【正文】 20 幼兒園、會所 2356 合計 29653 銷售稅費的估算 銷售稅金及附加按銷售收入的 %計算 ,即： 29653 萬元 %=1630 元 （二）投資進度估算 根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)售相關(guān)的規(guī)定，結(jié)合工程施工的進度，估算項目的投資進度：第一年初：支付購地費 用 6004 萬元 第一年末：支付前期費用 577 萬元，建安成本 4040 萬元，開發(fā)費 405 萬元，合計 5022 萬元 第二年末：支付建安成本 4040 萬元，開發(fā)費 304萬元，合計 4344 萬元 第三年末：支付剩余投資 2941 萬元 以上合計： 18311 萬元 （三）資金來源分析 項目資金來源分析表（萬元） 項目 金額 比例 自有資金投入 9649 53% 銀行借款 5000 27% 預(yù)售收入 3662 20% 合計 18311 100% （四）利潤總額估算 利潤總額估算表（萬元） 序號 項目 合計 第 1年初 第 1 年末 第 2年末 第 3 年末 1 銷售收入 29653 11861 8897 8895 2 總成本費用 18311 6004 5022 4344 2941 3 銷售稅及附加 % 1630 0 652 489 489 土地增值稅 448 0 179 135 134 4 利潤總額 /年 9264 6004 6008 3929 5331 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 21 度所得稅前凈現(xiàn)金流量 5 所得稅 2316 0 593 445 1278 6 凈利潤 6948 6004 5415 3484 4053 注： 根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù) 部門的征稅慣例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前 3 年所得稅費用計算方法為：按當(dāng)期預(yù)售收入的 5%確認(rèn)為應(yīng)納稅率，第 3年末項目全部結(jié)束時匯算清繳，根據(jù)規(guī)定，從 20xx 年 4 月 1 日起按 25%的所得稅征收。 18311=51% 所得稅后投資利潤總額 6948 萬元 所得稅后投資利潤率 為 6948247。現(xiàn)結(jié)合該項目的實際風(fēng)險狀況，及開發(fā)商的最低期望投資報酬率，確定本項目的財務(wù)折現(xiàn)率為 15%。 （ 4）計算靜態(tài)投資回收期 P=1+(60045415)/3484= 年 由此可知，該項目靜態(tài)投資回收期為 年。 項目 敏感因素變化幅度 % 敏感因素分析結(jié)果 方案 銷售價格 開發(fā)成本 財務(wù)凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 動態(tài)投資回收期 基本方案 4004 % 1 +5% 3850 % 2 5% 2174 % 3 10% 1336 % 4 +10% 1636 % 5 +5% 2325 % 6 5% 3699 % 銷售價格和開發(fā)成本變動敏感分析 各項目變化 銷售價格變動 開發(fā)成本變動 備注 +5% 5% 10% +10% +5% 5% 凈現(xiàn)值 27% 28% 56% 46% 13% 23% 內(nèi)部收益率 22% 35% 40% 36% 13% 26% 投資回收期 8% +8% +13% +14% +7% 8% 從上表可知： 房價降低或建成后房屋空置對內(nèi)部收益率是最為敏感的，售價在不理想時，即在現(xiàn)有基礎(chǔ)上降低 10%、或空置率為 10%，項目凈現(xiàn)值將減少 56%，內(nèi)部收益率下降 40%，投資回收期延長 13%。 第九章 項目的盈虧平衡分析 由于進入 20xx 年以來，房地產(chǎn)業(yè)所面臨的宏觀調(diào)控風(fēng)險正大加大，消費者也開始出現(xiàn)觀望情緒，這對于書香花苑項目的推出，將帶來不利的影響。項目的資金來源主要是房地產(chǎn)銷售收入。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 27 第十章 項目實施后的社會、環(huán)境效益分析 （一）社會效益評價 “書香花苑”項目建成后將成為南康南水新區(qū)一流的居住、商業(yè)、休閑小區(qū)。建筑是“生命的有機體”，項目強調(diào)整體概念的重要性，建筑必須同所在的場所、地方建筑材料以及使用者的生活有機融為一體。 綜前所述，該項目的實施具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，是可行的。 表十一 : 書香花苑銷售分期按比 例預(yù)測表 序號 項目名稱 總面積 （㎡） 合計銷售額（萬元） 第 1 年末（ 40%） 第 2 年末（ 30%） 第 3 年末（ 30%） 1 住宅 89091 26282 10513 7884 7885 2 商鋪 5776 2888 1155 866 867 3 農(nóng)貿(mào)市場 6600 4 地下車庫 280 個 1820 728 546 546 5 幼兒園、會所 2356 表十二 : 書香花苑銷售收入估算表 項目 可銷售面積（㎡） 銷售均價 （元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬元） 住宅 89091 2950 100% 26282 商鋪 5776 5000 100% 2888 農(nóng)貿(mào)市場 6600 地下車庫 280個 65000元 /個 100% 1820 幼兒園、會所 2356 注 :農(nóng)貿(mào)市場建筑面積 6600 ㎡及會所、幼兒園建筑面積 2356 ㎡不對外銷售 . 表十三 :項目資金來源分析表 (萬元 ) “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 35 項目 金額 比例 自有資金投入 6004 29% 銀行借款 6000 29% 預(yù)售收入 8993 43% 合計 18311 % 表十四 :利潤總額估算表 (萬元 ) 序號 項目 合計 第 1年初 第 1 年末 第 2年末 第 3 年末 1 銷售收入 29653 12396 9297 9297 2 總成本費用 18311 6004 7497 6605 891 3 銷售稅金及附加 2324 0 930 69。