中國物權(quán)法與房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險控制-展示頁
2024-08-14 00:14本頁面
【正文】 場及法律上的諸多風(fēng)險，因此投資者每開發(fā)一個房地產(chǎn)項目即成立一個公司，各個房地產(chǎn)項目彼此互不影響。由此我們也可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上仍是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！薄耙詣潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條對房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓作出了明確規(guī)范，“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。由于房地產(chǎn)開發(fā)往往投資數(shù)額巨大（數(shù)千萬甚至上億元）、開發(fā)周期較長（少則兩三年，多則十多年），房地產(chǎn)市場變化不定，為規(guī)避、轉(zhuǎn)移經(jīng)營風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時通過轉(zhuǎn)讓項目來實現(xiàn)項目收益。所謂具備開工條件是指建設(shè)工程已經(jīng)立項，取得土地使用權(quán)證，土地已經(jīng)完成“三通一平”和勘探、設(shè)計工作，設(shè)計方案已獲得規(guī)劃部門批準(zhǔn)并已經(jīng)取得施工許可證。一、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的界定房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，將具備一定條件的整個房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)行業(yè)幾乎涉及了物權(quán)法的所有調(diào)整對象，如土地，房屋等。不動產(chǎn)是指不可移動的有形財產(chǎn)，如土地及房屋、林木等地上附著物。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！朵N售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料中國物權(quán)法與房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險及其控制陳召利 (2007525) / 已閱30970次2007年3月16日，十屆全國人大五次會議經(jīng)過認(rèn)真審議，鄭重地通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，自2007年10月1日施行。n更多企業(yè)學(xué)院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料《國學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料《財務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料作為規(guī)范財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，物權(quán)法必將對我國社會的各行各業(yè)產(chǎn)生不同程度的影響，其中房地產(chǎn)行業(yè)受到的法律影響尤為顯著。這里的物，主要是指有形財產(chǎn)，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。動產(chǎn)是指不動產(chǎn)以外的物。因篇幅所限，本文重點對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓過程中的法律風(fēng)險及其控制予以闡述，以期對我國物權(quán)法施行后如何運作房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓提供借鑒與參考。這里的項目，是指已經(jīng)具備開工條件或已經(jīng)開工但尚未開始預(yù)售的建設(shè)工程。所謂已經(jīng)開工但尚未開始房屋預(yù)售，是指建設(shè)工程已經(jīng)開始基礎(chǔ)施工，但尚不具備法律規(guī)定的預(yù)售條件，未領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。實踐中，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓主要存在兩種方式：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，是指權(quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項目出賣給受讓人，雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項目確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事行為。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！蔽覈冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條對房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓手續(xù)作了進一步的詳細(xì)規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案”。（二）房地產(chǎn)項目公司轉(zhuǎn)讓 目前，無論國家還是地方，對房地產(chǎn)項目公司均無系統(tǒng)或?qū)ｍ椧?guī)定，但實際上注冊登記的房地產(chǎn)項目公司在我國早已大量存在。據(jù)此，
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