【正文】 26 第 七章 財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目盈利能力評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià)是在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，分析預(yù)測項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，考察擬建項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，據(jù)以判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 詳見下表 住宅、商業(yè)、公建及配套設(shè)施、地下結(jié)構(gòu) ： 管理費(fèi)費(fèi)率取建安工程費(fèi)的 3% 銷售費(fèi)為銷售收入的 1% 財(cái)務(wù)費(fèi)為 總成本的 4% ： 不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)率取建安工程費(fèi)的 5% 23 ： 維修基金取銷售收入的 % 總投資估算表 序號 項(xiàng)目名稱 總價(jià)（萬元） 單位指標(biāo)（元 /㎡ ） 工程量（ m2） 1 直接成本 土地成本 13629 1239 110000 前期工程費(fèi) 勘察費(fèi) 建安工程費(fèi)的 ％ 110000 設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 ％ 495000 立項(xiàng)資金審計(jì) 建安工程費(fèi)的 5? 495000 施工圖審圖費(fèi) 建安工程費(fèi)的 ? 495000 招標(biāo)費(fèi) 建安工程費(fèi)的 ％ 495000 施工結(jié)算審計(jì)費(fèi) 建安的工程費(fèi) 3? 495000 工程監(jiān)理費(fèi) 建安的工程費(fèi) ％ 495000 建安工程費(fèi) 495000 小高層 900 479482 地下車庫地下室 1900 10593 小區(qū)配套費(fèi) 1100 4925 人防工程費(fèi) 24 元 /m2 495000 室外工程費(fèi) 495000 環(huán)衛(wèi)費(fèi) 495 10 元 /m2 495000 相關(guān)配套設(shè)施費(fèi) 建安的工程費(fèi) 1％ 495000 2 開發(fā)費(fèi)用 管理費(fèi)用 建安的工程費(fèi) 2％ 495000 銷售費(fèi)用 銷售收入的 1％ 495000 財(cái)務(wù)費(fèi)用 總成本的 4％ 495000 不可預(yù)見費(fèi) 建安的工程費(fèi) 5％ 495000 維修基金 銷售收入的 ％ 495000 3 總成本 495000 24 第六章 資金籌措 項(xiàng)目銷售情況預(yù)測 在第二期 A 末，可獲得 40% 銷售款；第二期 B末，可獲得 60%銷售款。 （ 1）內(nèi)容： 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。 配套工程建設(shè)包括鋪設(shè)、公共建筑建設(shè)、小區(qū)內(nèi)外綠化以及道路的建設(shè) 。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期現(xiàn)為 3 年： 2020 年 12 月至 2020 年 11 月，項(xiàng)目所需 21 的大體時(shí)間及進(jìn)度先下表： 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表 時(shí)間 項(xiàng)目 年份 2020 2020 2020 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 項(xiàng)目論證及準(zhǔn)備 拆遷及土地三通一平 前 期工程 建 安 工 程 土 建 工 程 基礎(chǔ)工程 基坑圍護(hù)及 土方工程 地下結(jié)構(gòu) 地上結(jié)構(gòu) 外立面裝飾工程 室內(nèi)裝飾工程 室外附屬工程 市政配套 銷售 說明： 項(xiàng)目前期工作包括項(xiàng)目開發(fā)融資、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖 設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目實(shí)施前各種批文的報(bào)批工作。 2020 年 5 月，完成土地三通一平并投入施工使用。 （ 3）初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)： 2020 年 6 月 ~ 2020 年 9 月初完成。 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批、修改： 2020 年 7 月初完成。 （ 2）簽訂合同及付款： 2020 年 6 月前完成。 規(guī)劃嚴(yán)格遵守沿道路的綠化控制界限，注重沿街商業(yè)街和入口廣 場對城市的開放性與景觀貢獻(xiàn)，并通過設(shè)置高大整齊的樹陣、步行帶、休閑綠化廣場等、強(qiáng)化城市道路的景觀性，并形成溫馨而有活力的社區(qū)面貌。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 1．主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量合格品率： 100％ 2．