【正文】 發(fā)展，特別是家具業(yè)、服裝業(yè)的發(fā)展和壯大，帶動(dòng)了南康個(gè)私經(jīng)濟(jì)的迅速壯大，居民收入水平有了較大的提高，購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步增強(qiáng)，置業(yè)升級(jí)換代會(huì)產(chǎn)生更多的住房需求。 南水新區(qū)現(xiàn)階段正處于大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期，市政基礎(chǔ)設(shè)施、居民生活配套等不全，會(huì)給項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)影響。項(xiàng)目全部為帶電梯的小高層、高層建筑組成，建筑風(fēng)格現(xiàn)代、時(shí)尚、簡(jiǎn)約，小區(qū)規(guī)劃以人本，景觀豐富，實(shí)行人車(chē)分流，小區(qū)安全、舒適。 、 “書(shū)香花苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 18 第五章 項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 地理位置優(yōu)越：項(xiàng)目位于南水新區(qū)與工業(yè)園區(qū)的交匯地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，南水新區(qū)帶表著南康未來(lái)城區(qū)發(fā)展方向，項(xiàng)目所處地段極具升值空間。 （ 2）商鋪的購(gòu)買(mǎi)需求 商鋪面積需求以 40～ 60平方米為主，該類(lèi)商鋪的總價(jià)以南水新區(qū) 5200 元平方米的均價(jià)計(jì)，總價(jià)均為 萬(wàn)元～ 萬(wàn)元，家庭處收入 25000 元以上的均有能力投資。 （ 2）消費(fèi)者對(duì)商品房的價(jià)格承受能力有逐漸增強(qiáng)趨勢(shì)，總價(jià)在 30 萬(wàn)元以下的商品房較受消費(fèi)者歡迎。 （ 4）購(gòu)房付款方式 購(gòu)房者已經(jīng)完全接受銀行按揭貸款購(gòu)房付款方式。 2） 150 ㎡以上的大戶(hù)型，三房?jī)蓮d及兩房?jī)蓮d的套間較受歡迎，潛在消費(fèi)者打算購(gòu)買(mǎi)的住宅面積以 120170 ㎡為主。 2）改善居住環(huán)境是多數(shù)家庭購(gòu)房的主要目的。買(mǎi)房前和家人一起居住。 c)首次置業(yè)為主，占 2/3。項(xiàng)目所處地段交通便利，周邊配 套服務(wù)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，通過(guò)與上述樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比分析，結(jié)合項(xiàng)目所處的位置特點(diǎn)和規(guī)劃設(shè)計(jì)的獨(dú)特之處，考慮南康未來(lái)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，本項(xiàng)目 20xx 年銷(xiāo)售價(jià)格定位為：高層住宅平均 2800 元 /㎡，商鋪平均 5000 元 /㎡，車(chē)位 65000 元 /個(gè)。 (三 )南康市居民收入結(jié)余情況對(duì)市場(chǎng)的影響 南康市人均 收入分析表 20xx 年 20xx 年 20xx 年 年人均可支配收入 7084 元 7792 % 8627 元 % 居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元 億元 % 億元 % 人均儲(chǔ)蓄存款 4161 元 5326 元 % 7030 元 % 從上表可看出 南康市居民生活水平不斷提高，可支配收入指標(biāo)值持續(xù)增長(zhǎng)。二是城市總體規(guī)劃的修編，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺(tái)。以現(xiàn)均價(jià)為基價(jià)，按住宅%年均增長(zhǎng)幅度推算，預(yù)計(jì) 20xx 年本項(xiàng)目上半年產(chǎn)品上市階段，小高層均價(jià)將在 3300 元 /平方米以上。其理由除城市化 進(jìn)程、城市總體規(guī)劃的修編等因素外，還包括：一是隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變；二是城市建設(shè)的不斷加快，城市品位得到提高；三是隨著人民生活水平的提高，對(duì)住房需求的品質(zhì)也越來(lái)越高；四是銀行存款利率較低，社會(huì)資金缺乏其它投資渠道，紛紛擠向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)投資熱情不減；五是房地產(chǎn)成本的增加，包括土地價(jià)格、建筑材料價(jià)格上揚(yáng)、收費(fèi)項(xiàng)目的增加等將引起商品房?jī)r(jià)格上漲。 20xx 年下半年城區(qū)商品住宅均價(jià)為 20xx 元 /平方米，最高價(jià)位已達(dá) 3000 元 /平方米。 20xx 年以來(lái)，在新世紀(jì)購(gòu)物中心、中聯(lián)芙蓉新城、蘇馨園、現(xiàn)代商城、國(guó)際公館等有一定規(guī)模、檔次、水平項(xiàng)目的帶動(dòng)下，小區(qū)規(guī)模、品位、消費(fèi)理念上了一個(gè)新的層面，價(jià)格才有上升的趨勢(shì)。據(jù)調(diào)查了解，該城區(qū)前幾年（ 20xx 年以前）存在一定的自建房現(xiàn)象， 20xx 年后較少，據(jù)南康市房地產(chǎn)交 易管理所介紹， 20xx 年后自建房主要是政府拆遷安置自建， 20xx 年以來(lái)該城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)累計(jì)自建房約 115 戶(hù)，面積約為 萬(wàn)平方米，自建房現(xiàn)象基本得到了控制。但經(jīng)市場(chǎng)實(shí)際論證，這對(duì)南康市的房地產(chǎn)業(yè)影響不大，其一，該市 99%的購(gòu)房戶(hù)為自住型，其二，加息后，個(gè)人住房公積金貸款利率 5年（含以下）從 %提高到 %，上升了 %， 5 年以 上由 %提高到 %，上升了 %；商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款 5年（含以下）的利率從 %提高到 %，上升了 %，5 年以上保持 %，所以說(shuō)對(duì)于那些有實(shí)際購(gòu)房需求的根來(lái)說(shuō)不會(huì)是個(gè)障礙。 加息對(duì)南康市樓市的影響 從 20xx 年 12 月 21 日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到 %，上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %提高到 %，上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。宏觀調(diào)控政策的實(shí)施對(duì)南康市房地產(chǎn)的走勢(shì)產(chǎn)生了較大的影響。