【正文】 。因此，應(yīng)對(duì)開(kāi) 發(fā)物業(yè)預(yù)售樓款的收集方案作精確的編排和計(jì)算，對(duì)資金的投入和使用要有科學(xué) 的計(jì)劃和必要的控制力。加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，健全各項(xiàng)財(cái) 務(wù)制度，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)開(kāi)發(fā)的成本和效益進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)跟蹤控制。整合企業(yè)內(nèi)部人力、財(cái)力等資源，成立項(xiàng)目 小組（跨職能項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)），包括投資、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、人力資源等部門 人員。 從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用 多種付款方式促銷，可選擇采用： (1)一次性付款方式； (2)分期付款方式； (3) 七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (6) 全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng) 險(xiǎn)。 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在 施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成 本費(fèi)用；降低投資成本。考慮到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有 一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理 項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。還應(yīng)制定材料采購(gòu)供應(yīng)計(jì)劃，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 3. 建筑工程不可預(yù)見(jiàn)因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到 項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好 的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn) 39 度和售價(jià)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目 投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?住宅小區(qū)的定位屬中型中高檔小區(qū)，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 產(chǎn)品價(jià)格的敏感系數(shù)大于建設(shè)投資的敏感系數(shù)，說(shuō)明產(chǎn)品價(jià)格的敏感性大于建設(shè)投資的敏感性，項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中可適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格來(lái)獲取更大的利潤(rùn)。 項(xiàng)目在環(huán)境效上具有較強(qiáng)的可行性 該開(kāi)發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體 環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來(lái)較大的影響。由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為南關(guān)區(qū)內(nèi)又一個(gè)亮點(diǎn)，為長(zhǎng)春市的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了長(zhǎng)春市的安居工程，使長(zhǎng)春人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使長(zhǎng)春人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來(lái)的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂(lè)業(yè)。 本項(xiàng)目的建設(shè)及其后期管理還將吸納一定數(shù)量的管理人員、后勤保障人員就業(yè)，這對(duì)于緩解社會(huì)就業(yè)壓力、特別是對(duì)促進(jìn)周邊地區(qū)居民的就業(yè)十分有利 。首先，項(xiàng)目建成后將形成新的消費(fèi)和市場(chǎng)需求，能夠增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。該方案采取了提前預(yù)售，可以給公司帶來(lái)高的利潤(rùn)回報(bào)。 從以上投資分析，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 (Ic=12%)，投資回收期較短，有較強(qiáng)的盈利能力，通過(guò)敏感性分析可以看出，項(xiàng)目的稅前稅后內(nèi)部收益率均在 12%以上，說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，從財(cái)務(wù)角度分析，項(xiàng)目是可行的。 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是： 本項(xiàng)目 兩個(gè) 銷售部分： 商業(yè)： 5000m2 14000 元 / m2 = 50400 萬(wàn)元 住宅： 474482m2 6800 元 / m2 =411600 萬(wàn)元 銷售收入合計(jì) 462020 萬(wàn)元 該項(xiàng)目利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，所得稅率 25%，所得稅額 萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn) 萬(wàn)元，計(jì)提盈余公積金 萬(wàn)元，可獲得未分配利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總占地面積： 110000 方米，項(xiàng)目總建筑面積： 495000 萬(wàn)平方米 項(xiàng)目總投資： 萬(wàn)元，包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資及建設(shè)期利息，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為 萬(wàn)元，建設(shè)期利息為 萬(wàn)元。 