流動資金占用率：小于 30％ 基地面積： 110000m2 總建筑面積： 495000m2 其中： 商鋪部分： 5000m2 住宅部分： 479482 m2 容積率： 建筑密度： % 機(jī)動車停車泊位 :873 個(gè) 市政基礎(chǔ)規(guī)劃 19 社區(qū)公共設(shè)施主要是住宅與商業(yè)服務(wù)設(shè)施、社區(qū)會所等，為社區(qū)居民提供一系列生活服務(wù)的設(shè)施和公共交往活動的場所，有利于營造濃郁溫馨、富有親和力和歸屬感的社區(qū)氛圍，結(jié)合周邊優(yōu)越環(huán)境，形成一個(gè)理想的生活區(qū)。 項(xiàng)目用地通過曲折路形式（路寬 6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市道路?？臻g通透，陽光充足，同時(shí)兼顧舒適性、經(jīng)濟(jì)性、安全性 、私密性和整體性。規(guī)劃按園區(qū)總體規(guī)劃中內(nèi)部景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶型，基本的原則是景觀較好的位置安排大、中戶型。湖邊種植樹林，營造寧靜的公園式環(huán)境。樓間設(shè)置停車位和自行車停車位。 并形成一組完整的商業(yè)區(qū)，為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)居民。市場整體建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，平面采用 8 8m及 12 12m 的柱網(wǎng)，空間布置靈活。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道交匯處。規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近公路，在高度控制方面，采取地上 14 層，避免地下水位對地下樓層的影響。住宅配套設(shè)施齊全，戶型開間，進(jìn)深尺度適宜，采光通風(fēng)良好。提高了建筑的可持續(xù)發(fā)展性。小區(qū)內(nèi)亦步亦趨，步移景異，在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中開辟出一片修身養(yǎng)性的凈土，為居民在繁忙的工作之余，提供一個(gè)休息，學(xué)習(xí)，交友的家園，使小區(qū)有機(jī)地融匯在城市的大環(huán)境中，又為城市的總體建設(shè)增加亮點(diǎn)，為居民營造一個(gè)健康的生態(tài)環(huán)境和一個(gè)溫馨的家園 。摒棄多余裝飾，儉約，純凈，自然，追求建造，環(huán)境，園林的和諧統(tǒng)一，極力打造“建筑中的風(fēng)景，風(fēng)景中的建筑”，儉約而不失變化，樸素而不失典雅。 “御景豪庭”住宅區(qū)由 24 棟 14層樓盤組成，空間錯落有致，形成活潑的 17 韻律感，在規(guī)劃上是一個(gè)高綠化率、低密度率的高檔住宅區(qū)。貫徹“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造舒適度宜人的現(xiàn)代居住環(huán)境。 （ 5）建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu) 布置，造型和構(gòu)造處理應(yīng)考慮工藝、安裝、檢修等一系列要求。 （ 3）根據(jù)生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能，確定建筑物的防火、防爆、防腐蝕的一系列性質(zhì)，并按照相應(yīng)規(guī)范設(shè)計(jì)。合理組織交通流線，配套設(shè)置機(jī)動車和非機(jī)動車停車場（庫）。 對比方案一、 二，方案一的平面規(guī)劃更合理，初步擬定規(guī)劃方案一。 2）采用很有條理的規(guī)劃，東西方向 8棟并列，共分成 3排。住宅建筑面積 464482 ㎡ ,商業(yè)建筑面積 15000 16 ㎡ . （ 2）容積率： （ 3）綠地率： 38% （ 4）建筑密度： % （ 5）居住戶數(shù)： 3000（戶） （ 6）具體規(guī)劃：小區(qū)外圍均為一、二層均為商服， 3 到 14 層為居民住宅。 3）小區(qū)大門開設(shè)在西南面方向，規(guī)劃一條綠蔭大道直通中心廣場，然后分成多條小路進(jìn)入各家各戶，借助地段地形修建假山，雕塑，和休閑亭 ，道路兩旁按規(guī)定設(shè)置路燈。 （ 7）平面規(guī)劃 ： 1）住宅朝向以正南向?yàn)橹?，部分外圍一層作為商業(yè)建筑，環(huán)繞整個(gè)社區(qū)。住宅建筑面積 474482 ㎡ ,商業(yè)建筑面積 5000㎡ . （ 2）容積率： （ 3）綠地率： 38% （ 4）建筑密度： % （ 5）居住戶數(shù)： 3000（戶） （ 6） 具體規(guī)劃：項(xiàng)目共 24 棟 14層的高層，并配備 5000 ㎡ 的商業(yè)配套，容積率 ，綠地率 38%。 3“保利 林語”項(xiàng)目樓盤的具體位置、項(xiàng)目風(fēng)格、戶型等方面，在長春市場具有明顯的優(yōu)勢，受到長春消費(fèi)者的廣泛關(guān)注和歡迎。 威脅 （ Threat） 項(xiàng)目所在區(qū)域住宅供應(yīng)量大，而且質(zhì)量高，面臨嚴(yán)峻的競爭。政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，我項(xiàng)目以其相對較好的位置和便利的 交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。 項(xiàng)目機(jī)會 （ Opportunity） 長市政府已于 2020 年 10 月 18 日遷入南部新城。項(xiàng)目投資大，而且周期長，收到政府和市場影響大，有一點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性。