【正文】 房地產(chǎn)交易中最重要的合同 。 2． 房地產(chǎn)贈(zèng)與 。 2．國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)。 轉(zhuǎn)讓人即房地產(chǎn)的賣方 、 贈(zèng)與方等 ，受轉(zhuǎn)讓人是房地產(chǎn)的買方 、 受贈(zèng)方等 。 小結(jié)：房地產(chǎn)交易的法律流程 成立時(shí)立即生效 有效 登記（物權(quán)變動(dòng)） ↑ 符合特殊條件時(shí)生效 成立 效力待定 ↓ 合同的訂立 無(wú)效 不成立 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定義 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣 、 贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為 。 根據(jù) 《 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 》 關(guān)于 “ 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有 、 使用 、 收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證 ” 等規(guī)定 ，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)抵押的物權(quán)變動(dòng)效力自房地產(chǎn)權(quán)屬登記之時(shí)開始 ， 即房地產(chǎn)交易的物權(quán)變動(dòng) ， 以房地產(chǎn)權(quán)屬登記為要件 。 房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效 ， 故房地產(chǎn)抵押登記為房地產(chǎn)抵押合同生效的特殊要件 。 附生效期限的合同 ， 自期限屆至?xí)r生效；附終止期限的合同 ， 自期限屆滿時(shí)失效 。 附生效條件的合同 ， 自條件成就時(shí)生效；附解除條件的合同 ， 條件成就時(shí)失效 。 有效的房地產(chǎn)交易合同可分為依法成立時(shí)立即生效的合同和符合法定和約定特殊生效條件時(shí)生效的合同 。 一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。 無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn) ， 經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的 ， 該合同有效 。 行為人沒有代理權(quán) 、 超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同 ， 未經(jīng)被代理人追認(rèn) ， 對(duì)被代理人不發(fā)生效力 ， 由行為人承擔(dān)責(zé)任 。 無(wú)效的房地產(chǎn)交易合同自始沒有法律約束力。 3． 合同內(nèi)容不違反法律 、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定 ， 且不損害社會(huì)公共利益 有效的房地產(chǎn)交易合同 凡依法成立的房地產(chǎn)交易合同，不具有法律規(guī)定的無(wú)效情形的，為有效的房地產(chǎn)交易合同。 房地產(chǎn)交易主體的外部表達(dá)與內(nèi)部意圖不一致 ， 即意思表示不真實(shí) ，可能由多種主 、 客觀原因造成 。 作為房地產(chǎn)交易主體的公民 ， 必須是完全民事行為能力人 ， 限制民事行為能力人或無(wú)民事行為能力人不能直接參與房地產(chǎn)交易 （ 限制民事行為能力人簽訂的合同 ， 經(jīng)其法定代理人追認(rèn)后 ， 該合同有效 ） 。 當(dāng)事人泄露或者不正當(dāng)使用在房地產(chǎn)交易合同訂立過(guò)程中知悉的商業(yè)秘密給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 采取合同書形式訂立合同 ， 在簽字或者蓋章之前 ， 當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù) ， 對(duì)方接受的 ， 該合同成立 。 當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。承諾生效時(shí)合同成立。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示內(nèi)容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。 集體所有土地的使用權(quán) ， 不得直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 集體土地不得用于開發(fā)房地產(chǎn) ， 所以房地產(chǎn)交易也 不包括集體土地使用權(quán)的流通 。 二、房地產(chǎn)交易特征 （ 一 ） 房地產(chǎn)交易主體為平等的民事主體 （ 二 ） 房地產(chǎn)交易內(nèi)容由交易雙方約定 （ 三 ） 房地產(chǎn)交易的客體是房地產(chǎn) （ 四 ） 房地產(chǎn)交易的法律事實(shí)是要式法律行為 不能進(jìn)行房地產(chǎn)交易的情況 1． 我國(guó)憲法禁止任何組織或者個(gè)人買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地 ， 所以房地產(chǎn)交易 不包括土地所有權(quán) 流通 。 債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí) ， 抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償 。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和房屋租賃 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ， 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣 、 贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為 。房地產(chǎn)交易概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概念 一、房地產(chǎn)交易定義 房地產(chǎn)交易是指一切房地產(chǎn)權(quán)屬的流通。從狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)交 在《城市房地產(chǎn)管理法》中，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 房地產(chǎn)抵押 ， 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為 。 房屋租賃 ， 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用 、 收益 ， 由承租人向出租人支付租金的行為 。 2． 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地 ， 經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后 ，該幅土地的使用權(quán)方可有償出讓 。 第二節(jié) 一、房地產(chǎn)交易合同的成立 房地產(chǎn)交易合同成立的一般要件 當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式。承諾是受要約人同意要約的意思表示。 房地產(chǎn)交易合同成立的特殊要件 房地產(chǎn)交易合同應(yīng)當(dāng)采用 書面形式 ， 故書面形式為房地產(chǎn)交易合同成立的特殊要件 。 房地產(chǎn)交易合同成立的行為承諾 法律 、 行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同 ， 當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù) ， 對(duì)方接受的 ， 該合同成立 。 締約過(guò)失責(zé)任 假借訂立房地產(chǎn)交易合同，惡意進(jìn)行磋商；故意隱瞞與簽訂房地產(chǎn)交易合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；房地產(chǎn)交易合同訂立過(guò)程中有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 二、房地產(chǎn)交易合同的有效 房地產(chǎn)交易合同有效的基本要件 1． 