中國物權(quán)法與房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)控制-wenkub.com
2025-07-27 00:14 本頁面
【正文】 致謝：上海市建緯律師事務(wù)所朱樹英主任、江蘇金鼎英杰律師事務(wù)所車捷主任對本文助益甚多，在此一并感謝。與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的公司章程修改、變更工商登記等事項(xiàng)，也應(yīng)由公司辦理。不過，在嚴(yán)格準(zhǔn)備了前述的風(fēng)險(xiǎn)防范工作后，合同順利履行自然就是水到渠成的了。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的生效與股權(quán)轉(zhuǎn)讓的生效是有區(qū)別的。為控制受讓方向轉(zhuǎn)讓方追償不得的風(fēng)險(xiǎn)，受讓方可事先要求轉(zhuǎn)讓方提供擔(dān)?；蛘叻制谥Ц豆蓹?quán)轉(zhuǎn)讓款并留下一部分尾款作為進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓潛在風(fēng)險(xiǎn)的保證金。因此，在公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，受讓方面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是對公司原有的、不可知的債務(wù)的承擔(dān)以及承擔(dān)之后向轉(zhuǎn)讓方追償不得的風(fēng)險(xiǎn)。如：股權(quán)轉(zhuǎn)讓不符合公司章程的特別約定；股權(quán)轉(zhuǎn)讓后沒有及時(shí)到工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記；中外合資企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有經(jīng)過外經(jīng)委審批；國有股權(quán)出讓沒有經(jīng)國有資產(chǎn)管理辦公室審批辦理產(chǎn)權(quán)界定、登記并根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易中心出具的產(chǎn)權(quán)交割單辦理股權(quán)和工商變更登記手續(xù)等等情況均會(huì)造成股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效，轉(zhuǎn)讓無效的直接后果就是受讓方不能實(shí)現(xiàn)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的。（5）項(xiàng)目現(xiàn)狀： A、項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文； B、項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀（停建、緩建）； C、項(xiàng)目涉及的土地或工程的權(quán)利限制情況。在此階段，律師的工作主要是針對潛在風(fēng)險(xiǎn)起草、修改和審查合同，這里的合同僅指“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”而非房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。因?yàn)楣竟蓹?quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)還可以通過合同條款加以約束，但目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)只能依靠調(diào)查結(jié)果進(jìn)行判斷，因而在此階段對目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查更有意義。（一）前期盡職調(diào)查階段。因擔(dān)保物權(quán)如欲發(fā)生法律效力或者對抗第三人的效力，必須辦理登記，這就要求股權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)到相關(guān)登記主管部門查詢核實(shí)，如目標(biāo)房地產(chǎn)公司所在地的房地產(chǎn)管理部門、國有土地管理部門、工商行政管理部門、交通運(yùn)輸工具管理部門、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)、信貸征信機(jī)構(gòu)等等。（五）《物權(quán)法》的擔(dān)保物權(quán)制度對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響我國《物權(quán)法》在《擔(dān)保法》的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)踐中出現(xiàn)的一些情況、新問題，充分吸收國外擔(dān)保物權(quán)立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對擔(dān)保物權(quán)制度作了補(bǔ)充、修改和完善，擴(kuò)大了可擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的范圍，實(shí)現(xiàn)了從“依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)”到“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)均可設(shè)定抵押”的轉(zhuǎn)變并增加了浮動(dòng)抵押、基金份額質(zhì)押、應(yīng)收帳款質(zhì)押、最高額質(zhì)押等規(guī)定。這就要求，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)必須界定每一建設(shè)用地使用權(quán)具體占用的空間，即標(biāo)明建設(shè)用地占用的面積和四至，建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施的高度和深度，使建設(shè)用地使用權(quán)人行使權(quán)利的范圍得以確定。（四）《物權(quán)法》的建設(shè)用地使用權(quán)制度對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，對土地的需求量越來越大，土地分層次利用的問題也日益突出。因此，我國《物權(quán)法》在《民法通則》的基礎(chǔ)上專設(shè)一章規(guī)定了相鄰關(guān)系制度，并對通風(fēng)、采光和日照的問題作了明文規(guī)定，其第八十九條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！敖ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。隨著《物權(quán)法》的正式實(shí)施，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人對房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)該更為謹(jǐn)慎，對其法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有更為充分的評估。根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十二條之規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外?！薄安粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。因此，審查房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性的關(guān)鍵在于：目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目否權(quán)屬清晰、有沒有瑕疵或其他隱患，尤其是目標(biāo)公司從他人處受讓而得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須辦理完一切法定手續(xù)。在第一種情況下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)由目標(biāo)房地產(chǎn)公司設(shè)立，其上所存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為簡單，股權(quán)受讓方的風(fēng)險(xiǎn)相對較小。所以，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目受讓方而言，一方面要避免股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)，另一方面更為重要的是防范轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目本身存在的各種法律風(fēng)險(xiǎn)，如果事實(shí)上不能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的收購，那么股權(quán)轉(zhuǎn)讓也就
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