【正文】 的興建和投入運(yùn)營(yíng)而價(jià)值倍增。蓮坂火車(chē)站商圈的重量級(jí)項(xiàng)目明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)，家樂(lè)福、百安居已經(jīng)開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，今年內(nèi)預(yù)計(jì)能夠全面營(yíng)業(yè)中，號(hào)稱(chēng)南中國(guó)市區(qū)最大的 MALL，業(yè)態(tài)集購(gòu)物美食娛樂(lè)休閑旅游等于一體。 火車(chē)站蓮坂商圈： 火車(chē)站商圈早期有賴(lài)于華星大廈的友誼商場(chǎng)，之后的梧村華聯(lián)商廈、假日商城、富山好又多等；之后在友誼商場(chǎng)落沒(méi)之后是世貿(mào)商城的崛起。如果象往常一樣百貨為主的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位，恐怕會(huì)陷入平庸。現(xiàn)實(shí)的做法應(yīng)該是差異化定位，作為廈門(mén)商業(yè)的有機(jī)組成部分。霞溪一帶正在改造以及正在拆遷的中華片區(qū)，希望重塑往日的輝煌。以下就廈門(mén)的商圈分布做一個(gè)簡(jiǎn)要的闡述與分 析。其中分布著三個(gè)mall，分別是火車(chē)站的世貿(mào)商城、蓮坂的明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)以及江頭的 SM 城市廣場(chǎng)。 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 注：△為 江頭 SM 商圈 ○為 火車(chē)站蓮坂 商圈 □為中山 路 商圈 廈門(mén) 島內(nèi) 核心區(qū)商業(yè) 主要由 中山 路 商圈、 火車(chē)站蓮坂 商圈 、江頭 SM 商圈 構(gòu)成 。 周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象 根據(jù) 思明區(qū) 的整體規(guī)劃，本項(xiàng)目周邊除了 已 形成以 廈門(mén) 廈禾路 為核心的商業(yè)中心之外，還將建設(shè)多項(xiàng)公建配套、市政配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、公交集散中心、停車(chē)場(chǎng)等），這些配套設(shè)施的落成，將對(duì)人流的有效導(dǎo)入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來(lái)決定作用。 —— 為項(xiàng)目整體規(guī)劃增加了難度 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 四、 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 位于逐漸提升中的城市商業(yè)圈中心 區(qū)域 從城市定位角度來(lái)看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ磥?lái)有望成為 廈門(mén) 西南 部集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的 高端 綜合區(qū)，屆時(shí)將會(huì)吸引大量產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，從而吸引大量就業(yè)人口的進(jìn)入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升。 —— 可能存在停車(chē)難問(wèn)題 項(xiàng)目后方緊鄰居民住宅，上空存在衛(wèi)生及安全隱患。 —— 利于營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍，為 招商及 商業(yè)開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ) 本區(qū)域辦公人口較多，收入及文化層次較高。 —— 利于規(guī)劃， 便于打造區(qū)域內(nèi)地標(biāo)型產(chǎn)品 區(qū)位較佳，位于 黃金商圈 集中區(qū)域。 周邊配套也日趨成熟，目前已有包括超市（如 樂(lè)購(gòu) 、 家樂(lè)福、沃爾瑪 等）、 高端商業(yè)地場(chǎng)（如磐基 、羅賓森 ）、大型 KTV、 高端寫(xiě)字樓 等配套設(shè)施、生活條件相對(duì)便捷。 本案目前周邊現(xiàn)有交 通有 6 路、 7 路、 19 路、 18 路、 42 路、 44 路、 53 路、 89 路、 96 路、3 路、 813 路等 40 多 條公交線(xiàn)路， BRT 3 號(hào)線(xiàn)路均經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地， 市內(nèi)交通便捷。