【正文】 的工作是十分重要的。由于開發(fā)項目的規(guī)模巨大，因此需要在取得圖紙后，項目部要對所有的圖紙作審圖工作，這方面的工作并不是 作設(shè)計審查，而是結(jié)合售樓部板房區(qū)以及開盤范圍和收樓范圍作全面的了解，評估開盤的時候要符合什么要求，如看樓路線與施工路線的考慮、如收樓的時候這個區(qū)域是否都考慮或具備了通永久水電、電信、電視等市政配套的條件？收樓區(qū)域的電房的供電范圍、電信機房的范圍是否都統(tǒng)一考慮和安排了？ 目前公司編定的計劃中大體包括土建、機電、裝修、綠化的施工計劃，但是現(xiàn)在項目越來越多的面對工程的外包問題，尤其是外省的項目，如土方、爆破、地質(zhì)鉆探、外水外電等市政工程等等，因此項目部的還應(yīng)該將所有外包工程的施工時間和進度考慮進整體工程的進度里面 ，一環(huán)扣一環(huán)，避免工程的脫節(jié)。 在這個過程中水電等市政配套的談判也是非常重要的，結(jié)合公司目前的情況，這方面的工作 要求 項目 公司 全程介入，從前期的談判到后期的施工，避免收樓時才考慮市政工程的施工問題。項目與村之間應(yīng)該是一種雙贏的關(guān)系，不能說我們開發(fā)了就傷害了村的利益，建立一種長期而穩(wěn)定的和諧關(guān)系對項目的長久發(fā)展都是十分重要的。在這個過程里面需要注意以下幾個方面， 拆遷問題：如果在取得土地的時候還存在大量的拆遷的話，就要了解這些拆遷范圍內(nèi)是否有辦理了國有土地證的拆遷房屋，就是說政府在出讓土地時是否已經(jīng)將所有用地收歸國有后再出讓，如果這部分是屬于城市拆遷，國土局一般不能處理，而且拆遷的時間將是漫長的； 征地款的落實問題：這個問題涉及到農(nóng)民的切身利益，如果政府不能很好的處理，沒有落實到農(nóng)民手中，那將成為收地時的最大阻力； 用地的合法性：主要是取得的土地是否已經(jīng)辦好所有的合法手續(xù)，如用地是否完成了征地補償工 作、 用地性質(zhì)是否為建設(shè)用地 、 林地是否已經(jīng)辦理了林地手續(xù)等。 在這個過程里面包括了對外大量的協(xié)調(diào)工作，如：項目報建、收地工作、對外的水電 工程、外包工程的談判等；此外，還包括了對內(nèi)的協(xié)調(diào)工作，主要是如下幾個方面： 項目 管理 部與集團總部的上下級關(guān)系，集團總部下達任務(wù)表，如取得施工許可證的時間、開工時間、售樓和收樓計劃等； 在項目的開發(fā)過程中緊密與設(shè)計單位、施工單位、售樓部、屋村管理處等部門的溝通協(xié)調(diào)； 項目管理 部的內(nèi)部管理，也就是根據(jù)集團公司給出的時間表和各方面的進度做出工作計劃，如報建的進度和施工進度以及交地的時間表等，在這個過程里面牽涉到方方面面的問題，許多的事情都是可變的，而這些因素如果沒有提前準備或注意的話往往會變成影響項目開發(fā)的 阻力，因此需要有計劃地進行多方面的協(xié)調(diào)和溝通，以項目 管理部為主的主動管理尤為重要。 碧桂園 項目 管理手冊（意見稿） 2022 年 12 月 27 日 （僅供參考 ） 目 錄 第一篇：項目開發(fā)過程中 主要思路 ?????????? 2 第 二 篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程?????????????? ? 32 第三篇：項目開發(fā)設(shè)計流程???????????????? 10 第 四 篇：項目開發(fā)過程中水電工作要點??????????? 7 第 五 篇：關(guān)于售樓部與區(qū)域項目管理部溝通的操作指引???? 12 第 六 篇：項目部與物業(yè)管理公司在項目開發(fā)中的工作配合??? 18 第 七 篇：項目管理施工階段工作流程???????????? 24 第一篇：項目開發(fā)過程中 主要思路 集團 公司在各個項目設(shè)立了項目 管理部，實行項目管理制，因此項目管理的概念應(yīng)從以前依賴集團公司的被動式的管理轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃庸芾?，除了要繼承公司以往的快速、團隊協(xié)作的精神外還要在思路和認識上適應(yīng)公司的發(fā)展。 