37 第十章 總論 上述分析和效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力?？傊?，住房水平提高和居住環(huán)境改善，可促進(jìn)生活消費(fèi)的多方面，拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。若住房水平提高，家有車庫(kù)，想必促進(jìn)轎車進(jìn) 家和消費(fèi)。 因而，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。 房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂(lè)、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋 為其發(fā)展提供了前提，促進(jìn)其發(fā)展。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果的房地產(chǎn)品，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所。 我國(guó)建筑成本中 70％是材料消耗，由其他 部門和行業(yè)出售產(chǎn)品配合的。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域?qū)⑿纬梢袁F(xiàn)代化的商業(yè)圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、合理的規(guī)劃布局、新穎的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質(zhì)的區(qū)域形象，為人們整體生活質(zhì)量和生活品味的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利。 通過(guò)本項(xiàng)目的投資建設(shè)，可增加地方財(cái)政收入，帶動(dòng)本地區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施有利于美化區(qū)域環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)環(huán)境質(zhì)量的改善 。 本項(xiàng)目的建設(shè)及其后期管理還將吸納一定數(shù)量的管理人員、后勤保障人員 就業(yè)，這對(duì)于緩解社會(huì)就業(yè)壓力、特別是對(duì)促進(jìn)周邊地區(qū)居民的就業(yè)十分有利。首先，項(xiàng)目建成后將形成新的消費(fèi)和市場(chǎng)需求，能夠增加服務(wù)行業(yè)的就業(yè)崗位。銷售利潤(rùn)率為 %，投資利潤(rùn)率為 %。對(duì)于本項(xiàng)目英航貸款可以轉(zhuǎn)移部分投資過(guò)程中對(duì)現(xiàn)金流的壓力，同時(shí)一起銷售資金回籠可以緩解后期開(kāi)發(fā)資金需求 . 回避風(fēng)險(xiǎn)：指在完成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)后，如果發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很高，而且可能的損失也很大，又沒(méi)有其他有效的對(duì)策來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)采取放棄項(xiàng)目、放棄原有計(jì)劃或改變目標(biāo)等方法，使其不 發(fā)生或不再發(fā)展，從而避免可能產(chǎn)生的潛在損失。二是采用保險(xiǎn)方式，對(duì)那些屬于保險(xiǎn)公司開(kāi)保的險(xiǎn)種，可通過(guò)投保把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。 模塊；了 v 從以上投資分析 ，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 (Ic=12%)，投資回收期較短，有較強(qiáng)的盈利能力，通過(guò)敏感性分析可以看出，項(xiàng)目的稅前稅后內(nèi)部收益率均在 12%以上，說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 它 在確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析不確定性因素對(duì)投資投資項(xiàng)目的最終經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的影響及影響程度。 （ 1） BEP（利用率） =固定成本 /（銷售收入 變動(dòng)成本 稅金） 100%= 68% （ 2） BEP（規(guī)模） = (平方米 ) （ 3） BEP（收入） = (萬(wàn)元 ) 表明項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)率達(dá)到 68%時(shí)，即可售面積達(dá)到 平方米時(shí)，就可以保本，或者是售房收入達(dá)到 萬(wàn)元時(shí)，項(xiàng)目亦可保本。各種不確定因素（如投資、成本、銷售量、產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目壽命期等）的變化會(huì)影響投資方案的經(jīng)濟(jì)效果，當(dāng)這些因素的變化達(dá)到某一臨界值時(shí)，就會(huì)影響方案的取舍。輕軌交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，對(duì)區(qū)域樓盤的整體品質(zhì)的提升無(wú)疑是作用很大的，區(qū)域樓盤應(yīng)抓住此契機(jī)，更加深入地挖掘此賣點(diǎn) 。 、環(huán)境因素 2020 年，南部新城將煥發(fā)更生機(jī)勃勃的活力，其多種形式多種類別的特色新盤將亮相。其中：商品房登記銷售套數(shù)為 72837 套；銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；銷售金額為 億元，同比增長(zhǎng) %。 2020 年 111 月份，新房登記銷售套數(shù)為 75648 套；銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 33%；銷售金額為 283 億元，同比增長(zhǎng) %。其中：可售商品房面積為 670萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 12%。截至本期末，長(zhǎng)春市可售新房面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。