【正文】 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部 待整體經(jīng)濟(jì)有明顯好轉(zhuǎn)時(shí)再持有物業(yè)。 100 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 ４ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部 一、 全國(guó)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 1. 當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀政策 ５ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部 2. 政策導(dǎo)向 ? 表明政府正在逐步落實(shí)適度寬松的貨幣政策，釋放銀行存量資金，支持房企合理貸款需求； ? 新政出臺(tái)的背景是為 應(yīng)對(duì)愈演愈烈的國(guó)際金融危機(jī)， 其根本目的是 挽救市場(chǎng)信心 ，刺激購(gòu)房需求，擴(kuò)大內(nèi)需， 防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)快下滑 ，從而維持國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定 ； ? 近期政府的 救市政策以 “ 放松 ” (原先的緊縮政策 )和 “ 鼓勵(lì) ” (刺激購(gòu)房需求 )為主 ，主要針對(duì) “中 低價(jià)位、中小套型” 的普通商品房住宅市場(chǎng)，因此， 部分首次置業(yè)的剛性需求將得到釋放 ，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到一定積極影響； ? 從近期的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，一線城市與一些二線城市已出現(xiàn)回暖跡象，政府的鼓勵(lì)措施初見(jiàn)成效。 95 三、 銷售執(zhí)行 策略 。 95 二、 營(yíng)銷環(huán)境及入市時(shí)機(jī)。 85 ３ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部 第三部分 營(yíng)銷 策劃 一、 營(yíng)銷 推廣 策略 。 67 三、 客戶定位。 慈溪項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 上上上 海海海 北北北 美美美 置置置 業(yè)業(yè)業(yè) 有有有 限限限 公公公 司司司 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 銷銷銷 策策策 劃劃劃 部部部 2020 年 2 月 23 日 ２ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部 目錄 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研 一、 全國(guó)房地產(chǎn) 宏觀 市場(chǎng)分析 ?????????????????????????? 二、 慈溪 市基本發(fā)展情況 ????????????????????????? 三、 慈溪 房地產(chǎn) 市場(chǎng)供 需 狀況分析 ???????????????????????? 四、 慈溪 房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研小結(jié) ???????????????????????? 第二部分 項(xiàng)目 定位 一、 項(xiàng)目現(xiàn)狀 。 。 59 二、 項(xiàng)目 分析 。 74 四、 項(xiàng)目定位。 。 85 五、 產(chǎn)品 策劃及 調(diào)整建議 。 。 3. 華東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 ６ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部 截止 2020 年第四季度，面對(duì)急速下滑的環(huán)球經(jīng)濟(jì)， 華東各城市優(yōu)質(zhì)高檔住宅市場(chǎng)， 由于一些開(kāi)發(fā)商降低了報(bào)價(jià)， 杭州、寧波地區(qū)的高檔公寓售價(jià)環(huán)比分別大幅下滑了 1 0 . 2 ％ 和 9 . 4 ％， 而上海和南京也錄得 1 . 1 ％ 和2 . 1 ％ 的下降趨勢(shì)。 二、 慈溪 市 基本 發(fā)展 情況 1. 慈溪簡(jiǎn)介 隨著 2020 年 5 月杭州灣跨海大橋的通車，給慈溪帶來(lái)了千載難逢的歷史性機(jī)遇。 慈溪 全市行 ８ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部 政區(qū)域面積 1154 平方公里，年末耕地面積 萬(wàn)畝 戶籍總?cè)丝? 萬(wàn)人，轄 15 個(gè)鎮(zhèn)、 5 個(gè) 街道，共 297 個(gè)行政村、27 個(gè)居委會(huì)、 28 個(gè)社區(qū)，市政府駐地滸山街道。初步核算， 2020 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。 城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加。城鄉(xiāng)收入之 比為 ： 1。 ９ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部 3. 城市規(guī)劃布局 慈溪 以杭州灣大橋建設(shè)為契機(jī)，立足慈溪產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以提升城市化與城市發(fā)展水平為方針，以 “三種文化（移民文化、圍墾文化、青瓷文化）育名城，五大基地（制造加工業(yè)基地、都市農(nóng)業(yè)基地、休閑旅游基地、現(xiàn)代物流基地、現(xiàn)代科教基地）托名市 ”為重點(diǎn)，建設(shè) 一個(gè)具有一流創(chuàng)業(yè)環(huán)境與優(yōu)越人居環(huán)境 ， 工商業(yè)高度繁榮 ， 面向新世紀(jì)的 “ 現(xiàn)代化工商名城 、寧波大都市北部經(jīng)濟(jì)中心、一座新型生態(tài)旅游城市”。 ? 老城區(qū)新增供應(yīng)量越來(lái)越少，隨著舊城改造進(jìn)程的加快及東移北擴(kuò)的規(guī)劃實(shí)施，城東區(qū)塊的文化商務(wù)中心正逐漸形成，對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)發(fā)展起到積極作用； ? 作為新規(guī)劃的城東區(qū)塊，會(huì)展功能區(qū)、商住混合功能區(qū)、研發(fā)創(chuàng)新功能區(qū)、居住區(qū)等功 能定位對(duì)項(xiàng)目周邊配套及生活設(shè)施的完善提供有利條件，隨著城市化進(jìn)程的加快，本項(xiàng)目的環(huán)境將得到較大改善。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從拿到土地到住房投放市場(chǎng)一般要兩三年時(shí)間，2020年以來(lái)的開(kāi)發(fā)不足直接導(dǎo)致了 07年房市產(chǎn)品不夠； １１ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部 ? 從慈溪市建設(shè)局相關(guān)部門了解到， 2020年市場(chǎng)共 23個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證對(duì)外銷售，是歷年來(lái)預(yù)售證發(fā)放最多的一年； ? 整個(gè)慈溪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍處上升態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)的投資仍在增加，在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)，尤其是 09年下半年，整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量仍將保持高位； 2. 目前慈溪市場(chǎng)在售項(xiàng)目概覽： 案名 銷售面積（㎡） 未售面積（住）（㎡） 銷售率 成交均價(jià)（元 /㎡） 康鑫梵石花園 % 6330 華潤(rùn)中央公園 23206 % 12746 恒元新境 % 7556 楓華富地 % 8012 杭灣名苑 % 22401* 新都匯 % 8500 新都明珠苑 % 8600 香格國(guó)際廣場(chǎng) % 13520 共計(jì) % —— 備注： 不包括預(yù)交定金或未網(wǎng)上簽約面積 *指 杭灣名苑 別墅與住宅的平均價(jià)，住宅均價(jià)為 15000 元 /㎡（詳表見(jiàn)附件） 3. 尚未得到建設(shè)許可證的項(xiàng)目： １２ 慈溪家電城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 上海北美置業(yè)有限公司營(yíng)銷策劃部 案名 開(kāi)發(fā)商 位置 占地面積 地價(jià) 二棉地塊 綠城房地產(chǎn) 南臨南二環(huán)城路，西至劍山路，東至金棉小區(qū) 萬(wàn)平米 100641 萬(wàn) 方太地塊 寧波萬(wàn)翔房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)大道南海關(guān)路東 —— —— ? 08 年的住宅成交量大約在 24 萬(wàn)平米左右，受國(guó)家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)放緩、投資者預(yù)期降低等影響，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，投資者趨于理性，成交量下降明顯。 ? 就目前慈溪市在售樓盤的銷售情況來(lái)看，無(wú)一例外的受到宏觀政策的影響，銷售狀況普遍不理想，去化速度較慢，個(gè)別樓盤的銷售均價(jià)還出現(xiàn)下降及大幅