【正文】 居住集中區(qū) 右圖中藍(lán)色代表成熟地產(chǎn)板塊 黃色代表新興發(fā)展板塊 市場(chǎng)格局：小高、高層物業(yè)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，占近七成的市場(chǎng)份額，多層和別墅物業(yè)較為稀缺 ? 從各個(gè)片區(qū)的物業(yè)類(lèi)型分析， 高層基本占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，多層和別墅產(chǎn)品為市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品； ? 臨海組團(tuán)、臨湖組團(tuán)、森林公園組團(tuán)這三類(lèi)基本以別墅和高層的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)； ? 其余區(qū)域基本以高層為主，其余產(chǎn)品形態(tài)為輔。在 “ 三區(qū)合一 ” 的利好影響下， 隨著漢沽與外圍區(qū)域交通的不斷完善，中新生態(tài)城、中心漁港以及海濱休閑旅游區(qū)建設(shè)的不斷進(jìn)行， 漢沽區(qū)未來(lái)的量?jī)r(jià)水平將有向塘沽區(qū)靠攏的趨勢(shì)。其他三區(qū)成交情況相差不是很大； ? 漢沽商品房市場(chǎng)起步雖晚，但是近年來(lái)發(fā)展速度較快。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展給項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的競(jìng)合要求？ 細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展特征如何？（洋房和別墅） 項(xiàng)目面臨怎樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 目前市場(chǎng)大勢(shì)特征和市場(chǎng)格局如何？ 住宅市場(chǎng)研究 客戶專(zhuān)題分析 其它市場(chǎng)研究 市場(chǎng)大勢(shì)：濱海新區(qū)房地產(chǎn)住宅成交量和成交價(jià)格均呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì) ? 2022年以來(lái)濱海區(qū)域新建商品住宅年均成交量在 215萬(wàn)平米； – 2022年由于市場(chǎng)大勢(shì)低迷，成交量達(dá)到近年低谷 – 2022年隨著市場(chǎng)回暖，成交面積達(dá)到高峰，成交面積達(dá)到 334萬(wàn)平方米 ? 濱海區(qū)域成交價(jià)格一直穩(wěn)步上揚(yáng)， 2022年年初價(jià)格直線飆升， ，價(jià)格略有回落。 本項(xiàng)目是： 濱海新區(qū) /濱海旅游區(qū) 740畝 / /填海開(kāi)發(fā) /集居住、旅游、文化功能于一體 報(bào)告思路框架及問(wèn)題結(jié)構(gòu)化 研判競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及自身競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)變化 形成針對(duì)性針對(duì)性策略定位及物業(yè)發(fā)展 城市未來(lái)哪些發(fā)展因素可以支撐項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)？ 濱海旅游區(qū)建設(shè)將為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)什么價(jià)值及挑戰(zhàn)？ 濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展給項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的競(jìng)合要求？ 不同發(fā)展階段應(yīng)采用何種競(jìng)爭(zhēng)策略保持項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 核心競(jìng)爭(zhēng)力之下項(xiàng)目將形成怎樣的系統(tǒng)定位？ 開(kāi)發(fā)模式及規(guī)劃落位如何充分體現(xiàn)定位并實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)？ 宏觀背景 區(qū)域發(fā)展 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 發(fā)展策略 定位體系 物業(yè)發(fā)展 第一階段溝通主要內(nèi)容 初步內(nèi)容溝通 宏觀背景：城市未來(lái)哪些發(fā)展因素可以支撐項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)？ ?天津自 06年濱海新區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，發(fā)展加速，預(yù)計(jì)未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍將保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，發(fā)展前景看好； ?濱海新區(qū)既是城市建設(shè)熱點(diǎn)，又是城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心，未來(lái)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力強(qiáng)勁； ?