【正文】 動(dòng)先驅(qū)陳贊賢、抗日名將賴傳湘，以及首次將《資本論》譯成中文版的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭大力皆為南康人。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為南康市的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，為當(dāng)?shù)鼐用裢獬龉ぷ?、旅游提供了十分方便、快捷的交通條件。 南康是歷史上的商業(yè)重鎮(zhèn)，境內(nèi)自然、人文旅游資源豐富，全市有古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、圩下客家民居、大坪南良鄧氏宗祠、隆木黃石花廳、鳳崗大塘村董屋九井十 八廳建筑群、幸屋村等歷史文化名勝古跡，還有南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、大山腦旅游區(qū)等人文景觀。 20xx 年國(guó)家開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，熱別是 20xx 年 5 月份的七部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》的調(diào)控措施，使市民持幣觀望氣氛更加濃厚。此舉將有利于抑制一些與其投資回報(bào)率低的項(xiàng)目和缺乏實(shí)際需求的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)也有利于預(yù)期投資回報(bào)率較高的一些項(xiàng)目配置到更多的資金。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定商品房?jī)r(jià)格的主要原因：一是需求拉動(dòng)；二是成本推動(dòng)。 （四）“書香花苑”周邊樓盤分析 樓盤名稱 恒輝大景城 陽(yáng)光康城 開發(fā)商 南康市建輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江西豐凱置業(yè)有限公司 地理位置 坪嶺轉(zhuǎn)盤東側(cè) 藍(lán)田大道 規(guī)劃用途 商住 商住 占地 32948 ㎡ 80 畝 建筑面積 115300 ㎡ 117392 ㎡ 其中：（商業(yè)用房面積） （住宅面積） 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 主要戶型 三房二廳 三房二廳 開盤時(shí)間 竣工時(shí)間 多層住宅均價(jià)（近期） 2600 元 /㎡ 高層住宅均價(jià)（近期） 2600 元 /㎡ 2900 元 /㎡ “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 14 商業(yè)用房均價(jià)（近期） “書香花苑”商住小區(qū)項(xiàng)目用地 30717 平方米（約 畝），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨 30米規(guī)劃路，東為 10 米規(guī)劃路，北與商住安置點(diǎn)相隔 9米規(guī)劃路，西面與商住安置點(diǎn)相隔 5 米規(guī)劃路，規(guī)劃用地較為方整。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 15 3）房?jī)r(jià)影響消費(fèi)者購(gòu)買商品房的重要因素，小區(qū)內(nèi)部及周邊的環(huán)境越來(lái)越受到潛在消費(fèi)者的關(guān)注。 （ 3）影響商鋪購(gòu)買決策的因素分析 根據(jù)市場(chǎng)均值，商鋪購(gòu)買者決策因素排序見下表。 宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，信貸規(guī)模的收縮將導(dǎo)致開發(fā)商融資難度的加大， 同時(shí)“第二套房貸新政”在打壓投資需求的同時(shí)也抑制了部分有效需求，市場(chǎng)預(yù)期不“書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 19 明朗，這都將為項(xiàng)目的操作帶來(lái)一定的難度。 （ 4）計(jì)算靜態(tài)投資回收期 P=1+(60045415)/3484= 年 由此可知，該項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為 年。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 27 第十章 項(xiàng)目實(shí)施后的社會(huì)、環(huán)境效益分析 （一）社會(huì)效益評(píng)價(jià) “書香花苑”項(xiàng)目建成后將成為南康南水新區(qū)一流的居住、商業(yè)、休閑小區(qū)。