【導(dǎo)讀】平方米,宗地競(jìng)標(biāo)總價(jià)為146000萬元。規(guī)劃建造一個(gè)中型中高檔小區(qū)，24棟14層的高層，并配備5000㎡的商業(yè)配套，容積率，綠地率38%。總建筑面積為495000㎡,商業(yè)建筑面積約5000㎡,共。24棟，其中部分外圍一層為商鋪，獨(dú)立的10593m2的地下車庫。人獨(dú)資企業(yè)，成立于2020年9月。在長(zhǎng)春市政府、長(zhǎng)春市高新區(qū)管委會(huì)的大力支持下，經(jīng)過進(jìn)一步的技術(shù)、經(jīng)。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)。貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓

　　

【正文】 % （ 2） BEP（規(guī)模） = (平方米 ) （ 3） BEP（收入） = (萬元 ) 表明項(xiàng)目在開發(fā)率達(dá)到 68%時(shí)，即可售面積達(dá)到 平方米時(shí)，就可以保本，或者是售房收入達(dá)到 萬元時(shí)，項(xiàng)目亦可保本。 敏感性分析 敏感性分析是投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中常用的一種研究不確定性的方法。 它 在確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析不確定性因素對(duì)投資投資項(xiàng)目的最終經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響及影響程度。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV)稅后 萬元，稅前 萬元；稅后內(nèi)部收益率 (IRR)％，投資回收期稅后為 年。 模塊；了 v 從以上投資分析 ，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 (Ic=12%)，投資回收期較短，有較強(qiáng)的盈利能力，通過敏感性分析可以看出，項(xiàng)目的稅前稅后內(nèi)部收益率均在 12%以上，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 序號(hào) 不確定因素 變化率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 平均增減 1% 敏感程度 利潤(rùn)率 保本價(jià)（萬元） 高層 商鋪 車位 元 /平方米 萬元 元 / 平方米 萬元 元 /個(gè) 萬元 20% 8400 15% 8050 10% 7700 0 7000 10593 34 基本方案 0% % 0 0 1 產(chǎn)品價(jià)格 10% % % 高 10% % +% 高 2 建設(shè)投資 10% % % 低 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式 有很多，主要有三類；一是合同轉(zhuǎn)移，即借助合同法，通過與有關(guān)方面簽訂連帶風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的合同，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給對(duì)方。二是采用保險(xiǎn)方式，對(duì)那些屬于保險(xiǎn)公司開保的險(xiǎn)種，可通過投保把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。三是利用各種風(fēng)險(xiǎn)交易工具轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于本項(xiàng)目英航貸款可以轉(zhuǎn)移部分投資過程中對(duì)現(xiàn)金流的壓力，同時(shí)一起銷售資金回籠可以緩解后期開發(fā)資金需求 . 回避風(fēng)險(xiǎn)：指在完成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)后，如果發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很高，而且可能的損失也很大，又沒有其他有效的對(duì)策來降低風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)采取放棄項(xiàng)目、放棄原有計(jì)劃或改變目標(biāo)等方法，使其不 發(fā)生或不再發(fā)展，從而避免可能產(chǎn)生的潛在損失。 35 第九章 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)估算 該項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 萬元，所得稅率 25%，所得稅額 萬元，稅后凈利潤(rùn) 萬元，計(jì)提盈余公積金 萬元，可獲得未分配利潤(rùn)總額為 萬元。銷售利潤(rùn)率為 %，投資利潤(rùn)率為 %。 從以上投資分析，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 (Ic=12%)，投資回收期較短，有較強(qiáng)的盈利能力，通過敏感性分析可以看出，項(xiàng)目的 稅前稅后內(nèi)部收益率均在 12%以上，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力， ENPV≥ 0，可行， EIRR≥ iS，可行； 項(xiàng)目對(duì)就業(yè)效益的影響 本項(xiàng)目的實(shí)施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)。首先，項(xiàng)目建成后將形成新的消費(fèi)和市場(chǎng)需求，能夠增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，項(xiàng)目開發(fā)階段房屋的建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目的建設(shè)及其后期管理還將吸納一定數(shù)量的管理人員、后勤保障人員 就業(yè)，這對(duì)于緩解社會(huì)就業(yè)壓力、特別是對(duì)促進(jìn)周邊地區(qū)居民的就業(yè)十分有利。 項(xiàng)目對(duì)環(huán)境效益的影響 項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，營(yíng)造健康的購(gòu)物、旅游、生活空間。 通過本項(xiàng)目的實(shí)施有利于美化區(qū)域環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)環(huán)境質(zhì)量的改善 。 項(xiàng)目對(duì)政府財(cái)政的影響 本項(xiàng)目為政府帶來房地產(chǎn)開發(fā)的稅收收入并相應(yīng)帶來新的稅源，按開發(fā)總價(jià)值的 %估算，政府將有約 萬元左右的稅收收入。 通過本項(xiàng)目的投資建設(shè)，可增加地方財(cái)政收入，帶動(dòng)本地區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 項(xiàng)目對(duì)區(qū)域發(fā)展的影響 （ 1）本項(xiàng)目的 實(shí)施可以實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價(jià)值，滿足本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域?qū)⑿纬梢袁F(xiàn)代化的商業(yè)圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品味的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利。 36 該項(xiàng)目能拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) （ 1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。 我國(guó)建筑成本中 70％是材料消耗，由其他 部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而 波及 、拉動(dòng)其發(fā)展。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。 開發(fā)營(yíng)建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋 為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。 （ 3）房地產(chǎn)品消費(fèi)特別是住房消費(fèi)是綜合性消費(fèi)、波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的方方面面。 房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級(jí)低級(jí)之分，高級(jí)住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料。 因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。就行來說、我國(guó)有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進(jìn)轎車進(jìn) 家和消費(fèi)。再如健身娛樂消費(fèi)，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費(fèi)也不敢購(gòu)置健身器械?？傊?，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面，拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。綜上所訴，該項(xiàng)目的開發(fā)從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度分析是可行的。 