目前集團公司已經(jīng)在全國鋪開了宏偉的發(fā)展藍圖，在未來的日子里公司將迎來一個高速發(fā)展期，公司需要大量的人才，尤其是優(yōu)秀的項目 總 經(jīng)理，一個優(yōu)秀的項目 總 經(jīng)理應(yīng)該是能領(lǐng)導(dǎo)項目開發(fā)團隊進行項目的全程管理和控制，從取得土地 —— 前期準備 —— 施工階段 —— 售樓 —— 收樓到下一期的開發(fā)等。 一、項目開發(fā)的前期準備 從取得土地開始，項目就要開始做前期的準備，主要包括報建時間、收地的時間等，其中報建的時間又取決于圖紙的進度以及相關(guān)的立項、環(huán)評等涉及辦理施工許可證各項工作的時間，而許多這些工作都是可以交叉進行的，系統(tǒng)的統(tǒng)籌起所有的工作，合理的安排時間和跟進進度是十分重要的，特別是新的項目；收地的情況視項目的情況有異，但一般都是非常復(fù)雜的，因為有許多不利的因素，如：政府的征地補償工作的進度、拆遷問題、地塊的歷史問題 、政府的 協(xié)助 工作力度等。 另外，前期的準備工作還需要對整個征地范圍包括周邊的村莊的現(xiàn)狀作詳細的了解，評估項目的開發(fā)改變了現(xiàn)狀之后對周邊環(huán)境的影響，如附近村莊的排水和交通情況，是否要處理？是否要調(diào)整規(guī)劃紅線？所有的這些細節(jié)的問題如果沒有注意和恰當(dāng)?shù)奶幚?，那將影響到項目的開發(fā)。 在前期的準備中還有大量的對外工作，特別是報建的問題，如環(huán)境影響評估、發(fā)改局 的立項申請、規(guī)劃局的控規(guī)審批，詳規(guī)的審批、施工圖的審查以及辦理施工許可證所需的所有手續(xù)，這里面還涉及到一些政策的問題，特別是規(guī)劃的審批問題， 如是否 配套學(xué)校 ?配套學(xué)校的規(guī)模等等 。 二、項目的開發(fā)建設(shè)期問題 在這個階段主要是施工的安全、質(zhì)量以及進度問題。 項目公司的工程部除了工程的管理外，還應(yīng)該 參與 工程外包的談判、外包工程施工進度的監(jiān)控以及收樓工作的責(zé)任，工程部的管理人員應(yīng)該是從開始施工到收樓整個過程的跟蹤和管理。 第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 簽署地塊合作開發(fā)合同 設(shè)立項目公司（辦理工商、組織機構(gòu)代碼、稅務(wù)登記、銀行開戶） 項目選址意見 用地規(guī)劃許可證 取得國土證 房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)申報（暫定級） 立項申請 做環(huán)評和環(huán)保審批 報修建性詳規(guī) 消防審核意見書 工程規(guī)劃許可證 招標(biāo) /議標(biāo) 防雷、人防、施工圖審查、辦理地名 質(zhì)量監(jiān)督 /安全監(jiān)督 施工許可證 辦理預(yù)售 規(guī)劃驗收 消防、環(huán)保驗收 工程竣工資料審查 竣工驗收備案 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 在與政府簽訂了地塊合作開發(fā)合同后，項目部可以正式進入項目的報建和開發(fā)流程。 工商局：項目公司注冊登記 企業(yè)（公司）名稱預(yù) 先核準提交材料 １、全體投資人簽署的《企業(yè)名稱預(yù)先核準申請書》； ２、全體投資人簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或者共同委托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）； 應(yīng)標(biāo)明具體委托事項、被委托人的權(quán)限、委托期限。 特殊的申請名稱，名稱登記機關(guān)可以要求投資人提交相關(guān)的說明或者證明材料。 設(shè)立登記應(yīng)提交的文件 （ 1）擬任法定代表人簽署的《外商投資的公司設(shè)立登記申請書》； （ 2）審批機關(guān)的批準文件（批復(fù)和批準證書副本 1）； （ 3）審批機關(guān)批準的公司章程； （ 4）《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》； （ 5）投資者的主體資格證明或自然人身份證明； 中方投資者應(yīng)提交本單位加蓋公章的營業(yè)執(zhí)照 /事業(yè)單位法人登記證書 /社會團體法人登記證 /民辦非企業(yè)單位證書復(fù)印件作為主體資格 證明；外國投資者的主體資格證明或身份證明應(yīng)經(jīng)其本國主管機關(guān)公證后送我國駐該國使（領(lǐng)）館認證。