【正文】 產(chǎn)生一定的影響。宏觀調(diào)控政策的實(shí)施對(duì)南康市房地產(chǎn)的走勢(shì)產(chǎn)生了較大的影響。 宏觀調(diào)控對(duì)南康市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 20xx 年下半年以來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的突出問題，做出了一系列加強(qiáng)宏觀調(diào)控的決策，并就強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，提高住房按揭貸款門檻、加強(qiáng)土地管理，整頓土地市場(chǎng)，清理囤積土地、提高房地產(chǎn)行業(yè)及建設(shè)項(xiàng)目資本金比例等問題連續(xù)下發(fā)了一系列文件。凡是， 20xx 年～20xx 年，由于贛州城 市總體規(guī)劃修編等原因，贛州房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提前調(diào)整、提前見底，即： 1999 年～ 20xx 年為第三周期（下圖）， 20xx 年已經(jīng)開始回升，比全國(guó)提前 1 年回升。 1984 年～ 1991 年為第一周期， 1992年～ 1998 年為第二周期。 從贛州房地產(chǎn)開發(fā)投資情況來(lái)看，也能尋覓到其中的規(guī)律。 20xx 年國(guó)家開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱別是 20xx 年 5 月份的七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》的調(diào)控措施，使市民持幣觀望氣氛更加濃厚。從 1992 年鄧小平南巡講話開始，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，但在 199 1998 年受亞洲金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)業(yè)再度陷入困境。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 8 第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析 （一） 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)行業(yè)宏觀發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)在一定周期內(nèi)波動(dòng)時(shí)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)不可避免的規(guī)律。本項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施齊全，是集商業(yè)、文化、休閑 于一體的重要地段。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 6 第三章 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及成本估算 “書香花苑”商住小區(qū)位于南康市迎賓大道西側(cè)。該市以點(diǎn)帶面，全面推進(jìn)，努力拓展城區(qū)規(guī) 模，增強(qiáng)中心城區(qū)的吸納、集聚和輻射功能，提升內(nèi)涵質(zhì)量、文化品位和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，努力“把南康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)板塊?！边@一系列的政策實(shí)施，必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)爻恰皶慊ㄔ贰狈康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 5 鎮(zhèn)居民生活水平多樣化的極大提高，因此，滿足其對(duì)住房及其相應(yīng)的生活、消費(fèi)環(huán)境等方面的要求顯得尤為重要?！薄敖?jīng)過五年的努力，至“十一五”期末，基本形成與區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人口大市相適應(yīng)的發(fā)展格局，把南 康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)板塊。 南康是歷史上的商業(yè)重鎮(zhèn)，境內(nèi)自然、人文旅游資源豐富，全市有古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、圩下客家民居、大坪南良鄧氏宗祠、隆木黃石花廳、鳳崗大塘村董屋九井十 八廳建筑群、幸屋村等歷史文化名勝古跡，還有南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、大山腦旅游區(qū)等人文景觀。已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有 27 種，已開采的有鎢礦、錫礦、銅礦、稀有金屬（鉭鈮）礦、稀土金屬礦、鉀長(zhǎng)石礦、石灰?guī)r礦、高嶺土礦、螢石礦等。 南康市礦產(chǎn)資源種類繁多，品位較高。其中國(guó)際家私城是江西省規(guī)模最大的家具專業(yè)大市場(chǎng)，占地 150 畝；國(guó)際服裝城占地 158畝，建筑面積達(dá) 10 平方米；南康成衣市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額 4 億余元；建設(shè)中的家具配套市場(chǎng)占地 400 畝，汽車配套市場(chǎng)占地 80 畝。服裝加工企業(yè)已有近 500 家，從業(yè)人員 4萬(wàn)多人，溢豐織造等一批知名企業(yè)相繼落戶南康；家具加工及配套企業(yè) 500 多家，其中家具配套生產(chǎn)企業(yè) 200 多家，從業(yè)人員近 3 萬(wàn)人；有數(shù)十家年納稅超過百萬(wàn)元的鎢、錫、鉛、鋅、鉍等有色金屬加工企業(yè)；食品加工業(yè)以生產(chǎn)卷煙和花生巴、南瓜系列產(chǎn)品、板鴨等客家風(fēng)味食品為主，產(chǎn)品多次獲得國(guó)際、國(guó)內(nèi)大獎(jiǎng)，有多個(gè)商標(biāo)榮獲省著名商標(biāo)稱號(hào)；化工及電子業(yè)在大澳涂料、華億化工等骨干企業(yè)的帶動(dòng)下迅速崛起壯大?；A(chǔ)設(shè)施的逐步完善將會(huì)極大的促進(jìn)城市建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。