【正文】 房地產(chǎn)市場當(dāng)前的物業(yè)存量。來源：綜合聯(lián)合國可持續(xù)發(fā)展委員會、聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心、世界銀行對房價(jià)收入比的定義房價(jià)收入比＝平均房價(jià) /平均家庭年收入平均房價(jià)＝面積單價(jià) 面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入 計(jì)算人口數(shù) 定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房價(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 某個(gè)住宅市場上某個(gè)指定時(shí)期內(nèi)銷售的住宅的自由市場價(jià)格中位數(shù)（或平均數(shù)）和該市場上家庭年收入中位數(shù)（或平均數(shù)）的比值。房價(jià)收入比 —— 衡量城市住房可支付能力高低、反映房地產(chǎn)市場總體狀況的指標(biāo) u同一城市的房價(jià)收入比會隨時(shí)間發(fā)生波動(dòng) u同一國家中不同城市的房價(jià)收入比存在差異u在世界范圍內(nèi)，特別是低收入國家，房價(jià)收入比波動(dòng)較大，暫時(shí)還沒有一個(gè)理想的目標(biāo)值。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)分類 說明 適用范圍 典型全國性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢和變動(dòng)程度的相對數(shù)。方法異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常房地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資額 增幅 5% 5%~5% 5%~15% 15%~255 25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資15 15~22 22~30 30~37 37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為 20%25%銷 售面 積 /竣工面 積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指 標(biāo)商品房 銷 售 額 /房地 產(chǎn) 投 資額 ~ ~ ~ 反映房地 產(chǎn) 投入與 產(chǎn) 出的效益指 標(biāo) ，表明房地 產(chǎn) 開 發(fā) 的 總 體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段價(jià)格 階段： 復(fù)蘇 發(fā)展 危機(jī) 蕭條14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。GDP增速216。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā) 展 階 段 啟 動(dòng)階 段 快速 發(fā) 展 階 段 平 穩(wěn)發(fā) 展 階 段 減 緩發(fā) 展 階 段人均 GDP（美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為 主 改善需求 為 主發(fā) 展特征超速 發(fā) 展單純 數(shù)量型快速 發(fā) 展以數(shù)量 為 主，數(shù)量與質(zhì) 量并重平 穩(wěn)發(fā) 展，以 質(zhì) 量為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重緩 慢 發(fā) 展綜 合 發(fā) 展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) ……結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃? 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析投資：開發(fā)投資額土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源?各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒?土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談?規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。第四步：項(xiàng)目市場分析根據(jù)對市場潛力、競爭對手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場占有率。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：?現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積?空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)?近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況?在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目?租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)?現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。預(yù)測需求的大小、來源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素預(yù)測需求的大小、來源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素 ：?確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)?目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購買力?遷居和交通方式?目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。－－ 這正是我們房地產(chǎn)顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議6。 規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)4。 評估項(xiàng)目所處的市場環(huán)境2。 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。學(xué)習(xí)內(nèi)容182。正確地做事還需在實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。課程目標(biāo)理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊(duì)。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析課件講稿版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。200６ .８ .12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊(duì)。2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 理論部分182。市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師 消費(fèi)者 1。 尋找項(xiàng)目潛在的市場機(jī)會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場定位5。 評估開發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指： 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。STEP1:需求市場分析－目標(biāo)客戶需求分析u通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。STEP2:供給市場分析－競爭項(xiàng)目市場分析u通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。STEP３ :市場分析的落腳點(diǎn)－－必須回答的三個(gè)核心問題1. 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰？本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰？2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？3. 本項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn)在哪里？是跟本項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn)在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競爭？隨、超越、還是差異化競爭？后面與案例結(jié)合講解8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。思路u三個(gè)層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目物業(yè)市場u兩個(gè)方面供給、需求u三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項(xiàng)目市場分析青島房地產(chǎn)市場青島住宅市場青島高端住宅市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？項(xiàng)目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分 。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。房地產(chǎn)發(fā)展周期理論，判斷區(qū)域市場發(fā)展階段市場典型表現(xiàn) 開發(fā)商策略復(fù)蘇 直接使用人帶動(dòng)市場發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒有人買地發(fā)展 地價(jià)和房價(jià)開始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長期投資者開始進(jìn)入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī) 頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條 地價(jià)下跌比房價(jià)下跌幅度快，市場動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會付出更大的代價(jià)房地產(chǎn)周期理論216。人均 GDP增速216。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評估等中房指數(shù)、全國 35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消 費(fèi)類 型 恩格 爾 系數(shù) 住房消 費(fèi) 占 總 消 費(fèi)性支出的比重（ %）恩格 爾 系數(shù)住房消 費(fèi) 占 總 消費(fèi) 支出的比重（%）溫 飽 型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748較上年增速 % % % % % % %恩格爾系數(shù) % % % % % % %2023年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “4 ～ 6倍 ” 是從市場經(jīng)濟(jì)國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價(jià)收入比定義屬于平均數(shù)定義。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。2. 影響需求量的因素：人口增長（自然增長、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策 ……3. 市場現(xiàn)有物業(yè)的客戶來源分析、購買驅(qū)動(dòng)因素4. 市場現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)、營銷手段及市場反應(yīng)5. 消費(fèi)者對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的評價(jià)數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)銷售人員訪談對目標(biāo)消費(fèi)者的調(diào)查（問卷調(diào)查、訪談） 需求分析供給與需求的對比分析通過對影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點(diǎn)分析預(yù)測未來市場的供需走勢。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。法律特性：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn) ……經(jīng)濟(jì)特性：價(jià)格、付款方式 ……自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位 ……關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析競爭對手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項(xiàng)目的競爭特點(diǎn)、市場反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好3. 找出項(xiàng)目面對競爭市場的機(jī)會點(diǎn)最終目標(biāo)21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。 過于偏重對 “二手資料 ”的應(yīng)用4。 別人做什么賣得好，我們做也會賣得好u房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。補(bǔ)充幾點(diǎn)市場分析方法