【正文】 38% 4月 1830日 日均成交套數(shù) 1 . 11 . 84月 117日 39% 4月 1830日 52884月 1830日 41% 4月 117日 43694月 1830日 38% 4月 117日 18284月 117日 4月 1830日 36% 0 . 61 . 14月 1830日 45% 4月 117日 0 . 81 . 233% 4月 1830日 4月 117日 0 . 71 . 04月 1830日 30% 4月 117日 日均成交面積 (萬(wàn)平米） 29 從區(qū)域看， 4月份五環(huán)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)比例急劇下降，新增供應(yīng)比例以五 六環(huán)之間為主，成交則基本保持穩(wěn)定 35%41%50%45%42% 43%40%20% 36% 09年 12月 20% 30% 09年 11月 26% 33% 10年 3月 17% 40% 10年 2月 27% 31% 10年 1月 09年 10月 27% 37% 10年 4月 27% 33% 36%51%64%35%31%40%5%10年 3月 21% 39% 10年 2月 27% 42% 10年 1月 32% 34% 09年 12月 7% 29% 09年 11月 六環(huán)外 30% 09年 10月 25% 39% 19% 38% 57% 五 六環(huán) 五環(huán)內(nèi) 10年 4月 上市情況（面積比例） 成交情況（面積比例） 30 各環(huán)線價(jià)格均繼續(xù)上漲，五環(huán)外上漲幅度高于五環(huán)內(nèi) ? 五環(huán)內(nèi)價(jià)格環(huán)比上升 7%，五 六環(huán)之間上升 12%，六環(huán)外上升 13% 單位：元 /平米 3 1 , 1 7 42 9 , 1 3 41 8 , 7 9 41 6 , 7 3 01 6 , 1 9 51 4 , 6 5 11 2 , 9 2 38 , 2 4 505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 010年 3月 10年 2月 10年 1月 09年 12月 09年 11月 09年 10月 23,792 10年 4月 六環(huán)外 五 六環(huán) 五環(huán)內(nèi) 31 看五環(huán)內(nèi)各產(chǎn)品線市場(chǎng)， 4月份各產(chǎn)品線供應(yīng)量均大幅下降，首置和首改產(chǎn)品成交量上升，再改和高端產(chǎn)品成交量持平 115611291712181412173322162 6 , 1 9 22 3 , 3 1 32 0 , 7 7 62 1 , 5 8 21 9 , 4 8 52 1 , 1 1 91 9 , 4 0 4010203040506005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 0521081710 9741114102 7 , 0 9 82 1 , 2 4 22 0 , 3 9 02 0 , 9 9 52 0 , 3 5 31 8 , 2 4 405101520253005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 3月 23,258 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 19 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 18011142511141471225183 0 , 2 3 12 8 , 3 5 32 6 , 6 1 12 7 , 5 4 82 6 , 3 3 52 4 , 9 0 32 2 , 4 3 505101520253035404505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 28 2022年10月 2022年 4月 2401350992510974 7 , 1 7 44 4 , 9 3 23 8 , 6 8 94 0 , 8 6 13 7 , 5 4 33 7 , 8 3 102468101214161801 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 35,232 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 均價(jià) 成交面積（萬(wàn)平米） 上市面積（萬(wàn)平米） 首置 再改 首改 高端 32 看五六環(huán)間各產(chǎn)品線市場(chǎng)， 4月份各產(chǎn)品上市量大增，成交量基本持平，首改產(chǎn)品價(jià)格下降，其余產(chǎn)品價(jià)格均大幅上升 292361211162018179152626251 7 , 4 6 41 6 , 1 6 01 5 , 2 4 21 5 , 2 4 91 1 , 7 6 21 2 , 5 1 4010203040506005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 2月 2022年 3月 2022年 1月 2022年12月 11,722 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 126174115883710991 4 , 4 2 01 5 , 4 9 81 5 , 7 3 71 5 , 8 3 11 2 , 0 1 51 1 , 4 7 105101520253005 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 