【正文】 20 +% % ? 由于 2020年和 2020年開發(fā)力度較大， 2020年和 2020年峻工面積保持了較高水準； ? 市場供應量從2020年開始銳減，由 于舊城改造的放緩和未能及時的供地，一些房屋開發(fā)企業(yè)無土地開發(fā)。 4. 市場調(diào)研小結 ? 中心區(qū)域小戶型熱銷 08 年底至 09 年初新開盤項目，銷售情況較好的為投資為主的小戶型產(chǎn)品，由于所售項目地段優(yōu)越，價格較為合適，性價比較為明顯，受到 投資者追捧，代表樓盤為恒遠同時，華潤、金水灣等各大房地產(chǎn)開發(fā)公司的相繼入戶將進一步帶動區(qū)域人氣、環(huán)境、商業(yè)配套等的改善， 新城版塊內(nèi)居住氛圍將日趨成熟、投資價值即將得到凸顯，可見，新城版塊在不久的未來將成為慈溪人民居住投資的熱土。 １４ 慈溪家電城項目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 第二部分 項目定位 一、 項目現(xiàn)狀 1. 項目經(jīng)濟指標 2. 項目進展程度 目前項目正處于地下工程施工階段 總用地 (㎡ ) 47206 地上建筑 (㎡ ) 其中：住宅 (㎡ ) 非成套住宅 (㎡ ) 物業(yè)用房 (㎡ ) 物業(yè)經(jīng)營用房 (㎡ ) 社區(qū)管理用房 (㎡ ) 地下車庫及儲藏 (㎡ ) 2236 建筑密度 % 容積率 綠地率 % 總戶數(shù) (套 ) 577 地下停車位 (個 ) 645 １５ 慈溪家電城項目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 二、 項目分析 SWOT 分析 ? 項目 優(yōu)勢（ S） A. 區(qū)位優(yōu)勢（地段前期看好） 項目附近市政府重點規(guī)劃 —— 慈溪文化商務中心即將展開，項目二期 規(guī)劃中的世貿(mào)廣場、會展中心、星級酒店 、大型超市、美食城 等配套對項目形象提升有很大幫助，南側的 50米綠化帶為 項目 提供一定 的景觀優(yōu)勢， 配合項目西側的慈溪會展中心 成為現(xiàn)代都市中 一道 靚麗的風景 軸 線； 優(yōu)勢利用： 在宣傳上大力提倡未來城市東移北擴帶來的商業(yè)價值、 生活便利，利用區(qū)位優(yōu)勢打規(guī)劃牌； 地段升值 物業(yè)升值 投資升值 B. 板塊優(yōu)勢（ 淺 水灣豪宅區(qū)） 項目北側的 包括淺水灣、清水灣 高檔別墅，與不遠處的 華潤 中央公寓 項目為區(qū)域形象 的 提升起 到了積極作用，同時可與之形成差異化競爭，填補市場空白； 優(yōu)勢利用： 在宣傳上大力提倡板塊優(yōu)勢所帶來的尊貴、尊崇的獨特生活體驗，利用板塊優(yōu)勢主打身份牌； C. 交通優(yōu)勢 項目周邊 道路交通快捷便利，為有車一族所喜愛；將來大超市配備有免費班車，可為家中老人、小孩的出行提供方便； D. 學區(qū)優(yōu)勢 項目緊 鄰慈溪實驗高級中學等重點院校， 為項目提供良好的學區(qū)優(yōu)勢，迎合文化中心的定位。 C. 周邊人口質(zhì)素 劣勢 目前項目周圍有大量工業(yè)廠房及施工，周邊人口質(zhì)素參差不齊，會大幅降低購房者印象，對后期業(yè)主的居住環(huán)境也會造成較大影響； 劣勢化解 ： 如有可能，建議公司引進品牌物業(yè)公司，加強小區(qū)管理力度，并建議物業(yè)公司提前介入，配合前期營銷工作，以降低客戶購房抗性。 劣勢化解 ： 項目宣傳上強調(diào)南側 50米綠化帶的隔音效果，同時建議公司配備質(zhì)量較好的中空隔音玻璃及采用斷橋技術的門窗，以 １７ 慈溪家電城項目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 化解客戶對于靜謐舒適安居要求的擔心。 ? 項目 風險（ T） A. 目前周邊配套的極度匱乏，既是本項目的機會，同時也是我們最大的營銷 風險，如何商業(yè)、住宅聯(lián)動成為我們營銷工作中最大的課題。 B. 職業(yè)類型 １９ 慈溪家電城項目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 ? 個體經(jīng)營者：慈溪市私營經(jīng)濟發(fā)達，這一群體有相對穩(wěn)定且較高的收入，； ? 政府公務員：基本年薪 10 萬，且有灰色收入，群體基數(shù)大； ? 