37 第十章 總論 上述分析和效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。 項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總占地面積： 110000 方米，項(xiàng)目總建筑面積： 495000 萬平方米 項(xiàng)目總投資： 萬元，包括開發(fā)建設(shè)投資及建設(shè)期利息，其中開發(fā)建設(shè)投資為 萬元，建設(shè)期利息為 萬元。資金來源為企業(yè)自籌資本金 萬元，銀行貸款 53553 萬元 (總投資的 65%)，貸款利率按照銀行同期貸款利率估算（年利率 %） 。 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是： 本項(xiàng)目 兩個(gè) 銷售部分： 商業(yè)： 5000m2 14000 元 / m2 = 50400 萬元 住宅： 474482m2 6800 元 / m2 =411600 萬元 銷售收入合計(jì) 462020 萬元 該項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 萬元，所得稅率 25%，所得稅額 萬元，稅后凈利潤(rùn) 萬元，計(jì)提盈余公積金 萬元，可獲得未分配利潤(rùn)總額為 萬元。銷售利潤(rùn)率為 %，投資利潤(rùn)率為 70%。 從以上投資分析，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 (Ic=12%)，投資回收期較短，有較強(qiáng)的盈利能力，通過敏感性分析可以看出，項(xiàng)目的稅前稅后內(nèi)部收益率均在 12%以上，說明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，從財(cái)務(wù)角度分析，項(xiàng)目是可行的。 項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益上具有較強(qiáng)的可行性 由于公司在項(xiàng) 目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，可以給公司帶來高的利潤(rùn)回報(bào)。 38 項(xiàng)目對(duì)就業(yè)效益的影響 本項(xiàng)目的實(shí)施將提供更多的直接和間接就業(yè)機(jī)會(huì)。首先，項(xiàng)目建成后將形成新的消費(fèi)和市場(chǎng)需求，能夠增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，項(xiàng)目開發(fā)階段房屋的建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目的建設(shè)及其后期管理還將吸納一定數(shù)量的管理人員、后勤保障人員就業(yè)，這對(duì)于緩解社會(huì)就業(yè)壓力、特別是對(duì)促進(jìn)周邊地區(qū)居民的就業(yè)十分有利 。 項(xiàng)目在社會(huì)效益上具有較 強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目建成后，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為南關(guān)區(qū)內(nèi)又一個(gè)亮點(diǎn)，為長(zhǎng)春市的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了長(zhǎng)春市的安居工程，使長(zhǎng)春人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使長(zhǎng)春人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會(huì)效益極為可觀。 項(xiàng)目在環(huán)境效上具有較強(qiáng)的可行性 該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體 環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知 本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般、資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目收益率高于基準(zhǔn)收益率，盈利能力及清償能力較強(qiáng)。 產(chǎn)品價(jià)格的敏感系數(shù)大于建設(shè)投資的敏感系數(shù)，說明產(chǎn)品價(jià)格的敏感性大于建設(shè)投資的敏感性，項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中可適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格來獲取更大的利潤(rùn)。但是長(zhǎng)春在售新房均價(jià)： 7000 元 /平方米， 本項(xiàng)目的保本的價(jià)格是 元 /平方米，有一定風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?住宅小區(qū)的定位屬中型中高檔小區(qū)，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境，生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在逐漸完善。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 有關(guān)建議 1. 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目 投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。因此，在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中加強(qiáng)營(yíng)銷，確保銷售率。項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好 的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn) 39 度和售價(jià)。 2. 本項(xiàng)目的銷售在很大程度上取決于項(xiàng)目周圍地區(qū)的建設(shè)，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng) 給予密切關(guān)注，適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度與售價(jià)。 3. 建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到 項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變 化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在多方考察長(zhǎng)春目前同類物業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確 定的。考慮到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有 一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。但從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)看，住宅售價(jià)不會(huì)有太大的回落。 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在 施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成 本費(fèi)用；降低投資成本。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用 多種付款方式促銷，可選擇采用： (1)一次性付款方式； (2)分期付款方式； (3) 七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (6) 全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng) 險(xiǎn)。 整合企業(yè)資源，提高操作水平。整合企業(yè)內(nèi)部人力、財(cái)力等資源，成立項(xiàng)目 小組（跨職能項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)），包括投資、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、人力資源等部門 人員。 制定投資計(jì)劃、資金預(yù)算、營(yíng)銷推廣方案等，提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，加強(qiáng)同政府部 門協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和項(xiàng)目開發(fā)條件。加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái) 務(wù)制度，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)開發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制。 1根據(jù)開發(fā)資金運(yùn)作模式的設(shè)定，對(duì)運(yùn)用資金的能力要求較高。因此，應(yīng)對(duì)開 發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計(jì)算，對(duì)資金的投入和使用要有科學(xué) 的計(jì)劃和必要的控制力。加強(qiáng)物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場(chǎng)為先，盡早介入 進(jìn)行本項(xiàng)目的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。