數(shù)字電視信號(hào)已覆蓋 城區(qū)和大部分鄉(xiāng)村。電力供應(yīng)網(wǎng)與華中大電網(wǎng)連接，境內(nèi)又建有羅邊、章惠渠、麻雙等中小型發(fā)電站，裝機(jī)容量 萬(wàn) KW，有 220KV 變電站 1 座、 110KV 變電站 2座，供電能力達(dá) 8萬(wàn) KVA。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為南康市的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，為當(dāng)?shù)鼐用裢獬龉ぷ?、旅游提供了十分方便、快捷的交通條件。 （二） 日趨完善的交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施 南康交境內(nèi)有京九鐵路、 105 國(guó)道、 323 國(guó)道、贛粵高速公路，建設(shè)中的昆（明）廈（門）高速、贛韶高速公路；規(guī)劃建設(shè)的贛（州）韶（關(guān)）鐵路也已經(jīng)過南康；贛州黃金機(jī)場(chǎng)遷建南康鳳崗鎮(zhèn)已進(jìn)入實(shí)施階段， 20xx 年將建成通航。而在選擇房地產(chǎn)投資時(shí)，居民更加看中周邊的商業(yè)設(shè)施及其發(fā)展態(tài)勢(shì)。 結(jié)合南康市近三年特別是 20xx 年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)今后幾年南康市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將 會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，城市化程度將大幅度提高。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 20xx 年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %， 20xx 年全市零售總額達(dá) 億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，城市居民可支配收入 7792元，比上年增加 708 元，農(nóng)民人均收入 3150 元，增加 289 元， 20xx 年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比上年增加 10億元，居民人均存款 5326 元，貸款余額 億元，比上年增加 4億元，存差繼續(xù)擴(kuò)大。 （一） 南康市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年 — 20xx 年南康市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)批標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 社會(huì)商品零售總額（億元） 財(cái)政總收入（億元） 地方財(cái)政收入（億元） 2 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款（億元） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 7084 7792 8627 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余款（元） 4161 5326 7030 農(nóng)民純收入（元） 2861 3150 3559 20xx 年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元。南康交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距廣州市 434 公里，距深圳市 524公里，距廈門市 520 公里，距南昌市 400 公里，距贛州市中心城區(qū) 28公里。著名社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通先生來(lái)康考察后，概括南康經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象為“無(wú)中生有，有中生特，特在其人，人聯(lián)四方”。明代“大隱居士”田辟、清代方志學(xué)家謝啟昆、工人運(yùn)動(dòng)先驅(qū)陳贊賢、抗日名將賴傳湘，以及首次將《資本論》譯成中文版的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭大力皆為南康人。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 2 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件 南康市歷史悠久，人文薈萃，經(jīng) 貿(mào)繁榮。項(xiàng)目所處地段交通便利，周邊配套服務(wù)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，以 5 棟高層電梯住宅組成，并設(shè)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商鋪、幼兒園、會(huì)所、地下停車場(chǎng)等配套公建；預(yù)計(jì)總投資 18311 萬(wàn)元。 “書香花苑”商住小區(qū)項(xiàng)目用地 30717 平方米（約 畝），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨 30米規(guī) 劃路，東為 10 米規(guī)劃路，北與商住安置點(diǎn)相隔 9米規(guī)劃路，西面與商住安置點(diǎn)相隔 5 米規(guī)劃路。 面對(duì)南康城市發(fā)展的大好形勢(shì)，贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司積極投入到南康的城市建設(shè)大潮中，于 20xx 年用 6000 余萬(wàn)元通過競(jìng)拍方式取得南康市南水新區(qū)中心地段一宗土地使用權(quán)，獨(dú)立從事房地產(chǎn)開發(fā)。 20xx 年以來(lái)，南康大力實(shí)施“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，融入主城區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，把南康作為贛州主城區(qū)一個(gè)特色功能區(qū)來(lái)規(guī)劃建設(shè)，致力打造贛州“ 1小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”的強(qiáng)勢(shì) 區(qū)域，加快進(jìn)入贛州主城區(qū)的步伐。