凡是， 20xx 年～20xx 年，由于贛州城 市總體規(guī)劃修編等原因，贛州房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提前調(diào)整、提前見(jiàn)底，即： 1999 年～ 20xx 年為第三周期（下圖）， 20xx 年已經(jīng)開(kāi)始回升，比全國(guó)提前 1 年回升。 從贛州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況來(lái)看，也能尋覓到其中的規(guī)律。從 1992 年鄧小平南巡講話開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，但在 199 1998 年受亞洲金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)業(yè)再度陷入困境。本項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施齊全，是集商業(yè)、文化、休閑 于一體的重要地段。該市以點(diǎn)帶面，全面推進(jìn)，努力拓展城區(qū)規(guī) 模，增強(qiáng)中心城區(qū)的吸納、集聚和輻射功能，提升內(nèi)涵質(zhì)量、文化品位和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，努力“把南康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)板塊?！薄敖?jīng)過(guò)五年的努力，至“十一五”期末，基本形成與區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人口大市相適應(yīng)的發(fā)展格局，把南 康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)板塊。已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有 27 種，已開(kāi)采的有鎢礦、錫礦、銅礦、稀有金屬（鉭鈮）礦、稀土金屬礦、鉀長(zhǎng)石礦、石灰?guī)r礦、高嶺土礦、螢石礦等。其中國(guó)際家私城是江西省規(guī)模最大的家具專(zhuān)業(yè)大市場(chǎng)，占地 150 畝；國(guó)際服裝城占地 158畝，建筑面積達(dá) 10 平方米；南康成衣市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額 4 億余元；建設(shè)中的家具配套市場(chǎng)占地 400 畝，汽車(chē)配套市場(chǎng)占地 80 畝?；A(chǔ)設(shè)施的逐步完善將會(huì)極大的促進(jìn)城市建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。電力供應(yīng)網(wǎng)與華中大電網(wǎng)連接，境內(nèi)又建有羅邊、章惠渠、麻雙等中小型發(fā)電站，裝機(jī)容量 萬(wàn) KW，有 220KV 變電站 1 座、 110KV 變電站 2座，供電能力達(dá) 8萬(wàn) KVA。 （二） 日趨完善的交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施 南康交境內(nèi)有京九鐵路、 105 國(guó)道、 323 國(guó)道、贛粵高速公路，建設(shè)中的昆（明）廈（門(mén)）高速、贛韶高速公路；規(guī)劃建設(shè)的贛（州）韶（關(guān)）鐵路也已經(jīng)過(guò)南康；贛州黃金機(jī)場(chǎng)遷建南康鳳崗鎮(zhèn)已進(jìn)入實(shí)施階段， 20xx 年將建成通航。 結(jié)合南康市近三年特別是 20xx 年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)今后幾年南康市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將 會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，城市化程度將大幅度提高。 （一） 南康市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年 — 20xx 年南康市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)批標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 社會(huì)商品零售總額（億元） 財(cái)政總收入（億元） 地方財(cái)政收入（億元） 2 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款（億元） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 7084 7792 8627 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余款（元） 4161 5326 7030 農(nóng)民純收入（元） 2861 3150 3559 20xx 年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元。著名社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通先生來(lái)康考察后，概括南康經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象為“無(wú)中生有，有中生特，特在其人，人聯(lián)四方”。 “書(shū)香花苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件 南康市歷史悠久，人文薈萃，經(jīng) 貿(mào)繁榮。 “書(shū)香花苑”商住小區(qū)項(xiàng)目用地 30717 平方米（約 畝），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨 30米規(guī) 劃路，東為 10 米規(guī)劃路，北與商住安置點(diǎn)相隔 9米規(guī)劃路，西面與商住安置點(diǎn)相隔 5 米規(guī)劃路。 20xx 年以來(lái)，南康大力實(shí)施“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，融入主城區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，把南康作為贛州主城區(qū)一個(gè)特色功能區(qū)來(lái)規(guī)劃建設(shè)，致力打造贛州“ 1小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”的強(qiáng)勢(shì) 區(qū)域，加快進(jìn)入贛州主城區(qū)的步伐。目 錄 第一章 總論??????????????????????? 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件??????????????????? 2 第三章 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及成本估算???????????????? 6 第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析?????????????????? 8 第五章 項(xiàng)目的 SWTO 分析???????????????? 18 第六章 項(xiàng)目的利潤(rùn)估算及資金籌措???????????? 