【導讀】平方米,宗地競標總價為146000萬元。規(guī)劃建造一個中型中高檔小區(qū)，24棟14層的高層，并配備5000㎡的商業(yè)配套，容積率，綠地率38%?？偨ㄖ娣e為495000㎡,商業(yè)建筑面積約5000㎡,共。24棟，其中部分外圍一層為商鋪，獨立的10593m2的地下車庫。人獨資企業(yè)，成立于2020年9月。在長春市政府、長春市高新區(qū)管委會的大力支持下，經(jīng)過進一步的技術(shù)、經(jīng)。在政府控制房價、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費。貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓

　　

【正文】 % （ 2） BEP（規(guī)模） = (平方米 ) （ 3） BEP（收入） = (萬元 ) 表明項目在開發(fā)率達到 68%時，即可售面積達到 平方米時，就可以保本，或者是售房收入達到 萬元時，項目亦可保本。 敏感性分析 敏感性分析是投資項目的經(jīng)濟評價中常用的一種研究不確定性的方法。 它 在確定性分析的基礎(chǔ)上，進一步分析不確定性因素對投資投資項目的最終經(jīng)濟效果指標的影響及影響程度。 財務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV)稅后 萬元，稅前 萬元；稅后內(nèi)部收益率 (IRR)％，投資回收期稅后為 年。 模塊；了 v 從以上投資分析 ，項目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率 (Ic=12%)，投資回收期較短，有較強的盈利能力，通過敏感性分析可以看出，項目的稅前稅后內(nèi)部收益率均在 12%以上，說明項目具有一定的抗風險能力。 序號 不確定因素 變化率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 平均增減 1% 敏感程度 利潤率 保本價（萬元） 高層 商鋪 車位 元 /平方米 萬元 元 / 平方米 萬元 元 /個 萬元 20% 8400 15% 8050 10% 7700 0 7000 10593 34 基本方案 0% % 0 0 1 產(chǎn)品價格 10% % % 高 10% % +% 高 2 建設(shè)投資 10% % % 低 風險應(yīng)對策 轉(zhuǎn)移風險：風險轉(zhuǎn)移的方式 有很多，主要有三類；一是合同轉(zhuǎn)移，即借助合同法，通過與有關(guān)方面簽訂連帶風險在內(nèi)的合同，將風險轉(zhuǎn)移給對方。二是采用保險方式，對那些屬于保險公司開保的險種，可通過投保把風險全部或部分轉(zhuǎn)移給保險公司。三是利用各種風險交易工具轉(zhuǎn)嫁風險。對于本項目英航貸款可以轉(zhuǎn)移部分投資過程中對現(xiàn)金流的壓力，同時一起銷售資金回籠可以緩解后期開發(fā)資金需求 . 回避風險：指在完成項目風險分析與評價后，如果發(fā)現(xiàn)項目風險發(fā)生的概率很高，而且可能的損失也很大，又沒有其他有效的對策來降低風險時，應(yīng)采取放棄項目、放棄原有計劃或改變目標等方法，使其不 發(fā)生或不再發(fā)展，從而避免可能產(chǎn)生的潛在損失。 35 第九章 國民經(jīng)濟評價 項目的經(jīng)濟利潤估算 該項目利潤總額為 萬元，所得稅率 25%，所得稅額 萬元，稅后凈利潤 萬元，計提盈余公積金 萬元，可獲得未分配利潤總額為 萬元。銷售利潤率為 %，投資利潤率為 %。 從以上投資分析，項目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率 (Ic=12%)，投資回收期較短，有較強的盈利能力，通過敏感性分析可以看出，項目的 稅前稅后內(nèi)部收益率均在 12%以上，說明項目具有一定的抗風險能力， ENPV≥ 0，可行， EIRR≥ iS，可行； 項目對就業(yè)效益的影響 本項目的實施將提供更多的直接和間接就業(yè)機會。首先，項目建成后將形成新的消費和市場需求，能夠增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，項目開發(fā)階段房屋的建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機會。 本項目的建設(shè)及其后期管理還將吸納一定數(shù)量的管理人員、后勤保障人員 就業(yè)，這對于緩解社會就業(yè)壓力、特別是對促進周邊地區(qū)居民的就業(yè)十分有利。 項目對環(huán)境效益的影響 項目的實施將對環(huán)境效益產(chǎn)生積極的影響，營造健康的購物、旅游、生活空間。 通過本項目的實施有利于美化區(qū)域環(huán)境，促進地區(qū)環(huán)境質(zhì)量的改善 。 項目對政府財政的影響 本項目為政府帶來房地產(chǎn)開發(fā)的稅收收入并相應(yīng)帶來新的稅源，按開發(fā)總價值的 %估算，政府將有約 萬元左右的稅收收入。 通過本項目的投資建設(shè)，可增加地方財政收入，帶動本地區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟增長。 項目對區(qū)域發(fā)展的影響 （ 1）本項目的 實施可以實現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求。 （ 2）項目區(qū)域?qū)⑿纬梢袁F(xiàn)代化的商業(yè)圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品味的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會福利。 36 該項目能拉動國民經(jīng)濟增長 （ 1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料，與之配合發(fā)展。 我國建筑成本中 70％是材料消耗，由其他 部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟中的建材、設(shè)備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而 波及 、拉動其發(fā)展。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所。 開發(fā)營建出了房屋，能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋 為其發(fā)展提供了前提，促進其發(fā)展。 （ 3）房地產(chǎn)品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。 房地產(chǎn)的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。住房有高級低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料。 因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。就行來說、我國有些人想買車，就愁無停車之所。若住房水平提高，家有車庫，想必促進轎車進 家和消費。再如健身娛樂消費，不少家庭苦于住房窄小，想健身消費也不敢購置健身器械?？傊?，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進生活消費的多方面，拉動多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。綜上所訴，該項目的開發(fā)從國民經(jīng)濟的角度分析是可行的。 37 第十章 總論 上述分析和效益評估的結(jié)果表明，本項目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風險能力。評估結(jié)果表明，該項目是可行的。 項目在財務(wù)上具有較強的可行性 項目總占地面積： 110000 方米，項目總建筑面積： 495000 萬平方米 項目總投資： 萬元，包括開發(fā)建設(shè)投資及建設(shè)期利息，其中開發(fā)建設(shè)投資為 萬元，建設(shè)期利息為 萬元。資金來源為企業(yè)自籌資本金 萬元，銀行貸款 53553 萬元 (總投資的 65%)，貸款利率按照銀行同期貸款利率估算（年利率 %） 。 經(jīng)分析研究，本項目主要經(jīng)濟指標是： 本項目 兩個 銷售部分： 商業(yè)： 5000m2 14000 元 / m2 = 50400 萬元 住宅： 474482m2 6800 元 / m2 =411600 萬元 銷售收入合計 462020 萬元 該項目利潤總額為 萬元，所得稅率 25%，所得稅額 萬元，稅后凈利潤 萬元，計提盈余公積金 萬元，可獲得未分配利潤總額為 萬元。銷售利潤率為 %，投資利潤率為 70%。 從以上投資分析，項目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準收益率 (Ic=12%)，投資回收期較短，有較強的盈利能力，通過敏感性分析可以看出，項目的稅前稅后內(nèi)部收益率均在 12%以上，說明項目具有一定的抗風險能力，因此，從財務(wù)角度分析，項目是可行的。 項目在經(jīng)濟效益上具有較強的可行性 由于公司在項 目開發(fā)建設(shè)前，進行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，銷售前景看好。該方案采取了提前預售，可以給公司帶來高的利潤回報。 38 項目對就業(yè)效益的影響 本項目的實施將提供更多的直接和間接就業(yè)機會。首先，項目建成后將形成新的消費和市場需求，能夠增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。其次，項目開發(fā)階段房屋的建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、綠地的建設(shè)等工作都將產(chǎn)生大量間接就業(yè)機會。 本項目的建設(shè)及其后期管理還將吸納一定數(shù)量的管理人員、后勤保障人員就業(yè)，這對于緩解社會就業(yè)壓力、特別是對促進周邊地區(qū)居民的就業(yè)十分有利 。 項目在社會效益上具有較 強的可行性 項目建成后，將切實解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為南關(guān)區(qū)內(nèi)又一個亮點，為長春市的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了長春市的安居工程，使長春人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使長春人民能夠更好的感受到經(jīng)濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。 