某些國家的海外屬地出具的文書，應(yīng)先在該屬地辦妥公證，再經(jīng)該國外交機構(gòu)認證，最后由我國駐該國使（領(lǐng)）館認證。 （ 6） 法定代表人、董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件； （ 7）依法設(shè)立的驗資機構(gòu)出具的 驗資證明； 適用于金融、證券、保險類和基金管理公司，以及設(shè)立時繳付全部或部分注冊資本的公司。 （ 10）前置審批文件或證件； 適用于經(jīng)營范圍中有法律、行政法規(guī)和國務(wù)院決定規(guī)定必須在登記前報經(jīng)批準的項目的公 司。被授權(quán)人可以是境外投資者設(shè)立的分支機構(gòu)或擬設(shè)立的公司（被授權(quán)人為擬設(shè)立的公司的，公司設(shè)立后委托生效）或者其他境內(nèi)有關(guān)單位或個人。 內(nèi)資企業(yè)有限責(zé)任公司登記 １、公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請書》； ２、全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》（股東為自然人的由本人簽字；自然人以外的股東 加蓋公章）及指定代表或委托代理人的身份證復(fù)印件（本人簽字）； 應(yīng)標(biāo)明具體委托事項、被委托人的權(quán)限、委托期限。 ５、依法設(shè)立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明； ６、 股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件； 董事、監(jiān)事 和 經(jīng)理的任職文件及身份證明復(fù)印件； 依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議、董事會決議或其他相關(guān)材料。 法定代表人 任職文件及身份證明復(fù)印件； 根據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東會決議、董事會決議或其他相關(guān)材料。 住所使用證明； 自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件； 借給 （無償提供） 他人使用房屋為經(jīng)營場所 ，提交產(chǎn)權(quán)方的證明及 產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件 ； 租賃市場作為經(jīng)營場所，提交租賃合同及出租方的營業(yè)執(zhí)照和市場登記證復(fù)印件； 以租賃使用房屋為經(jīng)營場所的，應(yīng)當(dāng)依照《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》提 交經(jīng)區(qū)、縣級市房地產(chǎn)租賃管理所登記備案的房屋租賃合同 。 注： 依照《公司法》、《公司登記管理條例》設(shè)立的除一人有限責(zé)任公司和國有獨資公司以外的有限責(zé)任公司申請設(shè)立登記適用本規(guī)范。 辦理完工商登記后，可去辦理組織機構(gòu)代碼證、國稅和地稅稅務(wù)登記證，并到銀行開戶。 