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如何進行房地產(chǎn)市場分析【世聯(lián)培訓-展示頁

2025-01-24 11:27本頁面
  

【正文】 ) 溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20— 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)=食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比,在相同的收入水平下,我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 (元) 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 % % % % % % % 恩格爾系數(shù) % % % % % % % 2022年我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 本報告是嚴格保密的。 應用于微觀領域,例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價格評估等 中房指數(shù)、全國 35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù) 房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù) 根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標,采用一定的綜合方法(如合成指數(shù)法或擴散指數(shù)法)對這些指標進行加權綜合,得到一個綜合景氣指數(shù) 多用于進行宏觀經(jīng)濟形勢分析、宏觀行業(yè)分析等 國房指數(shù) 中國當前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù) 本報告是嚴格保密的。 16 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 15 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 (三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP (美元) 800~ 3000 3000~ 4000 4000~ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主,數(shù)量與質量并重 平穩(wěn)發(fā)展,以質量為主,數(shù)量與質量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 本報告是嚴格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 (二)基本資料的獲得 ? 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 總量指標 GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) …… 結構指標:產(chǎn)業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構 水平指標:人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平 城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 投資:開發(fā)投資額 土地開發(fā):土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 商品房開發(fā):施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 銷售:銷售額、銷售面積、價格、空臵量、吸納量 房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 ?各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 ?土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 ?規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 11 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 第四步:項目市場分析 根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。 第二步:區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境,判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段,找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素,對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。 10 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。 9 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。 供給分析主要考慮以下關鍵因素: ?現(xiàn)有物業(yè)的供應類型和各供應面積 ?空臵率和空臵物業(yè)的特點 ?近期物業(yè)的吸納情況,包括購買和出租的情況 ?在建或者正在籌建、擬建的項目 ?租金或者售價,以及不同位臵和品質的物業(yè)租金或售價的波動 ?現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析(核心競爭力) 本報告是嚴格保密的。 預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素 : ?確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計 ?目標消費者收入、支付能力和購買力 ?遷居和交通方式 ?目標客戶的消費價值趨向(偏好)等 本報告是嚴格保密的。 需求方:物業(yè)的購買者或租賃者 供應方:市場中的各競爭物業(yè)(包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等) 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù),而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析! 本報告是嚴格保密的。-- 這正是我們房地產(chǎn)顧問存在的意義,我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢? 本報告是嚴格保密的。 市場分析是對市場調研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程,市場分析的結論是進行決策的基礎。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 6。 規(guī)避市場風險 4。 評估項目所處的市場環(huán)境 2。 案例學習 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析? 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析? 本報告是嚴格保密的。 3 學習內容 182。 正確地做事還需在實戰(zhàn)項目的傳、幫、帶中更多的活學活用。如何進行房地產(chǎn)市場分析 .12 本報告是嚴格保密的。 2 課程目標 理論聯(lián)系實際,以實用為原則,指導新人做正確的事,使之能夠盡快融入工作團隊。 本報告是嚴格保密的。 理論部分 182。 4 市場 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析? 開發(fā)商 建筑師 消費者 1。 尋找項目潛在的市場機會,挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項目的發(fā)展方向和市場定位 5。 評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性。 開發(fā)商是追逐利潤的,建筑師是唯美主義的,市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁。 5 什么是房地產(chǎn)市場分析? 概念,即指: 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。 