎ 雙拼 506 355 ◎ ◎ ◎ ◎ 舒適型聯(lián)排 380 215225 ◎ 舒適型聯(lián)排 180205 100120 ◎ ◎ 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排 ◎ ◎ 超過銷售面積 60% 的額外贈(zèng)送面積 產(chǎn)品性價(jià)比高 所有產(chǎn)品設(shè)臵小院及連廊;增加了家庭廳的功能設(shè)計(jì) 大戶型產(chǎn)品均有獨(dú)立的露臺(tái)及游泳池 豪華樓王更集酒吧、瑜伽休閑功能于一體 以聯(lián)排產(chǎn)品為主體,附贈(zèng)空間很大;項(xiàng)目性價(jià)比高;內(nèi)部功能齊全。小站項(xiàng)目全程報(bào)告 利海 天津中原物業(yè)顧問有限公司 發(fā)展商要求 : ■ 基于市場(chǎng)因素提出項(xiàng)目定位系統(tǒng) ■ 產(chǎn)品建議及營(yíng)銷策略(別墅)和發(fā)展商品牌導(dǎo)入 ■ 二期地塊產(chǎn)品規(guī)劃建議 4 3 2 1 認(rèn)識(shí)項(xiàng)目起步 別墅產(chǎn)品建議 二期產(chǎn)品建議 營(yíng)銷核心問題 的歸納和解決 1 我們要研究的是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目? 項(xiàng)目解析 從本體出發(fā) 項(xiàng)目解析從本體出發(fā)我們要研究的是一個(gè)什么樣的項(xiàng)目?析從本體出發(fā)區(qū)位分析 項(xiàng)目解析 □東接小站新區(qū) □西接小站練兵園 □北至天山項(xiàng)目 □南承老城區(qū) 項(xiàng)目位于小站新城區(qū)西側(cè),毗鄰小站練兵園;北側(cè)與天山項(xiàng)目相接,東側(cè)與新城區(qū)連為一體。 本案地處新城區(qū),依托練兵園,商業(yè)配套尚不完善,區(qū)域教育資源豐富。 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目解析 沿中軸水系錯(cuò)落有致 /布局合理 /產(chǎn)品豐富 /封閉獨(dú)立院落 ? 沿中央水系錯(cuò)落布局獨(dú)棟產(chǎn)品,為項(xiàng)目別墅區(qū)的核心,景觀利用最大化以及產(chǎn)品價(jià)值最優(yōu) ? 避免普通聯(lián)排產(chǎn)品行列式布局給人以單調(diào)、粗糙的整體感覺 ? 獨(dú)棟別墅與水景融為一體,成為社區(qū)核心景觀區(qū),產(chǎn)品與景觀完美結(jié)合,進(jìn)而集中展現(xiàn)中式園林錯(cuò)落有致、異步換景、曲徑通幽的精髓 ? 環(huán)抱核心區(qū),布局雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品,通過社區(qū)道路與景觀將二者合理區(qū)隔開,弱化相互干擾 ? 別墅區(qū)西北角、東南角布置小戶型聯(lián)排產(chǎn)品,產(chǎn)品組合更加豐富 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目解析 濃郁的徽派建筑風(fēng)格 /細(xì)節(jié)雕刻中式院落別墅 ? 粉墻黛瓦、馬頭墻勾勒出徽派建筑的神韻 ? 有別于歐式外向式庭院設(shè)計(jì),由粉墻黛瓦圍合出的前庭、中庭以及后庭,私密性更強(qiáng),別有一番閑適、幽深的意境 ? 圍墻、臺(tái)階、門坊等完全從民居中提取元素 ? 漏窗:窗內(nèi)、窗外景觀互為借用 ? 前庭:圍墻與外界區(qū)分開,由鬧入靜,形成過渡 ? 中庭:通天接地,天地人合一的人居夢(mèng)想徽派建筑中崇尚的“肥水不流外人田 ”風(fēng)水理念。 但在天津尚缺乏影響力。 □小站新城區(qū) 傳統(tǒng)氛圍濃厚。 □ 周邊商業(yè)配套暫時(shí)缺乏,但新城區(qū)規(guī)劃較好,教育配套優(yōu)勢(shì) 明顯。 □ 項(xiàng)目 1期、 2期地塊和小站練兵園成犄角之勢(shì),本案的發(fā)展和 練兵園的關(guān)系極度緊密。 中式別墅生存之道 把脈市場(chǎng):做更符合市場(chǎng)需求的主流別墅產(chǎn)品 剖析項(xiàng)目:打造更具生命力的中式別墅 —— 規(guī)劃、交通組織、景觀、建筑 ……… 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 戶型 總價(jià) 水景別墅 團(tuán)泊湖庭院 獨(dú)棟 160400平米 268888萬 萬科東麗湖 雙拼、聯(lián)排 170220平米 200280萬 夏陽(yáng) 嶺上林里別墅 森林獨(dú)棟 200330平米主力戶型 300500萬 社會(huì)山別墅 雙拼、院墅、聯(lián)排 170350平米 220500萬 荷蘭墅 聯(lián)排、類獨(dú)棟 200260平米 480600萬 高爾夫別墅 京津新城 三期獨(dú)棟 290540平米 150600萬 領(lǐng)世郡 聯(lián)排 171221 雙拼 354419 獨(dú)體 220580平米 4001100萬 現(xiàn)代城市文化休閑別墅 TOWN中堂 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品 主力戶型在 300平米以下,基本上占到總產(chǎn)品量的 85% 已售馨 檀府 聯(lián)排和獨(dú)棟產(chǎn)品 主力戶型 300平米左右,部分接近 600平米 5001600萬 唐郡 以聯(lián)排別墅為主 2404
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