【正文】 ...........................................................................................1 編制依據(jù) ...................................................................................................1 主要研究目的與內(nèi)容 ...............................................................................1 項(xiàng)目主要結(jié)論及建議 ...............................................................................2第二部分 某宏觀經(jīng)濟(jì) .....................................................................................4 某市城市概況 ........................................................................................4 某市城市發(fā)展規(guī)劃 ................................................................................7 某市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 ........................................................................9第三部分 某市土地市場(chǎng)概況 .......................................................................11 某市歷年土地市場(chǎng)概況 .........................................................................11 某市 2022 年土地市場(chǎng)成交情況 .........................................................11 某市 2022 年上半年土地市場(chǎng)交易情況 ...............................................12第四部分 某市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 ...........................................................15 某市 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 ...............................................15 某市 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 ...............................................16第五部分 某市商貿(mào)及物流市場(chǎng)概況 ...........................................................18 某市商貿(mào)物流市場(chǎng)概況 .........................................................................18 某市主要專業(yè)市場(chǎng)概況 .........................................................................20..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 某商貿(mào)物流市場(chǎng)前景分析 .....................................................................23第六部分 項(xiàng)目地塊分析 ...............................................................................26 項(xiàng)目區(qū)位 ..............................................................................................26 項(xiàng)目周邊環(huán)境及設(shè)施 ..........................................................................26 項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展概況 ......................................................................27 項(xiàng)目區(qū)位綜合評(píng)價(jià) ..............................................................................28第七部分 項(xiàng)目定位分析 ...............................................................................29 項(xiàng)目 SWOT 分析 .................................................................................29 大地塊房地產(chǎn)開發(fā)模式研究 ..............................................................30 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位研究 .......................................................................33 項(xiàng)目定位建議 .......................................................................................35 項(xiàng)目開發(fā)模式與功能規(guī)劃 ...................................................................36第八部分 項(xiàng)目投資預(yù)算分析 .......................................................................40 評(píng)估方法說明 .........................................................................................40 項(xiàng)目地塊評(píng)分 .........................................................................................40 目前地塊的價(jià)格預(yù)測(cè) .............................................................................43 項(xiàng)目地塊指標(biāo)建議 .................................................................................43 項(xiàng)目地塊價(jià)值預(yù)測(cè) .................................................................................44第九部分 項(xiàng)目地塊運(yùn)作方案 .......................................................................46 方案一：自行投資開發(fā)運(yùn)作 .................................................................46 方案二：獨(dú)立進(jìn)行土地運(yùn)作 .................................................................46..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 方案三：合作開發(fā) .................................................................................47第十部分 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目投資測(cè)算及資金籌措 ...........................................48 方案一投資成本測(cè)算 ..........................................................................48 方案二投資成本測(cè)算 ...........................................................................51 方案三投資成本測(cè)算 ...........................................................................51 各方案投資成本統(tǒng)計(jì)匯總 ..................................................................51 小結(jié) .......................................................................................................52第十一部分 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) ...................................................................53 方案一經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ...........................................................................53 方案二經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ...........................................................................59 方案三經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ...........................................................................59第十二部分 方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)定及綜合評(píng)價(jià) .......................................................60..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分 總論 項(xiàng)目名稱商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目 編制依據(jù) ? 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估辦法與參數(shù)》 （第三版）? 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》? 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999)? 《某市城市總體規(guī)劃（2022—2020） 》? 《2022 年某市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》? 《某市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》? 2022 年某房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，某市規(guī)劃局、國土資源局公布的土地出讓拍賣數(shù)據(jù)。? 項(xiàng)目實(shí)地考察和周邊樓盤調(diào)研 主要研究目的與內(nèi)容本項(xiàng)目可行性研究的目的，主要是論證該地塊是否具有投資價(jià)值，開發(fā)何種項(xiàng)目以及如何進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，供集團(tuán)公司進(jìn)行投資決策。 項(xiàng)目主要結(jié)論及建議根據(jù)對(duì)某南二環(huán) 2022 畝地塊的可行性研究分析，從土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)、未來發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目運(yùn)作方式及投資估算，得出以下結(jié)論及建議：1．項(xiàng)目地塊目前位于城市南面較偏遠(yuǎn)地區(qū)，雖然目前城市配套設(shè)施不完善，交通優(yōu)勢(shì)不明顯，但隨著南二環(huán)連線接通以及集團(tuán)對(duì)玉港高速公路至某的鏈接一級(jí)公路的建設(shè)，未來的整個(gè)地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。3．項(xiàng)目土地投資回報(bào)高，初步測(cè)算直接土地投資收益可達(dá) 億元，對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，收益更高。5．某市政府 2022 年重點(diǎn)推出項(xiàng)目“某義烏小商品城” ，因選址不能落實(shí)的問題，項(xiàng)目暫時(shí)被擱置。..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二部分 某宏觀經(jīng)濟(jì) 某市城市概況 某地理位置概述一個(gè)處于泛北部灣、泛珠三角經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的交匯節(jié)點(diǎn)的城市玉林泛珠三角區(qū)泛北部灣..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目所在城市——某，廣西的桂東門戶，嶺南都會(huì)，泛北部灣中小企業(yè)名城。全市有華僑 100多萬人，是全國著名的僑鄉(xiāng)。地處廣西東南部，毗鄰廣東，背靠大西南，作為廣西沿海城市群與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)腹地相互對(duì)接、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)城市，處于多個(gè)經(jīng)濟(jì)合作區(qū)的相互重疊區(qū)和交叉點(diǎn)，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和東部通向“東盟”的重要陸路通道和跳板。國道324 線與黎湛復(fù)線鐵路縱橫相交，南寧經(jīng)某至廣州高速公路、洛湛鐵路（某段）編織以某城區(qū)為中心的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)，市內(nèi)形成了以某城區(qū)為中心的“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 。非金屬礦產(chǎn)資源豐富，其中高嶺土儲(chǔ)量居廣西第一，花崗巖、石灰石、瑩石等儲(chǔ)量也比較豐富。某旅游資源豐富，被譽(yù)為“天然南國園林” ，是“中國優(yōu)秀旅游城市” ，有大容山國家森林公園、真武閣、勾漏洞、云天文化城等 120 多處名勝古跡。 某市投資環(huán)境某市投資環(huán)境良好，逐步建立起公共服務(wù)型政府，電子政務(wù)快速發(fā)展， “一站式”服務(wù)機(jī)制初步形成。玉柴機(jī)器、三環(huán)陶瓷成為“中國名牌產(chǎn)品” 、 “國家免檢產(chǎn)品” ，某制藥已被認(rèn)定為中華老字號(hào)品牌；海螺水泥、燕京啤酒、旺旺食品、晶辰電子、國美電器、北京華聯(lián)超市、南城百貨超市等紛紛落戶某；機(jī)械產(chǎn)業(yè)、水泥陶瓷、健康產(chǎn)業(yè)、服裝皮革、電子信息產(chǎn)業(yè)集群迅速成長(zhǎng)。某） 、海峽兩岸（廣西某）農(nóng)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)架構(gòu)開放合作平臺(tái)，特別是