19 第七章 項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益分析????????????? 23 第八章 項(xiàng)目實(shí)施的敏感性分析?????????????? 25 第九章 項(xiàng)目實(shí)施后的社會(huì)、環(huán)境效益分析????????? 27 第十章 結(jié)論 ?????????????????????? 28 第十一章 附表????????????????????? 29 “書(shū)香花苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 1 第一章 總論 南康市位于江西省南部，因“地接嶺南，人安物阜”而得名。公元 280 年（晉太康元年）置縣， 1995 年 3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名為“書(shū)香花苑”，本報(bào)告是對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行研究的結(jié)果?！皶?shū)香花苑”建成后，小區(qū)將成環(huán)境優(yōu)美、布局合理、配套完善，集居住、休閑、商務(wù)、娛樂(lè)于一體的自然、幽靜、舒適的綜合性現(xiàn)代新型生態(tài)居住社區(qū)。改革開(kāi)放以后，南康市委、市政府積極實(shí)施“個(gè)私興康”發(fā)展戰(zhàn)略，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)起步早、發(fā)展快，已成為全省聞名的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。 項(xiàng)目所在地為南康市政府所在地，是一座歷史文化名城，集中了許多文化景點(diǎn)，如南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、陳贊賢烈士墓等。 20xx 年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %， 20xx 年全市零售總額達(dá) 億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，城市居民可支配收入 8627元，比上年增加 835 元，農(nóng)民人均收入 3559 元，增加 409 元， 20xx 年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比上年增加 億元，居民人均存款 7030 元，貸款余額 億元，比上年增加 ，存差繼續(xù)擴(kuò)大。因此，改善居住及其生活消費(fèi)環(huán)境，提高城市品位日顯重要。 另外，南康市的能源、郵電等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。 20xx 年，全市有程控電話 萬(wàn)門(mén)、移動(dòng)用戶(hù) 萬(wàn)戶(hù)。 南康市建有各類(lèi)綜合、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 40多個(gè)，總面積 68 萬(wàn)平方米。主 要有金屬礦、非金屬礦和地下水、礦泉水 4 大類(lèi)。 依托南康市的自然資源、自然景觀及人文環(huán)境，南康市政府明確提出：“大力實(shí)施大開(kāi)放戰(zhàn)略、主攻工業(yè)戰(zhàn)略、體制機(jī)制創(chuàng)新戰(zhàn)略、全民創(chuàng)業(yè)戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)互動(dòng)戰(zhàn)略、和諧平安戰(zhàn)略和能力建設(shè)戰(zhàn)略，加快新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)追趕型、跨越式發(fā)展，打造創(chuàng)業(yè)南康、誠(chéng)信南康、生態(tài)南康、和諧南康。 （四） 政府的總體規(guī)劃 在南康市政府制定的“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，融入主城區(qū)，爭(zhēng)當(dāng)排頭兵，建設(shè)新南康”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，按照贛州市概念規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃要求，南康市“一江兩岸”、“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃積極融入了主城區(qū)的規(guī)劃銜接。規(guī)劃總的總面積為 30717平方米，為商住用地，土地使用年限為 50 年。房地產(chǎn)業(yè)屬于經(jīng)濟(jì)范疇，必然存在其自身運(yùn)行規(guī)律。因此，就全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)周期應(yīng)該為 7 年一周期， 1999 年至 20xx 年是一個(gè)周期， 20xx 年至 20xx 年又是一個(gè)周期。第二周期與全國(guó)房地產(chǎn)周期基本一致。 對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控做出了部署。禁止農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地，暫停建設(shè)用地審批，提高項(xiàng)目貸款準(zhǔn)備 金率和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)緊張，開(kāi)發(fā)資金貸款收緊將會(huì)減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)量，從而影響市場(chǎng)的有效供給，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，這對(duì)書(shū)香花苑住宅小區(qū)的市場(chǎng)前景來(lái)說(shuō)無(wú)疑是占據(jù)了一個(gè)有利的市場(chǎng)位置?？傊?，加息后貸款利率的提高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本增加，增加購(gòu)房戶(hù)按揭貸款利息的支出，理論上會(huì)擠掉一部分投資性購(gòu)房者，減少投機(jī)性購(gòu)房數(shù)量，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一定的影響。 （二） 南康市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及供求狀況 南康市住房供求狀況 根據(jù)南康市人民政府“康發(fā) [20xx]02 號(hào)”文件規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，原則上不再審批私人建房。 南康市商品房銷(xiāo)售情況 單位：萬(wàn)元、萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目 20xx 年 20xx 年 20x