其中：商品房新開(kāi)樓盤 68 個(gè)，商品房上市量為 635 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 2020 年 111 月份，長(zhǎng)春市新開(kāi)樓盤 70 個(gè)，新房上市量為 萬(wàn)平方米，同比下降 %。在供大于求情況下，投資商面臨很大的需求量的風(fēng)險(xiǎn)，而當(dāng)供小于求情況下，投資商又面臨著產(chǎn)品類型、消費(fèi)結(jié)構(gòu)是否受到市場(chǎng)認(rèn)可等不同的風(fēng)險(xiǎn)因素。本項(xiàng)目 1層為商鋪，一層以上為住宅，利用商鋪帶動(dòng)住宅的銷售。盡管可以使用各種方法對(duì)諸經(jīng)濟(jì)要素進(jìn)行有效地預(yù)測(cè)或 估算，但其預(yù)測(cè)值或估算值都不會(huì)與將來(lái)的實(shí)際情況完全相符 。對(duì)新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。 社會(huì)因素 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)既不是純粹傳統(tǒng)的，又不是傳統(tǒng)現(xiàn)代的，而是一種混合狀態(tài)?？梢?jiàn)，長(zhǎng)春市新建住房銷售價(jià)格在 30006000 元 /m2 價(jià)位區(qū)間內(nèi)的銷售量占總量的五成半以上。由此可見(jiàn)，中、小戶型銷售量逐漸增長(zhǎng)，百姓購(gòu)買小戶型意愿也逐漸增強(qiáng)。 2020 年，國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)“新國(guó)十條”，提出地方政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任 。同時(shí) ,下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 ,各檔次利率分別下調(diào) 個(gè) 百分點(diǎn)。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。 08 年末政府出手救市，下調(diào)住房交易稅費(fèi)和利率，減免稅收、購(gòu)房補(bǔ)貼。特別是 1 月至 6月期間多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其后還上調(diào)過(guò)存貸款利率。因此，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 從房屋銷售價(jià)格上，目前長(zhǎng)春市市政府地區(qū)房地產(chǎn)需求仍很旺盛，但 是由于受世界金融危機(jī)和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，一些人持觀望態(tài)度，主要原因是價(jià)格上覺(jué)得比較高，為此，我們?cè)陬A(yù)計(jì)銷售價(jià)格時(shí)，都按照市政府周邊地區(qū)房地產(chǎn)的最低價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。這些變動(dòng)因素又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，具有一定的不可預(yù)測(cè)性。（人民幣中長(zhǎng)期貸款 1～ 3年利率， 2020 年 1 月 5日起實(shí)行） 29 貸款還本付息估算表（表 ） 單 位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 0（起始） 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用） 直接成本 合計(jì) 管理費(fèi)用 — 銷售費(fèi)用 4620 — 2310 1386 924 其他費(fèi)用 — 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) — 維修基金 11550 — 5775 3465 2310 2 資本金 3 銀行貸款 53553 4 貸款取得 53553 5 貸款余額 6 貸款償還 7 利息支出 30 第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)的概念 風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)于預(yù)期目標(biāo)而言，經(jīng)濟(jì)主體遭 受損失的不確定性 ?？傆?jì)貸款額度為 96567 萬(wàn)元，支付利息總額為 萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表： 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（表 ） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 0(起始） 第 1 年 第 2年 第 3年 1 現(xiàn)金流入 商業(yè)銀行貸款 53553 銷售收入 — 資本金 2 現(xiàn)金流出 總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用） 營(yíng)業(yè)稅及附加 — 土地增值稅 — 3 所得稅 — — — 4 稅前凈現(xiàn)金流量 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 項(xiàng)目稅前內(nèi)部收益率 49% — — — 49% 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 — 5 稅后凈現(xiàn)金流量 稅后財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值 項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率 47 % — — — 47 % 項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率 項(xiàng)目資本金按折現(xiàn)率 8％測(cè)算，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前與稅后）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。具體資金籌措及使用詳表： 項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 名稱 金額 第 0 年 第一年度 第二年度 第三年度 1 項(xiàng)目總投資（不包含經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)） 總成本 2 資金籌措 資本金 借貸資金 53553