城市居民收入及消費(fèi)水平不斷提高，具備較高的房地產(chǎn)消費(fèi)與投資潛力，住房消費(fèi)有待進(jìn)一步引導(dǎo)與釋放； ?近期房地產(chǎn)調(diào)控，天津政策相對(duì)寬松，為樓市回暖提供了有利條件。 項(xiàng)目屬性界定 一個(gè)位于 極具發(fā)展?jié)摿扒熬暗拇_(kāi)發(fā)旅游區(qū)域 的 高強(qiáng)度 海景資源型 復(fù)合 項(xiàng)目。 沿海高速 高速收費(fèi)口 本項(xiàng)目 指標(biāo)條件 ：規(guī)模大、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高，但具備開(kāi)發(fā)適量低密度產(chǎn)品的條件 ? 項(xiàng)目總占地約 750畝，擬構(gòu)建集居住、文化和旅游于一體的大型生活居住區(qū)。天津力高項(xiàng)目前期發(fā)展策劃報(bào)告 合富輝煌（中國(guó)） 二零一零年九月 謹(jǐn)呈：力高集團(tuán) —— 基礎(chǔ)研究及初步定位溝通 項(xiàng)目發(fā)展理解 —— 我們的研究從項(xiàng)目基本屬性開(kāi)始 …… 區(qū)位條件 ：地處濱海新區(qū)功能區(qū)唯一的海濱休閑旅游區(qū)，但尚處于的開(kāi)發(fā)初級(jí)階段 ? 本項(xiàng)目地處天津?yàn)I海新區(qū)八大功能區(qū)之一的海濱休閑旅游區(qū)海域范圍內(nèi)，也是濱海新區(qū)核心區(qū)的拓展區(qū)域，城市價(jià)值和旅游功能價(jià)值兼具 ? 規(guī)劃前景： – 濱海旅游區(qū) “ 一心四區(qū) ” 建設(shè)，規(guī)劃定位高 – 建成后的濱海旅游區(qū)將成為我國(guó) 北方知名的國(guó)內(nèi)國(guó)際旅游目的地和高品位的休閑區(qū) ? 目前狀況： – 濱海旅游區(qū)建設(shè)進(jìn)程相對(duì)偏慢，區(qū)域發(fā)展配套欠缺 – 項(xiàng)目前期投入將較大，一定程度加大了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 中心 城區(qū) 濱海新區(qū) 核心區(qū) 海河 中游 資源條件 ：擁有天津稀缺的、得天獨(dú)厚的海景資源景觀 ? 項(xiàng)目處于擴(kuò)建發(fā)展初期的濱海旅游區(qū)內(nèi)，基地多為填海營(yíng)造，擁有天津稀缺的海景資源； ? 項(xiàng)目周邊尚未形成發(fā)展氣候，周邊閑置土地眾多； ? 區(qū)域處于發(fā)展起步階段，自身配套并不完善，無(wú)法為項(xiàng)目提供有力保證，后續(xù)配套資源尚需項(xiàng)目自我完善； 本項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)條件 ：區(qū)域認(rèn)知度有待提升，目前道路交通發(fā)展是影響項(xiàng)目發(fā)展的重要瓶頸 ? 區(qū)域內(nèi) “ 基甫號(hào) ” 航母主題公園已具有一定基礎(chǔ)，也是未來(lái)幾年投入開(kāi)發(fā)的主要區(qū)域，但現(xiàn)時(shí)建設(shè)及影響力有限，對(duì)區(qū)域認(rèn)知度提升作用有限； ? 中心漁港也剛處于發(fā)展起步階段，自身配套及區(qū)域形象都尚未形成，無(wú)法為項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展帶來(lái)支撐； ? 目前進(jìn)出項(xiàng)目地塊只能通過(guò)沿海高速解決，且需要繳納高速通行費(fèi)； ? 項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃路尚未進(jìn)行實(shí)際規(guī)劃和建設(shè)階段。 物業(yè)功能涵蓋高尚住宅、酒店、公寓、民藝大街、津臺(tái)文化中心等； 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 備注 總用地面積 容積率 不得大于 建筑密度 25% 不得大于 綠地率 30% 不得小于 建筑高度 100米 不得高于 ? 容積率 ，可產(chǎn)生多種物業(yè)組合形式 ，將以小高層和高層物業(yè)為主； ? 本項(xiàng)目可在滿足現(xiàn)有容積率及限高的前提下，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)適量低密度產(chǎn)品的可能。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、區(qū)域價(jià)值成長(zhǎng)快，如何正確研判競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境及自身競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)變化并形成針對(duì)性策略定位及物業(yè)發(fā)展是關(guān)鍵。 區(qū)域發(fā)展：濱海旅游區(qū)建設(shè)將為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)什么價(jià)值及挑戰(zhàn)？ ?濱海旅游區(qū)是濱海新區(qū)近期啟動(dòng)發(fā)展的重點(diǎn)，將成為濱海新區(qū)真正的濱海形象區(qū)域，有輻射京津甚至北方范圍的目標(biāo)前景； ?濱海旅游區(qū)旨在形成集產(chǎn)業(yè)、居住、生態(tài)、文化四位一體的城市結(jié)構(gòu)體系，同時(shí)交通也將納入城市內(nèi)部體系，城市區(qū)位屬性將不斷顯現(xiàn)和提升； ?都市、生態(tài)、人文價(jià)值的不斷凸顯促使濱海旅游區(qū)成為濱海新區(qū)核心區(qū)之外的房地產(chǎn)居住價(jià)值板塊又一峰區(qū)； ?濱海旅游區(qū)建設(shè)進(jìn)程相對(duì)偏慢，區(qū)域發(fā)展配套欠缺，同時(shí)建設(shè)發(fā)展周期長(zhǎng)，一定程度加大了發(fā)展環(huán)境的不確定性。 