【正文】 離城近一點(diǎn)， 交通時(shí)間比交通距離更重要，一小時(shí)太遠(yuǎn)，半小時(shí)恰好。 銷售狀態(tài)： 南區(qū)西錦園地上 700900方，地下 300500方，單棟占地約 3畝，售價(jià)在 3600萬(wàn) 5000萬(wàn)。 西溪風(fēng)情戶型：地上 500方，地下 200方 桃花源 3600萬(wàn) 5000萬(wàn) 剩余 14套 項(xiàng)目概況： 距離杭州市區(qū)約 20KM左右，周邊生活配套缺失，主要依靠余杭配套。 資源概況： 約 400米近距離貼近西溪國(guó)家濕地公園，內(nèi)部擁有 17萬(wàn)平方米的西溪原生水域，連接濕地公園三期壽堤；項(xiàng)目對(duì)面將是西溪大眾休息村。 銷售狀態(tài)： 新湖香格里拉在售獨(dú)立別墅，地上兩層 400方，地下一層 200方，贈(zèng)送地下面積及花園面積，花園面積在 8001500方不等，起價(jià) 2500萬(wàn) /套，剩余 21套房源可售。 104國(guó)道、繞城公路和余杭東西大道在本地塊周圍設(shè)有出入口 。三期楓丹苑雙聯(lián)別墅， 地上建筑面積約 380480㎡ ，地下建筑面積約 200300㎡ ，庭院面積約 600900㎡ ，精裝庭院，并配備游泳池、 SPA、 BBQ、壁爐， 預(yù)計(jì)價(jià)格在 3000萬(wàn)左右。 6月 25日領(lǐng)取預(yù)售證， 3聯(lián)為主，共35套。 資源概況： 翡翠天地商業(yè)中心、西溪沃爾瑪、宏豐家居城、綠城育華幼兒園、杭師大附屬小學(xué)等城市生活配套以及商業(yè)街，會(huì)所等內(nèi)部配套。 地下室 一層 二層 三層 流水隱墅戶型：地上面積 360方，地下面積 200方 溪上玫瑰園 3000萬(wàn)雙聯(lián) 尚未面市 項(xiàng)目概況： 占地面積約 314畝，總建面積約 13萬(wàn)方，總套數(shù)約 320套。 銷售狀態(tài)： 流水隱墅價(jià)格預(yù)計(jì)在 14003800萬(wàn) /套；主力價(jià)格在 16001700萬(wàn) /套。 A戶型：地上面積 390方，地下面積 135方 和家園 14003800萬(wàn) /套 開盤延后 項(xiàng)目概況： 園區(qū)占地面積約 870畝，規(guī)劃總建筑面積約 100萬(wàn)方（含地下建筑面積），規(guī)劃有院景公寓、和院別墅和聯(lián)排別墅等。 銷售狀態(tài)： 6月 18日開盤，共推出 28套法式聯(lián)排，戶型面積為 370450方，精裝修房源，均價(jià)59800元 /方，售價(jià)在 19003900萬(wàn) /套左右，一次性付款 98折，按揭 99折。南面地塊為法式園景排屋、園景合院，東面和北面地塊設(shè)計(jì)為法式山景合院?？の鲃e墅傳播策略溝通 2022年 8月 閱盡萬(wàn)象，不離一心 ? 郡西別墅對(duì)良渚文化村意味著什么？對(duì)杭州別墅市場(chǎng)意味著什么？ ? 如何解析郡西別墅的價(jià)值？ ? 如何回答市場(chǎng)的期待？ ? 讓我們開始今天的課題。 導(dǎo)入捷群三角分析工具 項(xiàng)目特性 通過(guò)產(chǎn)品分析和優(yōu)劣比較，找出項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)和問(wèn)題點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)格局 競(jìng)爭(zhēng)格局如何？主要競(jìng)爭(zhēng)面向哪里？競(jìng)爭(zhēng)特征是什么？ 臵業(yè)人群 哪些人群是目標(biāo)客戶？他們的價(jià)值取向和現(xiàn)實(shí)需求是怎樣的 ？ 分析三角 捷群三角分析工具 項(xiàng)目特性 通過(guò)產(chǎn)品分析和優(yōu)劣比較，找出項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)和問(wèn)題點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)格局 競(jìng)爭(zhēng)格局如何？主要競(jìng)爭(zhēng)面向哪里？競(jìng)爭(zhēng)特征是什么？ 臵業(yè)人群 哪些人群是目標(biāo)客戶？他們的價(jià)值取向和現(xiàn)實(shí)需求是怎樣的 ？ 分析三角 杭州三千萬(wàn)左右別墅類產(chǎn)品分布圖 郡西別墅 香格里拉 西溪風(fēng)情 溪上玫瑰園 和家園 云棲玫瑰園 桃花源 云棲玫瑰園 19003900萬(wàn) /套 預(yù)定過(guò)半 項(xiàng)目概況： 用地面積約 220畝，總建筑面積約 4萬(wàn)方，容積率 ，共 90套房源。 資源概況： 之江旅游度假區(qū)，西湖景區(qū)，轉(zhuǎn)塘配套，以及依托之江路聯(lián)系主城區(qū)配套。據(jù)稱預(yù)定 50%；預(yù)計(jì) 9月份加推法式合院，價(jià)格在 30004000萬(wàn)。 