【正文】 3 婁底市房地產(chǎn)價格 現(xiàn)狀 與供求狀況分析……………………………………… 8 婁底房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀 ………………………………………………………… 9 婁底房地產(chǎn)供需狀 況分析 …………………………………………………… 10 4 婁底市房地產(chǎn) 價格趨勢 分析 ……………………………………………………… 10 婁底 市與長沙市房地產(chǎn)價格比較分析…………………………………………… 11 婁底市房地產(chǎn)歷史價格分析 ………………………………………………… 11 5 小 結(jié) 與展望 ………………………………………………………… ………… 12 參考文獻(xiàn)…………………………………………………………………………… 13 致謝………………………………………………………………………………… 13 原創(chuàng)性申明………………………………………………………………………………… 14 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計 ) 1 婁底市房地產(chǎn)價格趨勢分析 摘要 ： 房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè) ， 房地產(chǎn) 的 健康發(fā)展 是 發(fā)展好經(jīng)濟(jì)的 關(guān)鍵 ，同時，也是社會安定，實現(xiàn)和諧社會的重要因素。 而 價格無疑是最重要的判斷標(biāo)準(zhǔn) 。 如何防止泡沫發(fā)生 ,對婁底市 房地產(chǎn) 健 康發(fā)展顯得十分緊迫。 并同其他大城市的房價進(jìn)行對比分析， 得出婁底市房價處于什 么階段，有多大的調(diào)動空間。 關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)價格 價格估計 價格趨勢 預(yù)測 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計 ) 2 Analysis of the Future Price of Real Estate Development Trends about LouDi Abstract: The real estate industry as a pillar of the national economy, the healthy development of real estate is key to develop a good economy, and also for the social stability, it’s an important factor in achieving a harmonious society. The price is undoubtedly the most important criteria. The current national housing prices continued to rise, Loudi City is no exception, the house prices grows rapidly in recent years. How to prevent bubbles occur, it is extremely urgent for the healthy development of real estate Loudi, Based on the status of real estate prices in Loudi obtained Loudi the problems of housing prices, bined with Loudi real estate prices in recent years,using the method of moving average and exponential smoothing, estimate the real estate price for the basic price of the Loudi City two or three years, and draw its future price trend forecast. Prices were pared and analyzed with other major cities ,draw a conclusion at what stage of Loudi prices, having how much mobility space. Finally, summarize real estate prices and trends of Loudi City, and prospects for future development of real estate Loudi. Keywords： real estate prices 。 price trend forecast 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計 ) 3 1 論文研究背景 2022年房地產(chǎn)市場迅速回暖，房價一路攀升，為遏 制房價過快上漲的勢頭， 2022年 黨中央、國務(wù)院高度重視并出臺了一系列綜合治理的政策，如通過信貸和稅收手段提高投機(jī)性需求的成本，加大保障性住房的投入等，從而達(dá)到真正保護(hù)好居民的基本需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。 2022年年初，更為嚴(yán)厲的“新國八條”出臺。二是逐步擴(kuò)大住房保障制度覆 蓋面，增加公租房供應(yīng) 。