【正文】 把對(duì)業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。 一、前期介入階段的管理 （一） 介入、合理規(guī)劃 針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合康寧小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。 第四部分 日常物業(yè)管理運(yùn)作 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)康寧小區(qū)的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、 日常管理運(yùn)作階段二個(gè)部分組成。 17 管理人員 專業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 100% 實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。 15 違章發(fā)生率 與處理率 1%以下 90%以上 0 100% 建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。 8 化糞池、雨水井， 污水井完好率 95%以上 99%以上 9 排水管，明、暗溝渠完好率 95%以上 99%以上 10 停車場(chǎng)、單車棚 完好率 95%以上 100% 11 路燈完好率 95%以上 98%以上 12 公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率 98%以上 100% 13 小區(qū)治安案件 發(fā)生率 1%以下 1%以下 實(shí)行 24小時(shí)護(hù)衛(wèi)巡查制度，三級(jí)巡邏，管理中心 24小時(shí)值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。 6 清潔、保潔率 95%以上 99%以上 實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn) 站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實(shí)管理區(qū)域的責(zé)任制，護(hù)衛(wèi)部 保潔 2 名 巡邏崗 1 名 消防中控員 1 名 管理處主管 1 名 門衛(wèi) 2 名 維修工 1 名 物業(yè)管理公司 財(cái)務(wù)部 保持路無樹葉影，走道無煙頭， 公共場(chǎng)所掃干凈。 4 管理費(fèi)收繳率 98% 98% 超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。 2 房屋零修、急修 及時(shí)率 100% 100% 接到維修信息，維修人員在 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)維修、零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。 管理處配置管理人員 8 名，具體見下表： 三三 、 管理服務(wù)目標(biāo) 總體目標(biāo)： 在委托有效期內(nèi)把康寧小區(qū)建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在 康寧小區(qū) 達(dá)到硬件指標(biāo)后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助下，第二年達(dá)到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)，第三年達(dá)到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)。清掃、保潔、綠化管理。 護(hù)衛(wèi)部職責(zé)范圍： 巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理 人事財(cái)務(wù)職責(zé)范圍： 處理有關(guān)人事財(cái)務(wù)方面的工作。 14）維持業(yè)主的合法權(quán)益，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)主排憂解難。 13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。 6） 負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)； 7） 負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)； 8） 負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃； 9） 負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查； 10） 參加創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)” 、“全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平； 11） 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護(hù)衛(wèi)人員， 24 小時(shí)值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務(wù) ,確保小區(qū)安全?？v向之間，操作員工對(duì)助理負(fù)責(zé)，助理對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間，各部門分工合作，實(shí)行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動(dòng)作，又相互制約。 小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線 — 職能制管理方式。 9． 為方便小區(qū)業(yè)主，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)主在小區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。 7． 美化小區(qū)環(huán)境，維護(hù)小區(qū)的綠化地帶，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪 、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。這樣不但有利于管理，方便業(yè)主，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場(chǎng)抓落實(shí)。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)主有不滿情緒的問題時(shí)，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。 ⑷ 激勵(lì)、培訓(xùn)管理： 物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實(shí)無華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng) 中滋生惰性，我們采取通過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。 ⑵ 法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。 嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī) 范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下： （一）計(jì)劃目標(biāo)管理 根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，按照全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)；制定三年內(nèi)將康寧小區(qū)創(chuàng)建成鹽城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。我們的目標(biāo)是使康寧小區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。進(jìn)入 21 世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場(chǎng)所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿足。 （五） 車輛管理： 對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施安全管理，疏導(dǎo)與管理車輛進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，我們將 24 小時(shí)的嚴(yán)密護(hù)衛(wèi)服務(wù)，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。 （三） 消防管理： 包括對(duì)業(yè)主物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，消防力量的組織和管理。 第三類 物業(yè)的綜合管理 （一） 清潔管理： 包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障。 第二類 物業(yè)的基礎(chǔ)管理 （一） 房屋建筑管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長(zhǎng)其使用年限。 三、內(nèi)容 從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有： 第一類 前期管理 （一）接管驗(yàn)收：對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè) 施、道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。 第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制及管理措施 一、服務(wù)理念 堅(jiān)持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、講服務(wù)” ，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運(yùn)作體系，并有效地運(yùn)行。 本公司有豐富的人力資源，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有創(chuàng)建“省級(jí)”優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)三級(jí)資質(zhì)的條件。公 司聘請(qǐng)高級(jí)園林技師為綠化部主管。現(xiàn)管理面積 20 萬平方米 ,員工 40 多人，其中管理、技術(shù)人員 60%以上具有大中專學(xué)歷。 若我公司入駐大豐康寧小區(qū)，特別承諾： ＊ 公司提供 24 小時(shí)工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們的援助 ＊ 小區(qū)接管后兩年內(nèi) （在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下）達(dá)到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo) 準(zhǔn) 第一部分 物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 大豐市瑞城物業(yè)管理有限公司系江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)公司投資組成，于 2020 年 10月份組成，由香港港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司長(zhǎng)年提供物業(yè)顧問，公司注冊(cè)資金 50 萬元，主營(yíng)物業(yè)管理、園林綠化、市政工程施工、建材銷售等業(yè)務(wù)。 具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢(shì) 本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn) —— 考核 —— 淘汰”機(jī)制，使員工的素質(zhì)與市場(chǎng)同步發(fā)展，同時(shí)，公司注重社會(huì)效益，現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成為福州物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。 豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn) 對(duì)物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗(yàn)和一套科學(xué)完善的接管程序。同時(shí)公司結(jié)合日常管理工作制定了一套科學(xué)、完備的管理制度，形成了獨(dú)有的管理特色。 強(qiáng)大的技術(shù)保障力量 我公司由資深物業(yè)管理公司香港港聯(lián)物業(yè)管理有限公司作為我公司的常年物 業(yè)管理顧問。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，并通過我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將大豐康寧小區(qū)塑造成當(dāng)?shù)氐钠放粕鐓^(qū)?？祵幮^(qū) 項(xiàng)目由 公司開發(fā)建設(shè)。綠化率為 %。 江蘇大豐市康寧小區(qū) 物業(yè)管理方案 (范本 ) 江蘇大豐瑞城物業(yè)管理有限公司 二○○七年一月十二日 目 錄 前言????????????????????????? ? ?????