【正文】 機投資性購房 三、增加普通商品住房及用地供應(yīng) 四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè) 五、加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理 六、加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制 （ 2）城市規(guī)劃現(xiàn)狀、趨勢、前景，對待建項目的影響 2020 年全年我市新批外資項目（企業(yè)） 42 個，其 中投資總額超千萬美元項目 10 個。 影響： 近期出臺房地產(chǎn)宏觀政策分析 （ 1） 宏觀政策文件，對長春市房地產(chǎn)市場的影響； 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》 文號：國辦發(fā)〔 2020〕 17 號 實施時間： 2020 年 2 月 20 日 內(nèi)容： 2020 年以來，各地區(qū)、各部門認真貫徹落實中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場 調(diào)控的決策和部署，取得了積極成效?！? 本決定自公布之日起施行。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 文號：中華人民共和國主席令第 72 號 實施時間： 2020 年 8 月 30 日 內(nèi)容： 第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議決定對《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》作如下修改： 9 在第一章“總則”中增加一條，作為第六條：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和 個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。 影響：整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對于維護消費者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。 二、 加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為整治力度。 長春市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 中國房地產(chǎn)政策綜述 （ 1）宏觀政策文件，對房地產(chǎn)市場的影響 。其中，銷售住宅面積 萬平方米，增長 %。 房地產(chǎn)投資額 2020 年吉林省完成 房地產(chǎn) 開發(fā) 投資 億元，增長 %。隨著國五條細則的出臺，中介機構(gòu)經(jīng)營將面臨嚴峻考驗；而另一方面，二手房轉(zhuǎn)讓征收 20%個稅的政策可能將部分二手房意向購房者推向新房市場，加之成本上漲，房價則可能圍繞價值小幅波動，存在上漲壓力。 長春市社會經(jīng)濟發(fā)展情況分析 城市 GDP 吉林省 2020 年 ~2020 年 GDP (單位：億元 ) 年分 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 GDP 0202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020吉林省吉林省 GDP 柱狀圖 長春市 2020 年 ~2020 年 GDP (單位：億元 ) 年分 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 GDP 1712 1934 2089 2588 4040 7 0100020203000400050002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020長春市長春市 GDP 柱狀圖 城市居民家庭人均可支配收入 《 2020 年長春市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》： 2020 年吉林省長春市居民人均可支配收入達到 元，比上年增長 %；人均消費性支出 17863 元，增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進。 東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū) 域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。 房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、 控制拆遷規(guī)模等。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來 2— 3 年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于 20％。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏 觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。因此，項目的建設(shè)是必要的。 編制依據(jù) （ 1） 經(jīng)長春市規(guī)劃局審批的規(guī)劃總平面圖，管線規(guī)劃圖（調(diào)查資料）、方案設(shè)計 （ 2）市場調(diào) 研資料 （ 3）各種建設(shè)費用標準和經(jīng)驗性估算資料 （ 4）國家有關(guān)編制可行性研究報告的法規(guī)和政策 4 結(jié)論 該地塊處于長春市規(guī)劃的未來城市居住區(qū)內(nèi)，周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在逐漸完善，具有良好的發(fā)展前景。 （ 2） 培育新的經(jīng)濟增長點，刺激消費，拉動長春市經(jīng)濟增長。在長春市政府、長春市高新區(qū)管委會的大力支持下，經(jīng)過進一步的技術(shù)、經(jīng)濟、市場考察、調(diào)研和分析， 富源晟和 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司決定開發(fā)建設(shè)“ 御景豪庭 ”住宅項目。公司現(xiàn)有員工 110 余人，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及科技地產(chǎn)。 項目建筑面積指標 項 目 主要設(shè)計指標： （ 1）規(guī)劃總建筑面積 495000 ㎡ 。 項目總體規(guī)劃要求 規(guī)劃建造一個中型中高檔小區(qū) ， 24 棟 14 層的高層 ， 并配備 5000 ㎡ 的商業(yè)配套，容積率 ，綠地率 38%。 0 可行性研究報告 班級：工程管理 101 1 目 錄 第一章 項目總結(jié)概況 ??????????????????? 2 第二章 市場需求分析和需求預(yù)測 ?????????????? 5 第三章 規(guī)劃方案優(yōu)選 ??????????????????? 16 第四章 項目實施進度計劃 ????????????????? 21 第五章 項目投資估算 ??????????????????? 