【導(dǎo)讀】第九章項(xiàng)目實(shí)施后的社會(huì)、環(huán)境效益分析?????????南康市位于江西省南部，因“地接嶺南，人安物阜”而得名。平方公里，轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2個(gè)街道辦事處，總?cè)丝诮?0萬人。平方公里，城市人口13萬。務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市。的強(qiáng)勢區(qū)域，加快進(jìn)入贛州主城區(qū)的步伐。林城市和省級(jí)文明城市。心地段一宗土地使用權(quán)，獨(dú)立從事房地產(chǎn)開發(fā)。該開發(fā)項(xiàng)目名為“書香花苑”，本報(bào)告是對(duì)該項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行研究的結(jié)果。“書香花苑”建成后，小區(qū)將成。南康市歷史悠久，人文薈萃，經(jīng)貿(mào)繁榮。改革開放以后，南康市委、市政府積極實(shí)施“個(gè)。門市520公里，距南昌市400公里，距贛州市中心城區(qū)28公里。20xx年，南康市地區(qū)生產(chǎn)總值億元。20xx年全市零售總額達(dá)億。年南康市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長，城市化程度將大幅度提高。的商業(yè)設(shè)施及其發(fā)展態(tài)勢。過南康；贛州黃金機(jī)場遷建南康鳳崗鎮(zhèn)已進(jìn)入實(shí)施階段，20xx年將建成通航。發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為南康市的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了扎?；A(chǔ)設(shè)施的逐步完善將會(huì)極大的促進(jìn)城市建設(shè)

　　

【正文】 化的就是房屋預(yù)售收入，設(shè)銷售率為 P，進(jìn)行分析。 P 29653247。（ 1+%+%+%） =18311 P=18311 P=71% 由上可知，在銷售率達(dá)到 71%的時(shí)候，項(xiàng) 目即達(dá)到了盈虧平衡點(diǎn)，可以確保土地費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)），營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等各頂開支的支付。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 27 第十章 項(xiàng)目實(shí)施后的社會(huì)、環(huán)境效益分析 （一）社會(huì)效益評(píng)價(jià) “書香花苑”項(xiàng)目建成后將成為南康南水新區(qū)一流的居住、商業(yè)、休閑小區(qū)。成為新城區(qū)的一大亮點(diǎn)。同時(shí)，該項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，是實(shí)施南康市委、市政府“對(duì)接長珠閩，融入主城區(qū)”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃及“一江兩岸”和“一城三區(qū)”城市總體規(guī)劃的重要組成部分，對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)有 很大的促進(jìn)作用。 （二）環(huán)境效益評(píng)價(jià) 可持續(xù)發(fā)展思想是本羨慕追求的生態(tài)理念。建筑是“生命的有機(jī)體”，項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)整體概念的重要性，建筑必須同所在的場所、地方建筑材料以及使用者的生活有機(jī)融為一體。項(xiàng)目建成后將是大自然的一部分，水、空氣、青草與人居環(huán)境緊密結(jié)合，盡可能降低人造環(huán)境的非自然性。 整體項(xiàng)目規(guī)劃符合城市規(guī)劃，營造時(shí)代氣息，承傳地域文脈，再現(xiàn)地方傳統(tǒng)建筑文化，更加體現(xiàn)了“以人為本”居住理念，創(chuàng)造了一個(gè)富有特色的、安靜的、平和的人居、商住環(huán)境，使城市空間進(jìn)一步美化，將會(huì)更加展示南水新區(qū)作為現(xiàn)代化城市的魅力。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 28 第十一章 結(jié)論 通過以上分析，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率到達(dá) %，超過當(dāng)?shù)赝愴?xiàng)目的社會(huì)平均內(nèi)部收益率，具有很好的經(jīng)濟(jì)效益，盈利能力強(qiáng)，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜前所述，該項(xiàng)目的實(shí)施具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，是可行的。