【正文】 加快的良好勢頭。 2021 年達到 億元，比 2021 年增加 億元。 隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。 可行性研究報告 7 XX 市城區(qū) 近期 規(guī)劃面積 64 平方公里， 遠期規(guī)劃面積 124 平方公里， 城區(qū)現(xiàn)有人口 20萬人左右。以山青、水秀、洞美、石美贏得“ XX 各郡邑，獨美于 XX”之美譽。 XX市水資源總量為 億立方米，其中地表水徑流量為 億立方米，地下水徑流量為 億立方米。 XX市河流分錦江、河水兩流域，均屬洞庭湖水系。 1978 年 8月 21 日，經國務院批準，撤縣設市。 XX城址始建于明景泰二年（公元 1451 年），歷史上為 XX 東部的商業(yè)重鎮(zhèn)，具有悠久的歷史。 XX地處 XX 高原向湘西山地丘陵過渡的斜坡地帶，低山丘陵廣布，河谷壩子沿錦江及 其支流分布，屬低山丘陵河谷盆壩區(qū)，城區(qū)海拔多在 300— 400米之間，最高處海拔 1142 米（米公山），最低處海拔 205 米（漾頭施灘）。東與湖南省鳳凰縣、麻陽縣、芷江縣相鄰，西與江口縣相交，南與萬山特區(qū)、玉屏縣、芩鞏相接，北與松桃縣相依。 人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。 政府出臺房改政策，取消福利分房 自 2021 年年底 XX 市 政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。 刺激房地產行業(yè)發(fā)展政策起作用的條件是，政策方向對，政策目標準，政策力度大，政策配套完善，政策落實到位。 第三，進一步降低貸款利率，金融機構支持有實力的房地產商融資貸款。 第一，中央政府層面要清理廢除過去 5 年已推出的一系列限制房地產發(fā)展的財政、稅收、土地、建設、信貸政策，為房地產行業(yè)健康發(fā)展營造良好的外部環(huán)境。政府應盡量創(chuàng)造良好市場環(huán)境，以刺激性政策引導房地產商按照市場規(guī)律滿足政府期望的目標。全球金融危機已使世界各國無一幸免，各國需求都在萎縮，外需下降，此時堅持對外籍人員購房的限制，只能壓縮和降低國內需求，與擴大內需的方向相悖； ——允許全國各城市政府根據自身房地產市場現(xiàn)狀和經濟發(fā)展現(xiàn)狀自行制定、實施配套的鼓勵房地產發(fā)展政策，特別是鼓勵實施購房抵扣所得稅政策； ——允許全國各城市政府制定購房上戶口政策； ——分階段地持續(xù)降低房貸利率。 刺激住房需求政策要配套、力度要大。 二 、 國內一些專家對 促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策建議 促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征 :政策方向對、政策目標符合經濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向、政策配套性強。 2021 年經濟周期進入下行區(qū)間，房地產業(yè)和金融業(yè)面臨著增大的風險，政府穩(wěn)定房地產 可行性研究報告 4 市場，應該從成本和售價兩個源頭入手 :一方面房地產企業(yè)按照市場規(guī)律降價促需；另一方面剛性的土地成本和稅費成本需要適當降低，建立合理的、可調整的、符合客觀房價形成規(guī)律的定價體系。房地產開發(fā)企業(yè)要經歷發(fā)展周期的不同階段 :高投入高利潤期、高投入低利潤期、高投入虧損期和低投入撥備期。 產業(yè)發(fā)展環(huán)境和前景。 