【正文】 小高層日益興起。以上各項目土地開發(fā)面積均不大，本案占地最多， “ 巴洛克 |區(qū)域市場對比 | 從地段價值上來看： 東環(huán)城路與東南 湖大路交匯處 盡管各項目均處于同一區(qū)域，地段價值差距甚微，比較而言，三家競品均占據(jù)東南湖大路主干道，特別是 “ 新筑一品 ” 距離 賽得廣場 較近，但相比其他項目，本案距離區(qū)域內(nèi)大型配套 中東市場 卻更近一些，總體來說，在同享區(qū)域配套的情況下，地段價值各家平分秋色。 市場現(xiàn)狀 |“救市 ” 效果明年將顯| 在宏觀經(jīng)濟(jì)減速和資產(chǎn)價格下行的趨勢下，這些 “ 救市 ” 措施在短期內(nèi)很難改變房地產(chǎn)市場下滑的成交量，房地產(chǎn)市場的整體低迷和調(diào)整，扭轉(zhuǎn)仍然需要一段時間。 今年下半年以來，西安、長沙、重慶、南京、杭州等地方政府相繼推出包括購房入戶、減稅、購房補貼等在內(nèi)的 “ 地產(chǎn)新政 ” ，以期扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場的頹勢，提振持續(xù)低迷的成交量。 |國內(nèi) | 國家統(tǒng)計局發(fā)表數(shù)據(jù)，我國三季度 GDP同比增長 ％，比上年同期回落 ，雖未出現(xiàn) GDP指數(shù)的暴跌格局，但回落態(tài)勢十分明顯。 |世界 | 中國為了減輕次貸危機帶來的通脹壓力，實行緊縮的貸幣政策和財政政策，央行多次提高利率并提高了存款儲備金率。 CONTENTS ：內(nèi)容綱要： 第 貳 章 |項目基礎(chǔ)定位 | 第 叁 章 |項目賣點綜述 | 第 肆 章 |項目推廣進(jìn)程 | 第 伍 章 |商業(yè)景觀建議 | 第 壹 章 |市場背景分析 | 第 壹 章 Dong Run Feng Jing 市場背景分析 |宏觀市場分析 | 美國次貸危機導(dǎo)致美國房地產(chǎn)等各個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域出現(xiàn)疲軟，并從單純的美國建筑業(yè)和汽車行業(yè)等收縮，蔓延至廣泛的消費領(lǐng)域，隨著歐洲地區(qū)銀行的惜貸行為，使歐洲的消費需求開始減弱，并且影響到亞洲國家對歐美地區(qū)的出口。 而此次提案是在整合前兩次方案的基礎(chǔ)上 ， 對東潤楓景項目主導(dǎo)策略思想進(jìn)行提煉加工 ， 在國盛領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下 ， 對項目營銷推廣作出進(jìn)一步補充和完善 。東潤楓景項目營銷推廣所進(jìn)行的第三次提案 。前 言： 本次提案是北京 聯(lián)航地產(chǎn)針對國盛 前兩次提案為東潤楓景項目營銷推廣策劃全案 ， 重在科學(xué)而系統(tǒng) ， 旨在闡明推廣思路與傳播要點 。 本方案將從 項目基礎(chǔ)定位 、 綜合賣點整理 、 營銷推廣進(jìn)程 、 商業(yè)定位建議 等方面做出策劃建議 ， 為項目做好謀略 。由于歐洲國家的內(nèi)需增長無法替代歐美國家，最終形成全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下滑。這些政策措施在減緩?fù)泬毫Φ耐瑫r，也給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了一些負(fù)面影響，中國的股市和房市首當(dāng)其沖。其中，受國家宏觀調(diào)控下的銀行信貸收緊、房價走勢回落以及土地政策變化等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入前所未有的銷售淡季。 