【正文】 主，近年來不斷地發(fā)展，在南寧市承接了仙葫開發(fā)區(qū)內(nèi)的彩虹家園小區(qū)、半島別墅山莊等幾個項目的物業(yè)管理。公司現(xiàn)有員工 50 多人，其中包括經(jīng)濟師、會計師、建筑工程師在內(nèi)的各類管理人員、專業(yè)技術(shù)人員。 1 潤 和 谷 物 業(yè) 管 理 方 案 南寧天宇物業(yè)管理公司 2020 年 10 月 10 日 2 目 錄 一、 前言…………………………………………… 3 二、 開標一覽表…………………………………… 4 三、 公司規(guī)章管理制度及程序文件……………… 5 四、 中標后服務(wù)計劃……………………………… 7 五、 管理人員配置情況…………………………… 36 六、 管理總體目標………………………………… 38 七、 合作方式……………………………………… 38 八、 質(zhì)量保證方式…………………… …………… 39 3 前 言 南寧天宇物業(yè)管理服務(wù)有限公司 成立于二 00 四年，目前是具有獨立法人資格，具有建設(shè)廳核準的物業(yè)管理資質(zhì)三級企業(yè)，是南寧市專業(yè)化物業(yè)管理公司之一。 公司中層管理人員大多是來自榮和物業(yè)公司，均有對大型住宅物業(yè)管理的綜合領(lǐng)導(dǎo)能力和很強的操作管理經(jīng)驗，絕大部份的管理人員都取得了全國物業(yè)管理上崗證。主要管理人員大都畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)，大專以上學(xué)歷，是一支專業(yè)、高效、團結(jié)、敬業(yè)的優(yōu)秀管理隊伍。 天宇物業(yè)管理公司 在不斷的推出“酒店式管理”、“人性化管理”、“個性化管理服務(wù)”之物業(yè)管理模式。 敝司祈愿致力于 潤和谷 項目的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理和后勤服務(wù)，以天宇物業(yè)卓越的管理、細致周到的服務(wù)，創(chuàng)造并保持一個優(yōu)雅舒適、美觀整潔的生活環(huán)境。 4 文件一 . 開標一覽表 投標單位 ： 南寧天宇物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費報價 住宅樓物業(yè)管理費單價 （ 元 /M2/月 ） 元 商鋪物業(yè)管理費單價 （ 元 /M2/月 ） 元 車庫物業(yè)管理費單價 （ 元 /M2/月 ） 露天停車場停放費單價 （ 元 /輛 /月 ） 元 元 5 文件二 . 公司規(guī)章管理制度及程序文件 一、 辦公室規(guī)范性文件 1 員工形象及著裝管制辦法 2 員工考勤規(guī)定 3 工作場所管理規(guī)定 4 （長途）電話使用管理規(guī)定 5 空調(diào)使用管理規(guī)定 6 員工餐廳管理制度 7 公司公車管理使用規(guī)定 8 公司員工在小區(qū)使用公共自來水的管理規(guī)定 9 公共管理制度質(zhì)檢處罰規(guī)定 10 績效考核管理規(guī)定 11 目標計劃管理辦法 12 檔案管理辦法 13 復(fù)印機、紙張管理規(guī)定 二、 辦公室程序文件 1 員工培訓(xùn)管理程序 2 人事招聘程序 3 人事任免程序 4 人事異動程序 5 員工入職、轉(zhuǎn) 正、離職管理運作程序 6 外來商家在小區(qū)內(nèi)從事商業(yè)活動管理辦法 7 社區(qū)活動組織開展部門間配合協(xié)調(diào)辦法 8 辦公用品申購程序 9 公文處理運作程序 三、 財務(wù)室程序文件 1 費用報銷審核管理運作程序 2 現(xiàn)金管理程序 3 銀行存款管理運作程序 4 水電、物業(yè)管理、公共設(shè)施維護費收費管理規(guī)定 四、 綠化部規(guī)范性文件 1 時花養(yǎng)護作業(yè)規(guī)范 2 喬灌木養(yǎng)護作業(yè)規(guī)范 3 草坪養(yǎng)護作業(yè)規(guī)范 4 綠籬養(yǎng)護作業(yè)規(guī)范 6 5 綠化機具使用維修保養(yǎng)標準 和作業(yè)規(guī)程管理 6 綠化機具操作規(guī)范 五、 綠化部程序文件 1 綠化養(yǎng)護程序 2 