6 STEP1:需求市場分析-目標客戶需求分析 ?通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調研數(shù)據(jù)獲取。 7 STEP2:供給市場分析-競爭項目市場分析 ?通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調研數(shù)據(jù)獲取。 8 STEP3 :市場分析的落腳點--必須回答的三個核心問題 1. 本項目的目標客戶是誰? 2. 目標客戶的臵業(yè)需求和偏好是怎樣的? 3. 本項目面對競爭市場的機會點在哪里?是跟隨、超越、還是差異化競爭? 后面與案例結合講解 本報告是嚴格保密的。思路 ?三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場 ?兩個方面 供給、需求 ?三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 青島房地產(chǎn)市場 青島住宅市場 青島高端住宅市場 例如: 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段? 項目市場處于何種競爭格局? 競爭供給分析 客戶需求分析 本報告是嚴格保密的。步驟 第一步:市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位,具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍,一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第三步:專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細分,對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測,從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。 本報告是嚴格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 (一)基本內容 + 對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析,對過去變化趨勢進行判斷,預測未來的發(fā)展前景。 12 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 13 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 14 房地產(chǎn)發(fā)展周期理論,判斷區(qū)域市場發(fā)展階段 市場典型表現(xiàn) 開發(fā)商策略 復蘇 直接使用人帶動市場發(fā)展,現(xiàn)樓價格大于期樓 無法判斷是否真正復蘇,所以地價低,沒有人買地 發(fā)展 地價和房價開始同步上升, 期樓和現(xiàn)樓價格相近,長期投資者開始進入市場 最佳策略:土地儲備;而銷售策略是:分期賣樓 危機 頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓 地價上升完全不合理,用家退出市場,市場里的人完全是投資者 一次性賣樓 蕭條 地價下跌比房價下跌幅度快, 市場動力是信息不完備者 最優(yōu)策略:繼續(xù)賣樓,觀望將會付出更大的代價 房地產(chǎn)周期理論 ?GDP增速 ?人均 GDP增速 ?房地產(chǎn)發(fā)展程度 判斷因素: 階段 價格 階段: 復蘇 發(fā)展 危機 蕭條 本報告是嚴格保密的。方法 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長,而增幅過高,將使供給過量,若無需求匹配,將導致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標,合理指標為 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 15~22 22~30 30~37 37 反映投資結構是否合理的基礎性指標,發(fā)達國家的比例為 20%25% 銷售面積 / 竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標,表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場預警預報指標體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 (三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 本報告是嚴格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 (三)能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 分類 說明 適用范圍 典型全國性指數(shù) 房地產(chǎn)價格指數(shù) 動態(tài)描述一定區(qū)域內各類房地產(chǎn)(如商業(yè)、住宅和工業(yè))價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。 17 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 18 房價收入比 —— 衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標 ?同一城市的房價收入比會隨時間發(fā)生波動 ?同一國家中不同城市的房價收入比存在差異 ?在世界范圍內,特別是低收入國家,房價收入比波動較大,暫時還沒有一個理想的目標值。 某個住宅市場上某個指定時期內銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)(或平均數(shù))和該市場上家庭年收入中位數(shù)(或平均數(shù))的比值。 來源:綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)(生境)中心、世界銀行對房價收入比的定義 房價收入比=平均房價 /平均家庭年收入 平均房價=面積單價 面積指標 平均家庭年收入=平均個人年收入 計算人口數(shù) 定義 計算方法及缺陷 各指標的取值不同,算出的房價收入比結果相差是非常大的 面積單價:經(jīng)濟適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價 面積指標: 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口 平均個人年收入:工資收入、工資收入及修正、可支配收入 計算人口數(shù):雙職工假設、平均家庭人口 本報告是嚴格保密的。方法 第三步 專業(yè)市場分析 供給總量:房地產(chǎn)市場當前的物業(yè)存量。 供給結構 按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價格等對各片區(qū)供給量進行分類,進而分析各片區(qū)的供給特征 現(xiàn)有物業(yè)的空臵率和空臵物業(yè)的特點 近期物業(yè)的吸納情況,包括購買和出租的情況 租金或者售價,以及不同位臵和質量的物業(yè)租金或售價的波動 現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析(核心競爭力) 現(xiàn)有物業(yè)的營銷方式 數(shù)據(jù)獲得 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 現(xiàn)場調查 供給分析 本報告是嚴格保密的。方法 第三步 專業(yè)市場分析 1. 需求量:在外生經(jīng)濟變量(例如人口、收入、產(chǎn)量等)的影響下,市場中的主體(家庭和企業(yè))所需要且占用的空間量。 本報告是嚴格保密的。方法 第四步 項目市場分析 (微觀層面) 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。 22 進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤 1。 過分倚重宏觀資料來論證項目,只關注外圍共性,忽視項目差異性 3。 以前什么賣得好,現(xiàn)在就做什么 5。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載,資深操盤手隨時交流! 本報告是嚴格保密的。 ?房地產(chǎn)專業(yè)顧問的競爭力在于:基于事實的分析和研究找到項目解決的方案。 24 第一產(chǎn)業(yè)19%第二產(chǎn)業(yè)43%第三產(chǎn)業(yè)38% 數(shù)據(jù)、圖表示例 ?結構現(xiàn)狀 : ?農(nóng)業(yè)人口約占總人口的 80% ?教育程度以初中為主
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