【正文】 資客戶 則占到了 15%。 客戶 需求 —— 認(rèn)為未來最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域 客戶調(diào)查分析 38 6 0 以下4%60809%8010031%10012016%12014022%1 4 0 以上18%客戶 需求 —— 面積需求 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 70%左右的客戶對住宅的需求面積在 80140M2之間，其中 80100M120140M2兩個面積區(qū)間代表了客戶對 二居三居 產(chǎn)品的主要面積需求。 37 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 和平區(qū)11%河西區(qū)24%南開區(qū)11%河北區(qū)5%河?xùn)|區(qū)10%紅橋區(qū)1%新四區(qū)12%濱海新區(qū)26%濱海新區(qū)以獨特經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟優(yōu)勢和良好的自然條件獲得認(rèn)可， 河西區(qū)則緊隨其后，成為客戶心中未來重點發(fā)展的中心城區(qū)。 35 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 客戶調(diào)查分析 大部分目標(biāo)客戶往往來自于 收入比較穩(wěn)定而且相對豐厚的 企事業(yè)單位，政府機關(guān)和私企業(yè)主也占較大比例 ，部分離退休客戶的原有職業(yè)范圍也應(yīng)屬于這一領(lǐng)域。也是本項目的 主力客戶群體。 1949年天津解放，自此天津城市發(fā)展迅速崛起，城市面貌日新月異 26 住宅形象定位 定位依據(jù) 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) —— 微觀依據(jù) ?天津灣綜合體 ?海河景觀條件 ?運動休閑設(shè)施 27 住宅形象定位 形象定位 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 具有休閑主義的 濱河城市公館 住宅形象定位建議： 28 住宅形象定位 住宅形象定位 住宅營銷報告 具有休閑主義的 濱河城市公館 內(nèi) 涵 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 城市地標(biāo)、濱河景觀、文化尊邸、品質(zhì)生活、休閑氛圍 29 住宅形象定位 住宅形象定位 住宅營銷報告 具有休閑主義的 濱河 城市 公館 水上運動設(shè)施及運動場館 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 城市中心的成熟配套的 母親河 海河之畔 一個特有階層的、專屬的、帶有文化特征和藝術(shù)氣質(zhì)的高檔居所 (1) 諸侯的宮室 (2) 古時公家所建造的館舍 (3) 大官或富家的住所 —— 《 現(xiàn)代漢語詞典 》 2030年代在上海、天津等城市中的中國上層人士居住的城市別墅 30 住宅形象定位關(guān)鍵詞： 濱河休閑 /城市公館 海河改造 /城市復(fù)興 文化復(fù)興 /城市回歸 品質(zhì)體現(xiàn) /品牌建立 31 客群深度分析 客戶調(diào)查分析 項目客群定位 客群深度分析 32 客戶調(diào)查分析 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 為了更清楚地了解“天津灣”項目的客戶情況，以及更深入的了解主要目標(biāo)客戶的需求，在項目今后的銷售過程，更好的把握客戶心理，有針對性地應(yīng)對客戶需求，我們選擇了天津市區(qū)內(nèi)幾個在價格、產(chǎn)品形態(tài)、區(qū)域等方面可以與我們項目進行參考和競爭的項目，對其客戶群體進行了直接的問卷訪問。同年 12月又設(shè)天津左衛(wèi)并筑城 ,至此 ,天津城初具規(guī)模。 ?瑞安地產(chǎn)成為舊城改造專家，企業(yè)品牌價值實現(xiàn)了跳躍性增長，廣受各地政府的邀請。 ? 