在房地產開發(fā)企業(yè)總支出構成中，土地出讓金和稅收支出已占 ％，政府收費占 10％左右，合計流向政府部分已高達 ％，其中政府收費是在房地產項目未開發(fā)前預交，土地增值稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅也是預交，這些預征交的稅費，不僅加大了企業(yè)財務成本，也使房企資金鏈更加緊張。 2021 年 1 月 19 日，全國工商聯(lián)房地產商會 REICO 工作室發(fā)布了《我國部分房地產企業(yè)開發(fā)費用分析》的報告，報告抽樣調查了北京、上海、廣州等 9 個城市、 62 個房地產開發(fā)企業(yè)的 81 個項目，計算了這些項目的市場成本。已出臺的振興經濟政策幾乎沒有包含對商品住房投資與開發(fā)的刺激政策。在這樣的外部形勢下，如何正確地啟動和振興房地產業(yè)，已不單純是救房地產業(yè)自身，同時更重大的意義是帶動投資，擴大內需，保障就業(yè)， 可行性研究報告 3 拉動中國經濟平穩(wěn)較快增長。 房地產在發(fā)達國家經濟長期發(fā)展進程中，始終保持著支柱產業(yè)地位，中國經濟處在發(fā)展長周期的加速階段，房地產業(yè)的發(fā)展快于經濟發(fā)展剛剛起步，至少持續(xù)到 2035 年，房地產業(yè)增加值的增長都會高于 GDP 的增長，是名副其實的經濟增長發(fā)動機。 分析 1929 年－ 2021 年房地產增加值和美國 GDP 數(shù)據的關系可以發(fā)現(xiàn)，美國 80 年來房地產增加值和美國 GDP 增長有著高度的一致性。 (八 )房地產作為支柱產業(yè)的歷史考察 : 以美國為例分析 任何一個以市場經濟為主體的國家的房地產長期發(fā)展趨勢，都顯現(xiàn)大致相同的規(guī)律性發(fā)展軌跡，考察世界最發(fā)達市場經濟體美國 80 年房地產發(fā)展的長周期，可以研究判斷未來中國房地產作為主導產業(yè)的長期發(fā)展趨勢。 地方財政收入總量至少 60％左右投到各城市的基礎設施建設、舊城改造、民生工程中。占房地產開發(fā)企業(yè)總支出的 10％左右。據全國工商聯(lián)房地產商會的調查， 2021 年房地產企業(yè)向政府交納的稅收占房地產開發(fā)企業(yè)總支出的 ％。 2021 年房地產開發(fā)企業(yè)向地方財政交土地出讓金 萬億元，當年地 可行性研究報告 2 方財政總收 入 萬億元，土地出讓金占地方財政收入 ％、占房地產開發(fā)企業(yè)總支出的％、占房地產開發(fā)企業(yè)總成本的 42％。 據華東師范大學魏潤卿的研究，中國房地產對相關產業(yè)帶動系數(shù)為 ，與美國、日本、英國、澳大利亞等發(fā)達國家均值相近。據統(tǒng)計資料，鋼材新增產量中的 60％用于房地產項目開發(fā)。 2021 年 3 萬億元房地產開發(fā)投資， 萬億元會直接間接轉化為建筑業(yè)營業(yè)額。 商業(yè) :房地產的 80％住宅項目都有住宅商鋪，作為商業(yè)地產項目的大型購物中心、酒店、寫字樓等都會增加商業(yè)經營，促進商業(yè)消費。 (六 )房地產對產業(yè)的拉動作用 房地產在經濟中的支柱地位最外在表現(xiàn)就是對上下游相關聯(lián)產業(yè)的鏈條長，長達 60 多個關聯(lián)產業(yè)，近 300 個細分行業(yè)，拉動力非常強大。 2021 年我國與房地產業(yè)直接關聯(lián)的建筑業(yè)、建筑裝飾業(yè)就業(yè)人數(shù)分別為 3085 萬人、 1400 萬人，住宅行業(yè)每吸納 100 人就業(yè)，可帶動相關行業(yè) 200 人就業(yè)。 (五 )房地產業(yè)對就業(yè)增長的貢獻 根據國家統(tǒng)計局數(shù)據， 1998 年我國房地產從業(yè)人員為 94 萬，到 2021 年這一規(guī)模達到了 萬，年均增長 ％，比同期我國全部就業(yè)人員的平均增速 (％ )和第三產業(yè)就業(yè)人員平均增速 (％ )分別高出 和 個百分點，體現(xiàn)了對增加就業(yè)的推動作用。 (四 )房地產業(yè)對進出口增長的貢獻 房地產業(yè)對進出口的貢獻表現(xiàn)在擴大進口、降低過高的貿易順差、平衡國際收支。 (三 )房地產業(yè)對消費增長的貢獻 消費對經濟增長貢獻 37％，房地產銷售額近 5年平均占全社會消費品零售總額的 ％，是占消費份額最大的行業(yè)。 (二 )房地產業(yè)對投資增長的貢獻 對經濟增長貢獻 40％的是城鎮(zhèn)固定資產投資，房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重最大，高達 20％以上。要消除全球金融危機對中國經濟增長的負面影響，刺激經濟增長首先要房地產繁榮，房地產投資每增加 1％，就可貢獻 個百分點的 GDP 增長率。1998 年到 2021 年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對 GDP 增長的直接貢獻率從 ％上升到 ％，年均 ％。 商貿大廈項目可行性研究報告 第一章 投資環(huán)境分析 一、 房地產在國民經濟中的支柱地位和作用 (一 )房地產業(yè)對經濟增長的貢獻 1998 年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從 1998 年到 2021 年，房地產行業(yè)增加值從 億元上升為 億元，年均增長 ％，高于國民生產總值的增長速度。由房地產開發(fā)投資到引致 的相關產業(yè)經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率， 1998 年到 2021 年房地產開發(fā)投資對 GDP 增長的間接貢獻率從％上升到 ％，年均 ％，房地產開發(fā)投資對 GDP 增長直接貢獻率加間接貢獻率由 1998 年的 ％上升為 2021 年的 ％，成為對經濟增長貢獻最大的產業(yè)。房地產業(yè)對經濟增長的巨大貢獻源于房地產是構成投資、消費、進出口三大增長發(fā)動機 的主要拉動力量。 以固定資產投資對經濟增長貢獻 40％計，房地產投資對經濟增長貢獻高達 8％，是符合國際標準定義的主導產業(yè)。在全球經濟危機日益加深的環(huán)境下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替 代的重要選擇。 2021年房地產業(yè)投資中包含了近 萬億建安成本，高端豪宅采用大量進口的石材、鋁合金材料、 可行性研究報告 1 衛(wèi)生陶瓷材料，約占 8％建安成本，近 1200 億元。更重要的是，通過帶動相關產業(yè)的發(fā)展，房地產業(yè)對其他產業(yè)的就業(yè)增長也發(fā)揮了積極作用。由此估計，我國與房地產業(yè)相關的就業(yè)人數(shù)約 1 億人，分別占到 2021 年全國就業(yè)總人口及城鎮(zhèn)就業(yè)人口的近 1/7 和 1/3。 與房地產關聯(lián)度排在前五位的分別是 : 金融保險業(yè) :2021 年 1－ 3 季度，中國對房地產開發(fā)商融資貸款高達 2 萬億元，對住房銷售貸款 萬億元，占整個信貸總額的 ％，住房按揭成為銀行安全性高、盈利能力強的主業(yè)之一。 建筑業(yè) :房地產開發(fā)成本中，有近一半是建安費用。 建材、裝飾裝修業(yè) :房地產開發(fā)原材料需求直接拉動建材業(yè)。 家具、家電制造業(yè) :全部酒店、寫字樓、商場、住宅都創(chuàng)造各類家具、家電的巨大需求，房地產是拉動這些產業(yè)發(fā)展的主要驅動力。 (七 )房地產業(yè)對財政收入的貢獻 房地產開發(fā)企業(yè)對財政收入的貢獻分三大類 : 一是土地出讓金。 