【正文】 強(qiáng)風(fēng)化——褐黃色，硬堅(jiān)硬狀態(tài)，本次勘察鉆至強(qiáng)風(fēng)化帶，風(fēng)化物呈強(qiáng)風(fēng)化狀，遇水易軟化。碎石層呈次圓狀，主要為風(fēng)化碎石；充填為粉質(zhì)粘土，混少量中粗砂。局部地段表部為耕土，下為風(fēng)化基巖碎片混粘性土。 建址土地權(quán)屬本項(xiàng)目承辦單位建設(shè)用地已征用，取得土地使用權(quán)證，使用年限70年。11′。**市位于貴州省東南部，地理坐標(biāo)：東經(jīng)167176。地下式6室外工程7給、排水管網(wǎng)給、排水管網(wǎng)設(shè)施8供電線網(wǎng)內(nèi)供電線網(wǎng)，配電設(shè)備9熱力管網(wǎng)供熱管網(wǎng)設(shè)施，電鍋爐等設(shè)備10空調(diào)系統(tǒng)制冷機(jī)組，管網(wǎng)設(shè)施11消防設(shè)施消防水池12停車場(chǎng)設(shè)地下停車場(chǎng)13洗衣房四. 建址選擇（一） 建址現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目選址位于**市永豐南路，距貴陽(yáng)180公里、距都勻60公里。分布為：公共休息區(qū)、演藝大廳、棋牌區(qū)、餐廳、VIP活動(dòng)專區(qū)和保健按摩包房；（3）負(fù)三層：建筑面積為3360平方米；分布為：水療會(huì)所、SPA、賓館主要通道的大堂、男賓浴區(qū)、公共戲水區(qū)、女賓浴區(qū)；（4）塔樓：五層建筑，建筑面積4400平方米。（1）負(fù)一層：建筑面積5600平方米。（二） 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目主要由三層裙樓和五層塔樓組成（即負(fù)一層、負(fù)二層、負(fù)三層、一樓、二樓、三樓、四樓、五樓組成）。三. 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容（一） 建設(shè)規(guī)模，建設(shè)某國(guó)際會(huì)所，總建筑面積25000平方米。會(huì)所建成后聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名娛樂(lè)管理公司管理。某國(guó)際會(huì)建成后將有充足的客源。**市的水療會(huì)所正處于初級(jí)發(fā)展階段，包括陽(yáng)光櫻花、曼谷雨林在內(nèi)所有水療的營(yíng)業(yè)面積總共不到10000萬(wàn)平方米，星級(jí)賓館不到10家，無(wú)論從數(shù)量還是在服務(wù)上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了外來(lái)游客和當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的需要。休閑娛樂(lè)主體及休閑娛樂(lè)主題也更趨多元化。休閑娛樂(lè)業(yè)是世界第一大產(chǎn)業(yè)。服務(wù)人才是該行業(yè)的又一競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)。**水療休閑市場(chǎng)所處發(fā)展階段 則處于市場(chǎng)發(fā)展的最初階段市場(chǎng)導(dǎo)入期。就目前來(lái)看，市區(qū)除了陽(yáng)光櫻花，還有曼谷雨林等等,大大小小已上十家。每天至少有 萬(wàn)外來(lái)人口進(jìn)出這里，相當(dāng)于城市總?cè)丝诘摹?從以上來(lái)看，**水療休閑行業(yè)發(fā)展空間不可估量，如果能夠開(kāi)發(fā)糅合文化資源，豐富服務(wù)項(xiàng)目，提高人性化服務(wù)水平則更容易在市場(chǎng)中鼎足而立。再次，服務(wù)水平持齊，難相上下。沒(méi)有差異就沒(méi)有特色；沒(méi)有特色就不能吸引人。（二） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱單位數(shù)量或指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模平方米25000項(xiàng)目總投資萬(wàn)元15000職工人數(shù)人350裙樓平方米5000總建筑面積平方米250003營(yíng)業(yè)面積平方米240004年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元38685總成本費(fèi)用萬(wàn)元13536年利潤(rùn)總額萬(wàn)元25157營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元5358投資利潤(rùn)率%%9投資利稅率%%10投資回收期年3含建設(shè)期2年11內(nèi)部收益率%48%12凈現(xiàn)值（I=12%）萬(wàn)元138013盈虧平衡點(diǎn)%35%14借款償還期年2含建設(shè)期二. 市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一） **市休閑會(huì)所現(xiàn)狀當(dāng)前洗浴休閑行業(yè)狀況及市場(chǎng)前景分析傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴、姜奶浴、參石??