是開發(fā)強(qiáng)度最高、超高層建筑最密集的地區(qū) ，使該地產(chǎn)產(chǎn)品在這一區(qū)域具有較大的優(yōu)勢和較強(qiáng)競爭力。所以可以判定，此價(jià)位在長春市是可以被中高收入人群所接受的價(jià)位。部分戶型及躍層售價(jià)可達(dá)到 9000 元 /㎡，此價(jià)格在長 春市場屬于中高等價(jià)位。 客戶群體分析 “益田御水丹堤”主要面向中高端人群，小區(qū)可容納 710 戶，同時(shí)配有 530 個(gè)停車位，表明小區(qū)內(nèi) 74%的住戶有私家車，從此即可證明“益田御水丹堤”主要面向中高端人群。 （ 2）戶型從一室一廳一衛(wèi)到三室兩廳等戶型面積小大皆有，適合不同人群。項(xiàng)目周邊路網(wǎng)通暢、交通便利，距新市政府僅 5 分鐘車程，驅(qū)車20 分鐘可達(dá)市中心。這些即可證明長春市民有一定的房產(chǎn)消費(fèi)能力。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %（工業(yè)增加值 億元，增長 ％，建筑業(yè)增加值 億元，增長 ％）；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。 高新區(qū)自然環(huán)境良好、地理位置優(yōu)越，是適合人居的理想?yún)^(qū)域，已經(jīng)成為長春房地產(chǎn)開發(fā)商最為關(guān)注的區(qū)域之一。 項(xiàng)目地毗鄰“吉林大學(xué)”高等大學(xué)周邊，人文環(huán)境好，具有書香氣息。關(guān)注高新區(qū)是有道理的，高新區(qū)寬廣的發(fā)展空間使得該區(qū)域內(nèi)的每一個(gè)樓盤都是焦點(diǎn)。御水丹堤等樓盤熱銷，南四環(huán)日漸繁華。同時(shí)恒大綠洲、金越縱觀周邊樓盤和周圍環(huán)境，此地段必將吸引各大房產(chǎn)商的眼球。隨著外埠地產(chǎn)企業(yè)的大力進(jìn)駐和本土開發(fā)商的迅猛發(fā)展，高 12 新區(qū)的地產(chǎn)商業(yè)環(huán)境趨近成熟。 可看出 2020~2020 年趨勢房地產(chǎn)調(diào)控必將延續(xù)，房價(jià)圍繞價(jià)值小幅波動，存在上漲壓力。 2020 年，我市新建住房銷售均價(jià)為 5700 元 /平方米，同比下降 %，新建住房價(jià)格增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 GDP 增幅（ 12%），低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅（ %） ,也低于我市物價(jià)消費(fèi)指數(shù)增速（ %）。因此，土地市場方面，但伴隨政策的微調(diào)，市場逐漸變暖，價(jià)格小幅度逐漸回升，使得下半年土地成交量有明顯增幅。根據(jù)統(tǒng)計(jì) 2020 年上半年土地供應(yīng)量同比下降 %，成交量下降 %，住宅市場，供應(yīng)量、成交量同比均下降。 長春市房地產(chǎn)市場未來價(jià)格 走勢 2020 年后，中央仍然不斷通過限購、貸款緊縮、貸款利率上漲等一系列政策對市場持續(xù)進(jìn)行打壓，但作為三線城市的長春受政策影響較弱，房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆， 7 月成交價(jià)也達(dá)到了歷史最高 7020 元 /㎡ 但是由于長春市場泡沫小，價(jià)格合理，所以總體價(jià)格運(yùn)行相對穩(wěn)定。 11 （ 3）房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì) 2020 年長春市商品住宅單價(jià)段在 50006000 元 /㎡商品住宅成交量最多，成交面積為 萬㎡，占比 %；其次為 60007000 元 /㎡單價(jià)段，成交量為 萬㎡，占比 %。 （ 2）（ 2020 年 ~2020 年）供給與成交量統(tǒng)計(jì)表 2020 年商品住宅市場全年供求比為 :1，商品住宅市場新增供應(yīng)的建筑形態(tài)均以小高層為主。戶均擁有住房 套，住宅私有率為 %。城市總?cè)丝诤褪袇^(qū)常住人口整體處于上升趨勢。 2020 年末，全市戶籍總?cè)丝跒? 萬人，比上年增長 %。今年上半年長春市商品住宅供應(yīng)面積為 萬㎡，同比去年上升 %，成交量為 萬㎡，同比上升 %，成交套數(shù)為 35815 套，同比上升 %。從相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年商品住宅成交均價(jià)為 6470 元 /㎡，同比去年基本持平。在政策調(diào)控的影響之下， 20 2020年上半年市場表現(xiàn)不佳，市場處于供大于求的局面， 2020 年下半年開始市場回暖，市場出現(xiàn)供小于成的局面，但前期市場存量較多，價(jià)格相對較為平穩(wěn)。人們在選擇住房的取向越來越多樣化，這就決定了開發(fā)建設(shè)單位一定要研究這些市場變化，根據(jù)不同的需求，調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。“通透、大氣、舒朗、開放”的城市風(fēng)格進(jìn)一步彰顯。南部新城、凈月生態(tài)城建設(shè)和鐵北改造全面啟動，城市框架進(jìn)一步拉開。其中 ,直接利用外資 億美元 ,增長 %。為繼續(xù)做好今年房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下： 一、完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制 二、堅(jiān)決抑制投