四是購買第二套住房首付款比例不低于 60%。六是主要城市擁有兩套及以上住房家庭不得在當(dāng)?shù)卦儋彿?。八是引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi) 。一方面，高樓越來越高，房價越來越高，空置率也越來越高；另一方面，居民 買房難問題也越來越突出；如何合理調(diào)控房價 ， 解決居民買房難的矛盾 ， 正是急需解決的問題。 婁底市房地產(chǎn)面臨的機(jī)遇 婁底現(xiàn)面臨更好的發(fā)展機(jī)遇。 與不少老牌城市相比，婁底這座新 城整體規(guī)劃布局合理、保持了原生態(tài)自然風(fēng)光、風(fēng)景秀麗、氣候怡人，整個城市綠樹成蔭，鳥語花香；街道整潔明亮寬敞、秩序井然；樓房高低相間，錯落有致，是全國有名的宜居城市。 “3+5” 城市群高速環(huán)線通道構(gòu)筑的一小時城市圈，將促使大量投資者來婁底這個美麗的城市投資創(chuàng)業(yè)、購房安家。 論文研究的目的和意義 婁底市 作為湘中新城，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展 ，取 得了顯著的成績，極大地改善了城鄉(xiāng)面貌，改善了人們的居住條件。 在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，風(fēng)險與機(jī)遇并存，新的發(fā)展機(jī)遇究竟能為房價帶來多少直接的拉動，房價增長后是否具有市場接納能力，房價增長 是否會出現(xiàn)不合理甚至泡沫現(xiàn)象等問題顯得十分重要，這些問題也是投資者、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者都一致關(guān)心的問題，本文正是從這一角度出發(fā)，力求從數(shù)據(jù)上對這些問題 進(jìn)行 預(yù)測，并能為婁底市房地產(chǎn)價格的讀者提供參考。 房地產(chǎn)價格的影響因素 [1] 在市場機(jī)制作用下，城市房地產(chǎn)價格主要由住宅的供求關(guān)系決定，但又是城市生產(chǎn)與社會經(jīng)濟(jì)相關(guān)因素共同作用的結(jié)果。 全面而深刻地認(rèn)識 這些因素不僅有利于正確制定房地產(chǎn)價格，而且有利于搞好房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。3）其他費(fèi)用：a管理費(fèi)用； b投資利息； c銷售費(fèi)用； d銷售稅費(fèi)； e開發(fā)利潤。 ：房地產(chǎn)的供給和需求是影響房地產(chǎn)價格的兩種直接因素，其他因素都是通過影響房地產(chǎn)的供給 與需求來影響房地產(chǎn)價格。而當(dāng)需求一定時，若供給增加，價格就會下降；供給減少，價格就會上漲。 市場的供求狀態(tài)變化影響著房地產(chǎn)價格，而價格的變化同樣也影響著市場供求。為了穩(wěn)定房價，需要科學(xué)分析供需狀況。 ：是指房地產(chǎn)本身的個別特性對住宅房地產(chǎn)價格的影響因素，具體來說是指那些反映住 宅房地產(chǎn)本身的實物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。住宅房地產(chǎn)自身因素的好壞，直接關(guān)系到其價格的高低。 建筑物自身因素： a朝向； b樓層的高低； c建筑物外觀 房地產(chǎn)價格預(yù)測方法綜述 價格預(yù)測方法關(guān)系到結(jié)果的精確度。這里將 提到最常用的幾種預(yù)測方法： 指數(shù)平滑法， N 時期移動平均法，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值法等。對預(yù)測的選擇很重要，它是建立在符合需求的特性以及使用信息 能力的基礎(chǔ)上。選擇 N個最近時期準(zhǔn)確的實測值 tA 和時期 t。因為越新的數(shù)據(jù)就能更好地表示出變化的情況，所以希望可以賦予新的實測值更大的權(quán)重。它也可以踢除數(shù)據(jù)中的偶然出現(xiàn)的因素，但是它比 N時期移動平均法要好。 簡單指數(shù)平滑法的基礎(chǔ)是：反饋出預(yù)測的錯誤，糾正以前的平滑值。 11()t t t tS S a A S??? ? ? 1()ttAS?? 是實測值和計算出來的前期的指數(shù)平滑值的差值， 它表示預(yù)測的誤差。值得注意的是，預(yù)測誤差的取值可正、可負(fù)。因此，對計算出的第 t 時期平滑值取整可以作為 t+1時期的預(yù)測值。為了有利于確定 a ，我們可以找出移動平均法中 N的大小和指數(shù)平滑法中的 a 的關(guān)系。在對一個穩(wěn)定平均值隨機(jī)變化的過高反應(yīng)和找出平均值的變化之間進(jìn)行取舍，我們就可以給 a 一個特定的值。實際上， a 值的選取通常是在有平均絕對偏差（ MAD）測出的預(yù)測誤差的最小值的基礎(chǔ)上進(jìn)行的 。任何時候，我們都希望按照數(shù)據(jù)實際平均值的走勢，作出無偏預(yù)測。如果不是這樣，我們應(yīng)該找出趨勢或季節(jié)變化下隱含的東西，并清楚說明原因。由趨勢引起的變化可以用簡單指數(shù)平滑法的擴(kuò)展方法來處理。 1 1 1( ) ( 1 )t t t t tS S a A S a T? ? ?? ? ? ? ? 在計算中考慮趨勢調(diào)整時，我們使用 B 作為平滑節(jié)。上式變?yōu)椋? 11( ) (1 )t t t tT B S S B T??? ? ? ? 