珠寶交易城 項(xiàng)目組 2021 年 10 月 20 日 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 目 錄 壹 立地篇 一、 項(xiàng)目地 概況 二、優(yōu)、劣勢(shì)分析 三、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 貳 市場(chǎng)篇 一、商業(yè)市場(chǎng) 廈門(mén) 商業(yè)市場(chǎng) 廈門(mén)蓮坂商圈 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)市場(chǎng)總結(jié) 叁 定位篇 一、 項(xiàng)目地 價(jià)值分析 項(xiàng)目地 商業(yè)價(jià)值劃分 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 二、項(xiàng)目核心價(jià)值體 系的建立 項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)整合 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力體系的打造 三、定位思路 商業(yè) 四、產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 目標(biāo)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位 產(chǎn)品功能定位 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議 產(chǎn)品建議 肆 營(yíng)銷(xiāo)篇 一、營(yíng)銷(xiāo)理念 二、推廣策略 總體策略 廣告主線(xiàn) 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 三、營(yíng)銷(xiāo)模式 壹 立地篇 一、 項(xiàng)目 地概況 本項(xiàng)目位于 廈禾路與湖濱南路十 字交叉路口， 廈門(mén) 的 西南 部區(qū)域；地處 廈門(mén) 火車(chē)站 城市副商業(yè)圈，西臨 廈禾 路。本報(bào)告所涉及的相關(guān)建議供 開(kāi)發(fā)商決策 參考。2021 年 10 中旬 對(duì) 全國(guó)各大珠寶交易市場(chǎng) 進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研的基 礎(chǔ)上，結(jié)合 所 提交的項(xiàng)目報(bào)告，進(jìn)行再度深化的項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告。 本次深化報(bào)告經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)部 及市場(chǎng)研究中心、 企劃部 人員的多次 探討 ， 并 參考 開(kāi)發(fā)商 意愿的 基礎(chǔ)上編寫(xiě)成的定位報(bào)告。 天珩距 廈門(mén)火車(chē)站 公里 、屬市政重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域地理位置優(yōu)勢(shì)特性突出。良好的區(qū)域規(guī)劃，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成廣闊的空間，屆時(shí)交通出行條件將更為優(yōu)越。 二、 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 凈用地： M2 綜合容積率： 總建筑面積：約 M2 三、 優(yōu)、劣勢(shì)分析 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目規(guī)模 適中 ，地塊 形狀規(guī)則。 —— 市場(chǎng)認(rèn)知度相對(duì)較高，為客源引入奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 臨近 廈門(mén) 火車(chē) 站，人流量大。 —— 利于形成較好的購(gòu)物環(huán)境 劣勢(shì) 項(xiàng)目地塊位置受限，停車(chē) 場(chǎng)受制 。 —— 需通過(guò) 物業(yè)商談 及 設(shè)計(jì)改良進(jìn)行改善 小廣場(chǎng)綠化帶存在 過(guò)度“公有化”情況。 廈門(mén) 動(dòng)車(chē)站建成 廈門(mén) 動(dòng)車(chē)站周邊商業(yè)環(huán)境 開(kāi)始進(jìn)入逐步改造 與提升 階段， 羅賓森、新景、磐基等大型商業(yè)項(xiàng)目的建成 ， 帶來(lái) 周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境的改善，為 本區(qū)域聚集人氣，營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍起到促進(jìn)作用，無(wú)疑對(duì)本項(xiàng)目后期的商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)提供良好的條件。 