中大型企業(yè)中高層人士：有穩(wěn)定的收入，對生活有品位要求； ? 學校教師、醫(yī)生：有固定收入，對生活有一定品位要求； ? 其他手中有閑錢的本地投資人群； ? 周邊縣鎮(zhèn)較高收入者； ? 外來引進人才在本地有投資、居住需求者。由于事業(yè)上的成就，所以特別注重身份象征； ? 有主見，不隨波逐流。他們對住宅的品質(zhì)要求較高，對住宅各項功能齊全要求也高，且住宅品質(zhì)與其自身品味需要相符 小結：鑒于慈溪目 前房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到一定階段，且客戶消費心理漸趨成熟，目前市場上高端產(chǎn)品競爭激烈，隨著市場進一步的發(fā)展，高素質(zhì)層群對于本項目類產(chǎn)品需求相當大。 C. 主題概念凝練基本圍繞消費者對于居住環(huán)境、身份地位象征、文化品位追求等消費個性特征展開。美域 尊崇、尊貴 貴胄式公館 人們總是打量你來自何處 然后確定你是誰 ， 為美麗開屏 為閣下開啟 新都明珠苑 市中心 金色 港灣 推廣名 —— 慈溪首席豪 布斯卡綜合生態(tài)社區(qū) B. 案名釋義： 金色由來： 隨著 2020 年杭州灣跨海大橋的通車，位于杭州灣跨海大橋南岸的慈溪市將成為連接上海與寧波兩市的樞紐，融入滬杭甬 “金三角 ”的 2 小時交通圈。此 外， 都說家是溫馨的港灣 ，作為商貿(mào)住宅類項目，引用“港灣” 一詞更可了然寄寓客眾在商旅勞頓后對家的期盼和歸屬心緒。因此，城市發(fā)展到今天，需要一種城市的精神、一個資源共生、聚合增值的地產(chǎn)模式，將生活資源融入其中， HOPSCA 就是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物 D. 建筑表現(xiàn)： 表現(xiàn)元素：圖案、字母（由廣告公司設計） 表現(xiàn)方法：在樓體顯眼處配上相關能體現(xiàn)抽 象型簡約圖案或者小型雕塑；在中心綠地配上大型雕塑 ２３ 慈溪家電城項目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 E. 配套表現(xiàn)：我們建議公司策劃 3 大商業(yè)配套和 3 大高檔體育運動場所 3 大商業(yè)配套： 2 萬方以上的慈溪最大的一站式購物休閑娛樂中心、 具有域外風情的兼具社區(qū)生活配套的紅酒文化街 3 大高檔體育運動場所： 高爾夫球練習場、網(wǎng)球場、瑜伽館 F. 景觀表現(xiàn)：我們建議公司策劃英、法、美、意、中五大風格園林 G. 推廣表現(xiàn)： 廣告表現(xiàn)：所有廣告表現(xiàn)按統(tǒng)一 vi 視覺形象來表現(xiàn)；所有廣告必須將主題概念主廣告語打上 活動表現(xiàn)：美 華 金色港灣生活體驗高峰論壇、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展模式研討會等等 五、 產(chǎn) 品策劃及調(diào)整建議 1. 園林景觀設計建議：園林景觀應配合項目概念、小區(qū)風格而設計，既要追求高品位，又要控制開發(fā)成本。 2. 營銷策略 A. 順勢 ——項目營銷策略定位順主流市場需求大勢，避免過高浮華。 C. 錯位競爭 ——在整體定位前提下，切入消費者最關注的重點 房型， 通過精裝修 作適度的創(chuàng)新、豐富，引入上海等房地產(chǎn)發(fā)達區(qū)域的經(jīng)典房型設計，在平面、立體空間上做足文章，以避免與周圍樓盤作同質(zhì)化的白熱競爭。 3. 首期銷售策略 A. 高調(diào)切入，以 “商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展模式專家研討會”“美華金色港灣生活體驗高峰論壇”等高規(guī)格、高級別的活動形 ２５ 慈溪家電城項目營銷策劃 報告 上海北美置業(yè)有限公司營銷策劃部 式，將項目導入市場，從一開始就與專業(yè)、權威掛鉤，建立起 一種 令消費者 產(chǎn)生無條件信賴的“第一印象” ；并且通過動員政府官員、新聞媒介、集團內(nèi)部員工等的各方面人脈資源，共同參與事件營銷活動，制造人潮效應； B. 開盤前后強力運用客戶價值認知法，制造客戶強烈心理落差引爆市場。 E. 利用特色房源，諸如底層送花園、頂層送閣樓 等特色房源，吸引客戶關注，集聚人氣。 DM夾報廣告： 開辟價廉、有效的宣