3月 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 12,998 2022年11月 2022年10月 4/1/10 1332666109939814131 9 , 7 7 61 6 , 7 6 41 6 , 0 4 51 3 , 6 9 71 5 , 0 3 50510152025303505 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02022年 3月 15,623 2022年 2月 2022年 1月 2022年12月 13,319 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 2018452853591172 5 , 5 5 12 2 , 7 2 52 1 , 4 7 22 3 , 0 7 02 2 , 4 1 302468101214161805 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 02022年 2月 21,345 2022年 3月 18,757 2022年 1月 2022年12月 2022年11月 2022年10月 2022年 4月 均價(jià) 成交面積（萬(wàn)平米） 上市面積（萬(wàn)平米） 首置 再改 首改 高端 33 我們的新政 第一部分 當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)分析 34 房?jī)r(jià)問(wèn)題已被升格為今年最重要的“政治議題” 總理溫家寶在兩會(huì)中再次明確提出，要“大力 整頓和規(guī)范 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，完善土地收入管理使用辦法， 抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲 。 二手房市場(chǎng)成交面積變化情況 309225771173772931852502232382131772172008878 +37% 10’03 10’04 10’02 10’01 09’12 09’11 09’10 09’09 09’08 09’07 09’06 09’05 09’04 09’03 09’02 09’01 二手房成交面積（萬(wàn)平米） 09年月均成交 212萬(wàn)平米 4月 1830日 +22% 4月 117日 日均成交量（萬(wàn)平米） 26 ?2022年北京房地產(chǎn)投資總額預(yù)計(jì)將超過(guò) 07年水平，達(dá)到 2022億以上，開(kāi)發(fā)投資熱情處于上升通道。 ? 新政出臺(tái)后二手房成交量上升 ， 日均成交量環(huán)比上升 22%。 ? 17日新政出臺(tái)后，成交量大幅下降， 日均成交量環(huán)比下降 39%。 北京市住宅歷年 成交額變化（億元） 北京市住宅歷年 成交面積變化（萬(wàn)平米） 北京市住宅歷年 成交均價(jià)變化（元 /平米） 2 , 6 1 61 , 0 0 21 , 9 2 01 , 5 7 21 , 2 6 4+22% +24% 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 +161% 48% 1 , 8 3 47891 , 6 8 41 , 9 4 21 , 7 8 82022年 2022年 2022年 2022年 2022年 1 4 , 2 6 41 2 , 6 9 51 1 , 4 0 78 , 0 9 57 , 0 6 92022年 2022年 2022年 2022年 2022年 3 . 82 . 02 . 51 . 71 . 5+90% 20% +47% +13% 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 全國(guó)住宅市場(chǎng)歷年 成交額變化（萬(wàn)億元） 20 資料來(lái)源： 北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng) 北京市 住宅成交均價(jià)變化 單位：元 /平米 善變的市場(chǎng)： 09年年末較年初的均價(jià)上漲了 74%，超過(guò)了 07年價(jià)格的 52%增幅， 09年末價(jià)格甚至比 07年高點(diǎn)仍高出 36% 07年4月 07年5月 07年7月 07年8月 07年9月 07年10月 07年11月 07年12月 08年1月 08年2月 08年3月 08年4月 08年5月 07年6月 07年1月 +52% +74% +36% 0 10,000 15,000 20,000 08年6月 08年7月 08年8月 08年9月 08年10月 08年11月 07年2月 09年1月 09年2月 09年3月 09年4月 09年5月 09年6月 08年12月 09年8月 09年9月 09年10月 09年11月 09年12月 07年3月 09年7月 21 善變的市場(chǎng)：從這幾年北京市場(chǎng)總體情況看，原因包括持續(xù)性的住宅土地供應(yīng)不足和伴之的住宅供應(yīng)不足。據(jù)北京市交管部門統(tǒng)計(jì)，北京市汽車保有量 突破 100萬(wàn)輛用時(shí) 48年 ， 100－ 200萬(wàn)輛用時(shí) 6年半 ， 200－ 300萬(wàn)輛用時(shí) 3年 9個(gè)月 ， 300－ 400萬(wàn)輛僅用時(shí) 2年 7個(gè)月 汽車時(shí)代到來(lái)，生活方式發(fā)生巨大改變，生活半徑增大 14 第一次“嬰兒潮” ： 1962年到 1972年（ 3747歲人群），共出生