【正文】 順序抵押權(quán)； 2022/2/8 18 （三） 個(gè)人住房轉(zhuǎn)按揭貸款 定義： 指已在我行辦理個(gè)人住房貸款的借款人在還款期間，由于所購房屋出售、贈(zèng)與、繼承等原因，房屋產(chǎn)權(quán)和按揭借款需同時(shí)轉(zhuǎn)讓給他人，并由我行為其敘做貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。用于購買住房的，執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率；用于其他用途的，按貸款用途對(duì)應(yīng)的貸款品種的利率規(guī)定執(zhí)行。 貸款額度 ：加按額度加上原貸款余額之和不超過原住房購置金額或評(píng)估價(jià)的 70％，商用房不超過 50％。 2022/2/8 15 （二） 個(gè)人住房加按揭貸款 定義： 指對(duì)我行現(xiàn)有個(gè)人住房貸款客戶發(fā)放的以原貸款抵押物為擔(dān)保的用于購買住房及家居消費(fèi)等的貸款。 2022/2/8 14 （一）個(gè)人二手房貸款 提供資料： 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)要求提供的資料； 與售房人簽訂的 《 房屋買賣合同 》 ； 首付款證明； 所購房屋產(chǎn)權(quán)證明或原經(jīng)登記備案的 《 預(yù)售合同 》 ； 所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面授權(quán)文件； 已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房等非商品房上市，需提供有關(guān)部門準(zhǔn)予上市交易的文件或批準(zhǔn)證書； 房齡在 5年（含）以上的，提供房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告； 貸款人規(guī)定的其他資料。 2022/2/8 13 （一）個(gè)人二手房貸款 貸款利率： 所購房屋為住房的，執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率； 所購房屋為商用房的，執(zhí)行期限利率。 貸款期限： 所購房屋為住房的，貸款期限最長不超過 30年，房齡原則上不超過 20年，對(duì)于建筑質(zhì)量、區(qū)域位置特別優(yōu)良的房產(chǎn)，房齡可適當(dāng)放寬，但要適當(dāng)降低貸款成數(shù)。 2022/2/8 12 （一）個(gè)人二手房貸款 貸款額度： 所購房屋為住房的，貸款額度最高不超過房屋交易價(jià)或評(píng)估價(jià)（以較低者為準(zhǔn)）的 70％。 貸款擔(dān)保： 同個(gè)人住房貸款。 2022/2/8 10 一、 個(gè)人商用房貸款 注意事項(xiàng)： 所購商用房為現(xiàn)房，人行最新文件規(guī)定為竣工驗(yàn)收； 個(gè)人商用房貸款只能用于支持個(gè)人購買住宅按揭樓盤的配套商鋪，以及繁華城市、繁華街區(qū)的臨街獨(dú)立商鋪，禁止向大型商場的分割銷售攤位發(fā)放個(gè)人商用房貸款； 嚴(yán)禁對(duì)不具有獨(dú)立、封閉空間、不符合房屋基本特征、不具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的個(gè)人商用房辦理按揭貸款； 嚴(yán)禁對(duì)開發(fā)商提供返租條件或返本銷售形式的商用房提供貸款。 貸款成數(shù)和期限： 個(gè)人商用房貸款最高控制在 6成 10年； 貸款期限＋借款人年齡 ≤ 65； 貸款利率： 執(zhí)行中國人民銀行公布的同檔次貸款基準(zhǔn)利率，可上浮。 貸款條件： 同個(gè)人住房貸款。 2022/2/8 9 二、 個(gè)人商用房貸款 定義： 指向借款人發(fā)放的購置自營商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。 注意事項(xiàng)： 有產(chǎn)權(quán)共有人或有配偶的借款人申請(qǐng)的貸款，產(chǎn)權(quán)共有人或夫妻雙方應(yīng)共同簽訂抵押借款合同，并在抵押物清單上簽字。其中階段性擔(dān)?？刹扇∫韵?5種擔(dān)保方式： 專業(yè)擔(dān)保公司和其他法人階段性保證； 自然人階段性保證； 質(zhì)押階段性保證； 非本筆貸款所購房產(chǎn)抵押階段性保證；房產(chǎn)須為借款申請(qǐng)人本人或第三人（限自然人）名下的住房或商用房； 符合我行個(gè)人信用貸款特定準(zhǔn)入客戶條件的優(yōu)質(zhì)客戶可免除階段性擔(dān)保，直接發(fā)放貸款。 2022/2/8 7 一、 個(gè)人住房貸款 直貸式個(gè)人住房貸款 ：在落實(shí)可靠的階段性擔(dān)保的條件下對(duì)優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶直接發(fā)放的用于購買住房的貸款。 貸款利率： 按不低于中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率的 ； 可采用固定利率發(fā)放貸款； 逾期貸款的罰息利率，按照借款合同載明的貸款利率水平上加收30%50%； 2022/2/8 5 一、 個(gè)人住房貸款 借款人條件： 具有完全民事行為能力，年齡在 18－ 65歲之間； 有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力； 有購買住房的合同或協(xié)議（須經(jīng)過當(dāng)?shù)胤课萁灰坠芾聿块T辦理交易鑒證）； 所購住房價(jià)格基本符合貸款人或其委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)值； 已支付足額首期款項(xiàng)； 貸款人規(guī)定的其他條件。 