成交面積： 169萬(wàn)平米 成交均價(jià)： 3766元 /平米 成交面積： 245萬(wàn)平米 成交均價(jià)： 5514元 /平米 成交面積： 110萬(wàn)平米 成交均價(jià)： 6321元 /平米 成交面積： 334萬(wàn)平米 成交均價(jià)： 7205元 /平米 成交面積： 87萬(wàn)平米 成交均價(jià)： 9522元 /平米 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2022年至今濱海新區(qū)住宅月度成交面積和成交價(jià)格的 情況走勢(shì) 市場(chǎng)大勢(shì)：塘沽區(qū)是濱海新區(qū)成交的主力軍，漢沽區(qū)商品住宅市場(chǎng)起步雖晚，但是近年來(lái)發(fā)展速度較快 ? 從濱海各區(qū)成交情況分析，塘沽區(qū)一直是濱海新區(qū)成交的主力軍，占市場(chǎng)五成以上的市場(chǎng)份額。 2022年，漢沽區(qū)的量?jī)r(jià)水平已經(jīng)超越大港區(qū)，與塘沽區(qū)仍存在差距。 數(shù)據(jù)來(lái)源：天津市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2 2 . 3 95 4 . 21 7 3 . 85 3 . 61 4 3 . 01 5 . 4 92 5 . 85 8 . 24 8 . 43 3 . 0 11 8 . 5 94 2 . 0 33877488340475776534744707583638154459737987377710204060801001201401601802002022年 2022年 2022年020224000600080001000012022塘沽 漢沽 大港 開(kāi)發(fā)區(qū)大港成交均價(jià) 漢沽成交均價(jià) 塘沽成交均價(jià) 開(kāi)發(fā)區(qū)成交均價(jià)單位：萬(wàn)平方米 單位：元 /平方米 20222022年四區(qū)成交量和成交均價(jià)的情況 市場(chǎng)格局：核心區(qū)土地日益稀缺，隨著城市建設(shè)發(fā)展，濱海新區(qū)居住區(qū)外溢趨勢(shì)明顯，而北部區(qū)域發(fā)展速度最快 ? 根據(jù)濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，目前濱海新區(qū)可劃分為30個(gè)房地產(chǎn)居住區(qū)，且主要集中在濱海核心區(qū) ； ? 隨著城市建設(shè)發(fā)展，濱海新區(qū)居住區(qū)外溢趨勢(shì)明顯，而北部區(qū)域發(fā)展速度最快； ? 本項(xiàng)目位于北部新興發(fā)展板塊中的海濱休閑旅游區(qū)板塊。 別墅 高層 高層 別墅 高層 別墅 多層 小 /高層 別墅 別墅 多層 小 /高層 多層 小 /高層 多層 小 /高層 別墅 多層 小 /高層 小高 高層 別墅 高層 別墅 多層 小 /高層 小高 高層 別墅 高層 小高 高層 高層 6059 元 /平米 11000 元 /平米 13560 元 /平米 10636 元 /平米 5743 元 /平米 漢沽核心區(qū) 大港核心區(qū) 塘沽核心區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū) 市場(chǎng)格局：開(kāi)發(fā)區(qū)作為濱海高端居住項(xiàng)目的集中區(qū)域，價(jià)格一直領(lǐng)跑濱海，而漢沽區(qū)在價(jià)格上與核心區(qū)存在較大價(jià)差，處于濱海的價(jià)格洼地 ? 目前整個(gè)濱海行政區(qū)內(nèi) 開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)格最高，成交均價(jià)達(dá)到 13560元 /平米， 而個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)超過(guò) 3萬(wàn)元 /平米。 中新生態(tài)城 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：隨著中新生態(tài)城的出現(xiàn)，濱海新區(qū)房地產(chǎn)概念已經(jīng)從單一的居住發(fā)展成為生態(tài)、休閑度假等多元化的居住理念 ? 2022年濱海新區(qū)板塊，主要分為五大類(lèi)型，十九個(gè)居住板塊： – 六個(gè)生態(tài)居住區(qū) – 兩個(gè)商務(wù)商業(yè)區(qū) – 三個(gè)休閑旅游區(qū) – 一個(gè)高端居住區(qū) ? 本項(xiàng)目位于北部新興發(fā)展板塊中的唯一海濱休閑旅游區(qū)板塊，區(qū)位價(jià)值較高。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展給項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的競(jìng)合要求？ 細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展特征如何？（洋房和別墅） 項(xiàng)目面臨怎樣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 目前市場(chǎng)大勢(shì)特征和市場(chǎng)格局如何？ 住宅市場(chǎng)研究 客戶專(zhuān)題分析 其它市場(chǎng)研究 濱海核心區(qū)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)，隨著城市建設(shè)發(fā)展，濱海新區(qū)居住區(qū)向外擴(kuò)張趨勢(shì)明顯 ? 從濱海核心區(qū)在售 /在建項(xiàng)目分布上看，目前濱海核心區(qū)在售項(xiàng)目主要分