【正文】 2021年 12 月 21 日啟用，是中國華北地區(qū)乃至北方地區(qū)以客運(yùn)貨運(yùn)為主的綜合性重要的鐵路交通樞紐，銜接京廣、石德和石太三條鐵路主干線。 石家莊火車站 是中國特等站之一，主要擔(dān)負(fù)著京廣、石德、石太三條干線的旅客輸送、貨物到發(fā)中轉(zhuǎn)任務(wù)及列車編解、運(yùn)行組織工作。 2） 鐵路 石家莊是中國鐵路 運(yùn)輸?shù)臉屑~之一， 京廣鐵路 、 石太鐵路 、 石德鐵路 、朔黃鐵路 交匯于此，其中京廣鐵路是連接中外交流的大動脈，石太鐵路是晉煤外運(yùn)的主要通道。 石家莊是河北省長短途客運(yùn)的交通樞紐，是河北省客運(yùn)交通的中心城市。石家莊市土壤類型主要有山地 草甸土 、 棕壤 、 褐土 、 潮土 、 鹽土 、 風(fēng)沙土 、 新積土 、 粗骨土 、 石質(zhì)土 、 沼澤土 、 水稻土 等 11 個土類， 22 個亞類， 81 個土屬， 270 個土種。共分 8 個一級地類， 36 個二級地類。 石家莊土地資源類型多樣，適宜性廣，光、熱、水土條件適宜，土地利用率和生產(chǎn)率高，但地域差異明顯，土地后備資源不足。擁有耕地 59 萬公頃，林地面積 506 萬畝，其中生態(tài)防護(hù)林 237 萬畝，果品經(jīng)濟(jì)林 249 萬畝，速生豐產(chǎn)用材林 20 萬畝，森林覆蓋率達(dá)到 %。 4） 生物資源 。 地?zé)豳Y源 。 截至 2021 年，石家莊煤炭保有儲量為 萬噸，主要分布在 元氏縣 和 井陘礦區(qū) 。石油、天然氣資源主要分布在辛集市、晉州市凹陷中。 石家莊煤炭資源主要集中在 井陘縣 ，其次是 鹿泉 、 元氏 兩縣。已經(jīng)開發(fā) 利用礦產(chǎn)資源 28 種，主要有煤、鐵、金、云母、建筑石料用灰?guī)r、建筑用砂等。石家莊的優(yōu)勢礦種有 20 余種：金、鐵、煤、水泥灰?guī)r、電石灰?guī)r、制堿灰?guī)r、冶金用 白云巖 、玻璃用石英砂巖、 耐火黏土 、 白云母 、 石英 、 長石 、 蛭石 、 滑石 、 矽線石 、 石棉 、石油 、 天然氣 、建材及 飾面石材 等。 2）礦產(chǎn)資源。截至 2021 年，石家莊 地表水資源 量為 億立方米，地下水資源量為 億立方米，扣除地表水和地下水資源的重復(fù)計算量，全市水資源總量為 億立方米，比 2021 年增加 億立方米，比多年均值 億立方米增加 億立方米。 1991 年至 2021 年，年平均氣溫為 ℃，最熱月 7 月平均氣溫為 ℃，最冷月 1 月，平均氣溫為 ℃，極端最高氣溫 ℃ （ 2021 年 7 月 15 日），極端最低氣溫 ℃（ 2021 年 1 月 25 日）；年平均降水量為 毫米，年最大降水量為 毫米（ 1996 年），年最少降水量為 毫米（ 2021 年），月最大降水量為 毫米（ 1996 年8 月），日最大降水量為 毫米（ 1996 年 8 月 4 日），降水量主要集中于 8 兩個月，占全年降水總量的 56%；無霜期日數(shù)平均為 219 天，初霜期一般出現(xiàn)于 10 月底，終霜期出現(xiàn)于 3 月 20 日左右；年平均日照時數(shù)為 小時，年日照百分率為 49%。 鹿泉區(qū)屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)型大陸性氣候，四季分明。夏季雨量大，十分集中，降雨量為 500 多毫米以上。大雪雖給交通帶來一些不便，但對小麥越冬起到保護(hù)作用，為春季返青提供了有利的水分條件。其中西部山區(qū)雨 量為 ～ 毫米；其它地區(qū)為 ～ 毫米。深秋多東北風(fēng)，有寒潮天氣發(fā)生；冬季，受西伯利亞冷高壓的影響，盛行西北風(fēng)，氣候較冷，天氣晴朗少云，常出現(xiàn)降雪?？諝饽昶骄鶟穸?65%。干濕期明顯，夏冬季長，春秋季短。 （ 2）氣候水文條件 石家莊市地處中低緯度亞歐大陸東緣，臨近太平洋所屬渤海海域，屬于 溫帶季風(fēng)氣候 。 鹿泉區(qū)低山分布于境內(nèi)西北部、西南 部及南部邊緣地帶及中部個別孤山區(qū)域，海拔高程大于 500 米，總面積約 10 平方公里，占全區(qū)總面積的%；丘陵區(qū)分布于源泉渠以西，以構(gòu)造地質(zhì)作用為主，長期遭受強(qiáng)烈剝蝕切割作用，地形起伏較弱，沖溝發(fā)育一般深 2～ 5 米，有多個剝蝕殘山孤立其間，表層一般為黃土、坡積、沖積物，海拔高程 100 米～ 500 米。最高海拔在境內(nèi)西南部上寨鄉(xiāng)梁莊村西與井陘縣交界處，高程 907 米，低山丘陵地帶相對高差 200 米～ 400 米之間。東部平原，按其成因?qū)偬猩缴角皼_ 洪積平原 ，海拔一般在 30～ 100 米，其中辛集市北龐村海拔 28 米，是轄區(qū)內(nèi)的最低點(diǎn)。東部為 滹沱河 沖積平原，轄區(qū)內(nèi)大地構(gòu)造，屬山西地臺和渤海凹陷之間的接壤地帶，地勢東南低西北高，差距大，地貌復(fù)雜。 （ 1）地形地貌 石家莊市域跨 太行山 地和 華北平原 兩大地貌單元。 石家莊市鹿泉區(qū)地處晉、冀交通咽喉，區(qū)位十分優(yōu)越。 18′，北緯 38176。石家莊總面積 20235平方公里，其中市區(qū)面積 2206 平方公里。東經(jīng) 114176。南北向最長 246 公里，東西向最寬 211 公里，周邊界長898 公里，市中心點(diǎn)位于北緯 38176。 該項(xiàng)目位于 石家莊鹿泉市寺家莊鎮(zhèn)東營西街村 。 （ 2）用地面積 本項(xiàng)目總用地面積 畝 。 本項(xiàng)目的建設(shè)，將統(tǒng)籌考慮該 小區(qū) 布局現(xiàn)狀和未來發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，合理布局，擬將 小區(qū) 建設(shè)成為設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)秀的現(xiàn)代化的綜合性居住園區(qū) 。 園區(qū) 與各類污染源的距離應(yīng)符合國家有關(guān)防護(hù)距離的規(guī)定； （ 3） 園區(qū) 內(nèi)不得有架空高壓輸電線穿過； （ 4） 園區(qū) 建設(shè)應(yīng)符合城市總 體規(guī)劃，以市政條件好、交通便利、環(huán)境優(yōu)良，適于建設(shè) 小區(qū) 為主要原則； （ 5）應(yīng)考慮即高標(biāo)準(zhǔn)又節(jié)約資金的原則。 第四章 場址選擇及建設(shè)條件 場址選擇 （ 1） 小區(qū)地 址應(yīng)選擇在陽光充足、空氣流通、場地干燥、排水通暢、地勢較高的地段。并不斷抓住市場機(jī)遇，開拓新的發(fā)展空間。項(xiàng)目公共配套設(shè)施完善，這同樣也是該項(xiàng)目住宅的主要賣點(diǎn)之一。 （ 2） 交通優(yōu)勢： 該路段南北方向有多班公共汽車通過，交通便利。所處地段和區(qū)域位置較 佳。 鹿泉 城區(qū)住宅房 90 年代以前的居多，其結(jié)構(gòu)和功能還不能滿足居民生活發(fā)展的需要，城市居民隨著儲蓄和收入的增加，改善居住條件的愿望更加強(qiáng)烈，可以說目前城市居民處于二次購房期，對房地產(chǎn)的潛在消費(fèi)需求大量增加，住房按揭貸款和住房公積金貸款對購房的有力支持，使房地產(chǎn)的潛在消費(fèi)需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求成為可能。 鹿泉 房地產(chǎn)市場營銷時代已經(jīng)顯現(xiàn)，激烈的房地產(chǎn)市場競爭，促進(jìn)了房地產(chǎn)質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)境、景觀、配套設(shè)施等的協(xié)調(diào)和優(yōu)化。它的市場潛力隨著市區(qū)居民的增多，要求改善居住環(huán)境的呼聲越來越高，再加上經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名市和組群結(jié)構(gòu)大城市的規(guī)劃建設(shè)， 鹿泉 城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，中高檔住宅的需求越來越大。同時，個人購買力也隨著房改力度的加大和全民收入的增加而逐步 提高，目前處于健康發(fā)展階段。 鹿泉房地產(chǎn)市場狀況 隨著 鹿泉 城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)良性互動，房地產(chǎn)市場進(jìn)入有序發(fā)展時期。最后，房地產(chǎn)銷售方面，房地產(chǎn)價格呈上升趨勢，但升幅會有所回落。經(jīng)濟(jì)適用房如何在調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)方面發(fā)揮作用對政府宏觀調(diào)控運(yùn)用是一個極大的考驗(yàn)。得出結(jié)論如下：首先，房地產(chǎn)投資方面，未來幾年房地產(chǎn)投資仍保持增長，但 增長幅度有所回落。因此可以預(yù)見，2021 年二手房市場將在我國房地產(chǎn)市場中發(fā)揮更加重要的作用，并為我國建設(shè)和諧社會做出貢獻(xiàn)。隨著從中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和實(shí)施以及已購公房的大量上市，房源繼續(xù)放量，購房需求持續(xù)增長，二手房市場將增加活力，價格平穩(wěn)上升。