；另類的刷浴、泥炭浴、黑泥浴等等。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)改變**市休閑娛樂(lè)設(shè)施落后狀況，促進(jìn)休閑娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展是十分必要的。隨著高檔消費(fèi)群體日益擴(kuò)大，高檔水療會(huì)所和星級(jí)賓館在**市供不應(yīng)求。**是一個(gè)原生態(tài)人文景觀保存完好的旅游勝地，2005年接待國(guó)內(nèi)外游客150萬(wàn)人次，%.近年來(lái)，**市賓館、娛樂(lè)、餐飲業(yè)發(fā)展迅速。經(jīng)過(guò)近年來(lái)建設(shè)，**市基礎(chǔ)設(shè)施大為改觀，交通狀況有了根本改變。黔東南州地處黔湘兩省結(jié)合部，是貴州省的南大門。目前，我國(guó)休閑娛樂(lè)業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。中國(guó)休閑娛樂(lè)業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年發(fā)展，取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。根據(jù)世界專業(yè)組織預(yù)測(cè)，到2020年我國(guó)將成為世界休閑娛樂(lè)第一大國(guó)。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)綜合國(guó)力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會(huì)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，政通人和。本項(xiàng)目按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造。某國(guó)際休閑會(huì)所由水療會(huì)所、國(guó)際賓館、KTV歌城三大版塊組成。貴州名盤）”項(xiàng)目投資黔東南州某國(guó)際休閑服務(wù)有限公司該公司本著“弘揚(yáng)黔文化，做好黔文章”和對(duì)休閑娛樂(lè)獨(dú)到的見(jiàn)解，經(jīng)過(guò)兩年多的項(xiàng)目實(shí)地考察、調(diào)研，決定措籌巨資在**市永豐南路建設(shè)“某國(guó)際休閑會(huì)所”項(xiàng)目。公司以“提高人居環(huán)境、走在行業(yè)前沿、引導(dǎo)大眾消費(fèi)”為發(fā)展目標(biāo)，以“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、高效”為行事準(zhǔn)則。以其優(yōu)秀的專業(yè)、管理人才，建立健全了一整套科學(xué)、合理、高效的管理制度，形成了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理等運(yùn)作體系。車站投入運(yùn)營(yíng)后，日發(fā)送旅客10000多人次，年客流容量為367萬(wàn)人次，高速公路西出口1000米。休閑會(huì)所、賓館及KTV歌城投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告休閑會(huì)所、賓館及KTV歌城投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、 總 論 3（一） 項(xiàng)目背景與概況 3（二） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6二. 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 8（一） **市休閑會(huì)所現(xiàn)狀 8三. 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 11（一） 建設(shè)規(guī)模 11（二） 建設(shè)內(nèi)容 11（三） 工程項(xiàng)目 12四. 建址選擇 15（一） 建址現(xiàn)狀 15（二） 主要設(shè)備 19（三） 配套設(shè)施 21五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 25（一）組織機(jī)構(gòu) 25（二）人力資源配置 26（三）.經(jīng)營(yíng)管理 27六 項(xiàng)目建設(shè) 38（一）項(xiàng)目建設(shè)期 38（二）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 38七. 投資估算及資金籌措 41（一） 投資估算依據(jù) 41（二） 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 41（三） 資金來(lái)源與籌措 42（四）資金使用計(jì)劃 42八. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 44（一） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 44（二）項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期、計(jì)算期 44（三）項(xiàng)目總投資及資金籌措 44（四） 財(cái)務(wù)效益分析 45 49（一）結(jié)論 49一、 總 論（一） 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目，以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”。項(xiàng)目擬建地點(diǎn)某市永豐路：該項(xiàng)目配套設(shè)施完善，小區(qū)周邊交通便利，市內(nèi)9路區(qū)可到達(dá)，距迎賓大道150米，距新建的城南客車站300米，是**的長(zhǎng)途客運(yùn)中心，**運(yùn)輸公司客車站即將搬遷到這里。樓盤開(kāi)發(fā)黔東南州銳紅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司該公司成立于2004年，注冊(cè)資本800萬(wàn)元人民幣，公司擁有良好的信譽(yù)和雄厚資本。企業(yè)在發(fā)展中得到了省、市各級(jí)政府和相關(guān)部門的大力支持。先后成功開(kāi)發(fā)樓盤：“銳紅大廈”、“銳紅花園”、“銳博大廈”、“銳馨鑫園（該盤在中國(guó)貴州十佳人居評(píng)選中榮獲“2006中國(guó)本項(xiàng)目由貴州規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院和香港方黃建筑師事務(wù)所共同規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)。經(jīng)營(yíng)面積為25000平方米。內(nèi)設(shè)有超大公共浴區(qū)、SPA美容纖體、中西自助餐廳、豪華商務(wù)包間250余間、高雅氣派的演藝大廳、舒適安靜的公共休息區(qū)、時(shí)尚現(xiàn)代的KTV包間80余間、溫馨舒適的客房200余間，集吃、喝、玩、樂(lè)一應(yīng)俱全，建成后將是黔東南乃至整個(gè)貴州首屈一指的國(guó)際休閑娛樂(lè)會(huì)所。目前我國(guó)人均GDP已超過(guò)1000美元，總體達(dá)到小康。當(dāng)人均GDP達(dá)到800美元至1000美元時(shí)，休閑娛樂(lè)消費(fèi)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。目前休閑娛樂(lè)業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。政府將休閑娛樂(lè)業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，人均GDP達(dá)1000美元之后，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，休閑娛樂(lè)消費(fèi)成為新熱點(diǎn)，休閑娛樂(lè)業(yè)進(jìn)入興盛期。全州轄 一市十六縣 ，州府所在地**市面積1306平方公里，人口 58 萬(wàn)。公路四通八達(dá)，密切了與省內(nèi)及外省的聯(lián)系，使**市休閑娛樂(lè)業(yè)得到快速發(fā)展。但與旅游業(yè)發(fā)展速度相比不相適應(yīng)，現(xiàn)已成為制約**市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。黔東南州某國(guó)際休閑服務(wù)有限公司經(jīng)過(guò)兩年多充分考察調(diào)研，**市投資興建某國(guó)際會(huì)所?？尚行匝芯繄?bào)告編制依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（草案）》（2）《貴州旅游娛樂(lè)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（3）中華人民共和國(guó)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（[2005]第44號(hào)）（4）中華人民共和國(guó)《國(guó)有土地使用證》（**市國(guó)用[2005]第05892號(hào)）項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，主業(yè)鑫國(guó)國(guó)際水療會(huì)所，配套某國(guó)際酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施。而**地區(qū)洗浴行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷模式單一，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足療等，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、洗浴文化的構(gòu)成雷同、缺少特色，在對(duì)外宣傳上，大家都打著“美容健體，修身養(yǎng)性”這張牌，差異化程度非常小。其次，在規(guī)模上，大家基本上旗鼓相當(dāng)。市場(chǎng)現(xiàn)有洗浴休閑服務(wù)容量市區(qū)人口不多，但**天然具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是旅游集散地?？梢哉f(shuō)消費(fèi)群體還是很可