【正文】 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 需要注意的特殊問題： 第一：以房產(chǎn) 聯(lián)營(yíng)投資 的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待： （ 1）以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資， 共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，以房產(chǎn)余值 為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅； （ 2）以房產(chǎn)聯(lián)營(yíng)投資， 收取固定收入 ，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方 按租金收入 計(jì)征房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 四、稅率 ②（記?。? 房產(chǎn)稅采用比例稅率，稅率分別為： ?從價(jià)計(jì)征： % ?從租計(jì)征： 12%（個(gè)人， 4%） 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 五 、應(yīng)納稅額的計(jì)算 ③ 應(yīng)納稅額 =房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù) ② *適用稅率 (一 )從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征，是指以 房產(chǎn)余值 為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值減除 10%30%后的余值。 ，由房產(chǎn)使用人納稅。 、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。具體為： ，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。 房產(chǎn)稅在 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū) 征收，房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。 與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅；但獨(dú)立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻等）不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 二、征稅對(duì)象與征稅范圍 ② 房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是 房產(chǎn) 。 一、基本原理 二、課稅對(duì)象與征稅范圍 三、納稅人 四、稅率 五、應(yīng)納稅額的計(jì)算 六、減免稅 七、征收管理 第一節(jié) 房產(chǎn)稅 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 一、基本原理① 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 本節(jié)新增及變化內(nèi)容： （ 1）明確了房屋產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。 ?：對(duì)地下建筑用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 2021年 ，預(yù)計(jì)本章分?jǐn)?shù) 5～ 8分左右。本章包括 3部稅法，分別是：房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、耕地占用稅法。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生了解各稅的基本原理，掌握各稅的主要稅收制度，熟練掌握稅額計(jì)算和征收管理的主要方法。2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 第九章 房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅法 ?第一節(jié) 房產(chǎn)稅法 ?第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法 ?第三節(jié) 耕地占用稅法 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 ? 【 教學(xué)目的 】 本章是一個(gè)多稅種章節(jié)，涉及房屋、土地等 不動(dòng)產(chǎn)擁有、使用、占用 中的 財(cái)產(chǎn) 征稅或行為 征稅。本章包括 3部稅法，分別是：房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、耕地占用稅法。 ? 【 教學(xué)重點(diǎn) 】 各稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算方法及征管 ? 【 教學(xué)難點(diǎn) 】 房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅額計(jì)算 ? 【 教學(xué)方法 】 課堂講授、自學(xué) 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 本章考情分析 ? 本章是一個(gè)多稅種章節(jié)，涉及房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)擁有、使用、占用中的財(cái)產(chǎn)征稅或行為征稅。 ? 本章中的房產(chǎn)稅法和城鎮(zhèn)土地使用稅法，在以往的稅法考試教材中就涉及，但是作為歷年考試的非重點(diǎn)章，題型以客觀題為主，每個(gè)稅種題量 2～3小題，分值 2～ 3分；耕地占用稅法是 2021教材新加入的內(nèi)容。 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 2021年變化： ?：產(chǎn)權(quán)出典、無(wú)租使用，以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)；融資租賃的房產(chǎn)納稅時(shí)間。 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 本節(jié)屬于非重點(diǎn)章中較為重要的小稅種，考試題型除單選題、多選題外，還可涉及計(jì)算題，預(yù)計(jì)題量 2～ 3小題，分值 2～ 3分左右。 （ 2）明確了融資租賃的房產(chǎn)納稅時(shí)間：由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅的特點(diǎn)： 稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅； 鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋； 用方式規(guī)定征稅辦法。房產(chǎn)是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 三、納稅人② 房產(chǎn)稅的納稅人為房屋的 產(chǎn)權(quán)所有人 。 ，由承典人納稅。 ，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 【 重要變化 】 自 2021年 1月 1日起， 外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人 ，依照 《 中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 》 繳納房產(chǎn)稅。 【 解析 1】 自 2021年 1月 1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 【 解析 2】 納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 案例 （ 2021年）某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值 1000萬(wàn)元， 2021年 7月l日用于投資聯(lián)營(yíng)（收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)），投資期為 5年。該企業(yè) 2021年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）。 2+50 12% ＝ （萬(wàn)元） 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 第二， 融資租賃 房屋的，以 房產(chǎn)余值 為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。這實(shí)際是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的形式，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，至于租賃內(nèi)房產(chǎn)的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。 （ 2）對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。 由實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。 2021年 6月 16日 9時(shí) 33分 管理技術(shù)學(xué)院 (二 )從租計(jì)征 房產(chǎn)稅從租計(jì)征，是指以房屋出租取得的 租金收入 為計(jì)稅依據(jù)。