城區(qū)面積達(dá) 14平方公里，城市人口 13 萬(wàn)。目 錄 第一章 總論??????????????????????? 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件??????????????????? 2 第三章 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及成本估算???????????????? 6 第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析?????????????????? 8 第五章 項(xiàng)目的 SWTO 分析???????????????? 18 第六章 項(xiàng)目的利潤(rùn)估算及資金籌措???????????? 19 第七章 項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益分析????????????? 23 第八章 項(xiàng)目實(shí)施的敏感性分析?????????????? 25 第九章 項(xiàng)目實(shí)施后的社會(huì)、環(huán)境效益分析????????? 27 第十章 結(jié)論 ?????????????????????? 28 第十一章 附表????????????????????? 29 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 1 第一章 總論 南康市位于江西省南部，因“地接嶺南，人安物阜”而得名。國(guó)土總面積 1800平方公里，轄 19 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 2 個(gè)街道辦事處，總?cè)丝诮?80 萬(wàn)人。公元 280 年（晉太康元年）置縣， 1995 年 3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。運(yùn)用經(jīng)營(yíng)城市理念，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、大手筆推進(jìn)城市開發(fā)建設(shè)，城市面貌日新月異，被命名為贛州市衛(wèi)生城、省級(jí)園林城市和省級(jí)文明城市。該開發(fā)項(xiàng)目名為“書香花苑”，本報(bào)告是對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行研究的結(jié)果。規(guī)劃用地較為方整，東西向長(zhǎng)188 米，南北向長(zhǎng) 179 米?！皶慊ㄔ贰苯ǔ珊螅^(qū)將成環(huán)境優(yōu)美、布局合理、配套完善，集居住、休閑、商務(wù)、娛樂于一體的自然、幽靜、舒適的綜合性現(xiàn)代新型生態(tài)居住社區(qū)。自古以來(lái)，南康就是溝通中原和南粵的要衢，商賈去集，名人輩出。改革開放以后，南康市委、市政府積極實(shí)施“個(gè)私興康”發(fā)展戰(zhàn)略，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)起步早、發(fā)展快，已成為全省聞名的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。 20xx 年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，是贛州市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的一個(gè)縣級(jí)市。 項(xiàng)目所在地為南康市政府所在地，是一座歷史文化名城，集中了許多文化景點(diǎn)，如南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、陳贊賢烈士墓等。 20xx 年全 市零售總額達(dá) 億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，城市居民可支配收入 7084 元，農(nóng)民人均收入 2861元， 20xx 年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額為 4161 元。 20xx 年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %， 20xx 年全市零售總額達(dá) 億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，城市居民可支配收入 8627元，比上年增加 835 元，農(nóng)民人均收入 3559 元，增加 409 元， 20xx 年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比上年增加 億元，居民人均存款 7030 元，貸款余額 億元，比上年增加 ，存差繼續(xù)擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的日益提高和購(gòu)買力的增強(qiáng)，作為日常生活所必需的住宅將成為其重要的置業(yè)和投資目標(biāo)。因此，改善居住及其生活消費(fèi)環(huán)境，提高城市品位日顯重要。不久的將來(lái)，南康將形成由兩條鐵路、兩條國(guó)道、三條高速、一個(gè)機(jī)場(chǎng)組成的“三縱四橫一空”的立體大交通網(wǎng)絡(luò)。 另外，南康市的能源、郵電等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。通訊網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，光纜、數(shù)字微波、國(guó)際互聯(lián)寬帶網(wǎng)已開通，移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋城鄉(xiāng)。 20xx 年，全市有程控電話 萬(wàn)門、移動(dòng)用戶 萬(wàn)戶。 （三） 政府的產(chǎn)業(yè)政策 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 4 南康市工業(yè)發(fā)展較快，全市工業(yè)已形成服裝、家具、礦產(chǎn)品、食品、化工、電子六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 南康市建有各類綜合、專業(yè)市場(chǎng) 40多個(gè)，總面積 68 萬(wàn)平方米。此外，建材大市場(chǎng)、竹木大市場(chǎng)、水果大市場(chǎng)等一批專業(yè)市場(chǎng)正在加快建設(shè)之中。主 要有金屬礦、非金屬礦和地下水、礦泉水 4 大類。 南康市森林資源豐富，活立木蓄積量達(dá) 萬(wàn)立方米，森林覆蓋率達(dá)%，果園面積達(dá) 16 萬(wàn)畝，被國(guó)家命名為“