10月 22日，央行、財政部和國稅總局聯(lián)手推出包括降低首次臵業(yè)小戶型單位的契稅、免征土地增值稅和印花稅以及首次購房首付降至兩成、貸款利率下浮 30％等多項刺激樓市的利好，旨在通過優(yōu)惠購房者，刺激成交量，拯救房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條各個環(huán)節(jié)，確保經(jīng)濟(jì)增長。 |“博弈 ” 局面已經(jīng)形成 | 2022年的冷淡市場給買賣雙方都施加了很大壓力，就目前銷售現(xiàn)場狀態(tài)來看，買賣雙方都在觀望和試探，看對方的價格底線在哪里，最重要的是在中央加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的信號日漸清晰的情況下看政策的走向。 安華美郡 巴洛克 〃 鉑宮 新筑一品 本案 東環(huán)城路與東南 湖大路交匯處 昆山路與東環(huán)城 路交匯處 仙臺大街與東南 湖大路交匯處 從居住舒適度上來看： 占地 : 3萬 建筑 : 容積率 : 項目舒適度的衡量標(biāo)準(zhǔn)主要體現(xiàn)在容積率和建筑密度上。鉑宮 ” 項目容積率最小，排除 “ 鉑宮 ” 項目產(chǎn)品演變的因素，本案在居住舒適度上略勝于其他兩個項目，但此方面價值對于購房者卻并不明顯。以上樓盤， “ 巴洛克 安華美郡 巴洛克 〃 鉑宮 新筑一品 本案 多層、小高層、高層 多層、小高層、高層、青年公寓 小高層 從戶型結(jié)構(gòu)上來看： 面積 比例 9899 21% 79 5% 4757 74% 上述樓盤戶型比基本一致，這反應(yīng)了自 “ 國六條 90平 70%政策 ” 以后的統(tǒng)一趨勢。 安華美郡 巴洛克 〃 鉑宮 新筑一品 本案 面積 比例 4060 29% 7089 51% 100134 20% 面積 比例 4060 16% 7090 70% 100120 14% 面積 比例 3060 21% 6090 49% 90130 30% 運用積極的營銷策略，最大限度地發(fā)揮優(yōu)勢，便能最高效率地轉(zhuǎn)化劣勢 從以上對比分析中不難看出，本案的優(yōu)勢在于借勢自身建筑優(yōu)勢 未來的威脅和風(fēng)險大多來自整體市場及宏觀政策等方面。 通過行之有效的策劃推廣 ， 對項目進(jìn)行合理的市場定位 、 產(chǎn)品定位及價格定位 ， 制定符合 、 利于銷售的推廣策略 ， 才能找到本項目的市場切入點 ， 獲得目標(biāo)人群對本案的區(qū)域公信力和樓盤影響力的心理認(rèn)同等目的 。 市 場 定 位 （找出市場的空白點提升產(chǎn)品的價值點） 01 〉〉 主推定位語： 原味 楓景 The original style 〉〉 備選定位語： 原味生活新 “ 楓 ” 尚 Maple flavor of the new life style 傳 播 定 位 （提升產(chǎn)品的品質(zhì)感） 02 〉〉 主推定位語： 國盛地產(chǎn) 2022原味生活代表作 GuoSheng Real Estate 2022 the Manior of the Life （目的：宣傳產(chǎn)品的同時兼顧開發(fā)企業(yè)品牌的樹立與同步推廣） |項目組團(tuán)命名 | 方案一： 第一組團(tuán)名稱： 第 六 季 平 行 線 甲殼蟲 5棟多層 1棟高層 第二組團(tuán)名稱： 第三組團(tuán)名稱： 2棟小高層 2棟高層 關(guān)聯(lián)點及推廣的延續(xù)性 三個組團(tuán)名皆具用獨特的屬性 ， 特別而易記 。 平行線 —— 參照兩棟產(chǎn)品形態(tài) ， 時尚化氣息較 “ 一組團(tuán) ” 重些 。 三個組團(tuán)各依據(jù)產(chǎn)品特點而命名 ， 且符合青年消費者的特征： 青年追求時尚與個性 ， 不僅僅安于享受四季的風(fēng)采 ， 更追求第五季 、 第六季的幻想 。 方案二： 第一組團(tuán)名稱： 紅蜻蜓 燕尾 蝶