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 貳 市場(chǎng)篇 一、商業(yè)市場(chǎng) 廈門(mén) 島內(nèi) 商業(yè)市場(chǎng)根據(jù)其區(qū)位不同，分別可以劃分為三大商業(yè)板塊，即 江頭 SM 商圈、 火車(chē)站蓮坂商圈 、中山 路 商圈 ，這三大商業(yè)板塊均有其 各自特點(diǎn)。 廈門(mén)商業(yè)這些年來(lái)在大型 mall 相繼開(kāi)發(fā)并投入使用的前提下發(fā)生了很大的變化，由原來(lái)的中山路商業(yè)街，擴(kuò)張到從火車(chē)站到江頭 SM 沿廈禾路－嘉禾路的商業(yè)帶。這個(gè)商業(yè)帶構(gòu) 成 了廈門(mén)現(xiàn)代商業(yè)的核心部分，同時(shí)在廈門(mén)島內(nèi)分布著其他的輔助性商業(yè)。 一、主商圈： 中山路商圈：廈門(mén)最老的商業(yè)街區(qū)，包括中山路、輪渡以及思明南北路東西路等；中山路幾經(jīng)改造，目前是中山路半步行街。不過(guò)，受限于交通停車(chē)以及居民數(shù)量減少和火車(chē)站商圈、 SM 商圈的崛起，中山路重塑輝煌重執(zhí)廈門(mén)商業(yè)牛耳的歷史恐怕不會(huì)重演。如何差異化的問(wèn)題，關(guān)系到整個(gè)片區(qū)改造后的發(fā)展問(wèn)題。筆者認(rèn)為，如何利用好中山路特有的歷史文化底 蘊(yùn)，結(jié)合廈門(mén)鼓浪嶼－萬(wàn)石山風(fēng)景區(qū)和南普陀－環(huán)島路旅游帶的旅游資源，構(gòu)建特色旅游商圈，應(yīng)該是中山路商圈面向未來(lái)的一個(gè)定位選擇。世貿(mào)商城集合各種業(yè)態(tài)焦點(diǎn)裝修家居網(wǎng)，既有傳統(tǒng)百貨如巴黎春天，又有購(gòu)物廣場(chǎng)如沃爾瑪；既有美食如卡樂(lè)美食廣場(chǎng)，又有娛樂(lè)影院如世貿(mào)金鷹影城；既有各種各樣的精品飾品店，也有各種時(shí)裝精品廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 屋 ?? 等等不一而足，吃喝玩樂(lè)老少皆宜，是現(xiàn)代商業(yè)模式的 MALL 形態(tài) 。已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的羅賓 森廣場(chǎng)和梧村車(chē)站廣場(chǎng)、火車(chē)站地下商城等都將為商圈成為廈門(mén)第一商圈添加分量。 SM 城市購(gòu)物廣場(chǎng)是只租不售的 SHOPPING MALL，開(kāi)發(fā)商為世界來(lái)自菲律賓的世界第二大 MALL 開(kāi)發(fā)商。業(yè)態(tài)包括購(gòu)物廣場(chǎng)、精品專(zhuān)賣(mài)店、圖書(shū)城、數(shù)碼廣場(chǎng)、家居家廣場(chǎng)、美食廣場(chǎng)等。 SM 商圈周邊興起的家電大賣(mài)場(chǎng)如龍門(mén)天下的國(guó)美電器、國(guó)泰大廈的永樂(lè)生活電器、松柏永樂(lè)思文電器、摩爾蓮花的蘇寧電器以及匯騰大廈的天虹商場(chǎng)以及江頭電信一條街等構(gòu)成江頭 SM 商圈。從 90 年代的家具一條 街 發(fā)展到現(xiàn)在的精品、咖啡、美食一條 街，禾祥西在廈門(mén)人心中的位置是比較有品位的，主要是其濃濃的小資風(fēng)格。以至于前一段時(shí)間里由于業(yè)主暴漲租金導(dǎo)致的咖啡屋關(guān)門(mén)搬遷等在網(wǎng)上以及媒體掀起一陣房租暴漲是否是 “ 殺雞取卵 ” 的大討論。原先是人行道禁止停車(chē)搜狗，有車(chē)族問(wèn)而興嘆，隨意停車(chē)之后是 罰單不斷，任是如何鐘愛(ài)也不能再而三了；后來(lái)是人行道 開(kāi)辟成為停車(chē) “ 場(chǎng) ” ，也是乎各有特色的店鋪門(mén)面和經(jīng)營(yíng)特色幾乎全部掩蓋在各色的車(chē)輛背后，交通停車(chē)是方便了，廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶交易城項(xiàng)目組 可是行人的空間卻被嚴(yán)重蠶食了，小資們逛街的感覺(jué)沒(méi)有了；雖然色彩斑斕的 LED 裝飾著躁動(dòng)的夜空，高租金之下的經(jīng)營(yíng)狀況也只有店主老板心里有數(shù)。目前的禾祥西最好的路段是國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)－古龍商城－匯禾新城－禾祥商城－五州大廈－聚祥廣場(chǎng)一帶形成十分濃厚的精品街韻味；聚祥廣場(chǎng)往西直到后埭溪路口的街鋪根本不配精品街的稱(chēng)號(hào)；繁榮廣場(chǎng)的街鋪相當(dāng)不錯(cuò)，對(duì)面的福滿(mǎn)家園和其形成半條不錯(cuò) 的雙面街，可惜福滿(mǎn)家園東邊的街鋪太過(guò)一般。因此，大家常說(shuō)的禾祥西，應(yīng)該是禾祥西路后濱路十字路口周邊一帶，不可能是指市府大道以西尤其是豆仔尾路往西的禾祥西。 蓮前前埔：即將形成廈門(mén)島東部商業(yè)中心 ，包括已經(jīng)建成的前埔不夜城，正在興建的瑞景商業(yè)廣場(chǎng)、加州城市廣場(chǎng)等。首先得益于蓮前東西路前埔一帶密集的住宅小區(qū)，以后會(huì)在會(huì)展－觀音山商