項目在環(huán)境效上具有較強的可行性 該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體 環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知 本項目抗風險能力一般、資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求、財務(wù)評價項目收益率高于基準收益率，盈利能力及清償能力較強。 產(chǎn)品價格的敏感系數(shù)大于建設(shè)投資的敏感系數(shù)，說明產(chǎn)品價格的敏感性大于建設(shè)投資的敏感性，項目實際運行中可適當?shù)恼{(diào)節(jié)項目產(chǎn)品價格來獲取更大的利潤。但是長春在售新房均價： 7000 元 /平方米， 本項目的保本的價格是 元 /平方米，有一定風險。 項目具有的突出優(yōu)勢 ?住宅小區(qū)的定位屬中型中高檔小區(qū)，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。 ?項目較好的周邊環(huán)境，生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在逐漸完善。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。 有關(guān)建議 1. 本項目的關(guān)鍵是各年度預期銷售收入能否實現(xiàn)。若銷售進度能加快，則項目 投資更有保障，財務(wù)收益狀況會明顯好于評估結(jié)果，反之也亦然。因此，在項目開發(fā)的全過程中加強營銷，確保銷售率。項目主辦者對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好 的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進 39 度和售價。 2. 本項目的銷售在很大程度上取決于項目周圍地區(qū)的建設(shè)，項目主辦者對此應(yīng) 給予密切關(guān)注，適時調(diào)整工程進度與售價。 3. 建筑工程不可預見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到 項目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計劃，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目的順利進行。 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變 化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。嚴格執(zhí)行設(shè)計 標準，積極推廣標準設(shè)計；及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理 項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。 本項目各類物業(yè)的預期售價是在多方考察長春目前同類物業(yè)市場的基礎(chǔ)上確 定的?？紤]到今后政府在啟動房地產(chǎn)市場和降低普通住宅商品房售價方面將會有 一些新政策出臺，預期售價將會有所變動。但從當前發(fā)展態(tài)勢看，住宅售價不會有太大的回落。 在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在 施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成 本費用；降低投資成本。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風險，應(yīng)采用 多種付款方式促銷，可選擇采用： (1)一次性付款方式； (2)分期付款方式； (3) 七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (6) 全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠消減金融財務(wù)風 險。 整合企業(yè)資源，提高操作水平。整合企業(yè)內(nèi)部人力、財力等資源，成立項目 小組（跨職能項目管理機構(gòu)），包括投資、財務(wù)、營銷、人力資源等部門 人員。 制定投資計劃、資金預算、營銷推廣方案等，提高項目運作效率，加強同政府部 門協(xié)調(diào)，獲取有利的外部環(huán)境和項目開發(fā)條件。加強公司內(nèi)部管理，健全各項財 務(wù)制度，在項目開發(fā)過程中對開發(fā)的成本和效益進行有效的動態(tài)跟蹤控制。 1根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設(shè)定，對運用資金的能力要求較高。因此，應(yīng)對開 發(fā)物業(yè)預售樓款的收集方案作精確的編排和計算，對資金的投入和使用要有科學 的計劃和必要的控制力。加強物業(yè)銷售策劃人員的組成，以市場為先，盡早介入 進行本項目的前期銷售及策劃、推廣工作，充分利用售樓收入進行開發(fā)建設(shè)。