【正文】 ） 溫飽型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20— 30 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 % % % % % % % 恩格爾系數(shù) % % % % % % % 2022年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等 中房指數(shù)、全國(guó) 35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù) 房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù) 根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù) 多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等 國(guó)房指數(shù) 中國(guó)當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。 15 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本資料的獲得 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) …… 結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 投資：開(kāi)發(fā)投資額 土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金 商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量 銷(xiāo)售：銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、價(jià)格、空臵量、吸納量 房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源 ?各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 ?土地、規(guī)劃部門(mén)的政府官員訪(fǎng)談 ?規(guī)劃、房地產(chǎn)等專(zhuān)業(yè)人士訪(fǎng)談 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶(hù)的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 10 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 2。 9 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 1。 供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素： ?現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類(lèi)型和各供應(yīng)面積 ?空臵率和空臵物業(yè)的特點(diǎn) ?近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買(mǎi)和出租的情況 ?在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目 ?租金或者售價(jià)，以及不同位臵和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng) ?現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶(hù)需求點(diǎn)主要考慮以下因素 ： ?確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶(hù)特征統(tǒng)計(jì) ?目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買(mǎi)力 ?遷居和交通方式 ?目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。－－ 這正是我們房地產(chǎn)顧問(wèn)存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 6。 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 4。 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 學(xué)習(xí)內(nèi)容 182。 正確地做事還需在實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 .12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 課程目標(biāo) 理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊(duì)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 理論部分 182。 4 市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開(kāi)發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿(mǎn)足的市場(chǎng) 3。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 5。 評(píng)估開(kāi)發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。 5 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 6 STEP1:需求市場(chǎng)分析－目標(biāo)客戶(hù)需求分析 ?通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。 7 STEP2:供給市場(chǎng)分析－競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 ?通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。 8 STEP３ :市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)－－必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題 1. 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)是誰(shuí)？ 2. 目標(biāo)客戶(hù)的臵業(yè)需求和偏好是怎樣的？ 3. 本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競(jìng)爭(zhēng)？ 后面與案例結(jié)合講解 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。思路 ?三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng) ?兩個(gè)方面 供給、需求 ?三個(gè)時(shí)段 過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái) 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 青島房地產(chǎn)市場(chǎng) 青島住宅市場(chǎng) 青島高端住宅市場(chǎng) 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？ 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶(hù)需求分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分 。 第三步：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）基本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類(lèi)型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。 12 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。 13 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。 14 房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展階段 市場(chǎng)典型表現(xiàn) 開(kāi)發(fā)商策略 復(fù)蘇 直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓 無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買(mǎi)地 發(fā)展 地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升， 期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng) 最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷(xiāo)售策略是：分期賣(mài)樓 危機(jī) 頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓 地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者 一次性賣(mài)樓 蕭條 地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快， 市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者 最優(yōu)策略：繼續(xù)賣(mài)樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià) 房地產(chǎn)周期理論 ?GDP增速 ?人均 GDP增速 ?房地產(chǎn)發(fā)展程度 判斷因素： 階段 價(jià)格 階段： 復(fù)蘇 發(fā)展 危機(jī) 蕭條 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 15 15~22 22~30 30~37 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%25% 銷(xiāo)售面積 / 竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷(xiāo)售額 / 房地產(chǎn)投資額 ~ ~ ~ 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 分類(lèi) 說(shuō)明 適用范圍 典型全國(guó)性指數(shù) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。 17 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。 18 房?jī)r(jià)收入比 —— 衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況的指標(biāo) ?同一城市的房?jī)r(jià)收入比會(huì)隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng) ?同一國(guó)家中不同城市的房?jī)r(jià)收入比存在差異 ?在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒(méi)有一個(gè)理想的目標(biāo)值。 某個(gè)住宅市場(chǎng)上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷(xiāo)售的住宅的自由市場(chǎng)價(jià)格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場(chǎng)上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。 來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義 房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià) /平均家庭年收入 平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià) 面積指標(biāo) 平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入 計(jì)算人口數(shù) 定義 計(jì)算方法及缺陷 各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià) 面積指標(biāo)： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口 平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入 計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法 第三步 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 供給總量：房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的物業(yè)存量。 供給結(jié)構(gòu) 按產(chǎn)品類(lèi)型、戶(hù)型、面積、價(jià)格等對(duì)各片區(qū)供給量進(jìn)行分類(lèi)，進(jìn)而分析各片區(qū)的供給特征 現(xiàn)有物業(yè)的空臵率和空臵物業(yè)的特點(diǎn) 近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買(mǎi)和出租的情況 租金或者售價(jià)，以及不同位臵和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng) 現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力） 現(xiàn)有物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)方式 數(shù)據(jù)獲得 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查 供給分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法 第三步 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析 1. 需求量：在外生經(jīng)濟(jì)變量（例如人口、收入、產(chǎn)量等）的影響下，市場(chǎng)中的主體（家庭和企業(yè)）所需要且占用的空間量。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法 第四步 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （微觀層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 22 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤 1。 過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性 3。 以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么 5。 ?地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)力在于：基于事實(shí)的分析和研究找到項(xiàng)目解決的方案。 24 第一產(chǎn)業(yè)19%第二產(chǎn)業(yè)43%第三產(chǎn)業(yè)38% 數(shù)據(jù)、圖表示例 ?結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 ： ?農(nóng)業(yè)人口約占總?cè)丝诘?80% ?教育程度以初中為主