二是房地產開發(fā)企業(yè)交財政的稅收。 三是政府向房地產開發(fā)企業(yè)收費。 土地出讓金、稅費三項合計流向政府收入占房地產開發(fā)企業(yè)總支出的 ％，房地產開發(fā)企業(yè)對財政收入的貢獻度達到房地產總支出 60％的高比例。以 2021 年 萬億元土地出讓金計，轉化為地方投資 7800 億元，如以 1:3 財務杠桿計，實際當年房地產投資帶動了 億元社會投資。 從現(xiàn)有的 1929 年－ 2021 年的 80 年數(shù)據看，房地產業(yè) GDP 增 加值占美國 GDP 的比值一直保持在平均在 8％－ 10％的水平，尤其是在上世紀二戰(zhàn)后至 80 年代，基本保持在 10％左右，成為美國經濟中的支柱產業(yè)。戰(zhàn)后 50 多年時間，房地產增加值增長快于GDP 增長，經歷了持續(xù) 35 年的較快速發(fā)展期，顯示出主導產業(yè)的明顯特征；其后增長速度趨緩，與 GDP 增速接近；最后其增長趨勢明顯放緩，低于同期 GDP 增長速度，但仍然繼續(xù)增長，持續(xù)時間約 15－ 20 年左右。 目前的經濟環(huán)境與 1997 年亞洲金融危機很相近，不同的是危機范圍是全球性的，危機嚴重程度更深，對中國經濟負面影響更大。 2021 年 11 月 5 日國務院出臺刺激經濟十項措施， 11 月住房和城鄉(xiāng)建設部公布 9000 億保障房建設計劃， 12 月 20 日國務院頒布刺激房地產的 13 條政策，這些政策目標是加快保障房體系的建設，計劃三年投入 9000 億，解決 1377 萬套保障房，以每套 80 平方米計，總量11 億平方米，三年年均供應 495 萬套，年均供應面積 億平方米，占 2021 年商品住宅 億平方米銷售總量的 ％。保障性住房能否帶動房地產市場的復興，國際、國內已提供了可供研究和吸取的經驗與教訓 。在總成本構成中，土地成本占 ％；在總支出構成中，開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)稅收占 ％，土地支出占 ％，兩項合計流向政府收入部分占 ％；在總銷售收入中，政府份額 (稅收＋土地出讓金 )占 ％，企業(yè)經營成本補償占 ％，企業(yè)剩余〔不是利潤〕占 ％，政府份額占的比重高于 企業(yè)剩余 個百分點；總稅收構成 :開發(fā)環(huán)節(jié)稅收占 ％，銷售環(huán)節(jié)稅收占 ％，稅收占企業(yè)總成本的 ％。 2021 年四季度以來，深圳、廣州、東莞等珠三角城市房價開始下調， 2021 年 5 月房價與 2021 年最 高點相比回調 36％， 2021 年底已回調近 50％；上海房價 2021 年 6 月已回落％， 2021 年底回落近 30％；珠三角地區(qū)相當一部分開發(fā)商在按成本價銷售，房地產開發(fā)企業(yè)降價空間已經很小。房地產是周期性波動行業(yè)，行業(yè)風險 β 值在現(xiàn)代產業(yè)群中居于高端區(qū)。 2021 年到 2021 年間，由于市場準入、城市化進程、外國直接投資和資源價格暴漲等多重因素共同推動，房地產價格出現(xiàn)了局部地區(qū)的過熱和不理性 漲勢。 在全球金融危機不斷加深、中國經濟通縮風險加大的形勢下，政府對房地產開發(fā)企業(yè)稅費作出合理調整，建立符合房價形成規(guī)律的價格體系，不僅能刺激房地產業(yè)的振興，拉動經濟增長，也會為降低房價 35％左右〔開發(fā)商已平均降房價 20％，政府降稅費引致降房價 15％〕創(chuàng) 造必要條件，為社會的穩(wěn)定與和諧作出貢獻。 如前文所述，制定長期保障房建設規(guī)劃，明確年保障房投資規(guī)模為 500～ 800 億元，保障房范圍限于貧困階層，不應擴大到中低收入階層，形成泛福利化。在現(xiàn)有已推出的刺激住房需求政策基礎上，要補充完善