【正文】 于營造濃郁溫馨、富有親和力和歸屬感的社區(qū)氛圍，結(jié)合周邊優(yōu)越環(huán)境，形成一個理想的生活區(qū)。湖邊種植樹林，營造寧靜的公園式環(huán)境。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道交匯處。小區(qū)內(nèi)亦步亦趨，步移景異，在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中開辟出一片修身養(yǎng)性的凈土，為居民在繁忙的工作之余，提供一個休息，學(xué)習(xí)，交友的家園，使小區(qū)有機地融匯在城市的大環(huán)境中，又為城市的總體建設(shè)增加亮點，為居民營造一個健康的生態(tài)環(huán)境和一個溫馨的家園 。 （ 5）建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu) 布置，造型和構(gòu)造處理應(yīng)考慮工藝、安裝、檢修等一系列要求。 2）采用很有條理的規(guī)劃，東西方向 8棟并列，共分成 3排。住宅建筑面積 474482 ㎡ ,商業(yè)建筑面積 5000㎡ . （ 2）容積率： （ 3）綠地率： 38% （ 4）建筑密度： % （ 5）居住戶數(shù)： 3000（戶） （ 6） 具體規(guī)劃：項目共 24 棟 14層的高層，并配備 5000 ㎡ 的商業(yè)配套，容積率 ，綠地率 38%。 項目機會 （ Opportunity） 長市政府已于 2020 年 10 月 18 日遷入南部新城。部分戶型及躍層售價可達(dá)到 9000 元 /㎡，此價格在長 春市場屬于中高等價位。這些即可證明長春市民有一定的房產(chǎn)消費能力。關(guān)注高新區(qū)是有道理的，高新區(qū)寬廣的發(fā)展空間使得該區(qū)域內(nèi)的每一個樓盤都是焦點。隨著外埠地產(chǎn)企業(yè)的大力進(jìn)駐和本土開發(fā)商的迅猛發(fā)展，高 12 新區(qū)的地產(chǎn)商業(yè)環(huán)境趨近成熟。根據(jù)統(tǒng)計 2020 年上半年土地供應(yīng)量同比下降 %，成交量下降 %，住宅市場，供應(yīng)量、成交量同比均下降。戶均擁有住房 套，住宅私有率為 %。從相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年商品住宅成交均價為 6470 元 /㎡，同比去年基本持平。南部新城、凈月生態(tài)城建設(shè)和鐵北改造全面啟動，城市框架進(jìn)一步拉開?！? 本決定自公布之日起施行。 長春市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 中國房地產(chǎn)政策綜述 （ 1）宏觀政策文件，對房地產(chǎn)市場的影響 。 長春市社會經(jīng)濟發(fā)展情況分析 城市 GDP 吉林省 2020 年 ~2020 年 GDP (單位：億元 ) 年分 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 GDP 0202040006000800010000120202020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020吉林省吉林省 GDP 柱狀圖 長春市 2020 年 ~2020 年 GDP (單位：億元 ) 年分 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 GDP 1712 1934 2089 2588 4040 7 0100020203000400050002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020長春市長春市 GDP 柱狀圖 城市居民家庭人均可支配收入 《 2020 年長春市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》： 2020 年吉林省長春市居民人均可支配收入達(dá)到 元，比上年增長 %；人均消費性支出 17863 元，增長 %。目前我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經(jīng)濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制等一系列宏 觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。在長春市政府、長春市高新區(qū)管委會的大力支持下，經(jīng)過進(jìn)一步的技術(shù)、經(jīng)濟、市場考察、調(diào)研和分析， 富源晟和 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司決定開發(fā)建設(shè)“ 御景豪庭 ”住宅項目。 0 可行性研究報告 班級：工程管理 101 1 目 錄 第一章 項目總結(jié)概況 ??????????????????? 2 第二章 市場需求分析和需求預(yù)測 ?????????????? 5 第三章 規(guī)劃方案優(yōu)選 ??????????????????? 16 第四章 項目實施進(jìn)度計劃 ????????????????? 21 第五章 項目投資估算 ??????????????????? 23 第六章 資金籌措 ????????????????????? 25 第七章 財務(wù)分析 ? ???????????????????? 27 第八章 項目風(fēng)險分析 ??????????????????? 31 第九章 國民經(jīng)濟評價 ??????????????????? 36 第十章 總論 ??????????????????????? 39 2 第一章 項目總結(jié)概況 項目簡介 項目位置 該地塊位于長春市 高新 區(qū) 東至丙一街、南至丙九路、西至甲 一街、北至乙四路 ,占地面積 110000 平方米 ， 土地性質(zhì)為 城鎮(zhèn) 住宅用地 ,商服用地 .住宅 八 級 商服 八 級 。 項目地塊位置及周邊狀況 （ 1）地塊位置 ： 高新區(qū) 東至丙一街、南至丙九路、西至甲一街、北至乙四路 （ 2）土地 內(nèi)沒有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 容積率： 綠地率： 38% 控制高度：小于 45m 建筑密度： % 項目提出的背景和建設(shè)的必要性 項目提出的背景 本著提高長春城市化水平、改善居民生活條件和生活質(zhì)量為宗旨，以誠信、互惠互利為準(zhǔn)則， 富源晟和 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定參與長春市的城市開發(fā)建設(shè)。 5 第二章 市場需求分析和需求預(yù)測 國家房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。從對供求關(guān)系的分析可以判斷，未來 2— 3 年我國房地產(chǎn)價格仍將保持上升的趨勢，原因是： 第一 房地產(chǎn)市場供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續(xù)增長上； 第二 近年來地價、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲； 第三 從經(jīng)濟學(xué)理論來看，房價的運動趨勢和國民經(jīng)濟增 長率以及居民可支配收入正相關(guān)。