規(guī)劃局：規(guī)劃審批 （一） 辦理《建設(shè)項目選址意見書》，需提供下列資料： 投資主管部門批準立項的有關(guān)文件或項目建議書批準文件，或投資備案登記證，但國家規(guī)定實行投資核準管理的建設(shè)項目除外； 按投資管理權(quán)限由國家和省發(fā)展及改革行政主管部門審批、核準的建設(shè)項目應(yīng)提交《廣東省建設(shè)項目選址意見申請表》； 區(qū)屬單位應(yīng)當(dāng)取得區(qū)城市規(guī)劃部門的規(guī)劃初審意見； 道路及軌道交通工程申請建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)提交城市規(guī)劃部門對 建設(shè)項目規(guī)劃方案的審查意見、附圖； 農(nóng)村村民申請建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)提交下列資料： * (1)申請村民住宅建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)按《廣州市農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理規(guī)定》提交下列資料： ① 各申請人戶內(nèi)家庭成員的戶口薄、身份證明文件； ② 申請非公寓式住宅用地，應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)鎮(zhèn)土地管理機構(gòu)審查的申請人現(xiàn)居住情況證明； ③ 申請公寓式住宅用地，應(yīng)當(dāng)提供村民委員會和各申請人簽訂的農(nóng)村村民建房協(xié)議； ④ 所在中心村的規(guī)劃批準文件、附圖； (2)申請村經(jīng)濟發(fā)展用地 ，應(yīng)當(dāng)提交下列資料： ① 土地管理部門核準的村被征用的土地面積證明； ② 土地管理部門核發(fā)給原征地單位的建設(shè)用地批準文件； 農(nóng)民成建制轉(zhuǎn)為城市居民后成立的經(jīng)濟組織實施 城中村 改造，申請住宅建設(shè)用地和公共配套設(shè)施建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)提交下列資料： (1)土地管理部門核發(fā)的《國有土地使用證》或其他用地權(quán)屬證明文件及附圖、附件； (2)經(jīng)區(qū)政府批準的 城中村 改造實施計劃； (3)城中村 改造規(guī)劃的批復(fù)文件、附圖； 因政府公共工程征用或拆 遷需要申請拆遷安置、復(fù)建用地，應(yīng)當(dāng)由負責(zé)拆遷安置的部門統(tǒng)一申請，并提交下列資料： (1)申請農(nóng)村村民住宅的拆遷安置用地，應(yīng)當(dāng)提交下列資料： ① 市、區(qū)拆遷行政主管部門有關(guān)拆遷量和實際需安置戶數(shù)的核準文件（應(yīng)當(dāng)去除不符合安置規(guī)定的被拆遷戶數(shù)）； ② 拆遷雙方簽訂的拆遷安置補償協(xié)議； ③ 土地管理部門核發(fā)給原征地單位的建設(shè)用地批準文件； (2)申請復(fù)建用地，應(yīng)當(dāng)提交下列資料： ① 政府批準同意拆遷后復(fù)建安置的批準文件； ② 市、區(qū)拆遷行政主管 部門核準的需復(fù)建的被拆遷物業(yè)總建筑面積、總用地面積（違章建筑總面積應(yīng)當(dāng)予扣除）； ③ 拆遷雙方簽訂的拆遷復(fù)建補償協(xié)議； ④ 土地管理部門核發(fā)給原征地單位的建設(shè)用地批準文件。 (三 )分區(qū)規(guī)劃、專項規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、城市設(shè)計、保護規(guī)劃、規(guī)劃研究等方案審查，需提交下列資料： 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書或規(guī)劃設(shè)計條件復(fù)印件； 編制單位的城市規(guī)劃編制資質(zhì)證書副本復(fù)印件； 控制性詳細規(guī)劃方案成果按照《廣州市控制性詳細規(guī)劃成果計算機文件標(biāo)準》要求；其他規(guī)劃成果按以下要求： (1)規(guī)劃文本、說明書、圖則各一式三份，彩色全本，編制任務(wù)書和歷次審查意見作為附件合訂； (2)會議匯報材料一式二十份 ； (3)規(guī)劃設(shè)計條件中要求的其他規(guī)劃成果； (4)規(guī)劃成果電子文件及電子文件一覽表各一式三份； (5)彩色掛圖一套； 由市政府審批的項目，審查成果應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃文本、說明書、圖