【正文】 材于傳統(tǒng)民居的前街后河的平行模式規(guī)劃。 三條標準 ●規(guī)劃 一是取材于大都市的城市軸線規(guī)劃。新式的中式住宅要按照現(xiàn)代人群的消費思路來做，為消費者服務，體現(xiàn)消費者的個性而非設(shè)計者的個性。特別值得一提的是，中式建筑不應是簡單的模仿建筑符號，而要突出建筑深層次的文化內(nèi)涵 和歷史底蘊，好的中式住宅應該是“神”的效仿。表現(xiàn)在園林廳堂的命名、匾額、楹取、書條石、雕刻、裝飾，以及花木寓意、疊石寄情等，不僅是點綴園林的精美藝術(shù)品，同時儲存了大量的歷史、文化 、思想和科學信息、物質(zhì)內(nèi)容和精神內(nèi)容都極其深廣。蘇州古典園林宅園合一，可賞、可游、可居，這種建筑形態(tài)的形成，是在人口密集和缺乏自然風光的城市中，人類依戀自然 ，追求與自然和諧相處，美化和完善自身居住環(huán)境的一種創(chuàng)造。中式園林以山水園林為基本形式，力求自然與人工巧妙、完美地結(jié)合，創(chuàng)造出自然舒適、溫馨典雅的生活空間。 江南園林派 特點：模仿江南園林景觀設(shè)計，有江南風格的味道。比如北京易郡的戶型包括了一些以院落為空間的平層四合院、獨棟三合院、雙拼三合院，門窗設(shè)計上采用方窗子；觀唐的規(guī)劃也以方方正正的十字軸和環(huán)路形成明確的街巷式布局，主街寬、胡同窄、內(nèi)庭院豁然開朗，使得空間序列連續(xù)變化。形成以家庭院落為中心 、街坊鄰里為干線、社區(qū)地域為平面的社會網(wǎng)絡系統(tǒng)，同時也形成了一個符合人的心理、保持傳統(tǒng)文化和鄰里融 洽關(guān)系的居住環(huán)境。在樓房合圍下，南方住宅庭院一般較小，被稱為“天井”；而北方的四合院院落寬 綽舒朗，四面房屋各自獨立，彼此之間有游廊連接，方便起居。中國的住宅建筑大部分都是內(nèi)院式住宅，但南北方有差 異。新中式風格不是純粹的元素堆砌，而是通過對傳統(tǒng)文化的認識，將現(xiàn)代元素和傳統(tǒng)元素結(jié)合在一起，以現(xiàn)代人的審美需求來打 造富有傳統(tǒng)韻味的事物，讓傳統(tǒng)藝術(shù)在當今社會的到合適的體現(xiàn)。 —— 多元化的文化撞擊，實現(xiàn)項目總體增值 （三）、對項目的開發(fā) 樹立戰(zhàn)略發(fā)展的意識：在區(qū)域經(jīng)濟板塊的基礎(chǔ)上運用城市運營手法進行高度造勢；對項目進行資源整合、產(chǎn)業(yè)嫁接的運營，實現(xiàn)項目開發(fā)盈利的多樣性及企業(yè)戰(zhàn)略的延續(xù)性。 總體工作思路 我們在開展本項目的各項工作時，應遵循這樣一些思路： （一）、建立在對項目擁有的現(xiàn)有資源及規(guī)劃限制條件基礎(chǔ)上進行產(chǎn)品的開發(fā)研究，深層次進行與項目的對接，實現(xiàn)天造一半，人造一半的自然與人文的無縫結(jié)合。其與生俱來的魅力，決定了本報告也如其本身一樣充滿著激情及與生俱來的沖擊力。 前 言 敝公司深蒙貴公司賞識之榮幸，為”風景里”項目（以下簡稱本項目）提供策劃方案，并多謝貴公司相關(guān)部門、人士協(xié)作提供寶貴資料及作切中扼要的相關(guān)分析。 人類一直尋找詩化之棲息地，仿佛是那美麗的伊甸園，置身其間，看見世界，看見理想中的精神家園的風景?? 目 錄 前言 背 景篇 建筑風格解讀 新中式建筑研究 定位篇 地塊屬性 客群研究 市場形象 產(chǎn)品定位 文化屬性 商業(yè)用地定位 規(guī)劃設(shè)計篇 規(guī)劃設(shè)計建議 建筑設(shè)計建議 戶型設(shè)計建議 景觀設(shè)計建議 生智建筑技術(shù)建議 公建物業(yè)建議 物業(yè)管理建議 “風景里”定位報告 報告簡述：本報告在前期提案的基礎(chǔ)上進行調(diào)整，力求在項目定位上能夠有一條嶄新的思路和成果。里的平面一般呈方形或矩形，圍以墻，設(shè)里門出入，里內(nèi)排列居民住宅。 里： 指方向； 指距離； 里：中國古代城市居民聚居之處。風景，需要看風景的人的心情和胸懷。 “風景里”項目定位報告 fengjinglixianmudingwei baogao “風景里”項目定位報告 二 00 七年三月十九日 屝頁： 風景里 風景： 世界雙遺產(chǎn)，世界風景 合居時代，中國風景 休閑生活，成都的風景 水生文化，都江堰風景 融天宅 院，自己的風景 有的人在追尋著風、渴望像風一樣高飛，卻忽視了“景”的存在。有的人在欣賞“景”，卻怠慢了像風一樣的輕松與休閑。