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 29 第十一章 附表 表一： 20xx年 — 20xx 年南康市經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)批標(biāo)統(tǒng)計(jì)表 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20xx 年 20xx 年 20xx 年 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 社會(huì)商品零售總額（億元） 財(cái)政總收入（億元） 地方財(cái)政收入（億元） 2 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款（億元） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元） 7084 7792 8627 城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余款（元） 4161 5326 7030 農(nóng)民純收入（元） 2861 3150 3559 表二：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積 平方米 30717 建筑總占地面積 平方米 7587 規(guī)劃總建筑面積 平方米 112237 其中 地上建筑 面積 平方米 103823 其中 商鋪建筑面積 平方米 5776 會(huì)所幼兒園建筑面積 平方米 2356 農(nóng)貿(mào)市場 平方米 6600 住宅 平方米 89091 地下建筑面積（地下車庫） 平方米 8414（ 280 個(gè)車位） 建筑容積率 建筑密度 % 綠地率 % 總戶數(shù) 戶 955 主力戶型 四室二廳、三室二廳 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 30 表三： 投資成本估算表 項(xiàng)目 金額（萬元） 備注 （一）土地費(fèi)用 6004 本項(xiàng)折合樓面價(jià) 578 元 /m2 其中：土地出讓金 5664 30717 m2,1844 元 /m2(合同 ) 契稅及辦證費(fèi) 340 契稅及辦證費(fèi)用（按出讓金 6%計(jì)算） （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 11295 本項(xiàng)折合樓面價(jià) 1088 元 /m2 （ 1）前期工程費(fèi) 577 本項(xiàng)折合樓面價(jià) 56元 /m2 其中：規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi) 112 建筑面積（含地下建筑） 112237 m2，10 元 /m2 可行性研究費(fèi) 三通一平費(fèi) 154 按 50 元 /m2計(jì)算 , 30717 ㎡，包括施工用水電接入，場地平整 規(guī)劃報(bào)建費(fèi) 311 按照有關(guān)規(guī)定估算 30 元 /m2， 103823㎡ （ 2）房屋開 發(fā)費(fèi) 10718 本項(xiàng)折合樓面價(jià) 1032 元 /m2 建筑安裝工程費(fèi)（含無償提供給政府的農(nóng)貿(mào)市場） 10101 建筑面積 112237 m2，土建及安裝工程按 900 元 /m2計(jì)算（根據(jù)施工意向合同估算） 室外配套費(fèi) 415 包括道路、下水道、綠化、路燈等，103823 ㎡，按 40 元 /m2估算 其他費(fèi)用 202 質(zhì)檢、監(jiān)理費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)，按建安費(fèi)的 2%計(jì)算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算） （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 1012 本項(xiàng)折合樓面價(jià) 97元 /m2 其中：管理費(fèi)用 173 按（一）、（二）項(xiàng)之和的 1%計(jì) 算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 691 借款 5000 萬元，每季末付息，年利率 %，貸款后第 1年末還款 40%，第 2年末還款 40%，第 3 年末還余款 銷售費(fèi)用 148 按銷售收入 29653 萬元的 %計(jì)算（根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)際情況估算） 合計(jì) 18311 折合樓面價(jià) 1764 元 /m2 由上表可知，本項(xiàng)目總投資為 18311 萬元。 