綠化部管理運作程序 3 綠化上門服務(wù)程序 六、 保安部程序文件 1 消防管理運作程序 2 器械管理運作程序 3 保安部管理運作程序 4 車輛停放管理運作程序 七、 維修服務(wù)部程序文件 1 工程維修報修管理標準運行程序 2 供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)程序 3 工程維修部機電設(shè)備管理運作程序 4 工具管理標準運行程序 5 設(shè)備綜合管理標準作業(yè)程序 6 柴油發(fā)機電運行管理標準作業(yè)程序 7 二次供水管理標準運作程序 八、 規(guī)范性文件 1 保潔部員工培訓(xùn)實施標準作業(yè) 2 垃圾收集與處理作業(yè)規(guī)范 3 特殊環(huán)境清潔作業(yè)規(guī)范 4 衛(wèi)生消殺作業(yè)規(guī)范 5 清潔工作質(zhì)量檢查標準 6 保潔部各區(qū)域清潔實施標準 九、 保潔部程序文件匯總表 1 保潔部管理運作程序 2 保潔部上門服務(wù)運作程序 十一、 業(yè)主服務(wù)中心程序文件 1 管家收費運作程序 2 樓宇巡查運作程序 3 房屋裝修與服務(wù)管理程序 4 辦理業(yè)主入伙手續(xù)運作程序 7 十二、 業(yè)主服務(wù)中心規(guī)范性文件 1 前臺接待工作規(guī)范 2 業(yè)主服務(wù)中心部門內(nèi)部協(xié)調(diào)辦法 3 業(yè)主服務(wù)中心文檔管理作業(yè)規(guī)程 4 業(yè)主服務(wù)中心回訪制度 文件三 . 中標后服務(wù)計劃 內(nèi)容包括： 對標的物業(yè)管理模式，應(yīng)包括： ◆ 內(nèi)部管理架構(gòu) ◆ 管理運行機制 ◆ 工作流程 ◆ 信息反饋（投訴處理）渠道及時間 ◆ 物業(yè)資料管理 ◆ 投標單位認為有必要的其它內(nèi)容 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，其中包括： ◆ 招標項目要求中的所有內(nèi)容，及其達到的最終效果； ◆ 投標單位可以提供的其它服務(wù)項目，及其達到的最終效 果。 圖一 物業(yè)管理處職能架構(gòu)圖 財務(wù)管理 設(shè)備及公用設(shè)施管理 保潔綠化管理 安全管理 加壓系統(tǒng)設(shè)備維護 綠化維護保養(yǎng) 供配電系統(tǒng)維護 給排水系統(tǒng)維護 其它公用設(shè)施 房屋修繕維護 治安管理 消防管理 內(nèi)部服務(wù) 清潔維護 車輛管理 綠化消殺 社區(qū)文化 成本控制 資金平 衡 客戶服務(wù)管理 信息處理 管理處經(jīng)理 11 貳 管理運行機制及雙方合作關(guān)系 一、管理體系 為了確保物業(yè)管理的各項目標能夠按時 有效地落實，保證管理成效，使物業(yè)及環(huán)境永葆風(fēng)采，必須明確參與物業(yè)管理的各有關(guān)機構(gòu)或單位各自的職責(zé)和承擔(dān)的作用，對該物業(yè)的管理實行執(zhí)行機構(gòu)、責(zé)任機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)有機結(jié)合的“三位一體”的管理機制和管理體系。 ◆ 依照公司制定的綜合管理計劃全面開展各項管理服務(wù)工作。 ◆ 對各項管理服務(wù)環(huán)節(jié)和管理服務(wù)目標負責(zé)。 ◆ 及時處理所有業(yè)主對物業(yè)管理工作的各種意見和建議。 管理處內(nèi)部運作示意圖 管理指揮 （ 經(jīng)理 ） 指令執(zhí)行 （ 專業(yè)人員、操作人員 ） 管理組織策劃（ 各主管 ） 管理監(jiān)督 （ 經(jīng)理 ） 反饋渠道 13 2． 物業(yè)管理責(zé)任機構(gòu) —— 物業(yè)管理公司 落實物業(yè)管理及后勤服務(wù)目標的最終責(zé)任人，負責(zé)對物業(yè)管理及服務(wù)狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo)，就管理服務(wù)狀況最終向委托方負責(zé)。 ◆ 組建精干高效的管理機構(gòu)和人員隊伍。 ? 人事行管部負責(zé)管理處人員的定崗，定編和各類人員的