是真正意義上的 文化復(fù)興和城市改造 的代表作。 19 住宅營銷報告 對天津灣的解讀 海河的改造是天津城市復(fù)興的象征 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 天津灣 天津市在 03年確定了將海河打造成世界名河的目標(biāo)，并劃分六大不同功能節(jié)點： ?南開區(qū)的古文化街海河樓商貿(mào)區(qū) ?河北區(qū)的大悲院商貿(mào)區(qū) ?紅橋區(qū)的運河文化商貿(mào)區(qū) ?河西區(qū)的水上運動世界 ?和平區(qū)的和平廣場中心商業(yè)區(qū) ?河?xùn)|區(qū)的南站金融商務(wù)區(qū) 20 住宅營銷報告 對天津灣的解讀 天津城市的復(fù)興同時帶來了文化的復(fù)興和城市的回歸 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 天津作為中國曾經(jīng)最繁華的國際大都市，有著深厚的歷史底蘊和文化積累，隨著城市的復(fù)興，除了經(jīng)濟上的迅猛增長之外，本地文化也會隨著經(jīng)濟的增長而重新興旺起來， 同時最為最具有文化代表意義的海河和城市中心區(qū)域，將成為人們最向往的居住地和娛樂消費場地。 天鴻寶業(yè)在天津的首次亮相 打造高端項目高端市場形象 保持天房發(fā)展持續(xù)影響力 打造有效的戰(zhàn)略發(fā)展平臺 足夠的資源整合能力 培養(yǎng)集團核心品牌客戶群 天津灣項目 確立了主流開發(fā)商地位 完成戰(zhàn)略性全方位的多點布局 樹立了 品牌形象 擁有市場影響力 戰(zhàn)略意義 天房發(fā)展城市運營的力作 項目的品牌戰(zhàn)略意義 (1)－ “品牌聯(lián)合”的戰(zhàn)術(shù)起點 15 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 戰(zhàn)略意義 項目的品牌戰(zhàn)略意義 (2)－ “品牌人群”的高端占位 品牌 品牌深入布局 項目 品牌迸發(fā) 品牌人群的引入 成為一種生活方式的代言 項目追隨者 16 項目及企業(yè)理解關(guān)鍵詞： 完善品牌線和客戶線 /品牌追隨 上市公司 /戰(zhàn)略布局 /品牌聯(lián)合 城市價值 /市場關(guān)注度 /海河改造 高起點 /高占位 /品牌影響力 17 住宅形象定位 對天津灣的解讀 住宅形象定位 18 住宅營銷報告 對天津灣的解讀 天津灣 水上運動 休閑娛樂 酒店 辦公 商業(yè)街 濱河公園 商業(yè) 住宅 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 天津灣可以成為海河改造的代表 “ 先行天下者，銳以懾世 ” ，天津灣必須成為海河改造的排頭兵，才能占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢。 海河改造 住宅營銷報告 優(yōu)越位置 ?100萬平方米的建筑體量以及海河改造第六大節(jié)點的定位，直接的提升了項目標(biāo)志性建筑的特征。 ?項目自身為一個集商業(yè)、商務(wù)、酒店、居住和運動休閑于一身的綜合體項目。 天津灣項目是天鴻全國 戰(zhàn)略布局 重要組成，承擔(dān)天鴻寶業(yè)在天津的市場打響首場漂亮戰(zhàn)役的重任，也在奠定公司在津高端企業(yè)品牌形象 和 長期發(fā)展 的基礎(chǔ)。 城市中心區(qū) 城市中環(huán)線 本案 住宅營銷報告 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 地理位置 6 ?總占地面積： (B、 C、 D、 E地塊） ?總建筑面積： 79萬 M2 ?住宅面積： 28萬 M2 ?公建面積： 51萬 M2（包括公寓等產(chǎn)品） ?