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 31 表四： 20xx年以來(lái)南康市商品房銷售、竣工、施工面積情況表 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 銷售面積（萬(wàn)平方米） 竣工面積（萬(wàn)平方米 施工面積（萬(wàn)平方米） 表五：南康市商品房銷售情況 單位：萬(wàn)元、萬(wàn) ㎡ 項(xiàng)目 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 商品房銷售面積 住宅銷售面積 占比 % % % % 表六：南康市經(jīng)營(yíng)性土地供 用情況表 單位：萬(wàn)元 /畝 年度 土地平均交易價(jià)格 20xx 年 40 20xx 年 60 20xx 年 100 20xx 年 120 20xx 年預(yù)計(jì) 130160 20xx 年預(yù)計(jì) 160200 表七：南康市人均收入分析表 20xx 年 20xx 年 20xx 年 年人均可支配收入 7084 元 7792 % 8627 元 % 居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元 億元 % 億元 % 人均儲(chǔ)蓄存款 4161 元 5326 元 % 7030 元 % 表八：“書香花苑”周邊樓盤分析 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 32 樓盤名稱 恒輝大景城 陽(yáng)光康城 開發(fā)商 南康市建輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江西豐凱置業(yè)有限公司 地理位置 坪嶺轉(zhuǎn)盤動(dòng)側(cè) 藍(lán)田大道 規(guī)劃用途 商住 商住 占地 32948 ㎡ 80畝 建筑面積 115300 ㎡ 其中：（商業(yè)用房面積） （住宅面積） 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 主要戶型 三房二廳 三房二廳 開盤時(shí)間 竣工時(shí)間 多層住宅均價(jià)（近期） 2600 元 /㎡ 高層住宅均價(jià)（近期） 2600 元 /㎡ 2900 元 /㎡ 商業(yè)用房均價(jià)（近期） 表九 :消費(fèi)者購(gòu)房決策因素統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 評(píng)價(jià)均值 1 小區(qū)綠化衛(wèi)生管理 2 小區(qū)綠化與景觀 3 小區(qū)內(nèi)的安全巡邏 4 住宅空氣環(huán)境 5 小區(qū)交通設(shè)施 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 33 6 小區(qū)聲音環(huán)境 7 物業(yè)管理 8 方便的公交配套 9 價(jià)格因素 10 服務(wù)設(shè)施 11 小區(qū)內(nèi)健身、娛樂(lè)設(shè)施 12 住宅面積 13 住宅戶型 14 小區(qū)周圍的配套商店 15 小區(qū)的電腦網(wǎng)絡(luò)建設(shè) 16 水、電、氣自動(dòng)收費(fèi) 17 社區(qū)文化建設(shè) 18 住宅層高 19 小區(qū)位置 20 住宅外觀 21 住宅付入出時(shí)間 22 小區(qū)樓房外部裝備的統(tǒng)一管理 23 小區(qū)周圍商店配套 本表以評(píng)價(jià)均值 5 分為滿分，分值越高對(duì)于購(gòu)房者決策的影響越大。所以，房地產(chǎn)項(xiàng) 目的盈虧平衡點(diǎn)，是一個(gè)事關(guān)項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)，現(xiàn)對(duì)本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行分析。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 23 第七章 項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益分析 由于該項(xiàng)目實(shí)施周期為三年，其中建設(shè)期三年，宜采用考慮時(shí)間價(jià)值的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目分析。 南水新區(qū)現(xiàn)階段正處于大規(guī)模開發(fā)建設(shè)時(shí)期，市政基礎(chǔ)設(shè)施、居民生活配套等不全，會(huì)給項(xiàng)目銷售帶來(lái)影響。 （ 2）消費(fèi)者對(duì)商品房的價(jià)格承受能力有逐漸增強(qiáng)趨勢(shì)，總價(jià)在 30 萬(wàn)元以下的商品房較受消費(fèi)者歡迎。買房前和家人一起居住。二是城市總體規(guī)劃的修編，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的舞臺(tái)。 20xx 年以來(lái)，在新世紀(jì)購(gòu)物中心、中聯(lián)芙蓉新城、蘇馨園、現(xiàn)代商城、國(guó)際公館等有一定規(guī)模、檔次、水平項(xiàng)目的帶動(dòng)下，小區(qū)規(guī)模、品位、消費(fèi)理念上了一個(gè)新的層面，價(jià)格才有上升的趨勢(shì)。宏觀調(diào)控政策的實(shí)施對(duì)南康市房地產(chǎn)的走勢(shì)產(chǎn)生了較大的影響。本項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施齊全，是集商業(yè)、文化、休閑 于一體的重要地段。