4）考慮季節(jié)性調(diào)整的指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法的另一種擴(kuò)展模型是考慮到季節(jié)性影響的指數(shù)平滑法。 L可以是任何時間按長度，甚至可以是一天的 24小時?，F(xiàn)引入季節(jié)指數(shù) tI 來剔除給定周期 L的季節(jié)性影響，用 t 時期的真實值 tA 除以周期 L內(nèi)所有時期的平均值 A,求出 tI tt AI A? 式中， 12( .. . )LA A A A L? ? ? ? 如果季節(jié)指數(shù)是穩(wěn)定的，那么只根據(jù)一個周期 L作出的預(yù)測應(yīng)該是可靠的。根據(jù)最近 t時期的真實值 tA 求出平滑值 tS 可以找到新的時期季節(jié)指數(shù) ()ttAS 。季節(jié)指數(shù)的平滑估計可用下式求出： 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計 ) 7 (1 )tt t LtAI r r IS ?? ? ? 5）考慮趨勢和季節(jié)性調(diào)整的指數(shù)平滑法 要作出更精確的預(yù)測報告，必須對趨勢或季節(jié)單方進(jìn)行調(diào)整，以作出平均值的最優(yōu)估計。通過給帶有趨勢和季節(jié)指數(shù)的基本的平滑值加權(quán)，我們就可以用既考慮趨勢又考慮季節(jié)性調(diào)整的指數(shù)平滑法對下個時期進(jìn)行預(yù)測。 論文的研究內(nèi)容與研究方法 這里利用了 2022 年到 2022年的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，預(yù)測了 2022年的房價，指數(shù)平滑法、 N 時期算數(shù)平均法和環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值法預(yù)測，結(jié)果環(huán)比指數(shù)算術(shù)平均值最接近 2022年的實際房價，所以我選擇了環(huán)比指數(shù)算術(shù)平均值法，來預(yù)測婁底市住宅房地產(chǎn)價格。利用歷史 數(shù)據(jù) 和時間序列數(shù)據(jù)，使用長期數(shù)學(xué)模型，期數(shù)值量是漸進(jìn)的，長期的上升或下降。 預(yù)測步驟（ 2）確定時間跨度，因為我們預(yù)測是未來一兩年婁底市房價趨勢發(fā)展，預(yù)測的時間越近，跨度越小，預(yù)測越準(zhǔn)確。 湖南人文科技學(xué)院畢業(yè)論文 (設(shè)計 ) 8 預(yù)測步驟（ 4）收集并分析相關(guān)數(shù)據(jù)，主要利用 2022年至 2022 年婁底市住宅房地產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)和時間序列數(shù)據(jù)； 2022 年至 2022年利用環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值： 運(yùn)用移動平均法分析數(shù)據(jù) 對于婁底 市我選擇了代表城區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（有時簡稱開發(fā)區(qū)）、漣鋼、婁星區(qū)房地產(chǎn)均價，權(quán)數(shù)：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為 ，漣鋼為 ，婁星區(qū)為 ，（注：各區(qū)的房價為各區(qū)在售項目的房價平均數(shù)，權(quán)數(shù)為各區(qū)在售項目的面積占三個區(qū)總的在售面積的比重）加權(quán)均價計算過程如下： 2022年： 2500 * 1620 * 3020 * 2832? ? ? 其中住宅： 1760 * 1600 * 1800 * 1780? ? ? 2022年： 26 80 * 17 60 * 6 32 00 * 4 30 09 .6? ? ? 其中住宅 ： 25 10 * 17 20 * 6 21 80 * 4 22 18 .4? ? ? 2022年： 28 00 * 18 70 * 6 34 00 * 4 31 88 .2? ? ? 其中住宅： 26 40 * 18 00 * 6 23 60 * 4 23 82 .4? ? ? 2022年： 29 50 * 20 00 * 6 35 70 * 4 33 51 .8? ? ? 其中住宅： 2700 * 1900 * 2450 * 2467? ? ? 2022年： 3058 * 2063 * 3766 * 3522? ? ? 其中住宅： 28 04 * 20 43 * 6 25 02 * 4 25 34 .86? ? ? 利用環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值計算公式如下： 11* [1 ( 1 ) / ]i i i iA A J J N??? ? ?? iA 為第 I年均值 1 1iiJJ? ? 為下一年比上一年環(huán)比增長率 N 為年數(shù) 1iA? 為第 I+1年均值 2022年婁底婁星區(qū)房產(chǎn)均價：根據(jù)公式得出 3766*{1 ? [ ( 300 283 2 1 ) ( 318 300 1 )? ? ? ( 3 3 5 1 .8 3 1 8 8 .2 1 ) ( 3 5 2 2 3 3 5 1 .8 1 ) ] 4? ? ? ? } 3977? 同理經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為 3229 ，漣鋼為 217