不過考慮到以下因素，房地產(chǎn)價格的升幅將會有所回落：第一，市場經(jīng)濟(jì)自身具有通過價格機(jī)制來調(diào)整資源配置的功能，高房價將在一定程度上增加市場供給，擠出部分需求；第二，政府正努力通過增加中低價位的商品房供應(yīng)、控制投機(jī)炒作等手段抑制過高的房 價；第三，政策變動初期對市場預(yù)期的影響最大 (市場預(yù)期供給減少是 2021 年房價上漲的深層原因，這種影響將隨著時間的推移逐步減小 ) （ 3） 二手房市場升溫，可以平抑房地產(chǎn)價格升高 2021～ 2021 年二手房市場以房源趨于豐富化、購房人群趨于多元化、消費(fèi)需求趨于升級化、熱點(diǎn)區(qū)域趨于擴(kuò)大化為特征。同時，房地產(chǎn)新開工面積和土地購置面積增幅雙雙回落，土地 開發(fā)面積減少，可 以預(yù)計，在 2021 年國家宏觀控制投資規(guī)模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，房地產(chǎn)市場供給增幅仍將呈下降趨勢，供求關(guān)系偏緊的局面很難改變。 從供給來看，中央政府近期出臺的提高存款準(zhǔn)備金率、存貸款利率和項(xiàng)目資本金比例、嚴(yán)格土地管理、控制拆遷規(guī)模等宏觀政策都會對房地產(chǎn)市場的供給產(chǎn)生較大的影響?？刂撇疬w規(guī)模在影響 需求的同時，也影響供給，對于供求關(guān)系而言，這一因素可以忽略不計。 （ 1） 房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上漲 從需求來看，近期影響其變動的因素主要有：國家上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房和投機(jī)性購房、控制拆遷規(guī)模等。 — 房價穩(wěn)中有升 2021 年中國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，實(shí)際上是在延續(xù)著 2021 年以來房地產(chǎn)投資與消費(fèi)熱潮的慣性。但現(xiàn)實(shí)情況是空置現(xiàn)象與價格持續(xù)走高并存 (“雙高悖論” )。建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理將更為嚴(yán)格，低價土地招商引資的行為將受到遏制。 ，建設(shè)用地增量控制更嚴(yán) 國土資源部和監(jiān)察部《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營 性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》對土地出讓方式做出的強(qiáng)制性規(guī)定，將使協(xié)議出讓中黑箱操作和官員個人意志影響土地市場公平、公正的局面改觀，土地市場將趨向公開透明。 第三章 市場需求分析 當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)測 房地產(chǎn)市場深受國家宏觀政策的變量、國家改革的變量、近幾年國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的變量、金融和資產(chǎn)的變量以及人口的變量的影響。從而形成運(yùn)動健康主題突出、融“水景、生態(tài)、健身、人文”為一體的特色現(xiàn)代住區(qū)。 80城 項(xiàng)目定位 提出“運(yùn)動健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置 生態(tài)運(yùn)動環(huán)廊 ，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類活動場地連接在一起，在小區(qū)中形成 連續(xù)、完整的健身路徑 。同時 石家莊 發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來的發(fā)展的機(jī)遇。近年來 石家莊 房地產(chǎn)發(fā)展與城市建設(shè)相得益 彰，相互促進(jìn)?！表?xiàng)目建設(shè)符合 河北省 住宅規(guī)劃政策。因此，進(jìn)一步開發(fā)商品住宅房不僅符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，而且符合住宅工程發(fā)展的方向。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 本項(xiàng)目 屬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，符合國務(wù)院《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 (2021年本 )》中第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中第二項(xiàng)“國家住宅示范工程建設(shè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。 