23 第六章 資金籌措 ????????????????????? 25 第七章 財務(wù)分析 ? ???????????????????? 27 第八章 項目風(fēng)險分析 ??????????????????? 31 第九章 國民經(jīng)濟評價 ??????????????????? 36 第十章 總論 ??????????????????????? 39 2 第一章 項目總結(jié)概況 項目簡介 項目位置 該地塊位于長春市 高新 區(qū) 東至丙一街、南至丙九路、西至甲 一街、北至乙四路 ,占地面積 110000 平方米 ， 土地性質(zhì)為 城鎮(zhèn) 住宅用地 ,商服用地 .住宅 八 級 商服 八 級 。 項目現(xiàn) 狀 地塊編號： 611393， 項目總占地面積 110000 平方米，總建筑面積 495000平方米 ,宗地競標總價為 146000 萬元。 總 建筑面積 為 495000 ㎡ ,商業(yè)建筑面積約 5000 ㎡ ,共24 棟，其中部分外圍一層為商鋪，獨立的 10593m2 的地下車庫。住宅建筑面積 474482 ㎡ ,商業(yè)建筑面積 5000 ㎡ . （ 2）容積率： （ 3）綠地率： 38% （ 4）建筑密度： % （ 5）居住戶數(shù)： 3000（戶） 項目名稱、性質(zhì) 項目名稱： 御景豪庭 項目性質(zhì)：新建 建設(shè)單位及其基本情況 長春市富源晟和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊在長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，屬自然 3 人獨資企業(yè)，成立于 2020 年 9 月。 項目地塊位置及周邊狀況 （ 1）地塊位置 ： 高新區(qū) 東至丙一街、南至丙九路、西至甲一街、北至乙四路 （ 2）土地 內(nèi)沒有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 容積率： 綠地率： 38% 控制高度：小于 45m 建筑密度： % 項目提出的背景和建設(shè)的必要性 項目提出的背景 本著提高長春城市化水平、改善居民生活條件和生活質(zhì)量為宗旨，以誠信、互惠互利為準則， 富源晟和 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定參與長春市的城市開發(fā)建設(shè)。 項目建設(shè)的必要性 （ 1）提高長春市南部城市化水平，改善居民居住環(huán)境，加快基 礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)步伐，合理開發(fā)利用土地。 （ 3）整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標準的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。而且，本項目可為公司帶來較為可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。 5 第二章 市場需求分析和需求預(yù)測 國家房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。 市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來 23 年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來 2— 3 年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是： 第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上； 第二 近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲； 第三 從經(jīng)濟學(xué)理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟增 長率以及居民可支配收入正相關(guān)。 普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。未來2— 3 年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。東部地 6 區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展 。 長春市居民家庭人均可支配收入 （單位：元） 年份 2020 2020 2020 2020 收入 2020 年，為鞏固以往調(diào)控成果，房地產(chǎn)調(diào)控政策必將延續(xù)；而作為樓市調(diào)控的有效手段，信貸政策也會隨著市場保持穩(wěn)定，甚至有繼續(xù)寬松的可能；房產(chǎn)稅將逐步擴大試點，甚至全面鋪開；保障房規(guī)模繼續(xù)擴大，其影響力將逐步顯現(xiàn)。在成交方面，長春樓市上市量增幅趨緩， 消化庫存將成為眾多房企的重點，然而在多種因素作用下，房屋成交量將保持平穩(wěn)， 甚至具備一定上升空間，但非住宅類產(chǎn)品前景卻依舊不容樂觀 。商品房竣工面積 8 萬平方米，增長 %；商品房銷售 建筑 面積 萬平方米，增長 %。 吉林省實施工業(yè)建設(shè)項目6050 個，其中本年新開工項目 5294 個 。 《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》 文號：建住房 [2020]166 號 實施時間： 2020 年 7 月 06 日 內(nèi)容 ：為貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā) [2020]37 號），現(xiàn)就進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序有關(guān)問題通知如下： 一、 充分認識整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易的重大意義。 三、 落實主管部門整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的責(zé)任。各地房地產(chǎn)、發(fā)展改革、價格、工商管理部門要從實踐“三個代表”重要思想和落實科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實把思 想統(tǒng)一到國務(wù)院的決策部署上來，堅持深化改革和加強法制并舉、堅持整頓規(guī)范和促進健康發(fā)展并重，加強制度建設(shè)，加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改，重新公布。當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處在關(guān)鍵時期，房價上漲預(yù)期增強，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化。全年實際利用外資 億美元，比上年增長 %。城市建設(shè)全面推進、城鄉(xiāng)面貌發(fā)生重大變化。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計投資 500 億元。 10 隨著人民生活水平的提高，對人居住房的要求越來越高，住房選擇也越來越多樣