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 31 表四： 20xx年以來南康市商品房銷售、竣工、施工面積情況表 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 銷售面積（萬平方米） 竣工面積（萬平方米 施工面積（萬平方米） 表五：南康市商品房銷售情況 單位：萬元、萬 ㎡ 項目 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 商品房銷售面積 住宅銷售面積 占比 % % % % 表六：南康市經(jīng)營性土地供 用情況表 單位：萬元 /畝 年度 土地平均交易價格 20xx 年 40 20xx 年 60 20xx 年 100 20xx 年 120 20xx 年預(yù)計 130160 20xx 年預(yù)計 160200 表七：南康市人均收入分析表 20xx 年 20xx 年 20xx 年 年人均可支配收入 7084 元 7792 % 8627 元 % 居民儲蓄存款余額 億元 億元 % 億元 % 人均儲蓄存款 4161 元 5326 元 % 7030 元 % 表八：“書香花苑”周邊樓盤分析 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 32 樓盤名稱 恒輝大景城 陽光康城 開發(fā)商 南康市建輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江西豐凱置業(yè)有限公司 地理位置 坪嶺轉(zhuǎn)盤動側(cè) 藍(lán)田大道 規(guī)劃用途 商住 商住 占地 32948 ㎡ 80畝 建筑面積 115300 ㎡ 其中：（商業(yè)用房面積） （住宅面積） 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 主要戶型 三房二廳 三房二廳 開盤時間 竣工時間 多層住宅均價（近期） 2600 元 /㎡ 高層住宅均價（近期） 2600 元 /㎡ 2900 元 /㎡ 商業(yè)用房均價（近期） 表九 :消費者購房決策因素統(tǒng)計表 序號 項 目 評價均值 1 小區(qū)綠化衛(wèi)生管理 2 小區(qū)綠化與景觀 3 小區(qū)內(nèi)的安全巡邏 4 住宅空氣環(huán)境 5 小區(qū)交通設(shè)施 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 33 6 小區(qū)聲音環(huán)境 7 物業(yè)管理 8 方便的公交配套 9 價格因素 10 服務(wù)設(shè)施 11 小區(qū)內(nèi)健身、娛樂設(shè)施 12 住宅面積 13 住宅戶型 14 小區(qū)周圍的配套商店 15 小區(qū)的電腦網(wǎng)絡(luò)建設(shè) 16 水、電、氣自動收費 17 社區(qū)文化建設(shè) 18 住宅層高 19 小區(qū)位置 20 住宅外觀 21 住宅付入出時間 22 小區(qū)樓房外部裝備的統(tǒng)一管理 23 小區(qū)周圍商店配套 本表以評價均值 5 分為滿分，分值越高對于購房者決策的影響越大。 整體項目規(guī)劃符合城市規(guī)劃，營造時代氣息，承傳地域文脈，再現(xiàn)地方傳統(tǒng)建筑文化，更加體現(xiàn)了“以人為本”居住理念，創(chuàng)造了一個富有特色的、安靜的、平和的人居、商住環(huán)境，使城市空間進一步美化，將會更加展示南水新區(qū)作為現(xiàn)代化城市的魅力。同時，該項目區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是實施南康市委、市政府“對接長珠閩，融入主城區(qū)”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃及“一江兩岸”和“一城三區(qū)”城市總體規(guī)劃的重要組成部分，對當(dāng)?shù)厣鐣奈镔|(zhì)文明和精神文明建設(shè)有 很大的促進作用。 P 29653247。所以，房地產(chǎn)項 目的盈虧平衡點，是一個事關(guān)項目成功與否的重要指標(biāo)，現(xiàn)對本項目的盈虧平衡點進行分析。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 26 建設(shè)成本及費用的變化對內(nèi)部收益率也是比較敏感的，從計算結(jié)果得出，成本及費用 在現(xiàn)有基礎(chǔ)上升 5%，項目凈現(xiàn)值將減少 13%，內(nèi)部收益率下降 13%，投資回收期延長 7%。本項目敏感度分析指標(biāo)選用內(nèi)部收益率，不確定因素有銷售價格、開發(fā)成本、房屋空置率、開發(fā)周期等，銷售價格與房屋空置率對內(nèi)部收益率的影響相同，現(xiàn)取銷售價格、開發(fā)成本兩個因素進行敏感度分析。 （ 2）計算財務(wù)內(nèi)部收益率 應(yīng)用內(nèi)插法計算項目的內(nèi)部 收益率 I=55%+28/(28+154)（ 58%55%） =% 通過以上計算可知，本項目的內(nèi)部收益率為 %，高于南康市同行業(yè) 20%的平均內(nèi)部收益率。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 23 第七章 項目實施的經(jīng)濟效益分析 由于該項目實施周期為三年，其中建設(shè)期三年，宜采用考慮時間價值的動態(tài)評價指標(biāo)進行項目分析。 土地增值稅計費以房地產(chǎn)銷售收入為基數(shù)，費率標(biāo)準(zhǔn)為：住宅（ 144 ㎡以內(nèi)）1%，車庫 3%，商鋪 5%。結(jié)合周邊樓盤的銷售情況，預(yù)計銷售進度情況為第一年末售出 40%，第二年末售出 30%，第三年末售出 30%。 南康經(jīng)濟的快速