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展 。 吉林省實施工業(yè)建設(shè)項目6050 個，其中本年新開工項目 5294 個 。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。城市建設(shè)全面推進(jìn)、城鄉(xiāng)面貌發(fā)生重大變化。而從今年上半年的市場看，呈現(xiàn)回暖升溫局面。 2020年以來長春市人均居住面積逐年增加， 城市人均住宅建筑面積由上年的 平方米增加到 平方米。 2020 年后，政府的宏觀調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)出成果，政策的微調(diào)和上半年經(jīng)濟危機的風(fēng)險到來影響到了市場的成交量。 項目區(qū)域市場分析 項目所在區(qū)域規(guī)劃、功能定位分析 長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是長春新城中發(fā)展最迅猛的城區(qū)之一，集旅游、科技等優(yōu)勢于一身。八一水庫的水景資源加上奧體公園等大手筆區(qū)域規(guī)劃，使該區(qū)域漸成投資熱點。 而在個人收入方面， 2020 年，長春市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 23089 元，增長 %。 價格分析 “益田御水丹堤”主要銷售價格在 67007600 元 /㎡，其中多數(shù)戶型價位在 7000院 /㎡上下。項目距離長春市中心較遠(yuǎn)，本項目主要面向有私家車用戶，樓盤定位面相中高端，消費群體的定位有局限性。 15 第三章 項目建設(shè)規(guī)劃方案優(yōu)選 方案規(guī)劃依據(jù) 1.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093 2.《吉林省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 初步擬定規(guī)劃方案 方案一 （ 1）規(guī)劃總建筑面積 495000 ㎡。 (7）平面規(guī)劃 1）住宅朝向以正南向為主，外圍一、二層作為商業(yè)建筑，環(huán)繞整個社區(qū)。 （ 4）積極采用現(xiàn)代建筑材料和先進(jìn)的建筑處理手法，力求發(fā)揮功能效益、美觀效益，節(jié)省投資。始終遵循人本性，現(xiàn)代性，生態(tài)性，協(xié)調(diào)性，立體性設(shè)計原則，完美詮釋現(xiàn)代簡約主義。 該小區(qū)配套設(shè)施不完善，缺乏集中的、有規(guī)模的地區(qū)級公建中心。 18 2 環(huán)境設(shè)計 東、西面各修建一個景觀湖，之間通過小溪連 通，景觀湖旁修建休閑亭，小路曲折環(huán)繞。用地南北側(cè)為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地 。 （ 2）委托設(shè)計： 2020 年 7 月初完成。 22 第五章 項目投資估算 項目所在地為住宅八級，商服八級，土地成本為 1329 元 /每平方米 凡在我市的機關(guān)、團體、學(xué)校、部隊、企事業(yè)單位在城市建成區(qū)內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)的，均按實際建筑面積每平米征收城市設(shè)施配套費三十五元（其中市政公用設(shè)施配套二十五元、公共服務(wù)設(shè)施配套十元），規(guī)劃部門憑交 款收據(jù)正式簽發(fā)建筑許可證。具體見下表 ： 28 財務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）（表 ） 單位：萬元 序號 項目名稱 合計 0(起始） 第 1年 第 2年 第 3 年 1 現(xiàn)金流入 商業(yè)銀行貸款 53553 銷售收入 — 資本金 2 現(xiàn)金流出 總成本（除財務(wù)費用） 貸款還本付息 經(jīng)營稅費 — 3 稅前凈現(xiàn)金流量 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 稅前內(nèi)部收益率 % — — — % 4 所得稅 — — — 5 稅后凈現(xiàn)金流量 稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 稅后內(nèi)部收益率 % — — — % 項目清償能力評價 本項目貸款按季度給付利息，建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束一次 性償還本金。該項目在制定價格時采取了穩(wěn)妥的定價原則，價格均比市政府地區(qū)房地產(chǎn)平均售價每平方米低 500 元左右，這樣就歸避了市場風(fēng)險。金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。從銷售區(qū)域看，二道、南關(guān)、綠園、朝陽、寬城、雙陽分別占銷售總量 25%、 %、20%、 %、 %、 1%。市場風(fēng)險往往受到所處環(huán)境，周期特點等因素制約而表現(xiàn)出各種不同的特點?？墒坌陆ㄗ》棵娣e為 萬平方米，同比增長 %。另外，輕軌三期竣工在即，地鐵 2 號線的工程業(yè)已確定，將會在 2020 年形成大交通帶動大區(qū)域推進(jìn)大發(fā)展的格局。 財務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV)稅后 萬元，稅前 萬元；稅后內(nèi)部收益率 (IRR)％，投資回收期稅后為 年。 從以上投資分析，項目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 (Ic=12%)，投資回收期較短，有較強的盈利能力，通過敏感性分析可以看出，項目的 稅前稅后內(nèi)部收益率均在 12%以上，說明項目具有一定的抗風(fēng)險能力， ENPV≥ 0，可行， EIRR≥ iS，可行； 項目對就業(yè)效益的影響 本項目的實施將提供更多的直接和間接就業(yè)機會。 項目對區(qū)域發(fā)展的影響 （ 1）本項目的 實施可以實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。 （ 3）房地產(chǎn)品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。綜上所訴，該項目的開發(fā)從國民經(jīng)濟的角度分析是可行的。 項目在經(jīng)濟效益上具有較強的可行性 由于公司在項 目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，銷售前景看好。因此社會效益極為可觀。 有關(guān)建議 1. 本項目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實現(xiàn)。 強化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變 化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。 整合企業(yè)資源，提高