其實，有時候，自己就是一幅壯闊的風景。又名閭里、坊。里原為農(nóng)村的聚居形式，后移入城市。在此基礎(chǔ)上，項目的某些難點問題希望也能夠?qū)で蟮浇鉀Q的途經(jīng)，并由此在項目產(chǎn)品創(chuàng)新上有所突破，并形成較為系統(tǒng) 的產(chǎn)品體系。 對于本項目的產(chǎn)品定位及研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。因而在此過程中我們將以百分百的激情與智慧尋求命題的解決之道： 如何將項目開發(fā)、資源整合、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)很好的遞延，并且富有執(zhí)行性？如何從紛繁復雜的市場競爭中尋求項目的突破口及市場空檔？ 如何從政策的層面上尋求項目風險的規(guī)避和實現(xiàn)利潤最大化的決策平衡點？如何在一片尚未成熟及尚未開發(fā)的處女地上建立一個錯位發(fā)展地產(chǎn)品牌？如何演繹大成都全新郊區(qū)生活方式？ ?? 合富輝煌房地產(chǎn)及我們的項目團隊帶著對以上問題的思考，帶著強烈的憂患與使命感執(zhí)筆！ 說明 （一）、鑒于本方案是項目定位報告，故本次報告將集中側(cè)重于項目戰(zhàn)略及策略方面的闡述； （二）、本方案將建立一個完善、科學、系統(tǒng)、具有方向性的產(chǎn)品體系； （三）、本次方案在市場與產(chǎn)品、現(xiàn)時與未來、生存與發(fā)展、大與小等問題上無法平衡與解決的情況下，將以 前者為首要考慮。 —— 天與不受，反受其咎 （二）、在此基礎(chǔ)上進行項目的文化、休閑、商務、生活、居家、旅游、健康、娛樂等無形資源體系的整體建立；大規(guī)模開發(fā)產(chǎn)品體系是基礎(chǔ)，但產(chǎn)品以外的文化附加才是實現(xiàn)項目及企業(yè)戰(zhàn)略性發(fā)展的關(guān)鍵。 —— 高位切入，中端發(fā)力 因此，以項目產(chǎn)品的基礎(chǔ)性研究作為本文的開始 ?? 背景篇 建筑風格解讀 新中式建筑研究 解碼新中式建筑風格住宅 建筑風格解讀 東方古典－中式風格：人性、私密 東方古典－日式風格：含蓄、優(yōu)雅 國際主義及其它－萊特風格：厚重、雍榮大氣 國際主義及其它－現(xiàn)代風格：現(xiàn)代、簡潔、體塊感強 東方現(xiàn)代－新中式風格：現(xiàn)代感、素雅 新中式建筑研究 新中式風格主要包括兩方面的基本內(nèi)容，一是中國傳統(tǒng)風格文化意義在當前時代背景下的演繹；一是對中國當代文化充分理解基礎(chǔ)上的當代設(shè)計。 四大流派 四合院派 特點：該派的特點是模仿北方傳統(tǒng)的四合院風格。南方許多地區(qū)的四合院，其四面的房屋多為樓房，而且在庭院的四個拐角處房屋相連，東南西北四面的房屋并不獨立存在。 四合院建筑的規(guī)劃布局以南北縱軸對稱布置和封閉獨立的院落為基本特征。 該派項目在其產(chǎn)品的設(shè)計中較多地采用街巷式布局、庭院式空間等。庭院的設(shè)計和街巷式布局是完全借鑒和運用了我國傳統(tǒng)的建筑設(shè)計風格，而方格窗子則是典型的中國窗子。中式園林崇尚順應自然，雖為人工造景，卻仿若天成 ，講究人與自然的和諧統(tǒng)一。蘇州園林以小巧、自由、精致、淡雅、寫意見長。蘇州古典園林的重要特色之一，是它不僅 是歷史文化的產(chǎn)物，同時也是中國傳統(tǒng)思想文化的載 體。 中式符號派 特點：在產(chǎn)品的設(shè)計中把傳統(tǒng)的中式建筑風格和元素運用進來，加入木雕、石雕、磚雕等傳統(tǒng)意義上的經(jīng) 典中式符號。 改良派 特點：在文脈上與中國傳統(tǒng)建筑一脈相承，而且更重要的是體現(xiàn)在 對傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上：既很好的 保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計元素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用。該派的建筑風格理念兼顧現(xiàn)代化生活方式的布局設(shè)計的國際化要素，在設(shè)計風格上有融合趨勢，在設(shè)計中參 照了不少西式住宅的手法。尤以唐宋時期的城市規(guī)劃較為成熟，道路交通交錯布置成網(wǎng)格狀，兩旁高強大院圍合，或以云墻圍合，入口設(shè)置月亮門。