其中國(guó)際家私城是江西省規(guī)模最大的家具專業(yè)大市場(chǎng)，占地 150 畝；國(guó)際服裝城占地 158畝，建筑面積達(dá) 10 平方米；南康成衣市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額 4 億余元；建設(shè)中的家具配套市場(chǎng)占地 400 畝，汽車配套市場(chǎng)占地 80 畝。 結(jié)合南康市近三年特別是 20xx 年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)今后幾年南康市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將 會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，城市化程度將大幅度提高。 “書香花苑”商住小區(qū)項(xiàng)目用地 30717 平方米（約 畝），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨 30米規(guī) 劃路，東為 10 米規(guī)劃路，北與商住安置點(diǎn)相隔 9米規(guī)劃路，西面與商住安置點(diǎn)相隔 5 米規(guī)劃路。該開發(fā)項(xiàng)目名為“書香花苑”，本報(bào)告是對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行研究的結(jié)果。 20xx 年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %， 20xx 年全市零售總額達(dá) 億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，城市居民可支配收入 8627元，比上年增加 835 元，農(nóng)民人均收入 3559 元，增加 409 元， 20xx 年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比上年增加 億元，居民人均存款 7030 元，貸款余額 億元，比上年增加 ，存差繼續(xù)擴(kuò)大。 南康市建有各類綜合、專業(yè)市場(chǎng) 40多個(gè)，總面積 68 萬(wàn)平方米。規(guī)劃總的總面積為 30717平方米，為商住用地，土地使用年限為 50 年。 對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控做出了部署。 南康市商品房銷售情況 單位：萬(wàn)元、萬(wàn)㎡ 項(xiàng)目 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 商品房銷售面積 住宅銷售面積 占比 % % % % 南康市商品房?jī)r(jià)格情況 南康市商品住宅價(jià)格總體講還比較低， 20xx 年以前，南康市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模 小，檔次低，品位上不去，商品住宅價(jià)格一直在 800元左右徘徊，且低價(jià)位與開發(fā)建設(shè)水平相互信牽制。 20xx 年，南康市的城市化率為32%，城鎮(zhèn)人口 12 萬(wàn)人，到 20xx 年全市城市化率達(dá)到 35%以上，城鎮(zhèn)人口達(dá)到20萬(wàn)人以上，三年時(shí)間要增中 8 萬(wàn)以上城鎮(zhèn)人口，按照人均住房 25平方米，需要增加 200 萬(wàn)平方米住宅，每年在 66 萬(wàn)平方米以上，等于 20xx 年竣工驗(yàn)收面積的 倍，這還沒(méi)有計(jì)算危舊房改造以及城市居民改善居住條件需要新增住房面積。 2）目前居住狀況分析 a)已購(gòu)買者在購(gòu)房前和潛在購(gòu)買者多數(shù)擁有家族房產(chǎn)，租住商品房或單位房的不多。 （ 6）小結(jié) （ 1）從以上結(jié)果分析，書香花苑住宅小區(qū)的開發(fā)和規(guī)劃等各項(xiàng)指標(biāo)非常符合潛在消費(fèi)群體的需求特征，這為書香花苑的暢銷提供了市場(chǎng)保證。 離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)，周邊銀行、醫(yī)院、超市等生活配套欠缺，會(huì)給生活上造成不便。 18311=38% 資金來(lái)源與運(yùn)用分析表 序號(hào) 資金來(lái)源 第 1 年初 第 1年末 第 2 年末 第 3年末 合計(jì) 資金來(lái)源 1 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)源 11861 8897 8895 29653 其中：預(yù)售收入 11861 8897 8895 29653 銷售收入 2 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)源 其中：自有資金 9649 9649 預(yù)收收入 銀行借款 5000 5000 其他負(fù)債 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 22 3 其他來(lái)源 4 資金來(lái)源合計(jì) 14649 11861 8897 8895 44302 資金運(yùn)用 5 建設(shè)投資支出 6004 5