房地產(chǎn)交易主體具有完全民事行為能力 參與房地產(chǎn)交易的公民和法人 ， 應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力 。 2． 房地產(chǎn)交易主體的意思表示真實(shí) 房地產(chǎn)交易合同主體之間的意思表示不僅要一致 ， 而且要真實(shí) 。 意思表示不真實(shí) ， 可能導(dǎo)致房地產(chǎn)交易合同無(wú)效 （ 或者成為可變更 、 撤銷的合同 ） 。 無(wú)效的房地產(chǎn)交易合同 有下列情形之一的 ， 房地產(chǎn)交易合同無(wú)效： （ 1） 無(wú)民事行為能力人訂立的； （ 2） 一方以欺詐 、 脅迫的手段訂立合同 ， 損害國(guó)家利益； （ 3） 惡意串通 ， 損害國(guó)家 、 集體或者第三人利益的； （ 4） 以合法形式掩蓋非法目的； （ 5） 損害社會(huì)公共利益； （ 6） 違反法律 、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定 。 效力待定的房地產(chǎn)交易合同 限制民事行為能力人訂立的合同 、 不具有代理權(quán)限的人訂立的合同以及無(wú)處分權(quán)的人訂立的房地產(chǎn)交易合同等 ， 屬于效力待定的合同 。 被代理人追認(rèn)的 ， 則對(duì)被代理人生效 。 可變更、撤銷的房地產(chǎn)交易合同 因重大誤解訂立的 ， 在訂立合同時(shí)顯失公平的房地產(chǎn)交易合同 ，第三人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷 。 三、房地產(chǎn)交易合同的生效 有效的房地產(chǎn)交易合同才能生效 。 當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件 。 房地產(chǎn)交易合同當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附期限 。 法律 、 行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn) 、 登記等手續(xù)生效的 ， 依照其規(guī)定 。 四、房地產(chǎn)交易的物權(quán)變動(dòng) 按照我國(guó) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 的規(guī)定 ， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 抵押 ， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照法律的規(guī)定辦理權(quán)屬登記 。 房屋承租人的權(quán)利不屬于物權(quán) ， 故房屋租賃不存在物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題 。 （ 一 ） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的雙方主體 ， 一方為轉(zhuǎn)讓人 ， 另一方為受轉(zhuǎn)讓人 。 （ 二 ） 1． 國(guó)有土地使用權(quán) 。 （三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買賣、贈(zèng)與和其他合法方式 1． 房地產(chǎn)買賣 。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他合法方式包括： 1． 以房地產(chǎn) 作價(jià)入股 ， 與他人成立企業(yè)法人 ， 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 2． 一方提供土地使用權(quán) ， 另一方或者多方提供資金 ， 合資 、 合作開發(fā) 經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn) ， 而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； 3． 因企業(yè)被 收購(gòu) 、 兼并或合并 ， 房地產(chǎn)權(quán)屬隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移的； 4． 以房地產(chǎn) 抵債 的； 5 （四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體 ， 應(yīng)當(dāng)簽訂書面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 （ 房地產(chǎn)買賣合同 、 房地產(chǎn)贈(zèng)與合同 、 房地產(chǎn)互換合同等 ） 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件 （ 一 ） 以出讓方式取得土地使用權(quán)的 ， 不符合本法第 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的兩項(xiàng)條件：一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 原土地使用者不再是該項(xiàng)房地產(chǎn)的權(quán)利主體 ， 也就無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)了 。 （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 共有房地產(chǎn)指兩上以上的權(quán)利主體共同享有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán) 。 按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓 。 共有房地產(chǎn) ， 未經(jīng)其他共有人書面同意的 ， 不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 。 這樣規(guī)定 ， 一是保護(hù)其他按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ， 二是保護(hù)其他共同共有人對(duì)共有房地產(chǎn)的共同權(quán)利 。 這里的權(quán)屬爭(zhēng)議 ， 應(yīng)當(dāng)指各種內(nèi)容的房地產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議 ， 但其爭(zhēng)議核心是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的爭(zhēng)議 。 也只有這樣 ， 才可有效地避免房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的權(quán)利瑕疵現(xiàn)象 。 （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必備條件 1．按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 2．按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件 3．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書 （二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必備 1． 土地使用者為公司 、 企業(yè) 、 其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； 2． 領(lǐng)有國(guó)有土地使用證； 3． 具有地上建筑物 、 其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； 4． 依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同 ， 向當(dāng)?shù)厥?、 縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金 。 第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同分類 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 ， 是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人就轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)而成立的書面協(xié)議 。 房地產(chǎn)買賣合同 房地產(chǎn)買賣合同 ， 是指房地