資源概況： 坤和和家園被 7大山系環(huán)繞，風(fēng)光無(wú)限，常年平均氣溫 ，項(xiàng)目?jī)?nèi)樹徑 10CM以上的樹木有 4000余棵，空氣中負(fù)離子含量高達(dá) 29000個(gè) /m3，生態(tài)宜人，是杭州罕見的低密度城市山居住宅，隱貴階層的專屬領(lǐng)地。流水隱墅已經(jīng)于 8月初領(lǐng)出了預(yù)售證，但蓄客情況不理想，開盤將延后。綠城法式建筑，產(chǎn)品包括法式排屋和雙聯(lián)別墅。 銷售狀態(tài)： 在售二期依云苑法式景院排屋，面積在450620方左右?？們r(jià)約 1300萬(wàn) 1850萬(wàn) /套左右，目前簽約 8套。 香格里拉 起價(jià) 2500萬(wàn) /套 剩余 21套可售房源 項(xiàng)目概況： 地處杭州市余杭區(qū)良渚大觀山果園農(nóng)場(chǎng)腹地，距西湖 23公里，離良渚遺址保護(hù)區(qū)約 2公里。 資源概況： 毗鄰萬(wàn)科良渚文化村。 香格里拉戶型：地上兩層 400方，地下一層 200方 西溪風(fēng)情 〃 十七墅 獨(dú)棟 50006000萬(wàn) 剩余 10棟 項(xiàng)目概況 ：規(guī)劃用地 1200余畝，將建成建筑面積逾 50萬(wàn)平米的大型純排屋別墅社區(qū) .17墅位于西溪風(fēng)情的中央臨水組團(tuán)，結(jié)合“堤、灣、島”的獨(dú)特環(huán)境，具備了島嶼別墅和濱河別墅的雙重特征，私家精裝碼頭和精裝庭院，整體上打造了游艇別墅的生活意象。 銷售狀態(tài)： 在售 300方左右排屋，售價(jià) 4萬(wàn) 5萬(wàn)多元 /平米不等，均價(jià) 45000元 /平米； 17墅獨(dú)棟別墅 500方 600方左右，售價(jià) 5000萬(wàn) 6000萬(wàn) /套 ，剩余 10棟。 資源概況： 園區(qū)內(nèi)的中心會(huì)所建筑面積為 4600余平方米，內(nèi)設(shè)客房、室內(nèi)及外廊茶吧、商務(wù)中心、小超市和餐廳；休閑活動(dòng)設(shè)施有棋牌室、乒乓球室、閱覽室、健身房等。西錦園 2022年上半年開盤，到目前為止開出房源 44套，當(dāng)前可售 14套。 捷群別墅研究資料 捷群別墅研究資料 ② 耗不起 別墅的裝修歷來(lái)費(fèi)神又耗時(shí)。更多的甚至還沒(méi)開始裝修。 精裝修是促進(jìn)別墅入住率的有效手段。本來(lái)一月住幾次，后來(lái)一季住一次，到一年住一次，后 來(lái)干脆就不去住了。 配套的成熟度越高，別墅入住率越高。 社區(qū)業(yè)主的品位層次，也是影響別墅居住樂(lè)趣的重要因素，只有倡導(dǎo)和諧友善的社區(qū)文化 形成真正的文明居住氛圍，才是令客群最向往的方向。自 1992年至今， 經(jīng)歷了 20年時(shí)間的培養(yǎng)，使這里成為杭州城市別墅板塊的代名詞。 云棲玫瑰園：綠城所有低密用地中的最頂級(jí)資源 ? 云棲玫瑰園地塊處于“未來(lái)世界”舊址內(nèi)。同時(shí)還擁有西湖風(fēng)景旅游區(qū)中的景觀資源。 ? 項(xiàng)目背山、藏湖、面城。 云棲玫瑰園：綠城在售低密產(chǎn)品中唯一的精裝產(chǎn)品 ? 當(dāng)前推出的法式聯(lián)排是項(xiàng)目中的最低端產(chǎn)品。 C戶型：地上面積 445方，地下面積 222方 雙拼排屋戶型圖 12：總建筑面積 一層建筑面積 ，二層建筑面積 后續(xù)高端產(chǎn)品方向（未定）： ? 形制更加傾向 “ 獨(dú)立 ” ? 占地 （全項(xiàng)目容積率 ） ? 庭院配臵內(nèi)容包括：大型游泳池、燒烤區(qū)等。 ? 云棲玫瑰園，因其近城的地段，成熟的配套，優(yōu)質(zhì)的資源，先進(jìn)的產(chǎn)品， 綠城的品牌，而成為杭州高端消費(fèi)者繞不開的目標(biāo)購(gòu)買項(xiàng)目之一。 優(yōu)秀的居住可達(dá)成性，久居型別墅 云棲玫瑰園 杭州早期高端別 墅的匯聚之地 綠城所有低密用 地中最頂級(jí)資源 綠城低密產(chǎn)品中 唯一精裝產(chǎn)品 高端購(gòu)買者繞 不開的目標(biāo) 綠城旗下低密住 宅的銷售風(fēng)向標(biāo) 近城距離 高端人群 品味所向 配套成熟 頂級(jí)資源 綠城精裝 云棲玫瑰園與郡西別墅之間 建筑的型制與規(guī)模，已不是競(jìng)爭(zhēng)的核心關(guān)鍵 消費(fèi)者的審美傾向、生活傾向和內(nèi)心對(duì)美好事物的愛好 才是主導(dǎo)購(gòu)買決策的重點(diǎn) 我們還發(fā)現(xiàn) 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有一類特定產(chǎn)品，它們是： 高端剛需式豪宅 捷群豪宅研究資料（ 20222022） 捷群豪宅研究資料（ 20222022） 1. 是最優(yōu)質(zhì)資源的享有者。 2. 是富豪階層追尋的終極住品。 4. 是全城富豪圈層的口碑話題。 6. 將來(lái)必然擁有極高的入住率。 ? 擁有京杭大運(yùn)河景觀資源；擁有杭州大廈、銀泰、百大、杭州劇院、西湖文化廣場(chǎng)等最優(yōu)質(zhì)配套資源。