容積率： 住宅營銷報告 項目基本情況 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 7 地塊名稱 用途 占地（萬平方米） 總建筑面積（平方米） 容積率 A 公建 113000 B 住宅 167005 公建 (公寓 ) 85800 C 住宅 119830 公建 165970 D 公建 241395 E 公建 10000 ＊ 其中 B地塊住宅部分面積有可能調(diào)整為 1012萬平方米，對應(yīng)減少面積增加到公寓部分 住宅營銷報告 項目基本情況 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 8 ?A區(qū)：城市服務(wù)區(qū) －－大規(guī)模商業(yè)完善城市區(qū)域機能 ?B區(qū)：休閑體驗區(qū) －－多種業(yè)態(tài)的融合提供國際化的休閑生活新方式 ?C區(qū)：國際生活區(qū) －－國際化、高檔次的住宅和商業(yè)進一步提升區(qū)域價值 ?D區(qū)：品質(zhì)商務(wù)區(qū) －－通過國際規(guī)格的商務(wù)建筑形成天津休閑經(jīng)濟的中心區(qū)域 ?E區(qū)：運動體驗區(qū) －－ 通過對海河水上運動世界的開民形成天津獨特的城市水上運動公園 住宅營銷報告 項目基本情況 功能分區(qū) ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 9 A地塊（寫字樓、商業(yè)） 工程進度：正在施工，目前整體已經(jīng)封頂 銷售進度：寫字樓客戶積累，商業(yè)招商。 2022年 06月 08日 —— 天津灣 B3住宅營銷報告 —— 重現(xiàn)繁華 共贏天下 3 報 告 架 構(gòu) 項目及企業(yè)理解 住宅形象定位 客群深度分析 產(chǎn)品解讀及建議 住宅營銷方案 銷售團隊建設(shè) 4 項目及企業(yè)理解 項目基本情況 項目及企業(yè)理解 戰(zhàn)略意義 5 項目基本情況 河西區(qū) ■ 項目位于河西區(qū)，是天津目前發(fā)展 較快的一個城區(qū)。 1 著名紅學(xué)泰斗周汝昌先生曾賦詩 《 盛概 》 一首，盛贊昔日繁華的天津： 腰纏十萬鶴翔游， 三月鶯花眼盡收。 錦繡沽河霞沁彩， 繁華何必下?lián)P州。 ■ 項目地塊北臨新圍堤道，南至大沽 南路，西臨南北大街，東至海河。 商業(yè)部分已經(jīng)簽約“易買得”作為主力店 住宅營銷報告 項目基本情況 工程進度 B3地塊（住宅和底商） 工程進度：場地平整，未開工 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) B3地塊圖片 10 B區(qū)住宅基本情況 ?住宅總建筑面積： 15萬平方米 ?樓棟數(shù)： 8 ?層數(shù)： 33 ?平均戶型面積： 125平米 /戶 ?一居室面積： 60－ 70平方米 ?二居室面積： 90－ 110平方米 ?三居室面積： 120－ 130平方米 ?四居室面積： 160平方米左右 ?主力戶型：二居、三居，占戶型總量的 70％ 住宅營銷報告 項目基本情況 B3地塊規(guī)劃 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 11 項目及企業(yè)理解 住宅營銷報告 開發(fā)團隊 天鴻寶業(yè) —— 腳踏實地，心懷高遠 天鴻寶業(yè)是北京最大的國有房地開發(fā)公司首開集團的子公司，國內(nèi)為數(shù)不多的房地產(chǎn)上市公司 ，從成立至今開開發(fā)過觀瀾國際花園等諸多物業(yè)，有著豐富的開發(fā)經(jīng)驗。 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 12 住宅營銷報告 天房發(fā)展 —— 城市運營，規(guī)模制勝 開發(fā)團隊 ? 積極參與天津市城市建設(shè) ? 城市改造主流引領(lǐng)者，以規(guī)模運營城市生活 ? 充足的土地儲備便于長期發(fā)展 ? 25年開發(fā)經(jīng)營，國內(nèi)為數(shù)不多的 房地產(chǎn)上市公司 ? 以主流產(chǎn)品進入主流開發(fā)商，打造擴張平臺 ? 戰(zhàn)略導(dǎo)向支持 ?項目企業(yè)理解 ?住宅形象定位 ?客群深度分析 ?產(chǎn)品解讀建議 ?住宅營銷方案 ?銷售團隊建設(shè) 項目及企業(yè)理解 13 ?項目位于城市中心區(qū)邊緣，周邊擁有良好的交通條件，并坐擁海河天然景觀，地理位置較佳。內(nèi)部各區(qū)域之間呈現(xiàn)優(yōu)勢互補的功