江南一帶河網(wǎng)縱橫，形成許多前街后河的水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)。 ●住宅設(shè)計 設(shè)計表現(xiàn)形式有兩種：一種是在傳統(tǒng)的復古建筑中加入現(xiàn)代設(shè)計元素。 比如：常見的四合院式或三合院式布局、宅前有平 臺、筒瓦制的曲線屋脊、影壁、山墻頭、房角屋邊的游廊和平臺設(shè)計、住宅中庭，富有寓意的庭院植栽：書房前植芭蕉，廳前 植海棠，屋后種棗樹等。 另一種形式是在現(xiàn)代主義建筑風格設(shè)計的基礎(chǔ)上加入喪失本初的功能性的、具有中式特點的裝飾符號，也 有人稱之為“現(xiàn)代中式”。比如：在建筑設(shè)計方 面僅僅保留代表中式建筑符號的色彩 —— 長城灰；或者是在山墻處設(shè)計被抽象化的馬頭墻、人字頂；或是 在住宅正面添加被簡化的門樓裝飾等等。其園林的藝術(shù)形象是以山體、水系為全園的骨架，模仿自然界的景觀特征，也 就 是通常人們所說的“挖湖堆山”法。 十個符號 對于如何識別“中式住宅”，其表象的中式經(jīng)典符號有哪些，以下諸條可供參考。 結(jié)論： 綜上所述，結(jié)合項目所處區(qū)位以及政策對于項目建筑風格的限制，并考慮到項目產(chǎn)品差異化的問題，我們建議本項目采取新中式住宅的設(shè)計風格。 定位篇 地塊屬性 客群研究 市場形象 產(chǎn)品定位 文化屬性 商業(yè)用地定位 地塊的屬性 優(yōu)勢 1）項目用地規(guī)模 項目用地規(guī)模 470 畝，在區(qū)域房地產(chǎn)項目用地規(guī)模中較大，容易形成開發(fā)的規(guī)模效應。 項目住宅有地 370 畝，商業(yè)用地 99 畝。 項目規(guī)模大，有利于分期開發(fā)，有利項目靈活運用戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)面對周邊 的競爭對手。 依托都江堰花木城及具有悠久歷史的中興鎮(zhèn)，項目在生態(tài)功能及養(yǎng)生功能方面具有一定的挖掘潛力 3）交通條件 項目地處 S106 線的中軸線上及項目用地與中興鎮(zhèn)有橋梁相通，到達成都、阿壩、青城山景區(qū)、都江堰市區(qū)及中興鎮(zhèn)鎮(zhèn)心交通十分方便，隨著都江堰城市交通的進一步完善，項目的交通便利性將進一步加強。 4）項目文化底缊 水文化： 臨水而居，擇水而生，此水非小，無形無骸，無色無聲，柔柔潺潺，然卻能滴匯成洋，包容萬物，人生境界蓋如此，足矣！ 道家文化： 清凈無為，無為而能治；無欲無求，無惱無憂， 一笑拂塵仙中游，生活境界蓋如此，足矣。 效李冰父子之志，高瞻遠矚，心懷天下，上承天養(yǎng)，下惠民生，才為大養(yǎng)生。 2）區(qū)域不 成熟，認知度低 項目所處中興鎮(zhèn)板塊房地產(chǎn)開發(fā)滯后，區(qū)域不成熟，但購房者心理認知度不高，驅(qū)動力不強，與青城山區(qū)的認知度不可同日而語，區(qū)域形象未改變。 對策： 以城市運營的高點經(jīng)營本地塊，以區(qū)域價值的提升帶動地塊價值的升值。 以項目的成熟運作帶動區(qū)域的認知度。 客群屬性 目標客戶群的區(qū)域分布 第一層面：大 成都區(qū)域（含本地客群） 第二層面：大四川區(qū)域（含重慶客群） 第三層面：中國區(qū)域（西南區(qū)、發(fā)達地區(qū)） 第四層面：海外區(qū)域（概念客群） 1）、通過市調(diào)和現(xiàn)場了解：青城山的各個項目的客戶群體基本上是來自本土以外有錢有閑的階層，都是沖青城山的名氣和環(huán)境而來，以及豐富的旅游資源，雙文化遺產(chǎn)的魅力是青城山獨特的銷售主張和區(qū)域優(yōu)勢的特點。有樓盤抽樣資料顯示 ,成都本地購買者占 46%,國內(nèi)其他地區(qū)購買 者占 40%,其中港、澳、臺地區(qū)占到了 19%。從以上客群分析中印證上面的客戶區(qū)域劃分。 2）調(diào)查對象 為了保證這 種針對性極強的調(diào)查的有效性，調(diào)查對象界定為：個人資產(chǎn)在 100 萬以上，在行業(yè)或社會中具有一定影響力和專業(yè)度的人士。 4）、高檔住宅需求調(diào)查分析 A、高檔住宅認知分析 選擇高檔住宅條件分析 所有被訪者都認為高檔住宅必須具有： 環(huán)境 包括優(yōu)越的自然環(huán)境、安全穩(wěn)定的大環(huán)境，以及小環(huán)境