傲宇地產(chǎn) 憑借良好的社會信譽(yù)和多年的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目運(yùn)作 中擁有優(yōu)勢，作為 石家莊 房地產(chǎn)知名品牌 ,其經(jīng)營理念“ 傲宇地產(chǎn) ，誠信百年”在 石家莊 樹立了誠信的榜樣，從而使該項(xiàng)目在社會上建立了良好的品牌優(yōu)勢。 順應(yīng)住宅商品化的趨勢，開發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的 “ 產(chǎn)品觀念 ” 正在走向 “ 市場營銷觀念 ” 和 “ 社會營銷觀念 ” ；開發(fā)商已從過去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。住宅商品的價值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。這項(xiàng)新政策的出臺，對人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場化運(yùn)行的軌道。 自 國家 提出住房要走商品化的路子以后，我國在住房制度改革方面已進(jìn)行了許多探索與實(shí)踐。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網(wǎng)絡(luò)化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必 然引起人們對住宅需求的變化。 （ 2） 家庭模式和結(jié)構(gòu)的變化，對居住理念和行為產(chǎn)生了深刻的影響。對住宅配套設(shè)施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。人們對住宅 本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。 我國改革開放 以 來國民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了深刻的變化。伴隨著社會進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。 住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的細(xì)胞，它的建設(shè)與城市的發(fā)展密切相關(guān)， 一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)；另一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)反過來又會促進(jìn)城市的發(fā)展，并為之帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。 2021 年 七部門 為 穩(wěn)定房價再出新政是政府決心調(diào)控房價的延續(xù) ， 并且調(diào)控重點(diǎn)由調(diào)控供給向調(diào)控房價轉(zhuǎn)變。 2021 年下半年以來，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，央行公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (121 號文件 )，此舉正式掀開房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。另一方面，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國家的 GDP增長貢獻(xiàn)了 ～ 個百分點(diǎn)。因此，未來幾年，隨著 GDP 的進(jìn)一步增長，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個快速發(fā)展階段。 據(jù)世界銀行統(tǒng)計資料顯示，人均 GDP 達(dá)到 600～ 800 美元時，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長階段。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 項(xiàng)目建設(shè)的背景 國家為拉動經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺了以房地產(chǎn)為支柱