【正文】 目 錄 第一章 總論??????????????????????? 1 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件??????????????????? 2 第三章 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及成本估算???????????????? 6 第四章 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析?????????????????? 8 第五章 項(xiàng)目的 SWTO 分析???????????????? 18 第六章 項(xiàng)目的利潤(rùn)估算及資金籌措???????????? 19 第七章 項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益分析????????????? 23 第八章 項(xiàng)目實(shí)施的敏感性分析?????????????? 25 第九章 項(xiàng)目實(shí)施后的社會(huì)、環(huán)境效益分析????????? 27 第十章 結(jié)論 ?????????????????????? 28 第十一章 附表????????????????????? 29 “書香花苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 1 第一章 總論 南康市位于江西省南部，因“地接嶺南，人安物阜”而得名。國(guó)土總面積 1800平方公里，轄 19 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 2 個(gè)街道辦事處，總?cè)丝诮?80 萬(wàn)人。城區(qū)面積達(dá) 14平方公里，城市人口 13 萬(wàn)。公元 280 年（晉太康元年）置縣， 1995 年 3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。 20xx 年以來(lái)，南康大力實(shí)施“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，融入主城區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，把南康作為贛州主城區(qū)一個(gè)特色功能區(qū)來(lái)規(guī)劃建設(shè)，致力打造贛州“ 1小時(shí)都市經(jīng)濟(jì)圈”的強(qiáng)勢(shì) 區(qū)域，加快進(jìn)入贛州主城區(qū)的步伐。運(yùn)用經(jīng)營(yíng)城市理念，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、大手筆推進(jìn)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，城市面貌日新月異，被命名為贛州市衛(wèi)生城、省級(jí)園林城市和省級(jí)文明城市。 面對(duì)南康城市發(fā)展的大好形勢(shì)，贛州縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司積極投入到南康的城市建設(shè)大潮中，于 20xx 年用 6000 余萬(wàn)元通過(guò)競(jìng)拍方式取得南康市南水新區(qū)中心地段一宗土地使用權(quán)，獨(dú)立從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名為“書香花苑”，本報(bào)告是對(duì)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行研究的結(jié)果。 “書香花苑”商住小區(qū)項(xiàng)目用地 30717 平方米（約 畝），座落于南康市迎賓大道西側(cè)，南臨 30米規(guī) 劃路，東為 10 米規(guī)劃路，北與商住安置點(diǎn)相隔 9米規(guī)劃路，西面與商住安置點(diǎn)相隔 5 米規(guī)劃路。規(guī)劃用地較為方整，東西向長(zhǎng)188 米，南北向長(zhǎng) 179 米。項(xiàng)目所處地段交通便利，周邊配套服務(wù)設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美，以 5 棟高層電梯住宅組成，并設(shè)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商鋪、幼兒園、會(huì)所、地下停車場(chǎng)等配套公建；預(yù)計(jì)總投資 18311 萬(wàn)元?！皶慊ㄔ贰苯ǔ珊?，小區(qū)將成環(huán)境優(yōu)美、布局合理、配套完善，集居住、休閑、商務(wù)、娛樂(lè)于一體的自然、幽靜、舒適的綜合性現(xiàn)代新型生態(tài)居住社區(qū)。 “書香花苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件 南康市歷史悠久，人文薈萃，經(jīng) 貿(mào)繁榮。自古以來(lái)，南康就是溝通中原和南粵的要衢，商賈去集，名人輩出。明代“大隱居士”田辟、清代方志學(xué)家謝啟昆、工人運(yùn)動(dòng)先驅(qū)陳贊賢、抗日名將賴傳湘，以及首次將《資本論》譯成中文版的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭大力皆為南康人。改革開(kāi)放以后，南康市委、市政府積極實(shí)施“個(gè)私興康”發(fā)展戰(zhàn)略，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)起步早、發(fā)展快，已成為全省聞名的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。著名社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通先生來(lái)康考察后，概括南康經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象為“無(wú)中生有，有中生特，特在其人，人聯(lián)四方”。 20xx 年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，是贛州市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的一個(gè)縣級(jí)市。南康交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距廣州市 434 公里，距深圳市 524公里，距廈門市 520 公里，距南昌市 400 公里，距贛州市中心城區(qū) 28公里。 項(xiàng)目所在地為南康市政府所在地，是一座歷史文化名城，集中了許多文化景點(diǎn)，如南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、陳贊賢烈士墓等。 （一） 南康市當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 20xx 年 — 20xx 年南康市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)批標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 社會(huì)商品零售總額（億元） 財(cái)政總收入（億元） 地方財(cái)政收入（億元） 2 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款（億元） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 7084 7792 8627 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余款（元） 4161 5326 7030 農(nóng)民純收入（元） 2861 3150 3559 20xx 年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元。 20xx 年全 市零售總額達(dá) 億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，城市居民可支配收入 7084 元，農(nóng)民人均收入 2861元， 20xx 年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額為 4161 元。 “書香花苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3 20xx 年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %， 20xx 年全市零售總額達(dá) 億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，城市居民可支配收入 7792元，比上年增加 708 元，農(nóng)民人均收入 3150 元，增加 289 元， 20xx 年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比上年增加 10億元，居民人均存款 5326 元，貸款余額 億元，比上年增加 4億元，存差繼續(xù)擴(kuò)大。 20xx 年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %， 20xx 年全市零售總額達(dá) 億元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，城市居民可支配收入 8627元，比上年增加 835 元，農(nóng)民人均收入 3559 元，增加 409 元， 20xx 年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，比上年增加 億元，居民人均存款 7030 元，貸款余額 億元，比上年增加 ，存差繼續(xù)擴(kuò)大。 結(jié)合南康市近三年特別是 20xx 年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)今后幾年南康市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將 會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，城市化程度將大幅度提高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民生活水平的日益提高和購(gòu)買力的增強(qiáng)，作為日常生活所必需的住宅將成為其重要的置業(yè)和投資目標(biāo)。而在選擇房地產(chǎn)投資時(shí)，居民更加看中周邊的商業(yè)設(shè)施及其發(fā)展態(tài)勢(shì)。因此，改善居住及其生活消費(fèi)環(huán)境，提高城市品位日顯重要。 （二） 日趨完善的交通網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)設(shè)施 南康交境內(nèi)有京九鐵路、 105 國(guó)道、 323 國(guó)道、贛粵高速公路，建設(shè)中的昆（明）廈（門）高速、贛韶高速公路；規(guī)劃建設(shè)的贛（州）韶（關(guān)）鐵路也已經(jīng)過(guò)南康；贛州黃金機(jī)場(chǎng)遷建南康鳳崗鎮(zhèn)已進(jìn)入實(shí)施階段， 20xx 年將建成通航。不久的將來(lái)，南康將形成由兩條鐵路、兩條國(guó)道、三條高速、一個(gè)機(jī)場(chǎng)組成的“三縱四橫一空”的立體大交通網(wǎng)絡(luò)。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為南康市的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，為當(dāng)?shù)鼐用裢獬龉ぷ?、旅游提供了十分方便、快捷的交通條件。 另外，南康市的能源、郵電等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。電力供應(yīng)網(wǎng)與華中大電網(wǎng)連接，境內(nèi)又建有羅邊、章惠渠、麻雙等中小型發(fā)電站，裝機(jī)容量 萬(wàn) KW，有 220KV 變電站 1 座、 110KV 變電站 2座，供電能力達(dá) 8萬(wàn) KVA。通訊網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，光纜、數(shù)字微波、國(guó)際互聯(lián)寬帶網(wǎng)已開(kāi)通，移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋城鄉(xiāng)。數(shù)字電視信號(hào)已覆蓋 城區(qū)和大部分鄉(xiāng)村。 20xx 年，全市有程控電話 萬(wàn)門、移動(dòng)用戶 萬(wàn)戶。基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善將會(huì)極大的促進(jìn)城市建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （三） 政府的產(chǎn)業(yè)政策 “書香花苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 4 南康市工業(yè)發(fā)展較快，全市工業(yè)已形成服裝、家具、礦產(chǎn)品、食品、化工、電子六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。