房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實務-展示頁
2024-10-28 18:48本頁面
【正文】 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 [2021]220號）文件印發(fā)僅 6天后就再發(fā)，就火速出臺 《 關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知 》 （國稅發(fā) [2021]53號），其文不是中性的 “ 技術(shù) ” 也不是歷來要求的 “ 清算 ” 而是上升為 “ 征管 ” 。 ? 六 .《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 （國稅發(fā) [2021]91號） 其是在四州汶川特大地震一周年印發(fā)，是房地產(chǎn)業(yè)地震，對土地增值稅征收管理工作制定較完整的規(guī)范性文件，是對稅務機關(guān)的土地增值稅清算提出了明確要求（國稅發(fā)[2021]187號是對企業(yè)的要求），特別強調(diào)了稅務機關(guān)在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關(guān)注內(nèi)容。 火爆出臺的土地增值稅政策 續(xù) ? 五 《 關(guān)于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見 》（國稅發(fā) [2021]85號） 各地要認真貫徹 《 土地增值稅清算管理規(guī)程 》 ，加強和規(guī)范土地增值稅清算工作。 ? 三 .《 土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則 》 （國稅發(fā) [2021]132號） 對稅務中介機構(gòu)參與土地增值稅清算，提供了操作依據(jù)與落實要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅清算實務 陜西地稅 前 言 火爆出臺的土地增值稅政策 火爆出臺的土地增值稅政策 ? 一 .《 關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 》 （財稅 [2021]21號） 對預征、清算、投資或聯(lián)營等作了技術(shù)層面的明確與從嚴處理。 ? 二 .《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2021]187號） 對清算的條件、扣除項目、報送資料等 8個方面問題進行了技術(shù)層面的規(guī)范和明確。 ? 四 .《 關(guān)于進一步開展土地增值稅清算工作的通知 》（國稅函 [2021]318號） 明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進行督導檢查。為落實國稅函 [2021]318號要求稅務總局將于近期開展督導檢查，各地也要層層開展自查，切實提高土地增值稅管理水平。 ? 七 .《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （國稅函 [2021]220號） 對利息、拆遷等作了技術(shù)層面的明確與從嚴處理。 從上述 4年共 8個土地增值稅管理文件看出，國家稅務總局對土地增值稅的征管一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴趨緊的感覺。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實務講解 ? 第一部分 土地增值稅的清算概要 ? 第二部分 土地增值稅清算準備工作 ? 第三部分 轉(zhuǎn)讓收入的確認 ? 第四部分 扣除項目金額的確定 ? 第五部分 土地增值稅的計算 ? 第六部分 土地增值稅的預征與核定征收 ? 第七部分 土地增值稅清算的會計處理 ? 第八部分 土地增值稅的稅收優(yōu)惠 第一部分 土地增值稅的清算概要 ? 一、 土地增值稅清算的概念 ? 二、土地增值稅的清算條件 自行清算、強制清算、注銷清算 ? 三、 清算時間要求及法律責任 ? 四、 土地增值稅清算項目的審核鑒證 ? 五、 清算審理及審核 一、 土地增值稅清算的概念 ? 土地增值稅的清算， 是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫 《 土地增值稅清算申報表 》 ，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為 (國稅發(fā)【 2021】 91號文件第 3條） 。 案例分析 二、土地增值稅的清算條件 之二 強制清算 ? 符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行地增值稅清算 (國稅發(fā) 〔 2021〕 187號 ) ： ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 算手續(xù)的； 。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷 （國稅發(fā) 〔 2021〕 91號）。 ? 流程：清算申請及資料 → 稅務機關(guān)前臺受理 → 管理科（所、分局）清算調(diào)查核實 → 稅政科（處）審核 → 分管局長審批 → 清算結(jié)果書面通知納稅人執(zhí)行 （稅收管理員制度規(guī)定的流程）。 ? 主管稅務機關(guān)根據(jù)清算條件確定應進行清算的項目，下發(fā) 《 土地增值稅清算通知書 》 ；納稅人在接到通知書后應按稅務部門規(guī)定的時間及要求進行清算，并按規(guī)定將清算資料報送主管稅務機關(guān)申請辦理清算手續(xù)；主管稅務機關(guān)前臺受理窗口對報送的資料進行核對后，轉(zhuǎn)送管理科對清算項目進行調(diào)查核實，提出清算審核意見報稅政科（處）進行書面審核；經(jīng)稅政科（處）審核報分管局長審定后，將清算結(jié)果以 《 土地增值稅清算辦理有關(guān)稅務事項通知書 》通知納稅人進行補退稅。 四、土地增值稅清算項目的審核鑒證 （ 91號文件第 13條的第四） ? （一） 土地增值稅清算審核鑒證 鑒證主體。稅務機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。對符合要求的鑒證報告，稅務機關(guān)可以采信。 五、清算審理及審核 （ 91號文件第四章） ? 清算審核包括案頭審核、實地審核 （ 91號文件第 16條）。 ? 實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。 五、清算審理及審核 續(xù)一 （ 91號文件第四章） ，應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面
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