房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購流程及法律風(fēng)險(xiǎn)防范-展示頁
2024-09-23 09:28本頁面
【正文】 202008 1 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán) 收 購 流程及 法律風(fēng)險(xiǎn) 防范 一、股權(quán)收購流程 股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本流程大致可以分為以下幾個(gè)步驟： （一）前期準(zhǔn)備階段 主要包括了解項(xiàng)目公司的基本經(jīng)營情況和法律狀況、出售股權(quán)及定向增資擴(kuò)股的動(dòng)機(jī)、收購中存在的法律和財(cái)務(wù)障礙等，并成立收購小組，包括收購方自身專業(yè)人員（如開發(fā)、市場、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、法律等）、第三方談判協(xié)作人員等，以便于后續(xù)收購的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開展。 （二）與交易對方開售首輪談判，并簽訂收購意向書 收購雙方經(jīng)過初步接觸后，就會(huì)簽訂收購意向書。收購意向書的主要內(nèi)容包含收購標(biāo)的、收購方式及收購合同主體、收購價(jià)款及確定價(jià)格的方式、提供資料及信息條款、鎖定條款、費(fèi)用分?jǐn)倵l款、保密條款以及終止條款等。一方面作為雙方確定收購價(jià)格的參考因素，從另一方面來講，盡職調(diào)查也就是風(fēng)險(xiǎn)管理。 盡職調(diào)查 通常 包括以下范圍：公司概況 與 經(jīng)營情況、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、勞動(dòng)、重大債權(quán)債務(wù)、稅收、環(huán)保、擔(dān)保事項(xiàng)、重大合同、訴訟、仲裁、行政復(fù)議 等 。 （四）編制收購項(xiàng)目的可行性研究和收購方案 此階段一般與盡職調(diào)查同時(shí)開展，通過對周邊房地產(chǎn)市場前景及項(xiàng)目初步市場定位研究、初步規(guī)劃和建設(shè)方案擬定、項(xiàng)目成本及靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析、項(xiàng)目法律、經(jīng)濟(jì)以及政策風(fēng)險(xiǎn)評估等各個(gè)方面編制項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，在公司經(jīng)營管理層決策通過的情況下，確定收購的合理價(jià)格，并擬訂全面的收購方案。 二、股權(quán)收購風(fēng)險(xiǎn)分布 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)收購過程中存在諸多潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，可能給項(xiàng)目開發(fā)和項(xiàng)目受讓方帶來相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目公司設(shè)立方面，涉及對項(xiàng)目公司合法權(quán)益會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性重大影響的法律風(fēng)險(xiǎn)歸納起來主要有： 股東未足額繳納出資； 股東出資形式不符合法律規(guī)定； 非貨幣財(cái)產(chǎn)出資作價(jià)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定； 非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資未辦理財(cái) 產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)； 股東 抽逃出資； 項(xiàng)目公司 未依法年檢。 （ 二 ） 項(xiàng)目 本身屬性確定風(fēng)險(xiǎn) 由于土地性質(zhì)、取得方式、規(guī)劃用途、使用期限以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的復(fù)雜關(guān)系，尤其是久拖未建或停建的項(xiàng)目公司，在股權(quán)收購時(shí)，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域中具體專業(yè)問題的風(fēng)險(xiǎn)比較多。妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建筑工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； 需要政府審批的各類證照是否已批的風(fēng)險(xiǎn)：如動(dòng)工開發(fā)期限，是否已超過出讓合同規(guī)定的動(dòng)工期限，是否獲得延期開工，有無被政府收回的可能； 項(xiàng)目建設(shè)中各類合同的風(fēng) 險(xiǎn)：尤其是在建、停建、緩建項(xiàng)目的，合同情況更復(fù)雜，有無履行糾紛、合同違約或解除糾紛，是否有因建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)管不嚴(yán)給予施工單位的不當(dāng)工程簽證風(fēng)險(xiǎn)； 違法建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)：如超規(guī)劃建房； 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)； 不動(dòng)產(chǎn)有無抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)。這或者是由于項(xiàng)目公司惡意隱瞞債務(wù)，或者是由于項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)制度不規(guī)范、存在未入賬債務(wù)，或者是由于或有債務(wù)的大量存在造成的。 三、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避辦法 無論采取收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司全部股權(quán)或者收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司控股權(quán)，大致可以 分為事前 盡職調(diào)查 和協(xié)議中充分約定來 防范風(fēng)險(xiǎn) : （一） 通過對項(xiàng)目公司實(shí)施盡職調(diào)查防范風(fēng)險(xiǎn) 盡職調(diào)查在 股權(quán)收購 購中具有從法律上、財(cái)務(wù)上、項(xiàng)目可行性上發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、判斷風(fēng)險(xiǎn)、評估風(fēng)險(xiǎn)的作用。 對項(xiàng)目公 司股權(quán)自身及項(xiàng)目公司所擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)屬瑕疵風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性和合規(guī)性等相關(guān)問題，股權(quán)收購方應(yīng)當(dāng)在股權(quán)收購之前委托律師等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，確認(rèn)問題及處理方案，辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓手續(xù)的方式和期限等 ， 并應(yīng)當(dāng)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中予以明確約定。同時(shí)要求項(xiàng)目公司原股東提供有效擔(dān)?；蛄舸嬉欢ū壤霓D(zhuǎn)讓價(jià)款作為保證金等。在意向 協(xié)議中約定適當(dāng)?shù)?、轉(zhuǎn)讓方和受讓方均可以接受的違約責(zé)任，特別是一定條件下的合同解除權(quán)，作為一方違約后另一方的救濟(jì)手段和及時(shí)退出機(jī)制。 項(xiàng)目公司所擁有的項(xiàng)目如未辦理土地出讓手續(xù)或者已經(jīng)辦理土地出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓時(shí)還未繳清土地出讓 金的，應(yīng)當(dāng)明確約定辦理相關(guān)手續(xù)的責(zé)任方及其費(fèi)用承擔(dān)方式。 對合同履行過程中的資金支付控制 ， 通過定價(jià)與支付條款防范風(fēng)險(xiǎn)。一般約定根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)程的不同階段來分期支付相應(yīng)的對價(jià)。 根據(jù)合同履行的具體情況設(shè)置合理的履約擔(dān)保形式。 通過價(jià)款調(diào)整條款防范風(fēng)險(xiǎn)。 通過先決條件條款防范風(fēng)險(xiǎn)。對于收購方來說，設(shè)定先決條件條款可以達(dá)到以下幾個(gè)目的：一是督促交易對方積極履行協(xié)議約定的先履行義務(wù)，如督促交易
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