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 31 表四： 20xx年以來南康市商品房銷售、竣工、施工面積情況表 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 銷售面積（萬平方米） 竣工面積（萬平方米 施工面積（萬平方米） 表五：南康市商品房銷售情況 單位：萬元、萬 ㎡ 項(xiàng)目 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 商品房銷售面積 住宅銷售面積 占比 % % % % 表六：南康市經(jīng)營性土地供 用情況表 單位：萬元 /畝 年度 土地平均交易價(jià)格 20xx 年 40 20xx 年 60 20xx 年 100 20xx 年 120 20xx 年預(yù)計(jì) 130160 20xx 年預(yù)計(jì) 160200 表七：南康市人均收入分析表 20xx 年 20xx 年 20xx 年 年人均可支配收入 7084 元 7792 % 8627 元 % 居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元 億元 % 億元 % 人均儲(chǔ)蓄存款 4161 元 5326 元 % 7030 元 % 表八：“書香花苑”周邊樓盤分析 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 32 樓盤名稱 恒輝大景城 陽光康城 開發(fā)商 南康市建輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江西豐凱置業(yè)有限公司 地理位置 坪嶺轉(zhuǎn)盤動(dòng)側(cè) 藍(lán)田大道 規(guī)劃用途 商住 商住 占地 32948 ㎡ 80畝 建筑面積 115300 ㎡ 其中：（商業(yè)用房面積） （住宅面積） 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 主要戶型 三房二廳 三房二廳 開盤時(shí)間 竣工時(shí)間 多層住宅均價(jià)（近期） 2600 元 /㎡ 高層住宅均價(jià)（近期） 2600 元 /㎡ 2900 元 /㎡ 商業(yè)用房均價(jià)（近期） 表九 :消費(fèi)者購房決策因素統(tǒng)計(jì)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 評(píng)價(jià)均值 1 小區(qū)綠化衛(wèi)生管理 2 小區(qū)綠化與景觀 3 小區(qū)內(nèi)的安全巡邏 4 住宅空氣環(huán)境 5 小區(qū)交通設(shè)施 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 33 6 小區(qū)聲音環(huán)境 7 物業(yè)管理 8 方便的公交配套 9 價(jià)格因素 10 服務(wù)設(shè)施 11 小區(qū)內(nèi)健身、娛樂設(shè)施 12 住宅面積 13 住宅戶型 14 小區(qū)周圍的配套商店 15 小區(qū)的電腦網(wǎng)絡(luò)建設(shè) 16 水、電、氣自動(dòng)收費(fèi) 17 社區(qū)文化建設(shè) 18 住宅層高 19 小區(qū)位置 20 住宅外觀 21 住宅付入出時(shí)間 22 小區(qū)樓房外部裝備的統(tǒng)一管理 23 小區(qū)周圍商店配套 本表以評(píng)價(jià)均值 5 分為滿分，分值越高對(duì)于購房者決策的影響越大。 表十 :商鋪購買者決策因素排序表 序號(hào) 因 素 評(píng)價(jià)均值 1 來往客商比較集中，生意機(jī)會(huì)多、人氣旺 2 交通方便，有利于貨物流通 3 周圍配套設(shè)置好、辦事方便 4 有優(yōu)惠政策 5 消息快、供求信息集中 “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 34 6 保值增值 7 價(jià)格因素 8 營業(yè)場所的門面與裝修 9 對(duì)行業(yè)流行趨勢了解及時(shí) 10 周圍是否有同樣類型的商家 11 貨物的類型 商鋪購買決策因素以評(píng)價(jià)均值 5 分為滿分，分值越高 ,對(duì)于購房者決策的影響越大。 表十一 : 書香花苑銷售分期按比 例預(yù)測表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總面積 （㎡） 合計(jì)銷售額（萬元） 第 1 年末（ 40%） 第 2 年末（ 30%） 第 3 年末（ 30%） 1 住宅 89091 26282 10513 7884 7885 2 商鋪 5776 2888 1155 866 867 3 農(nóng)貿(mào)市場 6600 4 地下車庫 280 個(gè) 1820 728 546 546 5 幼兒園、會(huì)所 2356 表十二 : 書香花苑銷售收入估算表 項(xiàng)目 可銷售面積（㎡） 銷售均價(jià) （元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬元） 住宅 89091 2950 100% 26282 商鋪 5776 5000 100% 2888 農(nóng)貿(mào)市場 6600 地下車庫 280個(gè) 65000元 /個(gè) 100% 1820 幼兒園、會(huì)所 2356 注 :農(nóng)貿(mào)市場建筑面積 6600 ㎡及會(huì)所、幼兒園建筑面積 2356 ㎡不對(duì)外銷售 . 表十三 :項(xiàng)目資金來源分析表 (萬元 ) “書香花苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商：贛州縱橫房地產(chǎn)開發(fā)公司 35 項(xiàng)目 金額 比例 自有資金投入 6004 29% 銀行借款 6000 29% 預(yù)售收入 8993 43% 合計(jì) 18311 % 表十四 :利潤總額估算表 (萬元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第 1年初 第 1 年末 第 2年末 第 3 年末 1 銷售收入 29653 12396 9297 9297 2 總成本費(fèi)用 18311 6004 7497 6605 891 3 銷售稅金及附加 2324 0 930 69