中國(guó)物權(quán)法與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)控制(參考版)
2024-08-10 00:14本頁(yè)面
【正文】 8 / 8。至此，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓正式完成，但是股權(quán)受讓方仍應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)項(xiàng)目公司名義從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。公司未及時(shí)履行義務(wù)的，受讓人可以起訴公司，公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)我國(guó)《公司法》的相關(guān)規(guī)定，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)果記載于股東名冊(cè)是公司的義務(wù)。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的履行方面，轉(zhuǎn)讓方的主要義務(wù)是向受讓方轉(zhuǎn)移股權(quán)，受讓方的主要義務(wù)是按照約定向轉(zhuǎn)讓方支付轉(zhuǎn)讓款。即使在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效后，也尚需當(dāng)事人的適當(dāng)履行，股權(quán)轉(zhuǎn)讓才能實(shí)現(xiàn)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效是指對(duì)合同當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力的問(wèn)題，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效是指股權(quán)何時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移的問(wèn)題，即受讓方何時(shí)取得股東身份的問(wèn)題，兩者不能混為一談。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂并生效后，并不會(huì)自然發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效果?？傊?，在簽訂合同時(shí)，需要特別注意的重要條款是：公司信息的披露義務(wù)及披露不實(shí)的違約責(zé)任；股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對(duì)違約責(zé)任的擔(dān)保方式；公司印章的移交以及移交前后的界限劃分；股權(quán)轉(zhuǎn)讓生效前后債務(wù)的承擔(dān)；合同的生效及公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效；工商變更登記手續(xù)的辦理主體及時(shí)間。若轉(zhuǎn)讓方披露的內(nèi)容不真實(shí)或易產(chǎn)生誤導(dǎo)，受讓方可以解除合同，并追究轉(zhuǎn)讓方的違約責(zé)任。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)受讓方可要求轉(zhuǎn)讓方對(duì)目標(biāo)公司情況進(jìn)行披露并承擔(dān)披露不實(shí)的違約責(zé)任。但是這種內(nèi)部協(xié)議條款以及轉(zhuǎn)讓方的單方承諾不能對(duì)抗善意的第三人，當(dāng)債務(wù)人要求房地產(chǎn)項(xiàng)目公司清償債務(wù)時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不能以股權(quán)受讓方與轉(zhuǎn)讓方約定的債務(wù)承擔(dān)方式為由拒絕承擔(dān)債務(wù)，而只能在對(duì)外承擔(dān)債務(wù)之后再由受讓方向轉(zhuǎn)讓方追償。轉(zhuǎn)讓無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)完全可以通過(guò)受讓方及其聘請(qǐng)的專業(yè)人士的審慎行事得以避免。導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的因素有很多，如：轉(zhuǎn)讓主體（出讓方和受讓方）、法律程序、登記手續(xù)的合法性和有效性。（6）轉(zhuǎn)讓標(biāo)的；（7）股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及支付時(shí)間和方式；（8）公司股權(quán)的交割時(shí)間及方式；（9）股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)渡期間的權(quán)利行使及責(zé)任；（10）合同的變更與解除；（11）違約責(zé)任；（12）爭(zhēng)議解決方式。（4）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)性質(zhì)，取得方式及使用期限。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款有：（1）轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的名稱（姓名）、住所。合同簽訂是法律關(guān)系確立和合同履行的基礎(chǔ)，較之合同履行更為重要。律師應(yīng)結(jié)合我國(guó)法律規(guī)定及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，審查與項(xiàng)目有關(guān)的各類合同和審批文件，并充分考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)土地使用權(quán)的取得方式及其合法性；項(xiàng)目用地的性質(zhì)、占用空間、使用年限、項(xiàng)目的功能和土地用途是否符合受讓方的投資需求（若不符合需求可否依法變更）；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度情況（是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔(dān)拆遷補(bǔ)償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)）；相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦好（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的真正主體與審批文件中的主體是否一致、實(shí)際建設(shè)的項(xiàng)目與審批的項(xiàng)目是否一致）；項(xiàng)目規(guī)劃是否合理、有無(wú)存在超規(guī)劃的情況；項(xiàng)目用地是否存在被征收或征用的可能性；目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身是否存在對(duì)外債務(wù)（如工程款）、房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬是否明確、清晰、無(wú)瑕疵（如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有它項(xiàng)權(quán)利的登記、是否被國(guó)家權(quán)力部門查封、是否對(duì)外提供擔(dān)保以及擔(dān)保范圍）；項(xiàng)目的相鄰關(guān)系是否存在潛在危機(jī)（如因采光權(quán)、光污染、建設(shè)工地噪音等原因引發(fā)糾紛或者訴訟，導(dǎo)致工期拖延和經(jīng)濟(jì)賠償雙重?fù)p失）等因素綜合考慮，以供股權(quán)受讓方?jīng)Q定是否收購(gòu)時(shí)參考。其次，應(yīng)著重針對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身進(jìn)行調(diào)查，這是是否進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定因素，也是律師對(duì)目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)揮控制作用的最主要的階段。在此階段，律師的調(diào)查工作主要圍繞目標(biāo)公司和目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)查對(duì)象是一切可能影響股權(quán)受讓方潛在利益的因素。股權(quán)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓都是較為復(fù)雜、實(shí)踐中也引起較多糾紛的問(wèn)題，專業(yè)律師接受股權(quán)受讓方的委托后，可結(jié)合上述法律分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的不同階段發(fā)揮不同作用。只有在上述部門仔細(xì)核實(shí)相關(guān)真實(shí)情況，才可能最大程度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。除了了解目標(biāo)房地產(chǎn)公司的有形資產(chǎn)和負(fù)債，還必須判斷目標(biāo)公司是否存在或有債務(wù)，即是否存在對(duì)外擔(dān)保。上述法律規(guī)定一方面大大拓寬了企業(yè)的融資渠道，另一方面也為企業(yè)并購(gòu)正確判斷企業(yè)資產(chǎn)增添了較大障礙。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須特別注意房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間是否符合其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需要，建設(shè)用地使用權(quán)受讓后是不能隨意改變的，以免無(wú)法滿足投資需求而產(chǎn)生不必要的損失。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的
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