服裝加工企業(yè)已有近 500 家，從業(yè)人員 4萬(wàn)多人，溢豐織造等一批知名企業(yè)相繼落戶南康；家具加工及配套企業(yè) 500 多家，其中家具配套生產(chǎn)企業(yè) 200 多家，從業(yè)人員近 3 萬(wàn)人；有數(shù)十家年納稅超過(guò)百萬(wàn)元的鎢、錫、鉛、鋅、鉍等有色金屬加工企業(yè)；食品加工業(yè)以生產(chǎn)卷煙和花生巴、南瓜系列產(chǎn)品、板鴨等客家風(fēng)味食品為主，產(chǎn)品多次獲得國(guó)際、國(guó)內(nèi)大獎(jiǎng)，有多個(gè)商標(biāo)榮獲省著名商標(biāo)稱號(hào)；化工及電子業(yè)在大澳涂料、華億化工等骨干企業(yè)的帶動(dòng)下迅速崛起壯大。 南康市建有各類綜合、專業(yè)市場(chǎng) 40多個(gè)，總面積 68 萬(wàn)平方米。其中國(guó)際家私城是江西省規(guī)模最大的家具專業(yè)大市場(chǎng)，占地 150 畝；國(guó)際服裝城占地 158畝，建筑面積達(dá) 10 平方米；南康成衣市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額 4 億余元；建設(shè)中的家具配套市場(chǎng)占地 400 畝，汽車配套市場(chǎng)占地 80 畝。此外，建材大市場(chǎng)、竹木大市場(chǎng)、水果大市場(chǎng)等一批專業(yè)市場(chǎng)正在加快建設(shè)之中。 南康市礦產(chǎn)資源種類繁多，品位較高。主 要有金屬礦、非金屬礦和地下水、礦泉水 4 大類。已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有 27 種，已開(kāi)采的有鎢礦、錫礦、銅礦、稀有金屬（鉭鈮）礦、稀土金屬礦、鉀長(zhǎng)石礦、石灰?guī)r礦、高嶺土礦、螢石礦等。 南康市森林資源豐富，活立木蓄積量達(dá) 萬(wàn)立方米，森林覆蓋率達(dá)%，果園面積達(dá) 16 萬(wàn)畝，被國(guó)家命名為“中國(guó)甜柚之鄉(xiāng)”。 南康是歷史上的商業(yè)重鎮(zhèn)，境內(nèi)自然、人文旅游資源豐富，全市有古樓隘、四眼橋、景福橋、文峰、“龍湫”石刻、沙角庵、旌表坊、太窩天主教堂、南康古城墻、圩下客家民居、大坪南良鄧氏宗祠、隆木黃石花廳、鳳崗大塘村董屋九井十 八廳建筑群、幸屋村等歷史文化名勝古跡，還有南山森林公園、生佛寺、東山公園、文峰塔、蓮花山、大山腦旅游區(qū)等人文景觀。 依托南康市的自然資源、自然景觀及人文環(huán)境，南康市政府明確提出：“大力實(shí)施大開(kāi)放戰(zhàn)略、主攻工業(yè)戰(zhàn)略、體制機(jī)制創(chuàng)新戰(zhàn)略、全民創(chuàng)業(yè)戰(zhàn)略、城鄉(xiāng)互動(dòng)戰(zhàn)略、和諧平安戰(zhàn)略和能力建設(shè)戰(zhàn)略，加快新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)追趕型、跨越式發(fā)展，打造創(chuàng)業(yè)南康、誠(chéng)信南康、生態(tài)南康、和諧南康?！薄敖?jīng)過(guò)五年的努力，至“十一五”期末，基本形成與區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人口大市相適應(yīng)的發(fā)展格局，把南 康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)板塊。中心城區(qū)面積達(dá)到 20 平方公里、人口達(dá)到20 萬(wàn)人以上，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 42%?！边@一系列的政策實(shí)施，必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)爻恰皶慊ㄔ贰狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 5 鎮(zhèn)居民生活水平多樣化的極大提高，因此，滿足其對(duì)住房及其相應(yīng)的生活、消費(fèi)環(huán)境等方面的要求顯得尤為重要。 （四） 政府的總體規(guī)劃 在南康市政府制定的“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，融入主城區(qū)，爭(zhēng)當(dāng)排頭兵，建設(shè)新南康”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，按照贛州市概念規(guī)劃和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃要求，南康市“一江兩岸”、“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃積極融入了主城區(qū)的規(guī)劃銜接。該市以點(diǎn)帶面，全面推進(jìn)，努力拓展城區(qū)規(guī) 模，增強(qiáng)中心城區(qū)的吸納、集聚和輻射功能，提升內(nèi)涵質(zhì)量、文化品位和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，努力“把南康建設(shè)成為贛州主城區(qū)的輔翼和具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)板塊?！北卷?xiàng)目地處南康市政府規(guī)劃建設(shè)中的新城區(qū)沿章江地段，新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，園內(nèi)生活設(shè)施完善，人居環(huán)境優(yōu)美，區(qū)位優(yōu)勢(shì)極其明顯，投資環(huán)境非常廣闊。 “書香花苑”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 6 第三章 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及成本估算 “書香花苑”商住小區(qū)位于南康市迎賓大道西側(cè)。規(guī)劃總的總面積為 30717平方米，為商住用地，土地使用年限為 50 年。本項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施齊全，是集商業(yè)、文化、休閑 于一體的重要地段。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表： 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積 平方米 30717 建筑總占地面積 平方米 7587 規(guī)劃總建筑面積 平方米 112237 其中 地上建筑面積 平方米 103823 商鋪建筑面積 平方米 5776 會(huì)所幼兒園建筑面積 平方米 2356 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 平方米 6600 住宅 平方米 89091 地下建筑面積（地下車庫(kù)） 平方米 8414（ 280 個(gè)車位） 建筑容積率 建筑密度 % 綠地率 % 總戶數(shù) 戶 955 主力戶型 四