貸款額度： 自 2022年 6月 1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例最低為 30%；但對(duì)購買自住住房且套型建筑面積在 90平方米（含）以下，符合我行貸款條件的中低收入借款人，其首付款比例最低可為 20%。以期房抵押的，需辦理抵押備案登記手續(xù)，同時(shí)開發(fā)商提供階段性連帶保證責(zé)任。個(gè)人信貸業(yè)務(wù)培訓(xùn) 2022/2/8 2 第一部分 個(gè)人信貸業(yè)務(wù)政策、規(guī)定 一、個(gè)人住房貸款 二、個(gè)人商用房貸款 三、個(gè)人經(jīng)營貸款 四、個(gè)人綜合消費(fèi)貸款 五、個(gè)人汽車消費(fèi)貸款 六、國家助學(xué)貸款 七、個(gè)人質(zhì)押貸款 八、個(gè)人信用貸款 九、個(gè)人最高額擔(dān)保貸款 第二部分 個(gè)人信貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)授權(quán) 第三部分 個(gè)人信貸業(yè)務(wù)操作流程 第四部分 其他 目錄 2022/2/8 3 一、 個(gè)人住房貸款 定義： 指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用住房的貸款。 貸款擔(dān)保： 貸款擔(dān)?？煞謩e采取抵押、質(zhì)押、保證或上述三種擔(dān)保手段相互組合并用的方式。待辦出 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 后，辦理正式抵押登記手續(xù)，取得 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 。 2022/2/8 4 一、 個(gè)人住房貸款 貸款期限： 最長 30年，且貸款期限＋借款人年齡 ≤ 65； 共同借款人為配偶或父母和子女的，貸款期限可按主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人其中一方的年齡確定，即按 “ 主申請(qǐng)人或共同申請(qǐng)人的年齡＋貸款年限 ≤ 65”確定最長貸款期限； 嚴(yán)禁發(fā)放借款期在一年（含）以下，到期一次還本付息的個(gè)人住房貸款（存單、國庫券質(zhì)押除外）。 2022/2/8 6 一、 個(gè)人住房貸款 提供資料： 借款人合法的身份證件； 借款人經(jīng)濟(jì)收入、職業(yè)證明、財(cái)產(chǎn)證明； 有配偶的借款人提供夫妻關(guān)系證明（結(jié)婚證），如借款人未婚的，可用借款人未婚聲明代替未婚證明； 有共同借款人，提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾； 有保證人的，提供保證人有關(guān)資料； 購房合同； 首付款的銀行存款憑條或發(fā)展商開具的發(fā)票（收據(jù)）； 貸款人要求提供的其他文件或資料。 直貸式房貸擔(dān)保方式 ：擔(dān)保方式分為由借款人所購房產(chǎn)抵押前的階段性擔(dān)保和所購房產(chǎn)的抵押擔(dān)保兩個(gè)階段。 2022/2/8 8 一、 個(gè)人住房貸款 有關(guān)授權(quán)規(guī)定： 同一借款人在我行貸款購買房屋不得超過三套，第三套房屋貸款須報(bào)一級(jí)分行審批； 對(duì)同一借款人貸款超過兩筆（含）、貸款金額合計(jì)超過審批權(quán)限的，比照單筆貸款授權(quán)管理規(guī)定逐級(jí)上報(bào)審批。確系不能共同簽字的，應(yīng)出具同意抵押的書面授權(quán)文件。 貸款擔(dān)保： 同個(gè)人住房貸款。 提供資料： 同個(gè)人住房貸款。 有關(guān)授權(quán)規(guī)定： 同個(gè)人住房貸款。 2022/2/8 11 （一）個(gè)人二手房貸款 定義： 指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在二級(jí)市場上合法交易的個(gè)人住房或商用房貸款。 二手房貸款原則上要求辦妥房產(chǎn)抵押登記后發(fā)放貸款，但符合以下兩種條件之一的可以先發(fā)放貸款，在借款人所購房產(chǎn)過戶后辦理抵押登記：一是交易方委托我行實(shí)行交易資金監(jiān)管；二是由符合我行條件的擔(dān)保人（包括專業(yè)擔(dān)保公司或二手房經(jīng)紀(jì)公司擔(dān)保和自然人保證）為借款人提供階段性擔(dān)保。對(duì)購買自住住房且建筑面積在 90平方米（含）以下的，貸款額度不超過 80%； 所購房屋為商用房，貸款額度最高不超過房屋交易價(jià)或評(píng)估價(jià)（以較低者為準(zhǔn)）的 50％。房齡＋貸款年限 ≤ 抵押房產(chǎn)剩余的土地使用權(quán)年限； 所購房屋為商用房的，貸款期限 ≤ 10年，房齡一般不超過 15年。 貸款條件： 同個(gè)人住房貸款； 所購房屋具有良好的社區(qū)環(huán)境和地理位置，變現(xiàn)能力強(qiáng)； 申請(qǐng)貸款時(shí)，所購房屋未被列入城市改造拆遷規(guī)劃范圍，符合國家規(guī)定的上市交易條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通； 產(chǎn)權(quán)明晰，有合法的房地產(chǎn)權(quán)證。 注意事項(xiàng)： 對(duì)房改房的估價(jià)，要充分考慮到出售房改房需要補(bǔ)繳的有關(guān)費(fèi)用（如土地出讓金、公攤費(fèi)用等）從房屋總價(jià)中扣除。 貸款用途： 貸款用途可為個(gè)人購置住房、個(gè)人綜合消費(fèi)、個(gè)人經(jīng)營和其他合理的消費(fèi)與經(jīng)營活動(dòng)。 貸款利率 ：視加按用途決定。 2022/2/8 16