【正文】 ） 溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20— 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額 與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 % % % % % % % 恩格爾系數(shù) % % % % % % % 2022年我國各主要城市的恩格爾系數(shù) 本報告是嚴格保密的。 應用于微觀領域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價格評估等 中房指數(shù)、全國 35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)、戴德梁行指數(shù) 房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù) 根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價格在內的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的經(jīng)濟指標，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴散指數(shù)法）對這些指標進行加權綜合，得到一個綜合景氣指數(shù) 多用于進行宏觀經(jīng)濟形勢分析、宏觀行業(yè)分析等 國房指數(shù) 中國當前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù) 本報告是嚴格保密的。 16 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 15 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 本報告是嚴格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （二）基本資料的獲得 ? 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 總量指標 GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) …… 結構指標：產(chǎn)業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構 水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平 城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 投資：開發(fā)投資額 土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金 商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量 銷售：銷售額、銷售面積、價格、空臵量、吸納量 房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù) 數(shù)據(jù)來源 ?各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 ?土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 ?規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 11 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 第四步：項目市場分析 根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標客戶的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。 10 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 2。 9 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 1。 供給分析主要考慮以下關鍵因素： ?現(xiàn)有物業(yè)的供應類型和各供應面積 ?空臵率和空臵物業(yè)的特點 ?近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況 ?在建或者正在籌建、擬建的項目 ?租金或者售價，以及不同位臵和品質的物業(yè)租金或售價的波動 ?現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力） 本報告是嚴格保密的。 預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素 ： ?確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計 ?目標消費者收入、支付能力和購買力 ?遷居和交通方式 ?目標客戶的消費價值趨向（偏好）等 本報告是嚴格保密的。 需求方：物業(yè)的購買者或租賃者 供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！ 本報告是嚴格保密的。－－ 這正是我們房地產(chǎn)顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 本報告是嚴格保密的。 市場分析是對市場調研搜集到的信息進行 整合與提煉 的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議 6。 規(guī)避市場風險 4。 評估項目所處的市場環(huán)境 2。 案例學習 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 本報告是嚴格保密的。 3 學習內容 182。 正確地做事還需在實戰(zhàn)項目的傳、幫、帶中更多的活學活用。如何進行房地產(chǎn)市場分析 .12 本報告是嚴格保密的。 2 課程目標 理論聯(lián)系實際，以實用為原則，指導新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團隊。 本報告是嚴格保密的。 理論部分 182。 4 市場 為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？ 開發(fā)商 建筑師 消費者 1。 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場 3。 制定項目的發(fā)展方向和市場定位 5。 評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性。 開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁。 5 什么是房地產(chǎn)市場分析？ 概念，即指： 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。 6 STEP1:需求市場分析－目標客戶需求分析 ?通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調研數(shù)據(jù)獲取。 7 STEP2:供給市場分析－競爭項目市場分析 ?通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調研數(shù)據(jù)獲取。 8 STEP３ :市場分析的落腳點－－必須回答的三個核心問題 1. 本項目的目標客戶是誰？ 2. 目標客戶的臵業(yè)需求和偏好是怎樣的？ 3. 本項目面對競爭市場的機會點在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競爭？ 后面與案例結合講解 本報告是嚴格保密的。思路 ?三個層次 區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場 ?兩個方面 供給、需求 ?三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 區(qū)域 市場分析 專業(yè) 市場分析 項目 市場分析 青島房地產(chǎn)市場 青島住宅市場 青島高端住宅市場 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？ 競爭供給分析 客戶需求分析 本報告是嚴格保密的。步驟 第一步：市場區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。 第三步：專業(yè)市場分析 按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。 本報告是嚴格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 （一）基本內容 + 對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。 12 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 13 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 14 房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段 市場典型表現(xiàn) 開發(fā)商策略 復蘇 直接使用人帶動市場發(fā)展，現(xiàn)樓價格大于期樓 無法判斷是否真正復蘇，所以地價低，沒有人買地 發(fā)展 地價和房價開始同步上升， 期樓和現(xiàn)樓價格相近，長期投資者開始進入市場 最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓 危機 頂點附近、期樓遠遠高于現(xiàn)樓 地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者 一次性賣樓 蕭條 地價下跌比房價下跌幅度快， 市場動力是信息不完備者 最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價 房地產(chǎn)周期理論 ?GDP增速 ?人均 GDP增速 ?房地產(chǎn)發(fā)展程度 判斷因素： 階段 價格 階段： 復蘇 發(fā)展 危機 蕭條 本報告是嚴格保密的。方法 異常 基本正常 正常運行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25% 適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求 房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 15~22 22~30 30~37 37 反映投資結構是否合理的基礎性指標，發(fā)達國家的比例為 20%25% 銷售面積 / 竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場預警預報指標體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 本報告是嚴格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標 分類 說明 適用范圍 典型全國性指數(shù) 房地產(chǎn)價格指數(shù) 動態(tài)描述一定區(qū)域內各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。 17 房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法 3。 18 房價收入比 —— 衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標 ?同一城市的房價收入比會隨時間發(fā)生波動 ?同一國家中不同城市的房價收入比存在差異 ?在世界范圍內，特別是低收入國家，房價收入比波動較大，暫時還沒有一個理想的目標值。 某個住宅市場上某個指定時期內銷售的住宅的自由市場價格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。 來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價收入比的定義 房價收入比＝平均房價 /平均家庭年收入 平均房價＝面積單價 面積指標 平均家庭年收入＝平均個人年收入 計算人口數(shù) 定義 計算方法及缺陷 各指標的取值不同，算出的房價收入比結果相差是非常大的 面積單價：經(jīng)濟適用房面積單價、商品房面積單價、新舊房折合單價 面積指標： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口 平均個人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入 計算人口數(shù)：雙職工假設、平均家庭人口 本報告是嚴格保密的。方法 第三步 專業(yè)市場分析 供給總量：房地產(chǎn)市場當前的物業(yè)存量。 供給結構 按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價格等對各片區(qū)供給量進行分類，進而分析各片區(qū)的供給特征 現(xiàn)有物業(yè)的空臵率和空臵物業(yè)的特點 近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況 租金或者售價，以及不同位臵和質量的物業(yè)租金或售價的波動 現(xiàn)有和擬建項目的特點、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力） 現(xiàn)有物業(yè)的營銷方式 數(shù)據(jù)獲得 統(tǒng)計數(shù)據(jù) 現(xiàn)場調查 供給分析 本報告是嚴格保密的。方法 第三步 專業(yè)市場分析 1. 需求量：在外生經(jīng)濟變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。 本報告是嚴格保密的。方法 第四步 項目市場分析 （微觀層面） 對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。 22 進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤 1。 過分倚重宏觀資料來論證項目，只關注外圍共性，忽視項目差異性 3。 以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 5。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 本報告是嚴格保密的。 ?房地產(chǎn)專業(yè)顧問的競爭力在于：基于事實的分析和研究找到項目解決的方案。 24 第一產(chǎn)業(yè)19%第二產(chǎn)業(yè)43%第三產(chǎn)業(yè)38% 數(shù)據(jù)、圖表示例 ?結構現(xiàn)狀 ： ?農(nóng)業(yè)人口約占總人口的 80% ?教育程度以初中為主